商品房交付使用管理.docx

商品房交付使用管理
第一节交楼工作的组织管理
第六十一条销售部必须在实际交楼前牵头组织成立交楼领导小组，并召开综合协调会。会议由公司主管领导主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布置等内容），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。交楼领导小组由公司主管领导任组长，营销中心总经理、物业集团总经理任副组长，营销中心、开发中心、工程部、物业公司各派一名负责人为组员。
第二节 交楼期间的维修服务
第六十二条 客户服务中心、必须在交楼3天前组织成立交楼期间维修服务中心，由客户服务中心负责人任主任，物业集团全质办一名领导、物业公司领导、全质办一名领导工程部经理任副主任，工程部组织各相关施工单位各派一名负责人为成员。
下设维修大队、慰问小组及备用维修队伍。备用维修队伍由物业公司组建。维修大队由土建分队、水电分队及装修分队组成，各分队按照已售户数每50户不少于1人的标准配备维修人员。维修大队由工程部项目经理兼任大队长，各相关施工单位派人组成；慰问小组由客户服务中心、物业公司、销售部有关人员组成。
交楼期间维修服务中心存续期限共为15天。从第16天起至第60天，其职权由物业公司接管。60天后，交楼期间维修服务中心撤销其职能纳入物业公司的日常管理工作。
第六十三条 客户服务中心、必须在召开交楼综合协调会当天与物业公司确定交楼期间维修服务中心的办公、待命地点与交楼期间24小时服务热线电话；物业公司必须在交楼前一天完成办公、待命地点的布置与热线电话安排工作。
第六十四条 维修大队必须适当备足材料，按照物业公司日常工作程序完成交楼期间的维修、服务工作，提供24小时现场服务。在接到报修5分钟内，维修大队必须派人到达现场，并在30分钟内开始施工。维修工程结束前，维修人员不得撤离现场。物业公司须在交楼时将该项投诉权利以及投诉联系方式以书面形式交每位收楼业主。客户服务中心须对维修大队的全部维修工作进行业主回访。
第六十五条 交楼之日起15天内，交楼期间维修服务中心必须组织交楼慰问小组对收楼后的豪华装修客户上门慰问，并请客户填写《客户意见征询表》。对毛坯交楼的客户，收楼后请客户填写《客户意见征询表》。
第三节物业接管验收
第六十六条 物业公司必须在交楼3个月前制定物业管理方案，工程竣工验收合格后，工程部将物业移交物业公司管理。工程部必须在交楼3天前，将应售未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交营销中心经营部，由经营部按《未售物业管理制度》进行管理。
第六十七条 建筑设计院必须在该期楼宇竣工验收30天前向物业公司提供一套施工图;工程部在物业公司分户验收合格后3个月内，按照政府有关物业管理的规定将应移交的全套竣工资料及施工合同中涉及维保条款的部分直接移交物业公司。
第四节销售部与买受人的楼宇交接
第六十八条 销售部必须在实际交楼20天前编制好该期楼宇的交楼《应交款明细表》，交财务总部审核。财务总部必须在2天内审核完毕，由部门经理签字后返回销售部。
第六十九条 销售部必须在实际交楼20天前拟订好《交楼通知书》（含业主办理《房地产权证》须提交资料的通知），并会同合同管理部、客户服务部、物业公司讨论审定。
第七十条 交楼20天前，销售部必须组织工程部、设计中心对《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行讨论定稿，集体会审签发。
第七十一条 销售部必须在交楼15天前，按合同约定地址将《交楼通知书》以挂号形式寄发给买受人，并向邮局索要回执。如收到退件，须重新核实地址并在收到退件48小时内以特快专递形式再次通知买受人办理收楼手续。
第七十二条 销售部与买受人办理楼宇交接手续，必须遵循以下程序：
销售部经办人员核实买受人资料、身份。委托收楼的，销售部经办人员应核验委托人签署的具有法律效力的买受人委托书、受委托人身份证原件；
销售部经办人员核验买受人身份无误后，收齐办理产权证的有关资料，根据《应交款明细表》，准确填写《交款核对单》；
财务总部经办人员审核《交款核对单》，准确收取买受人应交款项并开具票据；
