物业服务维修管理制度.docx

物业服务维修管理制度
（一）维修班管理制度
1、树立公司形象，维护公司利益，服从领导，对公司忠诚。
2、严格遵守国家各项法律法规，严格遵守公司各项规章制度，严格遵守各种安全操作规程。
3、按公司规定时间上、下班，不迟到，不早退，不旷工，不擅离职守。上班必须穿公司制服，佩戴好工卡，作业时戴好安全。
4、上班时不准做私活，不准长时间打私人电话，不准以任何形式借寻求和谋求私利。
5、如有特殊原因需请假，应事前一日填写好请假单，呈报部门主管，经批准后方可休假，未经批准休假作旷工处理。事假一天由部门主管批准，两天以上
（含两天）由公司经理批准。
6、领用工具和工作所需设施、设备及物资必须填写领用单，并注明用途和使用处所。不准巧立名目私拿侵吞公司任何财物，如有违反从重处理。
7、认真做好各维修点原有设施、设备的记录，如各维修点有新增或改造报废设施、设备，应及时做好记录上报领导。
8、要节约使用、爱护公司财物，对日常维修工具和材料要合理使用和保养，不得刻意损坏和丢失，如有发生盗窃公司财物行为，立即开除，并递交相关部门查办。
9、各管理处维修工必须服从公司、部门及管理处主任的工作安排和工作调配。要有全局观念，在工作中要发扬互助、互爱、互谅和团结协助精神。在工作中要尽职尽责，保质保量按时完成各项维修（抢修）任务。
10、认真做好各维修点的巡查工作，仔细做好巡查记录。发现不良情形要及时处理并上报上级领导，不准胡夸或隐藏事实。
11、认真处理报修维修及做好维修工作，不得马虎了事。维修处理后，必须将处理结果转告直属领导和客服中心。
12、发扬团结友爱精神，在工作中发扬互助、互爱、互谅精神，不断提高业务和维修技能。
13、熟练掌握维修，在处理维修工作中，要了解作业情况，尊重工作事实分析问题所在，从根本上解决实际问题。避免盲目作业、无效作业、危害作业
14、维修工手机必须保持24小时待机状态。
15、热爱本职工作，树立良好的职业道德，尊重领导，务实工作，文明礼貌服务，勤俭节约，爱护公物，自觉维护公司信誉。维修工岗位职责
16、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从主管班长、领班安排，除完成任务外，并兼承担其他工作任务。
17、按时上下班，节假日值班必须在岗、不能擅自离岗，做好值班抢修工作。下班前要做好工具清点和回仓库保管工作。
18、上班工作时，必须穿好公司发给的工作服和工作鞋，并配戴好胸卡和安全帽。
19、努力学习业务维修，熟练地掌握维修点各项设备的工作原理及实际操作，必须熟悉维修点供电、供水等管、线路和其它公共设备的位置，熟练操作水、电设备系统，并学会判断一般性的故障和采取应急处理措施。
20、严格执行设备维护和管理制度，做好日常的巡查维护工作，维修点设备设施每天巡查一次，每周维护一次，并做好巡查和维护、维修等各项记录。
21、维修点设施、设备须维护、维修时，必须按时、按质、按量地完成，小修工作不过夜，中修工作一周内处理完毕。
22、在维护、维修工作中，领用物品或材料，要认真填写领用单及维修单，并注明材料所用地点及位置和用途。
23、熟悉各种设备的性能，构造和使用方法，确保各种设备正常运行。
24、在日常维修和受理业户报修时，应及时修复或约定维修时间，并在约定时间前1小时内到达，维修完成后配合业户清理现场。
25、维护设施设备保护、禁止、区域内的环境卫生。
26、积极协调好各项维修工作、听从主管或班长的指挥安排，遇到抢修时（如发生停电、停水或特殊情况），应立即返回班组，迅速赶赴现场查明原因，
采取有效应急措施处理，及时排故障。
27、做好部门同员工的团结和各工种的配合，互相帮助，团结协作地完成领导交给的其他各项工作任务。
