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物业管理早期介入服务计划方案
1.前期介入服务与接管验收及入住管理方案
1.前期物业管理 2.1物业管理阶段划分
总体物业管理方案可分为前期介入、验收接管、长效管理三个阶 段，以下图示简要说明三个阶段的进展情况。

工程管理
员工招聘
员工培训

1.1. 前期介入服务
前期介入工作的好坏将直接影响日后物业管理工作的开展，作为 专业管理公司，我们将着重向业主提出工程方面的合理化意见及技术, 为今后开展物业管理工作及控制管理成本奠定基础，同时根据物业管 理实际状况逐步推进公众制度及内部管理制度的建立和完善，以便正 式接管后即能高水准地开展物业管理工作。
1. 1. 1前期介入人员配置设想
为了保证物业管理前期介入的成功，公司将选择并组织好一批人
员参与前期介入。前期介入的人员组成可采取两种方式，相互结合， 但应以长期介入人员为核心：
长期介入人员（2〜3人）：项目经理、结构工程师和设备工程师 组成。
长期介入人员参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大 程度上决定了物业管理前期介入的成败。人员选配上通常由经验丰富、 知识全面的管理人员为主、并配以结构工程师和设备工程师，分管土 建工程和设备安装的质量把关。
短期介入人员（3〜4人）：由部门经理和技术骨干组成。
短期介入人员的作用是参与前期介入，检查、帮助、指导长期介 入人员的工作。短期介入人员通常由物业管理公司经理牵头，组织骨 干队伍参与，主要听取长期介入人员的工作汇报，指导他们的工作； 其次，与房地产开发商、建筑商进行工作协调，把前期介入发现的问 题解决好。
1.2. 验收接管服务
1.2.1验收交接和设备调试
此阶段工作将以顺利接管为主宗旨，必须有计划、有步骤地进行， 否则必须导致日后长效管理工作的被动和无序。验收接管工作内容包 括但不限于以下各项：
与建设单位及工程承建商协商接受日期;
员工招聘及培训，建立管理机构；
重要岗位员工政审；
于接受之日派驻管理、保安及保洁人员至现场开始物业基础管 理运作，例如二十四小时保安控制、公共区域开荒及保洁等； 制定及实施物业验收及移交计划，包括土建及设备的检查接管， 验收图纸，监管物业所有钥匙，收集承包方/供应商的设备资 料等。
准备办理入住手续，登记资料、派发用户手册；
跟进装修工程，审核图纸、办理审批；
与工程承包商跟进物业遗漏项目；
迁入控制成品保护措施等。
竣工接管验收
物业开发竣工以后，发展商竣工验收后将建筑物委托给物业管理 公司管理，管理公司与发展商办理接管验收。就“文化广场”实际情 况来看，我们建议二者同时进行，这不但减少的重复工作，还可以使 管理公司掌握更多的第一手资料，便于日后管理工作的开展。主要工 作内容有：
施工质量与使用功能验收；
资料与设备验收移交；
同步进行质量整改与物业接管准备。
1.3. 移交接管工作计划
为使管理工作平稳过渡，我们认为有必要请一并参与移交接管工 作，根据周密的交接计划逐步、逐项实施。如我司有幸接管“文化广 场”，我们将进一步加强与的沟通并制定可操作性强，时间接洽的紧 密性的交接计划提供给，其他主要交接内容包括以下几项： 1.3.1物业工程交接
施工单位有义务移交所有工程资料及档案，我们将通过协助，了 解其保管和掌握的资料及档案，然后列出详细的清单，逐项交接和验 收，主要工作内容有：
清点和接收设备/系统，核对台帐；
清点和接收图纸、质检合格证、操作手册等；
记录（拍照）物业各种缺陷状况；
清点和接收备品、备件及材料；
清点和接收所有钥匙；
清点和接收所有工具。
1.3.2外包合同交接
在交接前，将认真审阅所有外包合同和协议，以利分清责任，避 免留下经济纠纷隐患或造成不良后果，主要工作内容有：
检查外包合同/协议执行情况；
原施工单位应结清所有应付款项；
无疑意的外包合同/协议续签；
不合适的外包合同/协议协商中止。
1.3.3物品档案交接
交接前，我司将认真核对及施工单位移交的相关文档和物品帐册; 交接时，逐项核对资料是否与实情、实物相符；接收以后，审视移交 设备、工具是否符合工作所需，根据实际需要调整配置。
1.4. 清洁开荒
清洁开荒是指“文化广场”完工入住前，进行楼内外全面清洁工 作清洁开荒（物业的第一次清洁）是清洁工程之首，对今后“文化 广场”的清洁具有重要的意义，第一次清洁不好或清洁不当而造成建 筑物表面腐浊，直接影响到日后保洁工作的质量和档次，将导致对“文 化广场”设施形成长期的不良影响。
2.4. 1开荒所用工具：
大型吸尘吸水机、多功能擦地机、玻璃套装工具、加长杆、梯子、水 桶、掸子、云石铲刀、刮子、涂水器等。
2.4.2所用药剂：
全能清洗剂、玻璃清洗剂、瓷砖清洗剂、陶瓷清洗剂、去胶剂、除渍 剂、酸性清洁剂、洁厕剂、不锈钢清洗剂、不锈钢光亮剂、家私蜡等。
2.4.3开荒程序：
开荒是清洁工程之首，由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢， 各种地面石头，墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈 迹等，这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最 复杂、最费神的工作，开荒工程的好坏，直接影响到日后保洁工作的 质量和档次，所以做好开荒保洁有着相当重要的要求。
