市房地产市场分析暨项目可行性研判报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,新郑市房地产市场分析暨,项目可行性研判汇报,博蓝地产,8月,责任,/,专业,/,专心,/,专注,/,谨呈：河南星海置业,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第1页,汇报,结构,Report structure,责任,/,专业,/,专心,/,专注,/,郑州房地产市场宏观分析,新郑市及航空港,片区房地产市场研判,项目地块可行性分析初判,Part 2,Part 3,Part 4,新郑市及航空港片区概况及发展趋势,Part 5,Part 1,全国房地产市场宏观分析,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第2页,第一部分：全国房地产市场宏观分析,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第3页,上六个月，各地房地产调控政策频繁出台，地方差异渐趋显著，热点城市政策不停收紧，限购限贷力度及各项监管办法频频加码，开启“限售”模式且范围不停扩大，同时加强房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求。很多一、二线城市为了抑制房价上涨，开启了增加土地供给政策。,6月，伴随一、二线城市供地力度加强，全国土地市场成交规模出现显著回升，一二线城市土拍规模大幅攀升。重点城市纷纷表态三至五年内增加土地供给。,6月，全国300城经营性用地供给建筑面积4555万平方米，环比下跌7%，同比微降3%，供给量环比即使有小幅回落，不过仍处于以来较高位水平，土地供给还处于放量状态；分城市能级来看，一线城市土地供给连续放量，本月供给51幅土地，环比上涨了10个百分点；二线城市本月供给土地建筑面积3089万平方米，环比小幅下降6%，与上月基本持平；三四线城市环比供给下跌39%。,土地供给,土地成交,住宅供给,住宅成交,市场存量市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第4页,土地成交方面，,6,月,300,城经营性用地成交,443,幅，同、环比分别大涨,48%,和,79%,；成交建筑面积,4747,万平方米，环比大涨,131%,，同比也有,63%,涨幅。在连续多月走低后，,6,月份土地成交规模大幅回升，主要原因在于,5,月份土地供给上涨，带动,6,月成交回升。从溢价率指标来看，一线城市本月出让多宗重点地块，平均溢价率有所回升，但二、三线城市平均溢价率却出现了回落，这首先是因为远郊地块占比较高，但更主要还是因为竞拍者对未来预期发生了转变，在长期有效调控机制日趋完善、重点城市三五年内土地供给连续增加、限购限贷限售限价等政策短期内不会退出情况下，越来越多企业开始担忧价格滞涨、市场供求关系是否会出现反转，所以在拿地方面也开始更趋于慎重。,从本月整体市场回温显著，一二线城市成交面积、金额都有显著上涨，二线城市成交面积较上月环比涨幅最大，各能级城市成交面积同比都有提升。一线城市成交建筑面积,271,万平方米，同、环比分别上涨,62%,和,70%,，二线城市成交建面,3258,万平方米，同比上涨,473%,，环比大涨,238%,，三四线城市本月成交建筑面积,1218,万平方米，环比上涨,30%,，在各能级中环比涨幅最低，同比上升,131%,。,土地供给,土地成交,住宅供给,住宅成交,市场存量,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第5页,全国土地数据表,6月全国城市经营性土地指标列表（单位：万平方米，亿元，元/平方米）,土地供给,土地成交,住宅供给,住宅成交,市场存量,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第6页,7月，房地产市场尽显淡季特征，一方面，预售证审批趋严，企业新推案态度趋于谨慎，供给量同、环比双降；其次，受制于供给持续偏紧，叠加热点城市限制网签，成交量全线回落，济南、长沙更是创近年来单月新低。成交持续低迷，多数城市消化周期升至高位，3成城市消化周期超过12个月。与此同时，土地市场依然维持量跌价涨格局，三四线城市土地高溢价、高单价成交成为常态。,7月29个重点城市商品住宅新增供给量同、环比双降，分别降低9%和19%。各线城市供给量明显回落，一线城市下滑尤为迅速，环比下降36%，同比下降50%。北京降至12万平方米，仅次于2月份，为年内第二低点，环比跌幅多达65%。广州高位回落，同、环比跌幅都在40%以上。二三线城市供给量呈两极分化之势，环比下降18%，同比下降4%。