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机电设备设施管理的总体思路
针对**大学**校区办公楼机电设备设施项目多，范围广的特点，我方提出的管理思路是：“一、三、六”管理构想。即：建立一支专业的、高素质的服务队伍；实施三个阶段工作规划；做好人员配置管理、运行管理、安全工作、成本管理、内务管理和应急管理六大管理。
一、建立一支专业队伍
为做好房屋和公用设施设备的管理，我们拟组建工程技术部，下设专业综合维修人员来保证**大学**校区的公用设施设备的管理（供电系统、给排水系统、空调系统、消防系统等）和房屋维修管理。并制定严格的工作流程，如下：

三、机电设备管理的三个阶段
依据管理特征的不同，我方将机电设备管理阶段划分为机电设备验收接管阶段、保修期内运行管理阶段和机电设备全面管理三个阶段。
1、机电设备验收接管阶段工作计划（含前期）
附表:前期介入接管工作计划表
流程
工作内容或安排
工作人员
人数
步骤一
去**大学**校区施工现场考察物业项目情况
机电主管、编写组
6
1 / 5
步骤二
编写机电设备管理技术标书
机电标书编写组
2
步骤三
就机电相关问题向业主单位提出疑问
机电标书编写组
2
步骤四
**大学**校区项目研讨会（自办）
机电标书编写组
2
步骤五
前递交投标文件
机电标书编写组
6
步骤六
中标后，我方承诺一周内机电主管和强弱电工程技术人员到位
总公司机电、专
业人员介入
2
步骤七
10天内，其它专业技师到位。验收前期介入检查、资料准备工作开始
工程技术部开展工作
5
根据业主方要求
全面验收接管、设备试运行、签署移交文稿
工程技术中心主管及强弱电专业等
4

说明：
⑴前期介入
为了更好地了解该项目，我司两次派专业技术人员驻**市进行实地考察，全方位了解机电设备的配套情况，熟悉线路、管道的走向及其结构、使用功能、操作维护及安全技术和运行特点，为拟定该管理方案奠定基础。
⑵物业接管验收阶段
制定严格的验收方案和相关表格，对检查出来的问题进行归纳，提出改进意见，督促施工单位进行整改。
① 机电设备的实物验收必须按规定进行设备试运行，并就数量、试用状态等内容做好相关验收记录。
② 对压力容器、空调锅炉、消防系统、高压阀门、房屋的防水层、供水管网等设备设施的验收需进行水压试验，确保正常，严防渗漏等工程遗留问题。
③ 对燃气供应管网采用相关仪器方法查找有无泄漏点。
④ 接管机电工程项目的资料通常有：
产品类资料：开箱单、产品合格证、使用维护说明书、安装调试手册、厂家试验检测报告、原理图、接线图、配套软件资料、驱动程序盘、保修单、信用服
务卡等。
房屋、安装类资料：原始规划设计图、平面布置图、安装施工图、竣工平面图、竣工验收文字资料、设计变更资料等。
专项设备准用合格证消防验收报告、供用电协议、电梯准用证、锅炉准用证、供水协议、水池检验合格证等。
⑤ 水、电表及燃气表的抄录；办理其它相关验收移交手续；签署交接清单。
⑥ 设备资料的整理、编号、登记、归档、造册和备份。
⑦ 分组分专业逐项进行机电设备验收。
⑧ 管理物资装备配备：品种精简，数量合理，质量合格。
2、保修期内运行管理阶段
物业管理单位设备保修保养期内运行管理阶段的工作内容可分为日常巡检与监督维保两大部分。
⑴运行值班巡视检查的主要职能
① 巡视监控设备的运行状态；及时发现设备的异常情况；对简单设备故障问题进行排除处理或调整。
② 对设备的能耗情况进行计量抄表统计，为制订能耗计划和能源消耗计费提供依据。
③ 熟练操作相关设备，保证设备清洁，进行日常保养。