销售部经办人员核对财务总部开具的票据。经核对无误后，开具《准予入住通知书》，请买受人签名并留下《交款核对单》第一联及《准予入住通知书》存根。
第七十三条 对于接到《交楼通知书》未前来收楼的，销售部应在一个月内查明原因并以挂号寄出《敦促收楼通知书》。
第五节 物业公司与买受人的楼宇交接
第七十四条 物业公司与买受人办理楼宇交接手续，必须遵循以下程序：
1、物业公司经办人员核验买受人或受委托人的身份和《准予入住通知书》；
2、物业公司经办人员核验无误后，请买受人填写《业主档案》，并签署《业主公约》；
3、物业公司经办人员请买受人领取钥匙并签收《钥匙交接书》；
4、物业公司经办人员陪同买受人验楼，填写《楼宇情况反馈表》并请买受人签名。
第六章房地产权属管理
第一节测定商品房面积管理
第七十五条 在每期楼宇会验后3天内，预决算部及开发中心必须向设计中心索取会验后确定的最新施工图。会验后确定的最新施工图含地下室、裙楼、住宅、天面、机房等平面布置图及其使用功能的明确划分、飘窗阳台平面图及其剖面大样图，并加盖建筑设计院章，建筑设计院不得自行变更。
第七十六条开发中心在三层会验后13天内取得测绘公司对销售面积的图纸预测结果。在取得结果1天内将预测结果提交预决算中心审核，预决算中心在3天内完成审核工作并报集团领导审批，在2天内将通过审批的该期楼宇销售面积交开发中心及营销中心。
第七十七条在竣工验收后50天内开发中心必须取得面积实测结果。
第二节确权管理
第七十八条 开发中心必须在《商品房预售许可证》取得后3个月内办理完毕该期楼宇的门牌号码审批手续。
第七十九条 开发中心必须在取得《房地产权属证明书》6天内办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件。
第三节 开具购房发票（办证联）管理
第八十条 财务总部应在收到销售部提供须开购房发票清单3天内开具购房发票（办证联）交销售部。
第四节办理房地产权证管理
第八十一条销售部必须在确权归档后6天内，将整理完毕的该期楼宇办证资料报房管部门，并将房管部门收件回执及送案表复印后存档。
第八十二条销售部必须在报案后30天内，办理完毕该期楼宇的《房地产权证》
第七章其它
第八十三条本流程制度自文件下发之起执行。
商品房交付使用管理
第一节交楼工作的组织管理
第六十一条销售部必须在实际交楼前牵头组织成立交楼领导小组，并召开综合协调会。会议由公司主管领导主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布置等内容），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。交楼领导小组由公司主管领导任组长，营销中心总经理、物业集团总经理任副组长，营销中心、开发中心、工程部、物业公司各派一名负责人为组员。
第二节 交楼期间的维修服务
第六十二条 客户服务中心、必须在交楼3天前组织成立交楼期间维修服务中心，由客户服务中心负责人任主任，物业集团全质办一名领导、物业公司领导、全质办一名领导、工程部经理任副主任，工程部组织各相关施工单位各派一名负责人为成员。
下设维修大队、慰问小组及备用维修队伍。备用维修队伍由物业公司组建。维修大队由土建分队、水电分队及装修分队组成，各分队按照已售户数每50户不少于1人的标准配备维修人员。维修大队由工程部项目经理兼任大队长，各相关施工单位派人组成；慰问小组由客户服务中心、物业公司、销售部有关人员组成。
交楼期间维修服务中心存续期限共为15天。从第16天起至第60天，其职权由物业公司接管。60天后，交楼期间维修服务中心撤销其职能纳入物业公司的日常管理工作。
第六十三条 客户服务中心、必须在召开交楼综合协调会当天与物业公司确定交楼期间维修服务中心的办公、待命地点与交楼期间24小时服务热线电话；物业公司必须在交楼前一天完成办公、待命地点的布置与热线电话安排工作。
第六十四条 维修大队必须适当备足材料，按照物业公司日常工作程序完成交楼期间的维修、服务工作，提供24小时现场服务。在接到报修5分钟内，维修大队必须派人到达现场，并在30分钟内开始施工。维修工程结束前，维修人员不得撤离现场。物业公司须在交楼时将该项投诉权利以及投诉联系方式以书面形式交每位收楼业主。客户服务中心须对维修大队的全部维修工作进行业主回访。