程序如下：
1、首先清理现场留下的装修垃圾；
2、由上到下全面吸尘；
3、擦玻璃：先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻 璃水溶液，均匀的从上到下涂抹玻璃，有顽固的污渍用铲刀清除干净， 再重复以上工序后用刮子从上到下刮干净，用干毛巾擦净框上留下的 水痕，玻璃上的水痕用机皮擦拭干净。
4、卫生间：坚持由上而下的原则，首先认清卫生间顶子的材质，是 PVC的或是铝塑板还是涂料的，再根据不同的材质用不同的清洁方法 进行清洁；用清洁球或是板刷清洗卫生间的墙壁，着重瓷砖的缝隙， 和瓷砖表面上遗留的胶迹、涂料点、水泥渍等；用毛巾清洁卫生间的 洁具，用不锈钢清洗液针对各种龙头、管件进行清洁；用洗地机对地 面进行最后的清洁，由其是地面的边角，用清洁球和刀片对洗地机洗 不到的角落进行针对性的除污、去除水泥渍等；最后，检查无遗漏后， 再用干毛巾把水龙头等管件擦拭一遍。
5、厨房：程序同上。注意：因厨房里的不锈钢管件比较多，应是清 洁重点。
6、卧室及大厅：墙壁用掸子或是吸尘器做除尘处理，擦拭灯具、开 关盒、排烟置、空调、排风等。
7、门及框：分清门的材质用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程 序也是从上到下，把毛巾叠成方块，从门的顶部开始从左到右的擦拭， 不能有遗漏，有胶渍的地方可用除胶剂做处理；框的程序同门；一定 要做到无遗漏、无死角。
8、地面的清洗：把所有的做完以后，就是地面的清洗了，地面也要 分材质，是木地板的、还是瓷砖的、或是石材的，当分清后就选择专 用清洁剂稀释后，开始清洗。地面上的胶渍可用刀片清除，顽固的可 用去胶剂处理；最后一道工序做完后，应由领班全面检查一遍后，确 认无遗留后撤离现场。
9、地角线：用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料点等。
2.4.4开荒标准：
◊玻璃的标准：目视无水痕、无手印、无污渍、光亮洁净。
◊卫生间的标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、洁 具洁净光亮、◊不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏、无异味。
◊厨房标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、不锈钢 管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏。
◊卧室及大厅标准：墙壁无尘土，灯具洁净，开关盒洁净无胶渍，排 风、空调出风无灰尘、无胶点；
◊门及框标准：无胶渍、无漆点、触摸光滑、有光泽，门沿上无尘土。
◊地面的标准：木地板无胶渍、洁净；瓷砖无尘土、无漆点、无水泥 渍、有光泽；石材无污渍、无胶点、光泽度高。
1.5. 内部装修管理
内部装修是”文化广场”管理的一个非常重要的内容，我们进入 “文化广场”后，首先碰到的管理内容之一就是内部装修管理。内部 装修由管理处为主要管理部门并协同其他部门具体实施。
主要管理工作有:
装修管理文件的制定，力争在业户入驻前定稿。主要有：《装 修指南》、《装修管理协议》、《安全协议》等。
接受装修申请，介绍装修应注意事项，管理处将派专人上门服
务。
审核装修图纸，如审核认可由管理处保安部协助申报消防许可，
接受政府消防部门审批。
与装修公司签署装修管理及安全责任协议书；
装修施工现场监督，管理处工程部与保安部每天不少于二次现
场监督，发现问题及时督促解决。
装修工程质量验收，资料归档。
1.6. 全过程人员进驻计划
管理处的组织机构将随着工程的进度和人员的逐步进入不断演
变:
阶段
人员进驻
时间主要任务
施工阶 段
我司人员 到位
根据管理需要，提出结构布局、设备安置、能源 配置等方面的建议和意见
根据经营需要，提出结构布局、设备安置、能源 配置等方面的补充修改意见
参加工程例会，协议搞好施工现场监理
工程图纸、资料的收集、整理、归档
参与竣工验收
制定管
理大纲
阶段
部门管理
人员到位
组织机构，岗位设置，定岗定位
完成岗位职责、工作流程、各种制度，完成全部
管理大纲
员工招
班组长以
员工招聘、面试、考核、调查、录用
聘培训 阶段
上管理人
员逐步到 位
员工强化培训，实习
服装定制
管理用具、用品采购
开业准
备阶段
全体人员 到岗
“文化广场”接管，做好各项清洁卫生工作
做好交接工作，办好交接手续
各项设施设备的调试工作
开业庆典的各项准备工作

2.商业用房在实际运行前的管理措施
2.1管理要求
2.1.1管理处每月对商业商业空关房的管理情况进行抽查，督促管理 处做好空关房的日常安全巡视及停电、停水管理，实施空关房日常维 护，确保能随时投入使用，每月末将商业空关房的动态情况记录在案。
2.2空关房日常管理
2.2. 晦月一次巡查商业空关房内各部位设备、设施和上下水管道， 发现问题及时修复。
2.2.2做好商业空关房的定期清洁工作，确保室内干净。
2.2. 每年春、秋两季要做好商业空关房的通风工作，防止室内墙面 霉变。
2.2.4商业空关房巡视中发现问题一般情况三天内予以解决，特殊情 况安排计划整改。
2.2. 任何部门不得擅自使用商业空关房，如确需使用应报开发商审 批。
2.2.6商业空关房屋管理收费
按照国家或地方相关规定向空房产权人收取管理费用。