多数城市供给量环比明显回落，长春、苏州等市环比腰斩，无锡更是创年内新低，同、环比跌幅接近80%。反观海口、郑州、沈阳等市供给量逆市上行，郑州、沈阳两市更是刷新年内新高，说明当地房地产市场已经没有淡季、旺季之分，即使在传统营销淡季，企业也在主动出货，加紧抢收业绩。,供给：多数城市新增供给显著回落，一线城市同环比皆锐减超,30%土地供给,土地成交,住宅供给,住宅成交,市场存量,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第7页,土地供给,土地成交,住宅供给,住宅成交,市场存量,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第8页,成交：受制于供给与政策连续偏紧，成交环比继续跌,15%,7月29个重点城市成交量高位回落，环比下降15%，同比下降33%。线城市成交量全线回落，同、环比跌幅渐有加速趋势。一线城市环比下跌22%，同比降低60%。环比来看，北京、广州成交量连续两月回落，并创造年内新低，环比跌幅都在35%附近。上海、深圳成交环比分别降1%和26%，但仍处年内较高水平，较月均成交量分别增加14%和10%。同比来看，上海、广州同比跌幅超40%，北京更是大跌84%。二三线城市环比下降14%，同比降低28%。,各城市成交表现连续分化，能够简单概括为以下几点：其一，武汉、重庆和杭州成交量仍处高位，上月底杭州房管局放开网签，成交量连续两月维持在较高水平，部分高价盘集中立案，房价已迫近2.5万/平方米。其二，海口、福州在供给显著放量助推下，成交量小幅回升，环比涨幅超10%。其三，受制于供给萎靡不振，天津、东莞等市成交量同、环比双降，合肥更是连续数月维持在20万平方米左右，市场热度较去年同期相差甚远。其四，济南、长沙成交陷入冰点，成交量创近年来单月新低，市场热度显著降温。,土地供给,土地成交,住宅供给,住宅成交,市场存量,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第9页,土地供给,土地成交,住宅供给,住宅成交,市场存量,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第10页,库存：多数城市库存环比小幅降低，,9,城消化周期超,12,个月,7,月，多数城市楼市市场维持供不应求格局，北京、宁波、杭州等市供求比低于,0.6,，无锡低至,0.26,。而且，供求比环比下降城市占比多达,62%,，说明热点一、二线城市成交连续低迷，主要还是受极低供给量影响。但个别城市如成都、济南、郑州等市开始出现供过于求征兆，合肥供求比连续两月高位运行，即使供给量有所提升，成交量连续低位运行渐成市场常态。,多数城市库存量环比都有不一样程度回落，杭州、常州环比跌幅超,10%,。与此形成鲜明对比是，郑州、合肥因成交不振，库存显著回升，环比涨幅都在,10%,以上，合肥更是连续两月大幅回升，同比大增,96%,，库存风险亟需警觉。,成交连续低迷，多数城市消化周期升至高位，,3,成城市消化周期超出,12,个月，其中北京、厦门均超,18,个月，福州多达,26.6,个月。另外部分城市如武汉、重庆、常州等市消化周期依然不足,3,个月。,土地供给,土地成交,住宅供给,住宅成交,市场存量,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第11页,土地供给,土地成交,住宅供给,住宅成交,市场存量,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第12页,我们认为下六个月房地产市场不会大起大落，热点一、二线城市着力在供求两方面加以调控，预售证审批趋严并严格限签，成为制约成交量上行空间主要原因，预计热点城市供给及成交将连续低位运行。短期内，前期超调城市似乎出现放松迹象，譬如上海供给小幅放量，杭州网签开闸，房价加速上涨。不过，在调控政策难见实质性转向大背景下，前期超调城市供求即使有所回升，回升幅度将非常有限。,对土地市场而言，一线城市及热点二线城市仍在力争维持或加大土地供给，主要为更大力度确保“住有所居”；同时，在上海推出纯租赁用地后，广州也率先公布“租售同权”新政，房地产市场正在面临“售转租”关键转折点，土地市场也将随楼市有所调整，预计开发商观望心态将会有所加强，但在土地供给“僧多粥少”情况下，竞争激烈程度将不会显著减退。,博蓝观点,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第13页,第二部分：郑州房地产市场宏观分析,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第14页,胡葆森：后郑州、开封、许昌或将融为一“城”,6月17日，建业集团董事局主席胡葆森在出席“国际门户 塔尖城市国家中心城市(郑州)发展论坛”时讲话：“历史经验告诉我们，郑州这么一个省会城市，1亿人口大省省会城市，是必定要做大，而且会与开封、许昌、新乡深入融合。”