市房地产市场分析报告研讨.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,1,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,A2.1.房地产市场分析,市房地产市场分析报告研讨,第1页,“九五”期间，中国房地产开发投资增加速度显著高于全社会固定资产投资增加速度,资料起源：中国房地产年鉴，罗兰贝格分析,全社会固定资产投资,万亿元,2.30,2.49,3.26,2.99,2.84,1996,1997,1998,1999,E,3.58,+92,%p.a.,房地产开发投资,万亿元,0.32,0.32,0.49,0.41,0.36,1996,1997,1998,1999,E,0.59,+13.0%,p.a.,市房地产市场分析报告研讨,第2页,其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资主要原因,住宅开发投资,万亿元,0.17,0.17,0.33,0.26,0.22,1996,1997,1998,1999,E,0.43,+20.4%,p.a.,住宅开发投资占房地产开发投资比重,1996,1997,1998,1999,E,53%,53%,59%,64%,68%,73%,资料起源：中国房地产年鉴，罗兰贝格分析,+6.6%,p.a.,市房地产市场分析报告研讨,第3页,住宅开发投资集中在广东等沿海发达地域，但增加最为快速则在西部和内陆地域,年住宅开发投资额按地域分,万亿元,住宅开发投资增加率按地域分,1999 年,资料起源：中国房地产年鉴，罗兰贝格分析,广东,上海,北京,江苏,浙江,辽宁,山东,福建,其它,市房地产市场分析报告研讨,第4页,伴随外部环境和国家政策导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展,中国房地产市场,发展趋势,将逐步形成专业化、占有较大市场份额区域性垄断房地产企业,加入后，新材料、新技术将纷纷涌入，深入提升住宅建设预制化、产业化进程,广泛合作将成为,房地产业发展趋势，尤其是房地产与资本,市场合作将更,加紧密,房地产企业将,出现两极分化规模,化和小而精,；房,地产开发配套相,关服务更为专业化,消费者需求品位,越来越高，要求,定制化服务,国家将逐步改变对,房地产业管理模式，在体制上推进国有房地产企业资产重组,市房地产市场分析报告研讨,第5页,作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更加快增加速度,广东省房地产投资总额,亿元,+17.7%,p.a.,1997,1998,1999,510,594,676,831,55%,62%,66%,69%,住宅,全国和广东省房地产和住宅开发年均增加率比较,1997-年,广东省 全国,广东省 全国,房地产投资,住宅开发投资,17.7%,152%,26.9%,24.7%,资料起源：广东省统计年鉴，罗兰贝格分析,市房地产市场分析报告研讨,第6页,东莞市房地产市场发展能够分为三个特点鲜明阶段，投资者逐步以外资投资者为主转变为以内资投资者为主,八十年代中期,1992,年,1992年 1998年,1998年以后,市政府和企业单位直接投资,房地产开发企业共9家,香港投资者为主外资投资者,房地产开发企业共52家,以内资投资者为主，尤其是民营企业投资快速增加,房地产开发企业共134家 (包含房地产项目企业),投资主体,安居、多层住宅为主,建成步步高、创新新村等七个住宅区,集中于莞城,别墅、多层住宅为主,建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区,集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地,多层、小高层为主,建成,AB,华庭等一批高品质楼盘,集中于东城、篁村、城区等,开发类型和区域,政府公务员和企业职员,外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏,当地消费者占25%,外地消费者占5%,当地消费者占50%,外商占30%,外地消费者占 20%,消费者特征,总投资小于1亿元,预计总投资50亿元，外资占63%,投资23亿元，内资占59%,投资规模,市房地产市场分析报告研讨,第7页,东莞房地产市场经过1992年、1993年起步，1994年低落，1997和1998年回升，当前正处于上升期,东莞房地产市场特征商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平 和樟木头等地理位置优越、经济基础发达地域,较强地方保护主义，早期外来和民营房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发企业，合作开发房地产,市场规模,细分市场,竞争格局,消费群体,东莞市社会固定资产投资增加快速,房地产开发投资年增加率为8.9%，住宅是拉动房地产投资主要原因,商品住宅销售收入和销售面积,增加快速,市场集中度相对较高,政策导向,多层和小高层开发百分比逐年上升,东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区,单位价格2500元至3500元中等商品房竞争激烈，3500元以上高档商品房所占份额逐年上升,不一样消费群在购置商品房时考虑原因优先次序不一样,政府严格土地审批和新项目立项,政府加强商品房预售管理,1,3,2,4,市房地产市场分析报告研讨,第8页,东莞市固定资产投资平均每年以10.8%速度增加；而房地产开发投资落后于固定资产投资增加速度,1996,1997,1998,1999,+10.8%,p.a.,67.6,65.9,77.0,88.3,102.8,资料起源：东莞统计年鉴，罗兰贝格分析,东莞市全社会固定资产投资额,亿元,东莞市房地产开发投资额,亿元,8.67,9.55,10.44,11.21,1996,1997,1998,1999,+8.9%,p.a.,7.87,市房地产市场分析报告研讨,第9页,住宅开发投资是拉动房地产投资主要原因,资料起源：东莞统计年鉴，罗兰贝格分析,东莞市房地产开发投资额,亿元,东莞市住宅开发投资额,亿元,+9.9%,p.a.,1997,1998,1999,6.32,7.35,7.41,8.40,4%,73%,77%,71%,75%,15%,16%,16%,10%,11%,8%,3%,1%,12%,5%,3%,1997,1998,1999,+8.9%,p.a.,8.67,9.55,10.44,11.21,其它,办公楼,商业营业用房,住宅,市房地产市场分析报告研讨,第10页,东莞市商品住宅销售收入和销售面积增加快速,资料起源：东莞市建委，中国人民银行，罗兰贝格分析,东莞市商品住宅销售收入,亿元,东莞市商品住宅销售面积,万平方米,1997,1998,1999,39.6,52.3,74.3,95.0,+26.4%,p.a.,1997,1998,1999,9.2,12.5,16.5,24.0,E,E,60.0,200.0,+20.8%,p.a.,44.1,E,E,148.4,市房地产市场分析报告研讨,第11页,商品房开发建筑面积总额按镇区分,1998-年,描述,资料起源：东莞市建委，罗兰贝格分析,城区,常平,樟木头,篁村,东城,其它,商品房开发集中于东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优越、经济基础发达地域,1998年至年