市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Presentation Title Here,Subtitle Title of Presentation Here,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*地产昌平蓬莱温泉科艺园可行性研究汇报,年10月19日,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第1页,第一部分：宗地位置与宗地概况,第二部分：区域房地产市场概况,第三部分：SWOT分析,第四部分：定位提议,第五部分：经济测算,第六部分：结论与提议,目,录,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第2页,宗地位置,地理位置,：,北京昌平区,小汤山温榆河畔,紧邻麦卡伦地项目北侧,北京太阳城项目南侧,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第3页,项目四至,：,东以北亚花园东路（规划中）为界，邻国家商务部培训中心,南靠北七家二号路（规划中）,西至立汤路（中有绿化隔离带相隔）,北临北京太阳城南路（现实状况路）,道路交通,：十分便捷,主要道路西有立汤路、北距北六环路1公里,距亚运村18公里,距城市轻轨终点站7公里,距首都机场10公里,北侧道路（北京太阳城南路）,西侧道路（立汤路自行车道）,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第4页,周围现有配套,医院,：,小汤山医院、北京太阳城医,院（北京市医疗定点医,院）、王府中西医结合医院,（三级甲等,）,学校,：,汇佳私立学校、景山学校寄,宿分校、北京市商业学校,商业,：,北七家建材市场、华普超,市、亚运村汽车交易市场,其它,：,九华山庄、富来宫温泉山,庄、天野度假村、龙脉温泉,城、小汤山会议中心等,北京太阳城医院,北京太阳城,小汤山会议中心,汇佳私立学校,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第5页,宗地现实状况,地形,：,宗地形状大致呈长方形,南北短、东西长,地势,：,地势平坦，无拆迁,已具备七通一平条件,地貌,：,宗地内现种有庄稼,堆放着用于园林造景天然石料,已完成两眼温泉钻探，水温57度,另有梨树果园30余亩,30多米高槐杨林成树3000多棵,几十亩鱼塘,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第6页,用地规划指标,用地技术指标,总用地面积,63.47公顷,建设用地面积,50.99公顷,代征绿地用地面积,5.338公顷,代征道路用地面积,7.142公顷,建筑技术指标,规划总建筑面积,约51万平方米,容积率,1,建筑高度控制,18米,车位,机动车1辆/户、自行车1辆/户,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第7页,项目背景,项目权属：北京蓬莱物业开发中心,企业资质：1995年登记注册，开发资质为四级,注册资金1000万元，总资产5.43亿元，净资产4.1亿元,以往业绩：开发蓬莱公寓、蓬莱苑别墅,宗地取得：209月18日经过招投标方式在北京市国土资源局昌,平分局取得本项目用地使用权，并于2011月1日签,订正式协议（京地出（合）字（2006）第635号）,土地成本：3.397521亿元，折合楼面地价：667元/平方米,付款进度：已付1.897521亿，余款1.5亿未付,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第8页,第一部分：宗地位置与宗地概况,第二部分：区域房地产市场概况,第三部分：SWOT分析,第四部分：定位提议,第五部分：经济测算,第六部分：结论与提议,目,录,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第9页,北京别墅市场概况（年1-8月）,1-8月份北京别墅套数销供比为1.96:1，去年同期别墅套数销供比为1.60:1；,别墅市场仍表现为供不应求，供求差距深入拉大。,1-8月别墅销售主要集中于昌平、朝阳、大兴三大行政区域，销售套数分别为1076套、730套、719套，占成交总量59.27%。,年1-8月北京别墅市场成交价格走势不稳，7、8月连续上涨；,环比分别上涨8.87%、1.71%。,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第10页,区域市场概况,隶属区域,：,宗地位于北京三大别墅区之一奥北别墅区,奥北别墅区,中央别墅区,香山别墅区,北京近80%别墅,区域范围,：以汤立路为根本，亚运村六环路附近,区域特点,：,先天优美环境小汤山温泉，温榆河,后天奥运契机基础设施、商业配套,六环以内,六环外围,第一居所为主,第二居所百分比上升,含有良好居住气氛成熟别墅区,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第11页,主要竞争者,首创、珠江、北辰、保利，耀江，上海复地,竞争者产品形式,均为独栋别墅,竞争者价格水平,：,单价,10000-40000元/M,2,不等，,总价为,350-600万/套,中等别墅和,800-1200万/套,高档别墅各占半壁江山,更有顶级东方普罗旺斯，单价4万/,/M2，在售存量房屋总价3600万/套起。