,他对未来做了一个推测：2030年郑州到达2000万人，2040年有可能在2500万3000万。这就使得城市间不停融合、协同，最终形成一个城市群，把开封、许昌巩义甚至焦作等周围县市并入郑州大城市群，甚至能够把半径扩大到80公里甚至更大。而以后，河南120个城市将有1/3城市被边缘化，相互成为新融合。,楼市大咖说,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第15页,郑州市城市总体规划,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第16页,9月14日：意在限制地王，限制高价地“郑九条”出炉。,10月1日：郑州市政府公布住房限购通知，在市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区内，对以下两种类型家庭，限制向其销售180以下住房：拥有2套及以上住房本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭，10月2日起实施。,10月3日：郑州楼市调控再加码，限购后再限贷，要求拥有一套住房且未结清，购置二套房首付最低为40%。,12月21日：郑州调控再次升级，增加了180以上房源限购，外来人口购置增加2年社保或纳税证实!,12月23日：限贷升级，在限购区域内，居民首次购房贷款百分比仍为30%保持不变，居民家庭有购房贷款统计、但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、不论有没有购房贷款统计，再次购置普通住房，均按照60%首付百分比执行，其中，房屋套数以郑州市房管部门出具相关材料为依据。,郑州限购、限贷等,楼市政策,政策解析,土地供给,土地库存,房价走势,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第17页,202月10日：郑州住宅限购出台操作细则，对本市非限购区域社保证实及补缴后符合购房前3年内连续缴纳24个月条件给予认可，出现未交存现象，不论时间长短均从重新缴纳计起。,205月3日：郑州限购再次升级，不仅将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购区域，而且在5月3日后购置住房，自取得不动产权证书之日起，不满3年不得上市转让。,206月27日，省住房和城镇建设厅、省国土资源厅联合发布河南省住房和城镇建设厅 河南省国土资源厅关于贯彻落实建房201780号文件加强近期住房及用地供给管理和调控有关工作通知(以下简称通知)，要求郑州要加大热点片区土地供给，加大对房企购地资金来源审查力度，企业取得土地后要加紧商品房建设和上市节奏。对于郑州房价，通知也有明确规定郑州市新立案预售商品住房销售均价标准上不高于10月份周边新建商品住房价格水平。,楼市政策,政策解析,土地供给,土地库存,房价走势,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第18页,“房凭地贵”，很多业内人士把去年7月份“郑纺机”地王事件当成本轮房价上涨导火索，并认为这是因为近两年来“净地”太少，房企恐慌性疯抢，造成地价过高，地王频出。去年第四季度，郑州集中供给住宅用地6600亩，很大程度上缓解了开发商“地渴”恐慌局面。整年市本级供给商品住宅用地12300亩，同比增加150%。,“没有最强，只有更强”，从去年10月1日起，郑州楼市进入新一轮调控期，限购、限贷、限价、限售、限“离婚”，查处市场违规直接对准房地产市场投资、投机者。,7月、8月、9月三个月郑州房价开始有显著上涨，涨幅甚至位列全国第一。到了10月份到达一个峰值。国庆节当日，郑州出台新一轮调控政策，之后房价上涨幅度开始变缓，趋于稳定。房价不得高于去年10月份，而本轮调控又是从去年10月份开始，那就意味着，官方要从政策层面上把房价稳定在刚调控时状态，防止出现越调越涨局面。,据郑州市房管局公布数据，去年（）10月份，商品住宅销售均价10453元/。,楼市政策,政策解析,土地供给,土地库存,房价走势,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第19页,6,月份，绿博片区某项目开盘，低于,10000,元,/,均价引发了业内不小震动。不过按照要求，第一天全款客户先选，第二天按揭客户后选。结果，第一天开始选房,5,秒钟即售罄。融创象湖壹号高层不足,1,万元,/,平方米，比市场预期低了,4000,元,/,平方米，要求全款，结果秒清,;,紧接着，和昌林与城开盘价,1.06,万,/,平方米，又是遭到哄抢。