底，商品房实际投入资金23亿元,共推出楼盘231个，建筑面积455.7平方米,樟木头、常平、附城、塘夏、黄江等镇区集中了90%港资房地产开发商,新开发商品房楼盘集中在东城区和篁村，开发类型以多层和小高层为主，楼盘质数较高，开发理念在东莞市属于中上水平,1998年至，商品房开发集中在东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优越、经济基础发达地域,市房地产市场分析报告研讨,第12页,在未来五年内，多层和小高层仍是商品房开发市场主流，新开发多层和小高层主要集中在东城区、篁村区和城区,资料起源：东莞市建委，罗兰贝格分析,多层和小高层,别墅,高层,1998-,E,12%,84%,6%,8%,91%,1%,东城,篁村,城区,塘夏,其它,1998年以后新开发多层和小高层地域分布,虎门,商品房立项开发类型百分比,按开发建筑面积,樟木头,常平,市房地产市场分析报告研讨,第13页,预计到年,每平方价格在2500元以上中高档商品房将占据市场86%份额,描述,东莞市商品房开发档次逐步提升,东莞市政府对城市进行总体规划，改进居住环境，提升房地产开发质量,因为政府严格控制土地批租,土地价格上升较快,居民住宅消费观念由商品住宅理念接收者转为理念领导者,需求品位提升,金融机构对住房消费支持不停增强、按揭条件放宽，刺激住房消费需求市场增加,东莞市新房地产开发商纷纷进入2500以上中高档房地产市场竞争,如:新世纪豪园,新石竹,雍华庭,七宝一居等,13%,50%,20%,10%,别墅,3500元以上*,2500-3500元*,2500元以下*,总额,8%,60%,26%,6%,E,资料起源：东莞市建委，罗兰贝格分析,*,除别墅外,商品住宅销售总面积,万平方米,111.2,200.0,+15.7%,p.a.,市房地产市场分析报告研讨,第14页,东莞房地产市场竞争格局能够从内部竞争情况等五个方面分析,消费者,潜在进入者,房地产开发,专业服务提供者,替换品,政策壁垒强 较强地方保护主义，早期外来房地产开发商和民营企业必须挂靠东莞市各区镇房地产开发企业，合作开发房地产,经济壁垒弱 房地产开发商还未形成房地产开发绝对成本 优势和先进商品房差异化概念,大多数消费者消费观念尚处于商品住宅理念接收者,主力消费群不显著,商品住宅50%为当地消费者，30%为港澳台消费者,20%为省内和外地消费者,房地产开发商纷纷聘请专业房地产策划和广告企业，提升商品房开发和营销质量,聘请物业顾问企业，提升商品后续服务质量,商品房替换品几乎不存在，安居房只占1%市场份额,内部竞争情况,城区、常平和樟木头集中了70%房地产开发,市场集中度高，市场领先者较为显著，如：中信、光大等,内资房地产开发百分比逐年提升，由1998年45%上升为年67%,市房地产市场分析报告研讨,第15页,消费者购置商品房考虑原因,价格,房型,地理位置和交通,开发商品牌,建筑物质量,建筑物外观,环境,配套设施,保安和物业服务,主要性,考虑原因,1,2,3,4,5,当地消费者 外地消费者,描述,50%为当地消费者，30%为港澳台消费者，20%为省内和外地消费者；常平、樟木头地域港澳台消费者占90%,东莞当地消费者在选购商品房时首先考虑环境和保安服务，其次是户型，显示了当地居民对本身安全和周围环境(包含教育)较高要求,对于东莞当地人，自用房建筑面积在100-130平方米中大户型较受欢迎；购置80-100平方米小户型，用于投资和出租较多,外地消费者在考虑购置商品房时，优先考虑价格，其次是房型、交通便利和物业管理，同时较重视开发商品牌,港澳台和外国消费者把环境、地理位置、配套设施、保安和物业服务列在考虑购置商品房首要原因，价格敏感性不高,越来越多消费者愈加关注环境和配套设施,港澳台和外国消费者,不一样消费群在购置商品房时考虑原因优先次序不一样,资料起源：罗兰贝格访谈,市房地产市场分析报告研讨,第16页,因为开发商市场定位不准确，未能充分满足消费者需求，造成东莞市商品住宅空置面积较大，并逐年上升,资料起源：东莞市建委，罗兰贝格分析,东莞市商品住宅空置面积,万平方米,描述,商品住宅空置面积大，年底到达151.6万平方米,商品住宅空置率高。