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凤凰城项目营销策划报告.doc

1、凤凰城项目营销策划报告 20 2020年5月29日文档仅供参考目录项目简介凤凰城项目基本数据表一期可售资源分析: 凤凰城一期现有房源价格表二期房源情况介绍户型配比情况分析二期认购价格表二期工程进度表项目简介: 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍。一期5#、7

2、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在,一期多层尚有37套现房、准现房,销售额850万元。其中159.7M2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127 M2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。预售许可证预计 5月底办下。由此可见,当前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二

3、期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面正确重大挑战之一。凤凰城项目基本数据表 1、案名:凤凰城 2、开发商:河南华夏军创实业有限公司 3、投资商:郑州市鑫山置业有限公司 4、位置:凤凰路与凤台路交叉口 5、开发业绩:郑州商品大世界 6、售楼部地址:郑汴路商品大世界,检察院对面 7、电话:6519922 6519977 8、物业管理:0.32元/平方米.月 9、公交线路:208、85、601、27、77、87 10、园林绿化景观:简单绿化 11、占地面积:45

4、571平方米 12、建筑设计风格: 无特色。 13、建筑面积:92160平方米。其中一期54660平方米,二期14500平方米,板式小高层23000平方米。 14、五证情况:全 15、绿化率:32.3% 16、获奖情况:不详。 17、楼盘形态:8栋多层,6栋连排别墅,两栋板式小高层。一期可售资源分析: 凤凰城5#楼销售情况一览表一单元二单元三单元四单元五单元东中西东中西东西东西东西 74 50.52 33.07 33.07 50.52

5、 74 101.17 92.88 97.88 97.88 97.88 101.07 一层二层三层 D # 四层 D 五层六层七层凤凰城7#楼销售情况一览表东一单元东二单元东三单元东西东西东西面积:159.697㎡

6、其中七层为140.997㎡) 一层二层三层四层五层六层七层凤凰城9#楼销售情况一览表东一单元东二单元东三单元东西东西东西面积:159.697㎡(其中七层为140.997㎡) 一层二层三层任部长四层五层六层

7、七层凤凰城11#楼销售情况一览表东一单元东二单元东三单元东西东西东西面积:159.667㎡(其中七层为123.33㎡) 一层二层三层四层五层 # # 六层七层凤凰城13#楼销售情况一览表东一单元东二单元东三单元东西东西东西面积:159.697㎡(其中七层为140.997

8、㎡) 一层二层三层任部长任部长四层 # 五层六层 # 七层凤凰城15#楼销售情况一览表一单元二单元三单元四单元东中西东西东西东西 77.98㎡ 41.04㎡ 33.88㎡ 127.99㎡ 127.99㎡ 127.99㎡ 127.99㎡ 127.99㎡ 127.99㎡一层二层

9、 # # 四层五层六层 150.78 130.36 七层 # 一期现房可售资源总计37套。总面积5178平方米。其中:160平方米23套,将近3680平方米,比例为71.1%。 127平米9套,将近1143平方米,比例为22.1%。 160平米分布:6层11套,5层9套,4层1套,3层2套, 127平米分布:7层1套,5层

10、1套,4层4套,3层2套,2层1套。由此可见: 余房销售重点在于,160平米的销售,特别是高楼层。另有3000平米地下室,可做仓储空间使用。楼号层数 5# 7、9、11、13# 15# 1、2单元 3、4、5单元 1、2、3、4 1单元 2、3、4单元七层 1566 1585 1528 1599 1540 六层 1628 1592 1718 五层 1758 1748 1818 1768 四层 1886 1886 1917 1886 三层 1926 1927 1927 1927 二层 1898

11、 1886 1888 1878 一层 1858 1858 1858 1878 凤凰城一期现有房源价格表单位:元/建筑平方米二期房源情况介绍户型配比情况分析户型 A B C D E F G H I J K L M N O P Q 户型类型一室一卫一室一卫复式两室两厅两室两厅复式复式两室两厅复式一室一卫一室一卫复式一室一卫一室一卫复式一室一卫一室一卫单位面积 29.57㎡

12、44.79 ㎡ 89.58㎡ 81.72㎡ 95.23㎡ 137.59㎡ 161.66㎡ 86.52 ㎡ 154.62 ㎡ 29.57㎡ 44.79㎡ 89.58㎡ 29.57㎡ 44.79㎡ 89.58㎡ 30.59 ㎡ 41.17 ㎡套数 40 32 8 3 3 1 1 56 14 20 16 4 5 4 1 40 40 所占比例 13.89% 11.11% 2.7% 1.04% 0.14% 0.35% 0.35% 19.44% 4.86% 6.94% 5.56% 1.38% 1.73

13、 1.38% 0.35% 13.89% 13.89% 面积(㎡) 1182.8 1433.28 716.64 245.16 285.69 137.59 161.66 4789.68 2164.68 591.4 716.64 358.32 148.95 179.16 89.58 1646.8 1223.6 面积比例 7.36% 8.92% 4.46% 1.52% 1.77% 0.86% 1% 29.8% 13.5% 3.68% 4.46% 2.23% 0.92% 1.11% 0.55% 10.25% 7.6% 坐

14、落 3#楼第一部分、南—北 1—4单元 3#楼第二部分、东北—西南 5单元 3#第三部分、东—西6—12单元 3#第四部分、东南—西北13—15单元 2#楼、东—西1—5单元建筑层面积2——5层 594.88㎡ 176.95㎡ 1211.28㎡ 371.8㎡ 717.6㎡单元数四个单元两个单元七个单元三个单元五个单元楼栋面积 3332.72㎡ 830.1㎡ 6954.36㎡ 2084.05㎡ 2870.4㎡楼栋案值凤凰城二期开发288套住宅房源,规划建筑面积14500㎡,实际建筑面积16071㎡(估算

15、值),绿化率32.3%,建筑密度27.8%,容积率2.0。(商铺除外) 同样户型分类情况一室一卫两室一厅复式商铺总套数 197 62 29 38 户型配比 60.4% 19% 8.9% 11.7% 各部分面积 7122.63 5320.53 3628.47 2545.78 面积配比 38.2% 28.5% 19.4% 13.6% 各部分案值案值比例 1. 户型配比上一室一卫所占比例较重,推广侧重点应该放在一室一卫上 2. 两室两厅86.52㎡在单项户型配比中所占比例为19.44%,是所

16、有户型中最多, 3. 金额配比上商铺所占比例较重,由于商铺和住宅是两种不同建筑形式,因此能够分开来推广。二期认购价格表单位:元/㎡楼号层数 2#楼 3#——1组 3#——2组 3#——3组 3#——4组楼层均价 1——5单元 1——4单元 5单元 6——12单元 13——15单元一层 1698 商铺

17、商铺商铺商铺 1698 二层 1798 1755 1788 1808 1787.25 三层 1848 1812 1796 1878 1878 1842.4 四层 1778 1786 1828 1858 1848 1819.6 五层无 1672 1706 1758 1758 1723.5 六层无 1578 1576 1566 1622 1618 1628 1598 七层无露台露台各栋楼均价 1780.5 1720 1724 1780.1 1784 总均价 1750 二期工程进度表 5月动工 9月20日主体完工 10月15日——12月10日外立面完工元月20日交房二期价格定位内部认购10%,1750元/平方米开盘销售20%,1800元/平方米强销,1850元/平方米-1950元/平方米商铺价格6000元/平方米,以上。