,区域市场竞争者情况,开发商,首创,珠江,北辰,保利,耀江,上海复地,开发项目,温哥华森林,壹千栋,长河玉墅,保利垄上,东方普罗旺斯,湾流汇,产品形式,独栋别墅,售价,起价：820万/套,16000元/M,2,单价1元/M2,总价348-610万/套,单价10000元/M,2,总价：600万/套,起价：3600万/套,单价：40000元/M,2,均价：400万/套,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第12页,区域市场供给特点产品形式,周围楼盘产品形式分布,独栋,联排,双拼,叠拼,板楼,保利垄上,长河玉墅,珠江壹千栋,other villa渡上依水庄园),麦卡伦地,温哥华森林,东方普罗旺斯,北京太阳城（含公寓）,北京洋房,达华依云庄园,上成国际花园,蓬莱苑别墅,威尼斯花园(水韵风情庄园）,汤HOUSE,汤HOUSE,纳帕溪谷,湾流汇,独栋别墅,综合产品,产品形式以独栋为主，其中16个楼盘中有10个只有独栋，未作产品拆分；,有产品拆分6个楼盘中，产品最多覆盖三种形式；,5个楼盘有联排产品，3个楼盘有双拼产品，2个楼盘有叠拼产品，只有1个楼盘包括板楼产品；,户型面积范围在400500平方米和300400平方米套数最集中，二者累计百分比到达55%。,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第13页,区域市场供给特点建筑规模,建筑面积规模分布,5万M,2,5-10M,2,10-15万M,2,20-25万M,2,30-45万M,2,other villa渡上(依水庄园)3.5万M,2,麦卡伦地8.2万M,2,北京洋房12.8万M,2,长河玉墅20万M,2,保利垄上36万M,2,达华依云庄园3万M,2,蓬莱苑别墅9.12万M,2,汤HOUSE15万M,2,温哥华森林22.8万M,2,珠江壹千栋41万M,2,威尼斯花园(水韵风情庄园)7.65万M,2,湾流汇11万M,2,东方普罗旺斯22万M,2,上成国际花园40万M,2,纳帕溪谷20万M,2,独栋别墅,综合产品,1,2,周围项目以中等规模为主,周围项目产品是否拆分并不以规模大小为依据市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第14页,区域市场供给特点容积率,容积率分布,0.3-0.4,0.4-0.6,0.6-0.8,0.8-1,1,保利垄上0.39,珠江壹千栋0.41,威尼斯花园(水韵风情庄园)0.68,蓬莱苑别墅0.8,北京洋房1.3,长河玉墅0.38,麦卡伦地0.41,汤HOUSE0.8,other villa渡上(依水庄园)0.39,湾流汇0.44,北京太阳城0.8,温哥华森林0.38,东方普罗旺斯0.3,达华依云庄园0.3,纳帕溪谷0.33,独栋别墅,综合产品,1,2,周围项目容积率以0.3-0.4之间为主,周围项目凡进行了产品拆分，容积率相对较高,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第15页,销售情况：良好,年，东方普罗旺斯、珠江壹千栋等别墅销量都在100套以上，保利垄上更是突破了200套大关；,湾流汇均以期房销售，201期未封顶即已售完，2期销售情况良好。,当前余量：多数项目已售完，存量不多，距离本案最近几个项目中：,西侧：长河玉墅、渡上别墅已售完,南侧：麦卡伦地销售率已达80%，仅剩下36套,南侧：温哥华森林仅剩下1套,价格走势：上涨幅度大、速度快,本区域别墅较之年价格上涨15%-30%,以麦卡伦地为例，年5月，该项目单价为12000元/平方米，而截至年10月，该项目单价已升至16000元/平方米，而且在未来几个月里将每个月调整一次价格，以保持连续上涨趋势。,客群特点：北京市区客户占70%左右,区域市场销售情况,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第16页,项目周围土地交易情况概述,2006年间昌平地域出让居住用地仅4宗，占地共84.82公顷，规划建筑面积129.36万平米。,本项目所在小汤山镇地域属于昌平土地交易热点地域，在至间共出让居住用地25宗，占地面积共388.92公顷。本部分居住用地现已基本形成有效供给，消化完成。（长河玉墅、渡上、麦卡伦地、上游别墅等楼盘）,本项目是小汤山镇近期入市唯一居住用地，且周围无后续地块供给，唯一可能与之形成竞争项目是4月出让地处北七家镇南部项目（与本案距离较远）。,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第17页,本案,北七家地块,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第18页,项目地块交易信息,受让方名称,土地位置,区县,宗地面积,规划建筑面积,规划用途,协议地价款,平均地价,宗地四至,北京蓬莱物,业开发中心,昌平区小汤山,镇马坊村东南,蓬莱温泉科艺,苑住宅项目,昌平区,509900.26,平方米,509900.26,平方米,住宅、商业,11877.71,万元,15.53,万元/亩,即本案,北京泰格经,济开发企业,（曾开发,“渡上”项,目）,昌平区北七家,镇中部北七家,镇南部组团,（平坊村东旧村改造）,昌平区,141957.35,平方米,213800,平方米,住宅及配,套公共设施,47100,万元,221.19,万元/亩,东至：现实状况连顺企业西墙；,南至：规划郑海路；,西至：立汤路；,北至：规划郑海路,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第19页,周围项目介绍概况,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第20页,周围项目介绍概况,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第21页,多层、高层楼盘参考,小汤山区域内并无可参考产品，我们参考其它地段在售多层、高层产品,行政区,项目,开盘时间,建筑形式,户型,容积率,销售均价,(￥/m2),顺义,金汉.