年，新推出商品房建筑面积为178万平方米，但平均销售率只有48.6%，新增空置商品住宅面积73万平方米,房地产业发展早期，存在盲目批地、批项目和对商品房预售款监控不严现象，出现了太平广场花园、湾景台、崇商花园、世外桃源等“烂尾楼盘”，妨碍了房地产业发展,大量空置楼盘造成了建设资金沉淀，部分银行贷款不能及时收回,1998,1999,40.0,78.3,151.6,+94.7%,p.a.,市房地产市场分析报告研讨,第17页,因为政府今后对土地批租严格控制，短期内商品住宅开发增加空间有限,将建立土地贮备中心，,严格控制土地审批,规范土地交易行为，逐步实,现公开、公正、公平土地交,易市场行为,必须经过土地拍卖方式才可获,得房地产开发土地使用权,商品住宅,开发增加,空间有限,严格房地产立项程序，由房地产项目先立项后申报土地再规划程序改变为先规划后取得土地在立项开发,依据积压商品房数量和商品房销售情况，严格控制新项目立项和开工，对除市、镇中心区外，其它地方标准上不再审批新房地产项目,假如开发商积压商品房面积超出企业近3年累计完工商品房面积20%，将停顿审批该开发商新项目立项,土地批租,房地产立项,市房地产市场分析报告研讨,第18页,总体上说，推进东莞房地产市场发展原因大于妨碍其发展原因,20到20，政府严格控制土地批租，并成立土地贮备中心，调控房地产市场，短期内将会影响房地产市场,政府严格控制房地产开发立项审批,主力消费群不显著,空置商品房面积高，到年底为152万平方米,东莞将城市定位为“制造业名城“，树立“城市牌、外资牌和民营牌”并将出资200亿元建设新东莞，进行有序城市总体规划，提升城市总体环境,东莞房地产发展与东莞在整个珠江三角洲所处经济地位不相匹配，发展空间较大,东莞招商引资保持增加态势,消费者对居住条件和环境要求日益提升,人均可支配收入是全国平均水平2.1倍，广东省平均水平1.3，并以每年17%速度增加,加入,WTO,和近年来，香港、澳门回归将推进外销市场,政府有意对外地人才采取购房入户、投资入户政策,民营企业将能够注册企业形式，独立开发房地产项目,妨碍东莞房地产市场发展主要原因,推进东莞房地产市场发展主要原因,市房地产市场分析报告研讨,第19页,东莞市住宅产业发展以住宅智能化、当代化为主要特征，并以深入完善金融体系为保障,以高品质规划、设计和施工，落实以人为本住宅发展方针,扩大住宅按揭市场规模,引用新技术、新材料，以提升住宅产业化水平,经过以住宅抵押贷款证券化，改变房地产开发领域投资、融资体系,推进住宅产业科技化，推广智能化小区,重环境和配套大中型住宅小区,市房地产市场分析报告研讨,第20页,与当地政府良好关系，以取得,优质、价廉土地,开发商品牌和信誉,开发适合市场需求商品房,开发大规模居住小区，营造良好居住环境,与优异房地产专业服务提供者合作,对市场机会、进入时间和市场风险把握,表示不主要,表示十分主要,开发适合市场需求商品房,提供优质物业管理服务,房地产开发商在东莞房地产市场上取得成功基本要素,成功基本要素,当前主要性,主要性趋势,市房地产市场分析报告研讨,第21页,A2.2.