,这一轮楼市调控从去年,10,月份开始加码，政策不停收紧。回首看，政府打出了一套漂亮“组合拳”，房价过快上涨态势所以被成功遏制，也扭转了以往“越调越涨”尴尬局面。,楼市政策,政策解析,土地供给,土地库存,房价走势,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第20页,年郑州市国有建设用地计划显示，年主城区供给量约1885.13公顷，与4416公顷相比，下降约57%；其中，普通商品房住宅用地供给量比去年降低1387公顷，同比下降62%；（年郑州将供给860公顷住宅用地。）分季度来看，一季度供给482.8公顷，二季度供给760.9公顷，占比最大，为40%，三季度供给366.7公顷，四季度274.8公顷。,楼市政策,政策解析,土地供给,土地库存,房价走势,主城区供给,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第21页,5,月份土地供给主要来自郑东新区、金水区、高新区、二七区，共,17,宗土地，占地,876,亩，郑东新区占比最多，到达,72.6,万，主要分布在三四线中间。,6,月份，郑州市区将出让,20,宗土地，共约,1039,亩，包括郑东新区、金水区、高新区、中原区、管城区等区域。在市区土地出让迎来小高潮同时，周围区域也迎来一批土地集中出让潮，尤以中某、新郑出让为多，其中，中牟约,1458.4,亩，新郑约,1001.5,亩。,楼市政策,政策解析,土地供给,土地库存,房价走势,主城区供给,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第22页,5月底，航空港区板块新增供地5块，新郑板块新增10块，荥阳市新增2块，中牟县新增11块。,郊县区土地供给,楼市政策,政策解析,土地供给,土地库存,房价走势,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第23页,5月底，郑州八区住宅用地库存（已成交未入市土地建筑面积）860万方，商办用地库存875万方，其它用地库存370万方。,楼市政策,政策解析,土地供给,土地库存,房价走势,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第24页,郑州,5,月房价依然展现涨势。,5,月,18,日，国家统计局公布了,5,月全国,70,个大中城市住宅销售价格变动情况，,60,城新建住宅价格环比上涨。其中，北京上涨,2.4%,，上海上涨,2.3%,，深圳上涨,0.5%,，广州以,2.7%,涨幅领衔一线城市。在二线城市中，厦门取代合肥，环比最高涨幅为,5.5%,，再次回到第一名位置。郑州新建商品住宅价格环比上涨,1.4%,，在全国,70,城房价环比涨幅榜中排第,13,位，中部六省省会城市中，排在倒数第三位。,从,5,月份新房各户型价格涨幅改变来看，郑州,90,平方米及以下户型涨幅最大，环比涨幅到达,1.7%,，在刚需市场中仍占主要位置。其次为,90,到,144,平方米户型，环比涨幅为,1.2%,，,144,平方米以上户型环比上涨了,1.1%,。,据其监测数据显示，,5,月份，郑州高层产品为市场主力产品，共计去化,130.68,万平方米，占,89%;,高层类产品价格水平为,8892,元,/,平方米，较上个月上涨,13%,，上涨幅度显著。,与此同时，因为个别高品质项目标入市，洋房和别墅销售价格也有较大波动。其去化量分别为,7.22,万平方米和,2.88,万平方米，销售价格分别为,13020,元,/,平方米和,26838,元,/,平方米，较上月上涨,26%,和,40%,。,楼市政策,政策解析,土地供给,土地库存,房价走势,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第25页,6,月份，郑州全市商品房同意预售面积,390.56,万平方米，商品住宅同意预售面积,292.1,万平方米，非住宅同意预售面积,98.46,万平方米。,商品房销售,27774,套（间），销售面积,266.86,万平方米，销售均价,8599,元,/,平方米；其中商品住宅销售,22868,套，销售面积,231.57,万平方米，销售均价,7921,元,/,平方米。,非住宅销售,4906,套（间）,非住宅销售面积,35.29,万平方米，非住宅销售均价为13046,元,/,平方米。,二手房共成交,6142,套（间），成交面积,59.61,万平方米，成交均价,10615,元,/,平方米；其中住宅二手房共成交,5984,套，成交面积,57.6,万平方米，成交均价,10625,元,/,平方米。