绿港,-09-24,小高层,60-150 平1-3居,1.89,7000,万科,四季花城,-10-2,多层、小高层,95-100平米两居、,118-130平米三居、,150平米花园洋房四居,1.56,公寓7000,洋房8000,2U.香花畦,-07-16,6-10层带电梯,118-223平3-4居大户型,1.49,8000,蓝湾,-06-11,高层、多层,1.19,6000,昌平,新龙城,-11-26,高层,50-180平1-4居,2.46,9800,顶秀青溪,-10-22,小高层,110-260平3-5居，5居跃层,1。8,9500,矩阵,-4-22,小高层,50-60平1居，70-90平两居,1.58,9000,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第22页,经典项目介绍麦卡伦地,六环内，与本案南侧一路之隔，欧洲古典格调,建筑类型,建筑面积,项目开盘,时间,绿化率,容积率,独栋,8.2万平,-5-18,53%,0.41,周围,配套,中小学：汇佳私立学校、景山分校,医院：小汤山医院、北京太阳城医院,其它：九华山庄、富来宫温泉山庄、天野温泉度假村、北京电信城市温泉度假村,户型,共156栋:南区94栋；北区62栋.地上三层,地下一层,售价,820-1030万/套,开发商,北京众益家园房地产,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第23页,经典项目介绍北京洋房,六环内，在本案东南方向,建筑,类型,建筑,面积,项目开盘,时间,绿,化,率,容,积,率,叠拼,板楼,12.8万,平方米,-11-19,40%,1.3,均价,1元/平方米,销售,情况,已全部售完,开发商,北京置信华安房地产,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第24页,经典项目介绍汤house,建筑类型,建筑面积,项目开盘,时间,绿化率,容积率,联排,叠拼,15万平,-9-1,31%,0.8,周围,配套,小区周围配套齐全。适合旅游、度假、康复、疗养,户型,一期368户:12栋联排(一栋10户)、6栋叠拼；二期约300户。联排地上三层，叠拼四层，,面积：150-300平方米,售价,200-300万/套,开发商,北京久长房地产,六环外，在本案西北方向,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第25页,经典项目介绍保利垄上,建筑类型,建筑面积,项目开盘,时间,绿化率,容积率,独栋,别墅,36万平,-7-24,48.3%,0.39,交通,配套,交通：紧邻北六环61出口，距亚运村仅18公里，立汤路、京昌、京承、北六环、机场高速等便捷抵达。,配套：紧邻九华山庄，综合商场、邮局、银行等。,户型,小区共700栋。地上两层、地上三层；,一期（1、2、3区）共125栋，,二期（6、7、8、9、10区）共300栋,，三期（11-18区）。,售价,起价600万/栋,开发商,保利地产,六环外，在本案西北方向,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第26页,第一部分：宗地位置与宗地概况,第二部分：区域房地产市场概况,第三部分：SWOT分析,第四部分：定位提议,第五部分：经济测算,第六部分：结论与提议,目,录,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第27页,本案地块SWOT分析,SWOT分析,优势（S）,机会（O）,威胁（T）,劣势（W）,A.项目位于奥北别墅区，区域开发成熟，交通便捷，具备成熟别墅居住气氛；,B.毗邻温榆河，又有温泉资源，生态自然条件良好；,C.地块平整体量适中，易做产品拆分。,A.,地块规划路等一级开发觉实状况不明，有待落实；,B.地块外南侧有少许高压线，对产品销售造成影响，但影响不大。,奥运会到来、5号地铁线开通拉近了本案与市区距离；,房地产市场涨势良好，国家限制别墅项目用地审批，本项目涨势空间大；,区域内现有项目基本已售完，且综合产品较少，市场空间大。,A.,70/90,政策造成本案在户型设计上与客群诉求形成矛盾，增加产品研发困难；,B.周围已经有别墅项目较多，即使大多已基本售完，但竞争者开发水平普遍较高，对本案产品开发提出高要求。