建筑安装市场分析,市房地产市场分析报告研讨,第22页,广东省建筑安装工程市场投资额平均每年以8.9%速度增加,1507,1511,1688,1960,2125,1996,1997,1998,1999,+8.9%,p.a.,广东省建筑工程投资额,亿元,资料起源：广东省统计年鉴，罗兰贝格分析,市房地产市场分析报告研讨,第23页,广东省建筑安装工程市场是竞争集中度非常低市场，而且越来越分散,1996,1997,1998,1999,9%,7%,8%,5%,4%,描 述,广东省建筑安装工程市场集中度由1996年9%下降为年4%，市场竞争格局分散,年，排名前三位建筑业企业分别是：广东省长大公路工程有限企业、江苏省建筑安装工程股份有限企业深圳分企业、深圳市市政工程总企业；产值分别到达12.5、9.1和7.0亿元,年，排名前10家外省建筑企业有2家：江苏省建筑安装工程股份企业和中建四局,前10家建筑企业业务起伏大；1999年排名前十家企业中，只有六家能在年保持前十位,资料起源：China Infobank，罗兰贝格分析,前十位产值最大建筑业企业,施工产值占市场%,市房地产市场分析报告研讨,第24页,伴随城市化进程和引进外资不停加紧，东莞市建筑安装工程市场容量不停上升,东莞市建筑安装工程市场保持稳定增加态势，增加速度略高于广东省建筑安装工程市场增加速度,引进外资是推进建筑安装工程市场主要原因,日本、欧美企业不停加大投资，其用于建筑安装工程投资额也不停上升，年-20年均增加率将分别到达20%和26%,资质较高外来企业已组成对当地企业威胁,当前市场竞争以价格为主,市场运作尚不规范,东莞市建筑安装工程市场特点,市房地产市场分析报告研讨,第25页,东莞市建筑安装工程市场表现出比广东省更加快增加,1996,1997,1998,1999,资料起源：东莞统计年鉴，罗兰贝格分析,E,52,56,64,68,76,+9.8%,p.a.,东莞市建筑工程投资额,亿元,128,+11.0%,p.a.,市房地产市场分析报告研讨第26页,宏观环境、引进外资和房地产市场是驱动东莞市建筑安装工程市场三大原因,东莞市建筑工程市场驱动原因,房地产市场,引进外资,宏观环境,政府加紧了工业园区建设，近期将建立松山湖工业园区，规划面积72平方公里,政府引导重点行业和企业增资扩产,外商投资产业结构优化，直接投资用于建筑工程费用百分比增大,东莞市房地产市场自1998年以来进入上升期，由此带动建筑安装工程市场稳步上升,东莞将投资200亿建设新东莞，提升城市综合实力，建设“城市牌”，城市化进程加紧,加入,WTO,以后，更多外资将进入中国，因为东莞有利地理位置和优惠、便捷投资环境，将吸引更多外资,东莞市固定资产投资每年以10%速度上升,建设“民营牌”，推进民营资本投资,房地产开发市场对于商品住宅配套设施和环境要求越来越高，房地产开发商对应用于建筑安装工程投资增加,市房地产市场分析报告研讨,第27页,伴随东莞市实际利用外资不停增加，外资企业用于建筑安装工程投资额增加较快,东莞市实际利用外资额,亿元,外资企业用于建筑安装工程投资额,亿元,1997,1998,1999,E,E,101.6,111.2,121.2,139.2,190.5,280.0,+11.3%,p.a.,+15.0%,p.a.,1997,1998,1999,E,E,25.2,29.4,32.0,38.0,65.2,84.0,+14.6%,p.a.,+17.2%,p.a.,资料起源：东莞市对外贸易经济合作局,市房地产市场分析报告研讨,第28页,其中，日本、欧美企业用于建筑,安装,工程投资额增加率高于外商企业用于建筑,安装,工程投资额平均增加率,投资于东莞日本、欧美企业用于建筑安装工程投资额,亿元,战略上，日本、欧美企业都把中国作为巨大发展市场,日本、欧美制造大企业从着重建立出口加工基地逐步转向成为国内生产基地,已投资日本、欧美企业会带动提供零部件和原材料日本、欧美企业数量和投资额增加,东莞招商引资局经过网上招商、委托顾问企业到日本、欧美招商、创办博览会、提供“一个窗口收费”等服务，吸引日本、欧美客户,东莞市政府“十五”规划中，已明确把引资重点逐步转移到欧美和日本等国家,描述,资料起源：东莞市对外贸易经济合作局，东莞市建委，,罗兰贝格,分析,1997,1998,1999,E,E,0.5,0.7,3.4,3.1,5.4,7.7,3.4,1.4,2.9,3.9,7.2,10.0,+83.7%,p.a.,+20.0%,p.a.,+4.0%,p.a.,+26.0%,p.a.,日本,欧美,市房地产市场分析报告研讨,第29页,东莞市建筑安装工程市场竞争仍以价格为主要竞争伎俩，并存在不规范运作情况,东莞市,广州市,工程公开招投标时，报价最低者中标 “,最低价标准”,工程公开招投标时，报价不得低于招标方要求标底价，以工程管理、组织、技术方案等指标综合评分，以确保工程质量 “最合理标准”,工程招投标,地方保护主义,转分包,各镇存在不一样程度地方保护主义,存在镇政府向外商指定建筑工程承包方现象,勉励采取市场竞争方式,本省企业和外省企业公平竞争,存在总承包商在资格或协议不允许情况下进行转承包和分包,大致上按协议要求执行,东莞市和广州市建筑安装工程市场比较,市房地产市场分析报告研讨,第30页,当地和港澳台企业选择建筑安装工程企业时更重视价格，而日本和欧美企业更重视质量和工程管理,港澳台企业,日本和欧美企业,价格,质量,施工力量和专业技术水平,资质证实,从事过工程和,行业内其它企业认可,工程管理,表示不太重视,表示十分重视,选择建筑安装工程,企业标准,当地企业市房地产市场分析报告研讨,第31页,外来企业以其较高资质和凭借规模效益取得成本优势，形成了对当地企业威胁,当地企业、外来建筑安装工程企业资质比较,当地拥有资质建筑安装工程企业共110家，外来企业共50家,当地一级资质企业中只有4家，而外来企业中拥有一级资质企业有33家,企业资质不但代表企业建筑工程管理水平和施工质量、技术能力，还决定了承接工程量大小。如：广州一建承接东莞市广东当代国际展览中心，建筑面积7万平方米,外来企业，如华西建设、本溪金鼎完成工程质量较高，已在当地拥有样板工程和优良工程，口碑较高，已对当地竞争者形成威胁,描述,当地企业,外来企业,一级,二级,三级,四级,一级,二级,三级,36%,55%,5%,4%,6%,28%,66%,资料起源：建委市场科,总数个,110,50,市房地产市场分析报告研讨,第32页,日资企业选择标准,AB,优势,日资企业选择建筑安装工程企业标准,和,AB,优势比较,价格,质量,工程管理,资质证实,日资办推荐*,从事过工程和行业内其它企业认可,施工力量,前延或后续服务,专业设计水平,主要性/,AB,优势,原因,1,2,3,4,5,使,AB,在日资/外资企业建筑安装市场上,取得关键竞争优势提议采取办法,经过与稳定、有资质施工建设单位进行长久战略合作，以取得更低成本优势,经过与采购商战略、稳定合作，取得优惠采购价格；或经过外包采购定单，降低采购成本,严格质量管理，建立系统质量管理控制体系,与施工建设单位一同制订项目进度计划，协调运作,识别项目进程中关键路线和关键工序，当与计划出现偏差时及时调整,组成虚拟团体，加强培训或聘用“外脑”，提升业务洽谈和设计专业技术水平,经过与日本企业选择建筑安装工程企业标准和,AB,优势进行比较，,AB,企业仍有不停改进空间,资料起源：访谈，罗兰贝格分析,高,低,*日资办推荐对日资企业首次进入东莞，选择建筑安装工程企业影响大，但对二期和后期工程时选择影响减弱,市房地产市场分析报告研讨,第33页,AB企业在保持原有关键竞争优势同时，应加强业务拓展和关键支持团体培养，使工程业务含有更高柔性和市场反应速度，赢得提升竞争力潜在源泉,建筑工程业务,今后应加强领域,充分发挥现有优势，系统、有计划和重点地开展业务拓展,落实以客户为导向服务理念，延伸前延和后续服务,业务拓展与设计、预算部门无缝合作,建立完整工程计划、控制和核实体系,培养设计、预算关键团体，支持业务拓展,提升项目管理能力，合理配置项目经理权、责、利范围，并以高效