（备注：二手房均价是以市场评定价为计算依据）,上六个月郑州房价,楼市政策,政策解析,土地供给,土地库存,房价走势,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第26页,伴随调控政策力度不停加大，购房者趋于理性，市场逐步回归平静，一些房企为了快速回笼资金，不触碰政策高压线，选择现金而放弃一些利润，这是市场向好表现。,在现行宏观政策下，未来郑州房价大幅上涨几率将会小很多。,博蓝观点,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第27页,第三部分：新郑市及航空港片区概况及发展趋势,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第28页,新郑市部分,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第29页,黄帝故里、郑南重市,80裴李岗文化、50黄帝文化和27郑韩文化，新郑被誉为黄帝故里、中华第一古都。新郑市位于河南省中部，北靠省会郑州，东邻中牟县、尉氏县，南连长葛市、禹州市，西与新密市接壤。北距郑州市区38公里；南至长葛市区20.4公里、许昌市区40公里；总面积873平方公里，总人口78.6万人（）。历史文化底蕴深厚；区位交通优势显著；投资环境比较优越；发展后劲比较充分。,历史人文交通区位,经济发展,城市规划,城市概况,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第30页,华南城,，,华商汇,，,航空港,区等经济板块引进外资带动经济发展，,丹尼斯百货、万佳,等商业构建内部商业圈。,黄帝故里,、,裴李岗文化,等历史人文景区、,轩辕湖公园,、,郑风苑,等湿地环境打造休闲居住,宜居环境,。,黄帝故里,裴李岗,郑风苑,轩辕湖公园,航空港区,华南城,华商汇,丹尼斯,历史人文,交通区位,经济发展,城市规划,城市概况,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第31页,拜祖大典、华人寻根,新郑市是河南省1989年公布第一批十大历史文化名城之一，境内名胜古迹众多。春秋战国时期，郑、韩两国先后在新郑建都539年之久，郑韩故城属国家级文物保护单位。裴李岗文化遗址、黄帝故里、郑王陵博物馆、欧阳修陵园、郑韩故城等名胜古迹遍布。,每年农历三月初三举行黄帝故里拜祖大典，6月7日，国务院印发国发19号文件，确定新郑黄帝拜祖祭典为第一批国家级非物质文化遗产扩展项目，黄帝故里拜祖大典，突出了中华民族寻根拜祖主题，象征炎黄子孙血脉相连、薪火相传。,历史人文,交通区位,经济发展,城市规划,城市概况,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第32页,新郑郑州,：距离,28KM,，,G107,、,郑新快速通道,、,京港澳高速,、,四港联动大道,全线贯通，,20,分钟即可到达。近年来“,郑州向南，新郑向北,”相互发展快速。,郑州市区,新郑市区,郑新快速通道,四港联动大道,G107,历史人文,交通区位,经济发展,城市规划,城市概况,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第33页,立体交通、高速发展,新郑市交通区位优势显著增强，已形成了横跨东西、纵贯南北公路网，京广铁路、京珠高速公路、,107,国道等国家主要交通干线纵贯全境。,新郑处于,承东启西、连接南北“黄金十字路口”,上，新郑国际机场距郑州市区直线距离,15,公里,距新郑市区直线距离,20,公里，是我国主要干线机场及空中交通枢纽，当前已开辟航线,70,多条，通达全国,54,个城市，并开通有俄罗斯、新加波、日本等国家不定时包机和香港、澳门定时包机航线形成了集公路、铁路、轻轨（规划）、航空为一体当代化立体交通网络，是中部地域人流、物流、信息流和资金流主要聚集地,。,历史人文,交通区位,经济发展,城市规划,城市概况,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第34页,新郑市工业实力雄厚，文化产业发达，先后荣获了全国县域经济综合实力百强县（市）、全国县域经济基本竞争力百强县（市）、全国食品工业强市、中国优异旅游城市、中国县级城市旅游竞争力20强、全国文化建设先进县（市）等称号。河南中烟工业企业新郑烟厂、河南省新郑煤电有限责任企业赵家寨煤矿、河南鸽瑞复合材料股份有限企业、好想你枣业股份有限企业等一大批实力雄厚企业共同组成了新郑市工业龙头。文化产业发展一样显著，成功承接黄帝故里拜祖大典，黄帝文化品牌强势崛起，吸引了众多海内外炎黄子孙前来寻根拜祖、旅游观光。,年地域生产总值到达651.1亿元，是1.5倍，三次产业比由4:73.2:22.8优化为年3.1:51.5:45.4。