28、积极参加业务学习和维修培训，提高业务维修水平，员工之间互相交流、取长补短。
29、在维修点的维修工作中，必须做到“五不”：不吃、不唱、不抽、不拿、不收费，做到用语文明。
（二）维修进度控制制度
1. 根据维修的特点，我们将强化维修管理，推行维修法与职能并进的复合式总包管理模式，实行维修人员负责制，负责维修的全过程。维修人员部根据维修的实际情况以及公司的各程序文件，编制维修人员部《管理制度汇编》，维修人员部每位成员明确职责，各负其责确保维修期目标的实现。在《管理制度汇编》中，明确维修员工的工作原则，工作范围，力求做到责、权、利明确、统一。
2. 订立进度控制工作制度，制度内容包括：进度计划执行情况的检查时间、检查方法；进度协调会议制度等。建立生产例会制度。在总进度计划控制下，安排周、日作业计划，在例会上对进度控制点进行检查是否落实。每日各专业维修进度、维修区域情况汇总提供给各专业维修方和分包商，以便互相做好协调工作，以免互相发生冲突。
3. 落实各层次进度控制人员的具体任务和工作职责：维修人员对总维修期负全面责任，对总维修期的日常执行情况及阶段目标负责；维修部部长对月计划、阶段计划的执行负直接责任；职能部门及各分包负责人对周计划、月计划的执行情况负责；维修负责人负责组织进度计划的策划、制定、检查、分析、更新。
4. 确定维修进度目标，包括总维修期目标、阶段目标、分部分项维修目标、月（周）进度目标，以及相关资源的配置目标等。
5. 维修进度总目标根据维修总进度计划确定，然后对总目标进行一系列的从总体到局部、从高层次到基础层次的层层分解，一直分解到在维修现场可以直接调度控制的分部分项维修或作业过程的维修为止，形成实施进度控制、相互制约的目标体系。在分解中，每一层次的进度控制目标都限定了下一层次的进度控制目标体系，通过对最基础的分部分项维修的维修进度控制来保证阶段维修进度控制目标的完成，进而实现维修进度总目标。
（三）常规维修制度常规维修制度常规维修制度是后勤工作的重要组成部分，为全面做好常规维修工作，落实常规维修的措施，提高常规维修效率，特修订常规维修制度。
1）指导思想通过制度的实施，应该达到如下目标:报修方便，维修及时；科学管理，责任到位；长效服务，业主满意。
2）经费
1. 为提高资金使用效益，本着适用、节约、高效的原则，每年下达日常维修经费，按实际发生的维修维护工作量支付维修经费。
2. 日常维修经费采取严格控制使用的办法，合理支配基础设施等日常维修经费。
3）维修管理、质量监督和验收
1. 维修中心接到各有关部门送来的报修单后，根据维修范围选派维修公司或有关维修人员，并通知领取报修单进行维修。维修公司或有关维修人员须按报修单要求的时间内完成维修工作。一般情况下应做到当日事当日毕，难度较大的任务要在一周的期限内完成，维修队或有关维修人员在实施过程中要做到文明维修、热情服务，不影响人们的正常工作、学习和生活。
2. 维修工作质量须符合本行业现行质量标准要求，且接受用户公司和维修中心的监督。
3. 日常维修维护维修在维修过程中，凡遇隐蔽维修项目必须经后勤保障处和纪检监察室人员现场验收后，方可进行下一道工序的维修。
4. 维修工作完毕，经维修中心或用户公司验收合格后，应及时填写维修验收表，并由用户公司签署。
5. 维修中心管理人员须认真负责，应及时组织人员现场核实工作量。
（四）维修人员管理制度
管理人员：我公司将分别配齐管理人员，选派资质合格、年富力强、经验丰富、善打硬仗的管理人员进行总包管理工作。
维修人员：进度计划和劳动力计划确定后，提前准备，严格执行，确保劳动
力及时进场。