,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第28页,第一部分：宗地位置与宗地概况,第二部分：区域房地产市场概况,第三部分：SWOT分析,第四部分：定位提议,第五部分：经济测算,第六部分：结论与提议,目,录,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第29页,本案产品形式定位,本案条件限制,容积率1.0,总建面51万平米,本案,体量大,考虑产,品拆分,联排,多层,周围市场独栋供给量大,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第30页,策略：成熟别墅区域，稀缺性产品供给，实现销售目标,现有同类项目,本案,多层9000元/平米,联排1元/平米,起价,：,多层10000元/平米,联排15000元/平米,别墅气氛,：,成熟别墅气氛带来天然区域优势,产品稀缺,：,周围项目大多已售完,国家限制别墅项目审批,类型、售价,时间、位置,多层年均上涨5%,联排年均上涨7%,本案价格定位,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第31页,本案客群定位,中高档独栋别墅,0-40000元/平米,800-3600万/套,北京市区客群,经过产品差异导出客户特征,多/小高层产品,本案联排、多层组合,9000元/平米,多层10000元/平米,联排15000元/平米,销售单价,销售总价,100万/套,多层90万/套,联排200-300万/套,成熟高档小区,品质相对较低,高品质,居住气氛,中高端收入,经济型产品,居住舒适,北京市区中高收入客群,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第32页,户型配比提议,产品形式,单位面积,总面积,销售起价,联排,200-300平米,3.36万平米,15000元/平方米,多层,85平米左右,1.44万平米,10000元/平方米,商业,2.4万平米,9000元/平方米,会所,4500平米,其它,1500平米,车库,1.37万平米,40000元/个,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第33页,第一部分：宗地位置与宗地概况,第二部分：区域房地产市场概况,第三部分：SWOT分析,第四部分：定位提议,第五部分：经济测算,第六部分：结论与提议,目,录,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第34页,经济测算,地上,建面,地下,建面,累计,可售,面积,累计,510，000,136，744,646，744,578，847,多层,336，000,336，000,336，000,联排,144，000,144，000,144，000,商业,24，000,24，000,16，800,其它服务,设施,1，500,1，500,会所,4，500,4，500,车库,136，744,82，047,基础经济技术指标,单位：平方米,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第35页,经济测算,总投资表,序号,项 目,单 价,(元/平方米）,数量,金额,备注,（万M,2,）,（万元）,一,土地费用累计,4，120,51,210，120,含契税，后期大市政费用,二,前期费用累计,140,64.67,9054,三,建筑安装工程费,137，826,多层,2100,33.6,70，560,联排,2200,14.4,31，680,商业,3000,1.68,5，040,其它服务设施,1700,0.15,255,会所,3500,0.45,1，575,地下车库,2100,13.67,28，716,四,基础设施建设费,260,64.67,16，815,五,管理费用,15，843,按销售收入,2%,计提,六,销售费用,23，765,按销售收入,3%,计提,七,财务费用,15，865,八,不可预见费,5.0%,154，641.63,7，732,按总建安成本计提,项目开发总投资,437，021,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第36页,经济测算,主要经济指标,名称,数据,单位,多层均价,13,264,元,/,平米,联排均价,22,361,元,/,平米,商业价格,9,000,元,/,平米,车库销售价格,4,万元,/,个,总投资,437,022,万元,预计销售收入,792,168,万元,多层销售收入,445,680,万元,联排销售收入,321,992,万元,商业销售收入,15,120,万元,车库销售收入,9,377,万元,经营税金及附加,43,569,万元,土地增值税,79,850,万元,所得税前利润,231,727,万元,所得税,57,932,万元,税后利润,173,795,万元,净现金流量,173,795,万元,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第37页,经济测算,主要财务评价指标,名称,数据,单位,参考标准,项目开发期,(,年,),4,年,项目销售期,(,年,),3,年,销售净利润,173,795,万元,销售净利润率,21.94%,销售毛利率,49.83%,税后内部收益率,29.19市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第38页,经济测算,销售净利润率敏感性分析,销售净,利润率,楼面地价（元/平米）,21.94%,9000,8500,8000,7500,7000,6500,6000,5500,5000,4500,4000,销售,起价,（元/,平米）,8500,-12.96%,-7.85%,-3.69%,-0.11%,3.41%,6.94%,9.80%,12.00%,14.18%,16.33