第六十五条 交楼之日起15天内，交楼期间维修服务中心必须组织交楼慰问小组对收楼后的豪华装修客户上门慰问，并请客户填写《客户意见征询表》。对毛坯交楼的客户，收楼后请客户填写《客户意见征询表》。
第三节物业接管验收

第六十六条 物业公司必须在交楼3个月前制定物业管理方案，工程竣工验收合格后，工程部将物业移交物业公司管理。工程部必须在交楼3天前，将应售未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交营销中心经营部，由经营部按《未售物业管理制度》进行管理。
第六十七条 建筑设计院必须在该期楼宇竣工验收30天前向物业公司提供一套施工图;工程部在物业公司分户验收合格后3个月内，按照政府有关物业管理的规定将应移交的全套竣工资料及施工合同中涉及维保条款的部分直接移交物业公司。
第四节销售部与买受人的楼宇交接
第六十八条 销售部必须在实际交楼20天前编制好该期楼宇的交楼《应交款明细表》,交财务总部审核。财务总部必须在2天内审核完毕，由部门经理签字后返回销售部。
第六十九条 销售部必须在实际交楼20天前拟订好《交楼通知书》（含业主办理《房地产权证》须提交资料的通知），并会同合同管理部、客户服务部、物业公司讨论审定。
第七十条 交楼20天前，销售部必须组织工程部、设计中心对《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行讨论定稿，集体会审签发。
第七十一条 销售部必须在交楼15天前，按合同约定地址将《交楼通知书》以挂号形式寄发给买受人，并向邮局索要回执。如收到退件，须重新核实地址并在收到退件48小时内以特快专递形式再次通知买受人办理收楼手续。
第七十二条 销售部与买受人办理楼宇交接手续，必须遵循以下程序：
销售部经办人员核实买受人资料、身份。委托收楼的，销售部经办人员应核验委托人签署的具有法律效力的买受人委托书、受委托人身份证原件；
销售部经办人员核验买受人身份无误后，收齐办理产权证的有关资料，根据《应交款明细表》，准确填写《交款核对单》；
财务总部经办人员审核《交款核对单》，准确收取买受人应交款项并开具票据；
销售部经办人员核对财务总部开具的票据。经核对无误后，开具《准予入住通知书》，请买受人签名并留下《交款核对单》第一联及《准予入住通知书》存根。
第七十三条 对于接到《交楼通知书》未前来收楼的，销售部应在一个月内查明原因并以挂号寄出《敦促收楼通知书》。
第五节 物业公司与买受人的楼宇交接
第七十四条 物业公司与买受人办理楼宇交接手续，必须遵循以下程序：
1、物业公司经办人员核验买受人或受委托人的身份和《准予入住通知书》；
2、物业公司经办人员核验无误后，请买受人填写《业主档案》，并签署《业主公约》；
3、物业公司经办人员请买受人领取钥匙并签收《钥匙交接书》；
4、物业公司经办人员陪同买受人验楼，填写《楼宇情况反馈表》并请买受人签名。
第六章房地产权属管理
第一节测定商品房面积管理
第七十五条 在每期楼宇会验后3天内，预决算部及开发中心必须向设计中心索取会验后确定的最新施工图。会验后确定的最新施工图含地下室、裙楼、住宅、天面、机房等平面布置图及其使用功能的明确划分、飘窗阳台平面图及其剖面大样图，并加盖建筑设计院章，建筑设计院不得自行变更。
第七十六条开发中心在三层会验后13天内取得测绘公司对销售面积的图纸预测结果。在取得结果1天内将预测结果提交预决算中心、审核，预决算中心在3天内完成审核工作并报集团领导审批，在2天内将通过审批的该期楼宇销售面积交开发中心及营销中心。
第七十七条在竣工验收后50天内开发中心必须取得面积实测结果。
第二节确权管理
第七十八条 开发中心必须在《商品房预售许可证》取得后3个月内办理完毕该期楼宇的门牌号码审批手续。
第七十九条 开发中心必须在取得《房地产权属证明书》6天内办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件。
第三节 开具购房发票（办证联）管理
第八十条 财务总部应在收到销售部提供须开购房发票清单3天内开具购房发票（办证联）交销售部。
第四节办理房地产权证管理
第八十一条销售部必须在确权归档后6天内，将整理完毕的该期楼宇办证资料报房管部门，并将房管部门收件回执及送案表复印后存档。
第八十二条销售部必须在报案后30天内，办理完毕该期楼宇的《房地产权证》
第七章其它
第八十三条本流程制度自文件下发之起执行。