县域经济发展质量评价连续3年位居全省首位，全国中小城市综合实力百强县（市）和县域经济基本竞争力百强县（市）排名分别为第43位、49位。,历史人文,交通区位,经济发展,城市规划,城市概况,工业强市、文化强市,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第35页,郑州城市区十大组团,中原经济区、郑州向南看,郑州市向北、向西发展受到地理条件制约，城市规划中短期内主要向东发展，长久向南发展；,中原经济区已经上升为国家战略，城市框架将快速拉大，郑州提出大力建设城市区十大组团，郑州新区规划及空港区建设、二七新区率先开启、宜居教育城发展，都拉开了郑州城市区向南发展序幕；,新郑作为郑州城市区南向主要区域，在郑州向南发展过程中，必将迎来新腾飞契机；,历史人文,交通区位,经济发展,城市规划,城市概况,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第36页,新郑整体城市规划,一主,（中心城区，新北区）,一副,（龙湖镇）,两核,（薛店镇、辛店镇）,四带,（沿郑新公路、,223,、,321,、,323,三条省道形成“井”字交叉廊道）,核,核,副,主,核,郑新公路,S223,S323,S321,历史人文,交通区位,经济发展,城市规划,城市概况,把新郑建设成为中部当代产业新城、中原经济区当代商贸物流中心、新型城镇化示范城市、黄帝故里历史文化名城。新郑市人民政府政府工作汇报,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第37页,新郑整体产业布局上规划形成临郑、临港、临煤三大产业集聚区。,临郑产业集聚区,包含龙湖、郭店和孟庄，重点发展,文教产业,临港产业集聚区,包含薛店、和庄、龙王和八千等，形成,城市工业走廊和新港产业集聚区,临煤产业集聚区,包含辛店、城关、观音寺、梨河等，重点发展,煤电循环产业,历史人文,交通区位,经济发展,城市规划,城市概况,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第38页,郑州城市区谋划两核六城十组团,新郑定位,综合服务、高端服务商务城,新郑新城,宜居商务城,包含老城区和新城区两个部分，总面积,48.26,平方公里。新城区位于新郑市中心城区北部，南起郑韩故城，北至南水北调总干渠，东起京广铁路，西至郑新快速通道。,新城区以综合服务、当代高端服务业、当代物流业为主，建成,宜居商务城、省级历史文化名城。,中心,城区,上街荥阳组团,巩义市,郑汴中牟组团,新郑航空港,新密市,新郑市,郑州市城市建设用地发展方向（,）,“,以东为主，兼顾西部，,培育南部,，控制北部”,历史人文,交通区位,经济发展,城市规划,城市概况,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第39页,新郑规划,郑新融合、新郑向北,河南省新郑市城镇总体规划（,-2030,）,明确了新郑市“,东强西控、南优北跨,”发展占领，北部成为新郑市发展主战场，北部新区北起北环路、南至郑韩故城、东起京广铁路、西至新郑大道，规划总面积,16.31,平方公里，主要发展市级行政办公、商业金融、居住、教育等功效，,是以办公、商贸、教育、居住、文化娱乐为主综合型城市新区,。,历史人文,交通区位,经济发展,城市规划,城市概况,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第40页,郑南重市，远期发展主向,：,新郑市处于郑州城市区南部，处于郑州市远期发展主向上，未来发展潜力巨大。,新郑市向北发展，将逐步融入郑州大城市区,：,新郑市北部新区规划和建设，必将拉动新郑市跨过老城墙，向北发展，北部新区将成为未来几年新郑市城市发展主力区域和房地产市场发展热点区域。,交通改进、行政带动，新郑发展加紧,：三条主干道连接郑州，规划中城市轻轨快速通达，新郑市融入郑州大城市区步伐开始加紧，新郑市新市政府、机关单位逐步迁入，新郑市新城区快速发展蓄势待发；,新郑向北，新城向快,博蓝观点,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第41页,航空港片区部分,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第42页,发展历程,规划定位,布局格局,人口经济,规划交通,市政配套,区域印象,郑州航空港经济综合试验区，简称郑州航空港区，是,中国首个国家级航空港经济综合试验区,，规划面积,415,平方公里，是集航空、高铁、城际铁路、地铁、高速公路于一体综合枢纽，是以郑州新郑国际机场附近新郑综合保税区为关键航空经济体和航空城市区。