房地产投资分析期末考试.doc

房地产投资分析期末考试
房地产投资分析期末考试
1. 基于房地产投资〔〕的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 [单项选择题] *
A.适应性强
B.受政策影响大
C.对专业管理依赖强
D.不可移动性(正确答案)
2. 房地产间接投资不包括〔〕。 [单项选择题] *
A.房地产置业投资(正确答案)
B.投资房地产投资信托基金
C.投资于房地产企业债券
D.购买房地产抵押贷款证券
3. 在房地产投资环境中，以下哪个要素不属于软环境要素〔〕。 [单项选择题] *
A、政治
B、经济
C、管理
D区位(正确答案)
4. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或〔〕时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 [单项选择题] *
A．出售
B．抵押
C．转让
D．经营(正确答案)
5. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括〔〕。 [单项选择题] *
A．购买价格
B．容积率及有关制定参数(正确答案)
C．空置率
D．运营费用
6.以下哪一项属于房地产的直接投资〔〕 [单项选择题] *
A．购买万科股票
B．购买万科的楼盘(正确答案)
C．购买万科的债券
D．投资万科发行的信托
7. 从GDP的支出法计算模式中，购买房地产计入〔〕 [单项选择题] *
A．消费
B．政府购买
C．投资(正确答案)
D．净出口
8. 商业房地产的产权年限是〔〕 [单项选择题] *
A．30年
B．40年(正确答案)
C．60年
D．70年
9. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是〔〕。 [单项选择题] *
A．折旧费
B．审计费
C．金融机构手续费(正确答案)
D．无形资产摊销费
10. 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是〔〕。 [单项选择题] *
A．固定资产购置支出正确答案)
B．企业所得税
C．固定资产折旧
D．贷款利息
11. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的〔〕分析。 [单项选择题] *
A．现金流量
B．清偿能力
C．资产与负债状况
D．资金盈余或短缺状况(正确答案)
12. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为〔〕万元。 [单项选择题] *
A．330
B．450
C．650(正确答案)
D．700
13. 一个房地产公司在竞拍得来的土地上建设住宅小区,并将其销售出去,这一行为属于〔〕 [单项选择题] *
A.房地产开发投资(正确答案)
B.置业投资
C.间接投资
D.金融投资
14. 对一个特定的房地产投资项目而言,销售收入属于〔〕 [单项选择题] *
A.现金流入(正确答案)
B.现金流出
C.净现金流量
D.时间价值
15. 〔〕年中国房地产业来说是关键之年，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房。 [单项选择题] *
A.1978
B.1988
C.1995
D.1998(正确答案)
16. 在我国〔〕对房地产市场具有更为直接、显然的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 [单项选择题] *
A.银行利率
B.社会资金供应量
C.土地供应计划(正确答案)
D.税收
17. 房地产投资硬环境要素不包括〔〕 [单项选择题] *
A.基础设施
B.政治环境(正确答案)
C.自然环境
D.配套设施
18.某投资者自2014年至2017年每年年初存款10000元，假设银行存款年利率为2%，每年复利一次，假设该投资者在2017年初将各笔存款的本利和一次性从银行取出，则可以得到的款项大约为〔〕元。已知：(F/A2%，3)＝3.0604，(F/A，2%，4)＝4.1216，(F/A，2%，5)＝5.2040。 [单项选择题] *
A.40604
B.41216(正确答案)
C.52040
D.42040
19. 在以下各项资金时间价值系数中，与资本回收系数互为倒数关系的是〔〕 [单项选择题] *
A.(P/F，i，n)
B.(P/A，i，n)(正确答案)
C.(F/P，i，n)
C.(F/P，i，n)
C.(F/P，i，n)
D.(F/A，i，n)
20. 个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款，其性质为〔〕贷款。 [单项选择题] *
A.消费性(正确答案)
B.投资性
C.经营性
D.周转性
21. 金融机构对预售房发放个人住房抵押贷款，通过推出开发商全程担保贷款方式，就将主要贷款风险转到〔〕身上。 [单项选择题] *
A.承建商
B.开发商(正确答案)
C.银行
D.购房者
22. 在以下各项中，无法计算出确切结果的是〔〕。 [单项选择题] *
A.后付年金终值
B.即付年金终值
C.递延年金终值
D.永续年金终值(正确答案)
23. 零售商业与服务用房投资通常不包括〔〕。 [单项选择题] *
A.写字楼
B.铺面房
C.中小型购物中心
D.大型购物中心(正确答案)
24. 某公司拟于5年后一次还清所欠债务100000元，为此准备在将来5年每年年末存入银行一笔等额款项。假定银行利息率为10%，5年期、年利率为10%的年金终值系数为6.1051，5年期、年利率为10%的年金现值系数为3.7908，则应从现在起每年末等额存入银行的款项为〔〕元。 [单项选择题] *
A.16379.75(正确答案)