管理体系和组织结构支持,市房地产市场分析报告研讨,第34页,总体上，外部市场为AB企业主营业务发展提供了辽阔空间；同时，AB企业在高成长建筑安装和房地产市场上保持高盈利能力,描述,未来五年，东莞市房地产行业年增加率为20%，能支持,AB,企业房地产业务战略发展目标,AB,企业房地产业务利润率高于行业平均水平,未来五年，日本、欧美企业用于建筑安装工程投资额年增加率均高于20%，能够支持,AB,企业建筑安装工程业务战略发展目标,AB,企业建筑安装工程业务利润率约为20%，高于行业15%平均利润率,AB,业务组合分析,：表示销售额大,小,利润率,市场增加率,10%,50%,0%,12.5%,25%,建筑安装工程业务,房地产业务,低成长,低盈利市场,高成长,低盈利市场,高成长,高盈利市场,低成长,高盈利市场,市房地产市场分析报告研讨,第35页,房地产业务组织结构建设总体思绪上有三种模式能够选择,模式一,完全委外,模式二,部分委外,模式三,完全自建,市房地产市场分析报告研讨,第36页,完全委外能够短期内有效处理企业人才不足现实状况，但,以契约关系确定合作关系无法充分从企业总体利益角度来考虑问题,完全委外特点,因为人力资源匮乏，缺乏专业性人才或者招聘专业人才财务成本和时间成本过高，在组织结构各业务职能领域都和专业化企业进行合作，借助外部专业化经验和知识来填补企业不足和满足企业快速发展需求,企业本身业务运作组织以精益型为主，职能部门工作重点主要是控制、协调和监督而不是详细操作,建立关键职能部门，对委外工作进行有效监督和控制,优势,有效地处理企业人才不足问题,有利于企业快速扩张,有利于发挥专业化分工优势,充分利用社会资源,劣势,协调和控制工作量和成本很大,项目控制风险大,有可能造成局部最优化而不是总体最优,企业无法形成稳定竞争力,以契约关系确定合作关系无法充分从企业总体利益角度来考虑问题,市房地产市场分析报告研讨,第37页,部分委外能有效地填补企业在一些职能领域不足，但委外职能和合作搭档选择至关主要,部分委外特点,企业在一些领域缺乏专业化知识和经验，因而在这些职能领域借助外界专业化企业来进行运作,部分业务职能领域由企业本身来建立，整个业务运作需要内、外部人员协调完成,现有以控制监督为主要任务职能部门，也有从事详细操作业务职能部门,优势,经过利用社会资源，有效地填补企业在一些职能领域不足,有利于发挥专业化分工优势,有利于培养企业本身关键团体和关键能力,劣势,协调和控制工作量较大,关键职能委外对企业总体带来高风险,以契约关系确定合作关系无法充分从企业总体利益角度来考虑问题,市房地产市场分析报告研讨,第38页,全部自建有利于对价值链各个步骤进行控制和协调，但管理成本较高,全部自建特点,企业在业务运作各职能领域都建立起对应业务部门,整个业务流程体系运作主要依靠内部力量来完成,各业务部门主要任务是计划、监督、实施和控制,优势,有利于企业形成稳定业务运作体系,对价值链各个步骤进行控制和协调,有利于培养企业组织优势和关键竞争力,劣势,对专业人才需求高，人事成本较高,无法充分利用外部专业化企业专业经验和能力,部门之间协调要求高,管理成本较高,市房地产市场分析报告研讨,第39页,当前国内建筑工程企业主要有两种发展模式,项目企业模式,企业关键优势在于取得工程项目,企业本身不拥有设计，土建队伍,与设计企业，施工队建立紧密合作关系,拥有良好项目管理人员,工程多采取分包形式来完成,建筑安装企业模式,描述,企业拥有本身设计，土建队伍,建筑安装业务完全由本身完成,企业经营灵活性大,企业固定成本小,能够实现优势互补,资金需求小,优点,企业易于控制质量和成本,拥有各方面专业人才,对其它企业依赖性大,质量控制，成本控制难度较大,缺点,企业固定成本较高,资金需求较高,经营灵活性较低,市房地产市场分析报告研讨,第40页,战略方向确实定决定了企业组