,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第43页,发展历程,规划定位,布局格局,人口经济,规划交通,市政配套,区域印象,当前我们所了解航空港，对于普通人而言就是,机场,+,富士康,。富士康引入，建立了航空港产业发展基础和雏形。就算到今天，富士康依然是一家独大。其带来,20,万产业工人及上千人中高级管理者，奠定了北港区人流基础。,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第44页,发展历程,规划定位,布局格局,人口经济,规划交通,市政配套,区域印象,港区与郑州其它区域相比，最大优势在于其,规划定位上升到国家级战略,，政府政策扶持力度强，区域发展潜力巨大。,3月7日，国务院批复郑州航空港经济综合试验区发展规划（-2025年），标志着全国首个国家级航空港经济试验区正式设置。,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第45页,发展历程,规划定位,布局格局,人口经济,规划交通,市政配套,区域印象,，航空港区GDP经济总量仅次于登封市,增速居全市第一，增速高达22.5%；,年，港区经济总量已超登封，而且紧追荥阳市，增速也不甘示弱，高达13%。,郑州市各区域GDP排名,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第46页,航空港区距郑州城区20Km，距新郑城区15Km；关键目标为促进中原经济区发展，形成产业集群片区；自起经历了由航空城到航空港经济综合试验区规划演变，范围由138平方公里扩展为415平方公里。,（）138平方公里生态航空城,（）415平方公里航空港经济综合试验区,郑州航空港发展规划经历了两个阶段，最初为促进郑州经济发展，拉拢富士康进驻而建立生态航空城；,在为支持中原经济区发展，国务院批复为航空港经济综合试验区，范围由138平方公里扩展为415平方公里；,航空港区,20KM,郑州市,新郑市,15KM,龙湖镇,发展历程,规划定位,布局格局,人口经济,规划交通,市政配套,区域印象,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第47页,航空港区定位以航空经济为基础，同时发展物流、制造业和服务业航空城市区；是国务院以推进城镇化、中原崛起为首要处理矛盾,中原经济区规划,发展龙头、关键开启区，享受,中原经济区、综合经济试验区，综保区,三层政策支持。,综合试验区整体规划图,南水北调生态廊道,万三公路东侧生态廊道,航空港区,南部高端制造业集聚区,北部城市综合服务区,规划时间,人口,(,万人,),范围,(,平方公里,),-2025年,150,415,进出口总额,(,亿美元,),航空货邮吞吐量,(,万吨,),与航空相关高端制造业(亿元),300,10000,综合试验区重点规划指标,综合试验区范围：包含郑州航空港、综合保税区和周围产业园区，规划范围包括中牟、新郑、尉氏3县（市）部分区域，面积415平方公里。,试验区空间布局：形成“三区两廊”空间发展格局。“三区”即航空港区、北部城市综合服务区、南部高端制造业集聚区；“两廊”即沿南水北调生态廊道、沿新107（万三公路）东侧生态廊道。,发展目标：试验区基础设施、公共服务、产业体系初步形成，主要功效区开发建设初具规模，机场二期工程建成使用,航空城市框架基本形成。,10月,规划纲要,颁布，规划港区面积达,138,平方公里,10,月国务院,批复综保区，,11,月一期封关运行,确立了以航空港区综合试验区为中原经济区,关键增加区域,规划升级为,首个国家级航空港经济综合试验区，,面积扩大到,415,平方公里,UPS,、联邦快递、惠普、台企统一、花花牛乳业、好想你等,著名企业争先入驻,发展历程,规划定位,布局格局,人口经济,规划交通,市政配套,区域印象,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第48页,一核领三区、两廊系三心、两轴连三环；“一核三区”发展规划，使得航空港区成为新型郊区新城，具备了全套城市功效以及相关产业特色,“一核三区”,版块定位,一核,空港关键区；,三区,北部城市综合性服务区、东部临港型商展交易区、南区高端制造业集聚区；,两廊,南水北调滨水景观廊、清河滨水景观廊；,三心,主中心：公共文化航空金融中心；副中心：生产性服务中心；专业中心：航空会展交易中心；,两轴,纵轴：万三大道城市发展轴横轴：迎宾大道城市发展轴；,三环,一环：大广高速联络线,航城大道,二环：双湖大道,万三大道,商登高速辅道,四港联动路,三环：郑民高速辅道,S223,炎黄大道,107,辅道,发展规模,功效组成,关键区,54.1,平方公里,航空枢纽、保税物流、自贸园区、临港服务、产业园区,北区,98.5,