C.379080
D.610510
25. 商业铺面房投资的成功主要依赖于〔〕。 [单项选择题] *
A.租客的业务的成功经营(正确答案)
B.业主与租客的优良合作
C.铺面的内外部装修
D.租约
26. 以下关于净现值的说法中，不正确的有〔〕。 [单项选择题] *
A、净现值法能灵活地合计投资风险
B、当净现值大于0时，项目可行
C、净现值为负数，说明投资方案的实际报酬率为负数(正确答案)
D、其他条件相同时，净现值越大，方案越好
27.中山目前的新售住宅商品房的均价大概是〔〕。 [单项选择题] *
A.6000
B.14000(正确答案)
C.40000
D.20000
28.截止2018年底，在中山全区中以下哪个区的房价最贵？〔〕 [单项选择题] *
A.五桂山镇
B. 坦洲镇
C.石岐区
D.东区(正确答案)
29. 以下哪一条不是中山利和广场的经营策略？〔〕 [单项选择题] *
A. 主打时尚定位
B. 多元化体验业态
C. 国际化大型购物中心(正确答案)
D. 零售、餐饮、娱乐为一体
30. 广州推出“租售同权〞：租房者与购房者享受同等权利，不包括〔〕。 [单项选择题] *
A. 就业
B. 就近入学
C. 入户(正确答案)
D. 提取公积金
31.广州学位房〔〕平方米以上才有学位？ [单项选择题] *
A. 30(正确答案)
B. 50
C. 80
D.144
32. 假设一房屋价值10万元，年净营业收益为1.2万元,则资产总收益率为12%(即12000÷100000)。如果购买房屋可以取得75%的银行贷款，且利率为10%，每年应换贷款利息为0.75万元；购房人首付款2.5万元。则每年购房者净营业收益为12000-7500=4500元。购房人投资的收益率为〔〕 [单项选择题] *
A. 12%
B. 18%(正确答案)
C. 20%
D. 22%
33. 抵押贷款购房活动中的核心参加人为〔〕。 [单项选择题] *
A. 开发商和购房者
B. 开发商和银行

C. 购房者和银行(正确答案)
D. 房屋中介和购房者
34. 职工首次申请住房公积金贷款，应当按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续缴存〔〕年以上。 [单项选择题] *
A. 1(正确答案)

C. 2
D. 3
35. 职工首次申请住房公积金贷款，应当首期付款不低于所购住房全部价款的〔〕，且同意以购房作为贷款担保。 [单项选择题] *
A. 20%
B. 30%(正确答案)
C. 35%
D. 40%
36. 住房公积金贷款最高限额为〔〕万元。 [单项选择题] *
A.60
B.70
C 80(正确答案)
D. 100
37. 住房公积金贷款期限最长为〔〕年，且不得超过申请人或其配偶的法定退休年龄 [单项选择题] *
A. 20
B.25
C. 28
D. 30(正确答案)
38. 2015年利率(%)10月降息后，五年以上公积金贷款利率 为〔〕。 [单项选择题] *
A. 3.25%(正确答案)
B. 3.5%
C.4%
D. 4.9%
39. 2015年利率(%)10月降息后，五年以上商业贷款利率 为〔〕。 [单项选择题] *
A. 3.25%
B. 3.5%
C.4%
D. 4.9%(正确答案)
40. 国内提前还款行为发生不包括〔〕 [单项选择题] *
A.对升息的恐惧；
B.节省利息；
C.手中有盈余的资金，但无更好的投资渠道；
D．银行要求提前还贷。(正确答案)
41. 以下指标中，属于静态评价指标的是〔〕 [单项选择题] *
A．投资回收期(正确答案)
B．净现值
C．净现值率
D．内部收益率
42. 下面关于净现值的论述，不正确的是〔〕。 [单项选择题] *
A.净现值是项目各年的净现金流量之和(正确答案)
B.净现值非负时，说明该项目没有亏损
C.基准收益水平越高，净现值越低
D.两方案比选时，净现值越大的方案越优
E净现值大的方案，其获利指数也一定高
43. 　1.以下长期投资决策评价指标中，其数值越小越好的指标是〔〕。 [单项选择题] *
A.净现值
B.投资回收期(正确答案)
C.内部收益率
D.会计收益率
44. 净现值法的优点不包括〔〕。 [单项选择题] *
A.合计了货币时间价值
B.合计了项目的全部现金净流量
C.合计了投资风险
D.可以从动态上反映项目的实际收益率(正确答案)
45. 以下属于静态回收期法缺点不包括有〔〕。 [单项选择题] *
A.没有合计回收期以后的现金流量
B.无法反映项目的流动性和风险(正确答案)
C.促使公司接受短期项目，放弃有战略意义的长期项目
D.忽视了时间价值
46. 会计收益率法的优点不包括〔〕。 [单项选择题] *
A.计算简单
B.数据容易取得
C.合计了项目寿命期的全部利润
D.合计了折旧对现金流量的影响(正确答案)
47. 按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资，实物投资又可以分为〔〕。 [单项选择题] *
A、直接投资和间接投资
B、生产性投资和非生产性投资
C、固定资产投资、流动资产投资等(正确答案)
D、短期投资和长期投资
48. 依据物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特别物业投资，其中超市属于〔〕。 [单项选择题] *
A、酒店和休闲娱乐设施投资物业
B、商用物业(正确答案)
C、工业物业
D、特别物业
49. 以下物业中，属于特别物业的是〔〕。 [单项选择题] *
A、在建工程
B、车站(正确答案)
C、写字楼
D、科技产业园区
50. 〔〕的市场最具潜力，投资风险也相对较小。 [单项选择题] *
A、居住物业(正确答案)
B、商业物业
C、工业物业
D、出租物业