第三章房地产有关法规.docx

第三章房地产有关法规
1、土地管理法
在土地管理法中，我们重点了解以下几点内容就可以了：
1) 新的土地管理法是99年1月1日末尾实施的。
2) 我国的实行土地的社会主义私有制，即全民一切制和休息群众团体一切制。城市郊区的土地属于国度一切，乡村和城市郊区的土地属于农民团体一切。
3) 有关土地的六项制度：
国度依法实行国有土地有偿运用制度
国度实行土地用途控制制度
国度树立土地调查制度
国度树立土地统计制度
国度实行土地占用耕地补偿制度
国度实行基本农田维护制度
4) 土地管理法
中华人民共和疆土地管理法
中华人民共和国城市房地产管理法
2、房地产买卖管理制度
所要了解和熟习的内容：
1) 城镇房地产买卖的范围：包括各种一切制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地一切权的转让以及其他在房地产流经进程中的各种运营活动。
2) 房地产买卖的方式：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
3) «房地产管理法»规则了五项基本制度：国有土地有偿有期限运用制度、房地产价钱申报制度、房地产价钱评价制度、房地产估价人员资历认证制度和房地产权注销发证制度。
3、房屋权属注销管理方法
所要了解和熟习的内容：
1) 国度实行房屋一切权注销发证制度，只要依法注销的房屋权益才受国度法律的维护。
2) 房屋权属证书是权益人依法拥有房屋一切权并对房屋行使占有、运用、收益和奖励权益的独一合法凭证。
3) 房屋权属注销分为：总注销、初始注销、转移注销、变卦注销、他项权益注销、注销注销。
4) 房屋权属证书包括：«房屋一切权证»、«房屋共有权证»、«房屋他项权证»或许«房地产权片»、«房地产共有权证»、«房地产他项权证»
4、租赁条例
所要了解和熟习的内容：
1) 房屋租赁实行注销备案制度
2) 央求房屋租赁注销备案应提交以下文件：书面租赁合同、房屋一切权证书、当事人的合法证件、城市人民政府规则的其他文件。
3) 经审查后颁发«房屋租赁证»，该证可作为公安部门操持户口注销的凭证之一。
4) 房屋转租的应征得出租人的赞同，并且不得超越原租赁期限。
5、物业管理条例
所要了解和熟习的内容：
1) 住宅小区在物业管理公司担任管理前，由房地产开发企业担任管理。
2) 住宅小区应成立住宅小区管理委员会，由住宅小区内房地产产权人和运用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和运用人的合法权益。
3) 物业管理合同应当明白：管理项目、管理内容、管理费用、双方权益和义务、合同期限、违约责任、其他等。
4) 物业管理合同和小区管理方法，应报房地产行政管理部门备案。
5) 物业管理效劳收费应当依据所提供效劳的性质、特点等不同状况，区分实行政府定价、政府指点价和运营者定价。

6、房屋抵押存款管理规则
所要了解和熟习的内容：
1) 银行操持各项以房地产作为抵押的存款业务，抵押人〔借款人〕和抵押权人〔存款银行〕必需签署书面抵押合同，并自抵押权合同签署之日起30日内，向外地管理部门操持抵押注销。
2) 房地产管理部门要依法对抵押物停止严厉审查，审查的内容主要包括：抵押物能否契合准许进入抵押买卖市场的条件；抵押物能否曾经抵押，抵押人提供的房地产权益证明文件与权证存根及档案记载内容能否相符，查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。
3) 抵押人和抵押权人以为需求确定抵押物价值的，可以由存款银行停止评价；或委托人民政府房地产行政主管部门隶属的事业性房地产估价机构停止评价，并经抵押权人确认。
7、有关房地产税费及按揭手续费
①房地产证费用：
房地产证注销费
契税
印花税
②按揭费用
房屋保险
律师见证费
抵押注销费
印花税

第四章 商品房销售常用词语的解释
土地类型
土地按其性质划分为：寓居、商业、工业、仓储、综合用地，公共设备用地及自在集资，微利房地产。
土地运用权年限
是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地运用权在一定年限内出让给土地运用者〔市土地运用权年限以最新的通告为准〕，土地运用权期满后，如该土地用途契合事先城市规划要求的，土地运用者可央求续用，经同意补清地价后继续运用，假设不契合那么该土地运用权由政府无偿收回。
土地运用费
土地运用者因运用土地按国度规则每年支付给政府的费用，按现时的收费是寓居用地2元/M2占地/年
规划局
代表国度对城市的规划设计停止引导和监控。
疆土局
代表国度行使土地一切者的职权。
房管局产权注销处
操持房地产初始注销、转移注销、抵押注销、变卦、承袭、赠与等手续的部门。
确权
是依照法律、政策的规则，经过房地产申报、权属调查、地籍勘测丈量、审核同意、 注销注册、发放证书等注销规则顺序，确认某一房地产的一切权、运用权的附属关系和 他项权益。
房地产产权
是指产权人对房屋的一切权和对该房屋所占用土地运用权详细内容是指产权人在法律规则的范围内对其房地产的占有、运用、收益和奖励的权益。