平方公里,航空金融、商业商务、文化体育、教育科研、产业园区、生活居住,东区,92.8,平方公里,航站中心、会议接待中心、科技研发、商业休闲、总部基地、产业园区,南区,170.5,平方公里,产业基地、航空制造、共建园区、商业配套、文化休闲、生活居住,“一核三区”详细,功效规划,发展历程,规划定位,布局格局,人口经济,规划交通,市政配套,区域印象,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第49页,当前区域内主要以电子信息产业和科技产业为主，以富士康为关键引擎，带动港区临空产业发展起步；近两年港区经过逐步引入其它大型企业（如,统一、菜鸟、中外运等,），增加区域产值，导入人口，以支撑整个航空港区久远发展。,西北片区,以电子信息产业为主,包含五个组团：孟庄产业园、,IT,产业园、综合保税区、保税物流区和生活配套区；,东北片区,以发展高新技术和电子信息产业为主,主要布局四个组团：高新技术产业园及物流园、电子信息产业园、领事馆区、生活配套区；,关键区,以机场运行功效为主,主要布局为机场运行区、机场生产辅助区、飞机维修区、保税仓储区、站前商务区、综合交通换乘中心等。,南部片区,台商、浙商园区,分四个园区：台商投资区、台湾科技园区、富士康配套产业园、浙商产业园。重点发展高新产业、当代物流、空港服务、文化旅游、休闲商业和生活居住。,机场功效区,电子信息,产业区,科技产业新区,台商、浙商园区,发展历程,规划定位,布局格局,人口经济,规划交通,市政配套,区域印象,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第50页,2007至港区发展迟缓，富士康进驻后，经济增速上涨较快，远超同期全国同类综保区及郑州高新、经开两区；同时人口剧增，十三五规划至年港区人口将突破100万；当前港区关键建成区居住人口以普通企业工人和原村民为主，居民”多“市民”少。,10/1/,10/1/,10/1/,10/1/,10/1/,10/1/,10/1/,10/1/,10/1/,10/1/,郑州航空港区完成生产总值520.75亿元，同比增加26%，高于全国15.6个百分点，高于全省14.2个百分点。,高新区,经开区,/10/1,/10/1,-航空港区、管城区、经开区、高新区GDP走势,单位（亿元）,10/1/,10/1/,10/1/,10/1/,10/1/,-年航空港区常住人口总量趋势,单位（万人）,10/1/,10/1/,10/1/,10/1/,10/1/,/10/1,/10/1,/10/1,/10/1,/10/1,建成区人口基本组成,发展历程,规划定位,布局格局,人口经济,规划交通,市政配套,区域印象,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第51页,外部交通,四港联动大道通车，30分钟通达全市；,郑机城际铁路底开通运行，从郑州市区到机场19分钟就能抵达；,地铁2号线延长线规划延长至航空港区，年港区路段开工，20底已开通；,郑州南站加入港区枢纽网；加上郑州站、北站、东站、西站，郑州正式进入“一城五站”时代！,长途客运站：航空港地域北部片区和南部片区各规划一个长途客运站，其中郑州航空港长途客运站开始建设，年已基本建成，投入使用；,公交线路：年6月港区已开通14条公交线路，其中600可从市区直达港区，621、622、626等线路便利港区交通；,内部交通,内部交通道路建设：内部路网结构简单，且现有道路规划为半封闭式空间，已建成道路较少；,未来，除现有两座互通式立交外，航空港地域将在高速公路、快速路、主干道交叉处再规划新建18座立交桥；,发展历程,规划定位,布局格局,人口经济,规划交通,市政配套,区域印象,除了城郊线，还有,5,条轨道线将会贯通港区，从地铁规划图上能够看出，,港区地铁密度仅次于市中心,！在郑州地铁远景规划网中，,2050,年港区地铁网尤为密集！,市房地产市场分析暨项目可行性研判报告,第52页,港区未来规划配套包括医疗、教育、商业、商务等方面；生态环境依靠南水北调干渠、北部森林公园和市政公园；未来北部居住功效逐步完善，南部连续以产业及相关配套为主。,11,发展历程,规划定位,布局格局,人口经济,规划交通,市政配套,区域印象,万众瞩目标园博园将在,8,月试运行，其规模相当于,13.6,个人民公园；正弘中央公园位于郑港三路北、郑港三街东，现已完成绿化面积,5,万平方米；兰河公园连接南水北调总干渠总长,3.5,公里，绿化面积,28,万平方米；,英迪国际、育人国际、外国语小学,郑州一中新校区,还有,九中、十一中,都将在这里遍地开花港区孩子将不再愁上学；,郑州市第一人民医院港区医院、河南省省立医院、河南省儿童医院,、,河南省省立医院、河南省儿童医院,还有河南省质子医院,都落户在了港区！,市房地产市场分析暨