物业管理服务内容与标准.docx

物业管理服务内容与标准
1、综合管理
1- 1负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
1- 2每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；
1- 3设立24小时热线服务值班电话，白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修十五分钟内到现场；
1- 4协助组建业主委员会并配合其运作；
1- 5管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
1- 6与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
1- 7应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
1- 8全体员工统一着装，持证上岗；
1- 9每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80 %。
2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理
2- 1房屋日常养护维修
指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作，执行《房屋及其设备小修服务标准》。
2- 1-1定期进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达98% ；
2- 1-2爱护园区内设施、设备，未经产权人同意不得对园区的结构、设施等进行
改动；
2- 1-3及时完成公共区域及业主各项零星维修任务，零修合格率1%，一般维修任务在接报后不超过24小时完成。
2- 2供电设备管理维护
指为保证园区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。
2- 2-1统筹规划，做到合理、节约用电；
2- 2-2供电运行和维修人员必须持证上岗；
2- 2-3配电室24小时值班，供电设备定期维护；；
2- 2-4加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好;
2-2-5设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，设备零
修合格率达到1%，一般性维修不过夜；
2-2-6严格执行用电安全规范，确保用电安全；
2-2-7保证避雷设备完好有效、安全。
2-3给排水设备运行维护
指为保证园区给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。
2-3-1控制室24小时值班，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常使用；2-3-2建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准;
2-3-3加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；
2-3-4二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；
2-3-5定期对水箱进行清洗、消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染；
2-3-6保证室内外排水系统通畅；
2-3-7设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，零修合
格率1%，一般性故障排除不过夜；
23-8大修或接到供水公司通知，提前在首层电梯间和小区显著位置张贴停水告示，并采取临时供水措施；
2-3-9发生突发公共卫生事件时，加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入水泵房、接近水箱。
2-4供热锅炉的管理和维护
指为保证园区正常供暖及热水供应，对锅炉设备的日常管理和养护维修。
2-4-1保证供热锅炉运行正常、安全；
2-4-2按某市规定的时间供暖，且供暖季室内温度不低于16摄氏度；
2-4-3供暖系统出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，零修合格率达到1%，一般性维修不过夜。
2-5电梯运行维修
指为保证园区电梯设备正常使用进行的日常管理、维修养护和中修。
2-5-1电梯采用无人驾驶，24小时运行；2-5-2安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态;
2-5-3通风、照明及其它附属设施完好;
2-5-4电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；
2-5-5轿厢、井道保持清洁；
2- 5-6因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
3、保安服务
指为保证园区安全和正常生活秩序，保证监控、自动报警、门禁系统正常运行，对来访人员进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序管理等。
3- 1公共秩序
3- 1-1设立24小时门岗，对来访人员进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入
3- 1-2小区内环境秩序良好，道路通畅，车辆停放有序，人车分流；
3- 1-3地下车库照明通风良好；
3- 1-4保证消防自动报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统设备的正常运行；
3- 1-5各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；
3- 1-6能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，能迅速有效地处置突发事件；
对突发事件有应急预案，完善责任制。
3- 2中控室运行管理
中控室负责小区的弱电系统（包括消防报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统、园区红外线系统等）的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。
3- 2-1设立24小时值班制度，值班人员必须持证上岗；
3-2-2保证消防报警系统、门禁系统、对讲系统及闭路监控系统、红外线系统运
行正常，各系统工作稳定；
3-2-3 一般性故障立即排除，维修合格率1%，暂时不能处理的通知有关部门
采取应急措施，应急措施得当有效；
3-2-4设备机房整洁，保证设备机房的安全；
3- 2-5定期进行消防普查。
※小区红外线系统实际没有使用。
4、卫生保洁
指为保证园区公共区域、庭院等环境整洁而进行的日常清洁服务。
4- 1楼电梯厅、楼梯间干净、明亮，地面无杂物；
4- 2电梯门、轿厢、显示牌无尘土、印迹，表面光亮；
4- 3玻璃、门窗无污迹、裂痕；
4- 4道路、庭院地面清洁无废弃物；
4- 5垃圾筒内垃圾日产日清，并摆放整齐，外观干净，无蚊蝇孳生；
4- 6扫雪及时，地面无积雪，符合市扫雪办要求；
4- 7定期清洁清淘化粪池、雨水井，相关设备设施无破损。
5、绿化
执行市园林局规定的二级养护标准。
5- 1庭院内植物配置合理，绿地充分，无裸露土地；
5- 2花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象;
5- 3绿地无破坏、践踏及随意占用现象；
5- 4做好节假日装饰美化工作。