%,18.44%,9000,-7.74%,-3.66%,-0.24%,3.13%,6.50%,9.42%,11.53%,13.62%,15.68%,17.72%,19.73%,9500,-3.63%,-0.36%,2.87%,6.09%,9.08%,11.11%,13.10%,15.09%,17.05%,18.98%,20.89%,10000,-0.47%,2.63%,5.71%,8.76%,10.71%,12.63%,14.54%,16.43%,18.30%,20.14%,21.94%,10500,2.40%,5.37%,8.32%,10.34%,12.19%,14.03%,15.85%,17.66%,19.44%,21.20%,22.64%,11000,5.05%,7.90%,10.00%,11.79%,13.56%,15.32%,17.06%,18.78%,20.49%,22.10%,23.29%,11500,7.50%,9.68%,11.41%,13.12%,14.82%,16.50%,18.17%,19.82%,21.47%,22.74%,23.88%,1,9.39%,11.05%,12.71%,14.35%,15.98%,17.60%,19.20%,20.79%,22.23%,23.34%,24.43%,12500,10.72%,12.33%,13.91%,15.50%,17.06%,18.62%,20.15%,21.68%,22.83%,23.89%,24.94%,13000,11.97%,13.51%,15.04%,16.56%,18.06%,19.56%,21.04%,22.35%,23.38%,24.41%,25.42%,13500,13.13%,14.61%,16.09%,17.55%,19.00%,20.44%,21.87%,22.90%,23.90%,24.89%,25.87%,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第39页,经济测算,销售净利润敏感性分析,销售,净利,润,/万元,楼面地价（万元）,173,795,9000,8500,8000,7500,7000,6500,6000,5500,5000,4500,4000,销售,起价,（元/,平,米）,8500,(89,818),(54,420),(25,557),(797),23,669,48,069,67,936,83,175,98,297,113,153,127,787,8750,(73,024),(38,476),(13,639),10,955,35,431,59,685,75,889,91,039,106,086,120,925,135,519,9000,(56,224),(26,564),(1,749),22,710,47,198,68,418,83,748,98,904,113,876,128,651,143,250,9250,(39,515),(14,648),10,000,34,468,58,811,76,368,91,609,106,762,121,667,136,378,150,925,9500,(27,570),(2,728),21,752,46,230,68,909,84,325,99,471,114,549,129,459,144,107,158,601,9750,(15,656),9,046,33,507,57,940,76,856,92,183,107,335,122,336,137,231,151,836,166,277,10000,(3,738),20,795,45,266,69,403,84,805,100,042,115,200,130,125,144,956,159,566,173,795,10250,8,093,32,548,57,028,77,348,92,770,107,903,123,013,137,915,152,681,167,287,180,314,10500,19,840,44,304,68,680,85,294,100,618,115,765,130,799,145,706,160,408,174,960,186,833,10750,31,591,56,063,77,841,93,242,108,476,123,629,138,585,153,481,168,135,182,634,193,352,11000,43,349,67,811,85,785,101,196,116,335,131,478,146,373,161,204,175,863,189,646,199,854,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第40页,第一部分：宗地位置与宗地概况,第二部分：区域房地产市场概况,第三部分：SWOT分析,第四部分：定位提议,第五部分：经济测算,第六部分：结论与提议,目,录,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第41页,结论与提议,当地块交通便利，所在区域已开发成熟,当地块平整规则，体量较大,当地块收益利润很好，是较为难得开发项目,当地块意向合作者较多，提议快速决议,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第42页,谢 谢！,年10月19日,市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告,第43页,