物业工程怎样管理.docx

物业工程怎样管理

物业安全管理的措施
建立物业安全管理制度规范
制度是安全的保证，通过制度的规范执行，对监管者的言行进行约束，能够及时的发现工作中存在的问题和漏洞，及时的改善。物业安全管理包括治安管理、消防管理和车辆道路管理三方面;治安管理方面，要严格按照《治安管理条例》的要求执行，对非法携带枪支弹药、非法侵入他人住宅等行为要及时报公安机关处理，对物业管辖区域内妨碍他人正常生活和工作的行为如发出噪音、乱扔垃圾等要及时制止;消防管理方面，预防和控制火灾的发生，日常活动中要大力宣扬防火安全知识，按时进行消防器材的检查和修理;车辆道路管理方面，要指挥好车辆行驶和停放，确保车辆和人身安全。
强化安全教育
首先，要对物业服务公司的全体员工进行一系列的安全教育活动，例如安全专业知识培训、安全案例教育、消防演练等，使他们对安全有明确的意识，清楚怎样应对安全突发事件，怎样合理解决安全问题。只有这样，才干在工作中把不必要的安全损失减到最小。其次是对物业管辖范围内业主和使用者的安全教育。通过各种宣扬手段，使人们意识到安全与每个人的行为息息相关，只有积极地配合物业服务人员的安全管理工作，才干共同的维护大家庭的安全健康。

强化安全保证
保证业主的人身和财产安全是物业公司的使命，要强化安全保，障，首先要有一支强大的秩序维护员服务队伍，这是提供秩序服务的前提;其次在秩序维护员数量方面，应足以承当起物业管理区域内的秩序维护员服务任务，所有秩序维护员应经过严格培训，掌握一个秩序维护员应该具备的的一切能力;同时，还应该配有使秩序维护员完成服务任务的必要工具和装备。秩序维护员服务要经过缜密研究确定，并以严格执行的秩序维护员服务方案、工作程序和监督检查机制做保证，保证工作有效和接受监督。
物业项目设备工程精细化管理措施
构建设备精细化质量管理体系
在物业项目设备工程的精细化管理施行当中，最为基础和重要的环节就是质量管理，只有在质量方面拥有了强有力的确保，才干够让物业项目设备工程管理的专业化和规范化得到进一步的发展。第一，立足物业项目设备工程管理的特点和实际必须要构建设备管理质量体系。物业项目设备工程的管理工作有着极深的综合性和复杂性的特点，比方说供配电管理、电梯管理、设备修理等，因此在设备管理质量的把控方面存在着较大的难度。
针对这一现状，物业〔企业〕要建立完整化的设备管理质量指标，健全质量体系，严格依照质量管理的操作规程进行执行，同时还必须将责任落实到岗位和岗位的工作人员，通过加强精细化管理水平来提升物业管理的质量。第二，构建物业项目设备工程档案，将设备档案为依据进行精细化质量管理体系的完善。物业设备和结构都有极大的复杂性特征，涉及大量设备的原始档案资料、运行资料、修理保养等资料。只有做好对复杂资料的保管和档案信息的利用工作，才可以为解决设备管理当中的问题提供重要依据，才干够切实满足精细化管理工作的必须要，确保设备完好和应用过程当中的安全。
强化项目设备工程的修理保养
关于物业项目设备工程管理而言，最为核心和关键的内容是要保证物业项目设备工程的稳定安全运行，发挥各项设备的功能和应用价值，这样才干够让物业的保值增值目标得以达成。对各项设备的实际运行状况进行跟踪把控，并做好设备的修理保养工作是当前设备精细化管理的基础。第一，抓好日常精细化管理，熟悉各类物业项目设备工程的分布和运行状况，掌握其工作方法、原理、结构、性能等。第二，抓好设备接管验收环节的精细化管理工作，跟踪检查并且记录好各项设备的运转状况，及时发现运转过程当中的安全隐患，以便通过合理的调控来挖掘出设备的潜能和更大的应用价值。

第三，以精细化管理为指导做好物业项目设备的修理保养。即使是完好的设备如果得不到有效的关注和及时的保养维护也会出现故障频发的问题，进而缩短使用寿命。以电梯设备的修理保养为例，电梯设备是广大业主日常生活不可缺少的支持，只有做好电梯设备的安全和保养维护才可以有效防范电梯安全事故，体现出精细化管理的优势。首先，要强化对电梯设备的安全管理工作，要求电梯管理人员严格依照有关规范程序开展工作，在做相关检修工作时挂好标识牌，防范意外事故发生。其次，要建立电梯设备维护保养的公示卡制度，方便对电梯修理保养单位的监督和催促，确保电梯运转的安全和质量。最后，要建立电气设备修理保养的长效机制，做好及时的整改，有效发现以及排除电梯隐患。
物业工程人员的绩效考核评价方法
关键事件法，即参加考核的人员将工作执行过程中的关键事件记录下来，并通过工作日志法、观察法、问卷法、访谈法等对工作时间、内容、责任人和工作条件等进行信息收集，并依据相关岗位标准进行比对、分析，最终用于评价员工绩效的过程。这种方法的优点在于它记录了员工工作优劣两方面的例子，管理者便可以用其解释员工的得分。评估不仅反映员工最近阶段绩效，而且事件表还能给下属员工提供弥补工作不够之处的具体对策。例如，物业工程部综合修理工应在15分钟内到达现场处理报修事件，并将反馈看法传递客服部，将客户必须求回访要点以书面交接当值客服楼座管家。此时，工程直属主管应对下属是否即时、保质保量完成工作进行记录，作为具体事件来支撑月度绩效评价和工作辅导开展。
图尺度评价法，即罗列基本特征及相对应的绩效等级(从优秀到差)。管理者依据被考核人特征进行评价，并将相应分值加总。它比较适用于物业服务工程部修理服务人员。因为相应作业流程比较固定，例如，改换业主家灯泡，只必须按照作业说明书所述流程进行操作即可。管理者只必须将修理工修理操作结果与作业说明书相关内容、程序、标准进行比对后，即可评价。
交替排序法，是指对某一员工的一项或多项指标按照从最好到最差的顺序进行评估的一种方法，它常用于对物业工程综合服务人员的绩效评价。首先，列出评估的员工名单，删除工作表现不是特别特别的员工，然后，在报告表上选出按照评估标准绩效最正确的人选，同时选出绩效最差的人。接下来，选出次佳和次差的人选，依照这种方法直到将所有员工排出次序。具体到物业服务工程部门，在推断工程人员技术合格的时候，使用这种方法非常简单。如同样工种，可通过工作效率排序。不同工种，可通过比较谁掌握技能更全面、更熟练推断出绩效等级。
360评价法，是一个员工四周所有相关人士(上级、下属、同事和内外顾客)对其评价，被评价者通过从各方面评论看法来了解自己优劣势，并进行弥补和修正。它是员工参加管理的具体体现，在一定程度上能够开发他们的工作潜力和对工作的掌握程度，进而提升员工敬业度、满意度。