织结构选择,适应,发,展,战略,组织,结构,设计,标准,有利于房地产业务,和建筑安装工程,业务快速发展,组织结构,对市场快速反应速度,以”最大程度满足客户需求“为目标,有利于企业内部关键团体培养,高效而精简,保持和强化企业关键竞争优势,市房地产市场分析报告研讨,第41页,构建符合战略发展目标和市场竞争环境组织结构是实现,AB,战略目标前提,房地产业务以操作管理为主管理模式,建筑安装工程业务以战略管理为主管理模式,有效决议,业务计划,财务监控体系,合理集分权,管理模式,合理部门设置,明确部门任务、功效、职责界定,清楚人员岗位编制以及职责、权力、能力要求界定,充分考虑保持和利用现有关键竞争优势,以客户为导向而且加紧市场反应速度,组织结构,构建符合集团战略目标和,市场竞争环境组织结构,确立,AB,企业管理模式，建立一整套明确管控体系,建立对应决议和监督流程,重新设计组织架构，强化微弱功效，纠正职能错位,界定明确部门任务和责任,明确管理幅度,市房地产市场分析报告研讨,第42页,业务流程再造系统考虑四个领域，从而到达战略目标对流程要求,消除非增值活动,活动间等候,无须要活动,过量库存,重复活动,不一样部门重排格式,重复检验,跨部门协调,增加/重排步骤,企业用以躲避风险关键点,企业用以强化控制关键点,有利于提升用户满意度流程步骤,能够降低重复、提升效率步骤调整,能够缩短时间、降低成本步骤调整,简化活动,设计合理交付品,过于复杂表格,过于专业分工程序,复杂沟通形式,缺乏优化物流,能够以更低廉方式进行分包非关键工作,消除各个流程步骤中无须要交付品,完善缺乏交付品,设计明确格式交付品,明确交付人和接收人,对交付品监控,战略目标,降低成本,快速响应,增加控制节点,明确流程,对流程要求,对流程要求,市房地产市场分析报告研讨,第43页,流程设计标准,用户导向标准,快速反应标准,系统优化标准,追求流程整体绩效最优,集成管理,当外部市场环境发生改变时，能快速调整竞争策略,追求客户服务最终效果,整合用户界面，而非分离用户界面,业务流程再造应遵照用户导向，快速反应以及系统优化标准,强调对外部市场竞争环境快速反应,强调用户满意,市房地产市场分析报告研讨,第44页,一支相对稳定高素质人力资源队伍是实现企业战略目标基本确保,建立一支强有力,经营管理精英梯队,吸引大批优异人才加入,-树立并宣传企业良 好形象,-有计划地广泛开展 社会招聘(名牌大 学，人才招聘会，委托猎头企业等),塑造企业成功文化，以激励并保留优异骨干员工,-营造企业内部公平 民主气氛，提升,员工信心与责任,感,-创造富有活力,内部优胜劣汰 竞争机制，激发员 工主观能动性,在完善人员长久发展计划下培养含有良好专业素质和经营管理潜质优异人才，形成一支上下紧密衔接精英人才队伍,-“量体裁衣式”终,身职业培训(入职培,训，在岗培训，深,造等),-培养“经理候选人”阶梯队伍,市房地产市场分析报告研讨,第45页,绩效考评体系,建立清楚明确岗位考评标准，形成权责相当，奖惩分明制度,建立清楚明确，并结合业绩和能力个人评定标准，作为薪酬调整和职务任免决议基础,将考评或考评结果有机地与薪酬体系挂钩，并与员工职业发展紧密联络,考评或考评结果将作为人员晋升基本参考标准，建立公平有序内部竞争机制,薪酬体系,调整原有工资体系，在纵向分级与横向分档上设计合理浮动空间，形成有激励性上升梯度,确定合理固定工资与变开工资百分比结构,改进现有福利机制，加强非资本性激励原因，增强企业凝聚力,人员评价和选拔体系,优化人员招聘流程，明确决议部门，做到有章可循,建立明确员工能力评定标准，使之成为人员选拔基本标准,充分结合各种评定结果，制订合理公平晋升条件与路径，培养与发掘含有管理潜质优异人才,需要重新设计AB企业人力资源体系，使之更制度化、规范化，以适应业务快速发展需要,市房地产市场分析报告研讨,第46页,