（五）素质保证措施管理人员素质：我公司管理人员充足，梯队合理，经验丰富，近年完成了多项大型维修。若中标，我公司将把维修作为我公司工作的重中之重，选派精兵强将进行管理，确保维修期目标的实现。
1）维修队伍的素质维修队伍的素质是保证维修进度和质量的关键因素。除我公司自有的维修人员外，我公司还通过长期对维修分包公司的筛选、优化，形成了相对稳定的维修分包来源，经过长期的配合，我公司对其维修质量、管理水平、维修力量、劳动力水平等方面均比较熟悉，维修队伍对我公司的管理方式、维修质量要求工作流程也已熟知，这种默契的配合关系可以保证我公司对的所有要求得到及时、迅速的执行。
2）维修队伍选择
对于维修，除我公司自有的维修人员外，我公司将在具有类似维修经验的、整建制管理的维修队伍中，选择一支最强维修队伍以满足本项目的维修需要，这也是本项目总体目标得以保证的重要措施之一。
发生事故后如何抢救伤员、排险、保护现场和及时报告。维修特点及维修（生产）安全基本知识。维修安全规章制度、规定及安全注意事项。工种的安全规章制度、规定及安全注意事项。维修设备、电气及高处作业等安全基本知识。防火、防毒、防尘、防爆知识及紧急情况安全处置和安全疏散知识。防护用品发放标准及防护用具、用品使用的基本知识。班组作业特点及安全操作规程。班组安全活动制度及纪律。爱护和正确使用安全防护装置、设施及个人劳动防护用品知识。岗位易发生事故的不安全因素及其防范对策。岗位的作业环境及使用的维修设备、工具的安全要求。签订安全责任合同。认真执行安全规章制度及安全操作要求，合理安排班组人员工作。班组要对所使用的维修工具、设备、防护用具及作业环境进行安全检查，发现问题立即采取改进措施。组织班组人员学习操作规程，监督班组人员正确使用个人劳保用品，不断提高自保能力。认真落实安全维修交底，组织班组安全活动日，做好班前讲话，不违章指挥，不冒险蛮干。检查班组作业现场安全生产状况，发现问题及时解决，并上报有关领导。检查的重点是班组使用的架子和设备，手动、电动工具，安全带、安全帽等，发现问题及时
修复或更换，确保作业安全。
（六）安全管理各项制度
（1）维修人员建立定期安全检查制度，并配备专职安全员，专人专职负责维修现场的日常安全工作和巡回监督检查工作，负责提出安全预防措施，杜绝安全事故的发生。对检查出的安全问题及安全隐患应以书面形式通知有关人员或维修班组，并限期整改，并将安全纳入维修班组任务书、承包书的结算管理，形成以安全保证维修，以维修促进安全的工作方式。维修现场安全资料由专人管理，建档造册，做到完整齐全。维修项目维修，立即将维修现场安全状况的分析报告和相应资料报送安全监督机构进行综合考评。安全检查是必须履行的职责，也是监督、指导、及时消除事故隐患、杜绝不安全因素的方法途径和有力措施，各级职能部门必须认真抓好抓紧这项工作。
（2）检查内容：安全生产检查应根据维修生产）季节、气候、环境的特点，制定检查维修内容、标准，一般的检查内容包括检查思想、制度、维修设备装置、安全防护设施、安全教育、培训、操作行为、劳保用品使用、文明维修、伤亡事故处理等等。
（3）检查评定标准：安全生产检查的评定标准。按照行业标准，将维修安全检查标准的要求作为评定标准。
（4）检查频率要求：公司除了平时不定期抽查外，每年例行安全大检查不少于三次；公司定期每月不少于一次，维修部每月不少于二次，班组每周不少于一次自查自改。检查、评比、消化：检查后除必须进行评讲外，每检查一次后出一次《通报》或《简报》，公司、维修人员部检查后也必须有书面评讲报告，列入档案，并作为年度目标管理考核依据。对检查出来的不安全因素或事故隐患,出具整改单并落实“三定”工作（定人、定期限、定措施），做到及时复查验收，对整改不力者酌情处罚。