④ 掌握设备的运行状态；监督各专业设备维修保养工作，保证设备维修保养工作到位。
⑤ 制订《**大学**校区重要活动时间段的专项设备的巡查安排表》，逐步调整适应**大学**校区的维修保养时间。
⑥ 修订、完善各种设备运行记录表。
⑵保修期内的前期主要工作内容
① 在机电设备接管验收后积极加强与安装单位的协作联系。
② 编制机电设备运行管理规章制度、修订各种机电设备安全操作规程和运行记录表。建立设备台帐、设备卡和警示、标识系统。要求标识系统与**大学**校区的文化品味相一致。
③ 掌握维修保养单位的保养计划（年检、季检、月检和周检），为今后的全面接管提供参考依据。
④ 加强员工在岗技术培训，使员工成为复合型人才；提高员工的安全防范知识和熟悉主要设备测试原理、调试方法等。
⑤ 与维保单位确立维保工作监督签收制度，形成良性激励机制。
⑥ 完成各种机电设备运行记录的填写和统计。
⑦ 制定突发事件应急处理程序。
⑶保修期结束的交接工作主要内容
① 全面检查各主要机电设备的运行性能，整理维修保养单等历史资料。
② 组织维修技术和安全操作技能培训，熟练掌握维修调试方法，保证机电设备维修技术的连续性。
③ 参照原维修保养单位的养护计划，修订我方的养护工作计划，保证主要机电设备的维护保养工作及时到位。
④ 修订主要设备维修保养工作流程。
3、设备全面接管管理阶段
保修期结束后机电设备管理正式进入全面管理阶段。此阶段机电管理人员已全部到位。设备通过有效的预防性维护保养，延长其使用寿命，减少设备原发故障的发生，提高设备的可靠性和使用效率。
⑴机电设备正常管理期的主要工作
① 编制和完善主要机电设备管理的年度工作计划。并将计划内容分解到季度、月份，形成工作细则，以便实施。
② 继续进行运行管理的全部内容，规范实施维修保养工作。
③ 建立设备备品配件库，摸索规律，保障合理的储备定额。
④ 提出节能技改措施和方案（见节能管理章节）。
⑤ 负责特种设备（锅炉、电梯、）年度报检和高压操作工具、压力表及专用仪器仪表的年度送检。
⑥ 建立运行管理和维修保养管理两大考核标准，保证管理工作落到实处。
⑵机电设备正常管理的基础工作
① 修订设备维修保养相应的规章制度，编制《机电安全作业手册》，完善各种机电设备维修安全操作规程。
② 建立健全设备维修保养工作标准和维修监督检查考核办法、考核内容等。
③ 制定周密的设备定期维修检查安排计划（错开**大学**校区办公时间）。
④ 完善特种设备的定期维修保养工作内容。
⑤ 完成设备定期维修保养记录资料的收集整理。
⑥ 建立完善维修档案，完善设备维修安全警示标识系统。
⑦ 不定期开展专项技术培训，参与当地专业技术交流，形成校企联合的良性格局，鼓励员工自学成才等。
⑧ 招聘社会专业维修技术精英人才，提高机电设备维修保养的技术质量。
⑨ 按计划定期组织应急措施和方法的实操演练。
⑶加强机电设备正常管理举措
① 利用现代科学技术（物业管理计算机软件运用）改进管理方式，提高管理工作效率。
② 用技术手段减少劳动人力成本。如；综合布线联网技术和计算机监控技术的采纳可以代替部份人力对设备运行状态实施即时监控。传感技术的运用，可以检查运行设备的温度、磨损、超压、变形等技术参数，及时准确地发现机电设备问题，为我方解决问题创造条件。
③ 建立能耗统计分析制度和维修保养材料验收领用制度，全面推行节能降耗、成本核算机制。
④ 在设备设施维修保养工作中，引入绿色环保理念，在了解和推广无污染新技术、新材料、新工艺的同时，杜绝废旧物资（如蓄电池液、电容液、油污）对环境造成污染等。
⑤ 加强用电、燃气、消防、高空作业安全等安全保障措施。
⑥ 提出技术改造的可行性方案。