房地产抵押注销
是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产注销管理权限向市或区、县房地产注销机关操持房地产其他权益的注销。
房地产权初始注销
指对未经注销机关确认其房地产权益，支付房地产权益证书的土地运用权及修建物、 附着物的一切权停止的注销。
七通一平〔熟地〕
是指土地(生地)在经过一级开发后，使其到达具有下水、雨污水、电力、暖气、电信和路途通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发树立。
三通一平〔净地)〕
是指土地具有下水、雨污水和路途通以及场地平整的条件。
绿化率
是指规划树立用地范围内的绿空中积与规划树立用空中积之比。
容积率
是指项目规划树立用地范围内全部修建面积与规划树立用地之比，隶属修建物也计算在内，但注明不计算面积的隶属树立物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的修建总量越小、寓居生活质量就会越高。
修建密度
是指小区内修建用空中积占总用空中积的百分比，密度越低，小区绿空中积和活动场地越大。
出房率
是指住宅净运用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相反的房型在不同的楼号内，虽然运用面积相反，但销售面积会有不同。
商品房
是指开发商以市场地价取得土地运用权停止开发树立并经过疆土局同意在市场下流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、承袭、抵押、赠与、交流的房地产。
五证
房地产商在预售商品房时应具有«树立用地规划容许证»、«树立工程规划容许证»、«树立工程开工证»、«国有土地运用证»和«商品房预售容许证»，简称〝五证〞。其中前两个证由规划部门核发，«开工证»由树立部门核发，«国有土地运用证»和«商品房预售容许证»由疆土资源部门和房屋管理局核发。按规则房屋未建好之前出售均要操持«商品房预售容许证»，开展商将有关资料送疆土局央求。
房地产买卖合同
是由房管局一致编制，用以明白买卖双方权益和义务的协议，一切的商品房销售都须签署此合同，目前，外销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必需做公证。
房地产证
是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。
银行按揭
是指购置楼房时与银行达成抵押存款的一种经济行为。业主先付一局部楼款，余款由银行代购房者支付，购的楼房一切权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。
定金
指依据担保法的规则，当事人向对方给付的作为债务担保的一定数额的金钱，给付定金一方实行债务后，定金抵作价款或许收回，假设不实行商定的债务的，定金不能返还。收受定金一方不实行商定债务的，那么要双倍返还定金。
订金
依据我国现行法律的有关规则，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权益的，人民法院不予支持。普通状况下，交付订金的视作交付预付款。另外，依据市房屋土地资源管理局发布的«关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知»的有关规则，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签署商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购置预订房屋的，订金按预订协议商定的方法处置。
但属以下状况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：
(1) 房地产开发企业未签署书面协议收取订金的；
(2) 签署的书面协议对订金的处置未作商定或商定不明白的；
(3) 双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商分歧的；
(4) 广告、售楼书、样品房与实践状况不相符的。
房地产公证
公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、承袭为的合法性作法律公证。
契税
契税是在土地、房屋不动产一切权发作转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
1、征税范围及征税人 契税的征税对象是发消费权转移变化的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属接受的单位和团体为契税的征税人。
(1) 国有土地运用权出让；
(2) 土地运用权转让，包括出售、赠与、交流；
(3) 房屋买卖；
(4) 房屋赠与。
2、税率：国度规则契税率为3-5％。
房地产转让
是指拥有土地运用权及土地上修建物、附着物一切权的自然人、法人和其他组织，经过买卖、交流、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
银行本票
是付款人将款项交存银行，由银行签发给他，凭此可理转账结算或支取现金的票据，有效期为一个月。〔同城算〕
银行汇票
银行汇票是汇款人将款项交存外地银行，由银行签给汇款人持往异地操持转账结算或支取现金的票据，有效期为一个月。〔异地结算〕
银行支票
是银行的存款人签发给收款人操持转账或委托开户银行将款项支付给收款人的票据，有效期为10天。〔同城结算〕
期房
是指房地产开发商从取得商品房预售容许证末尾至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购置期房时应签商品房预售合同。
现房
是指消费者在购置时具有即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签署商品房买卖合同后，立刻可以操持入住并取得产权证。
实践销售面积
是指报告期已完工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签署〔正式〕销售合同的商品房屋面积。不包括已签署预售合同正在树立的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签署了预售合同，在报告期又完工的商品房屋面积。
预售面积
是指报告期末仍未完工交付运用，但已签署预售合同的正在树立的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实践销售面积，同时统计为销售支出。
TOWNHOUSE也叫联排别墅
正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
会所
就是以所在物业业主为主要效劳对象的综合性初级康体文娱效劳设备。会所具有的软硬件条件：康体设备应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等文娱健身场所；中中餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他效劳设备。以上普通都是对业主收费或大批收费开放。
住宅运用面积
是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和〔即地毯面积〕。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜〔不吊柜〕、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层上下于2.20米的局部不计入面积。
住宅的进深
住宅的长度和进深，在修建学中是指一间独立的房屋或一幢寓居修建内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实践长度。依据«住宅修建模数协调规范»〔GBI100-87〕规则，住宅的进深采用以下常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
住宅的开间
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实践距离。由于是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严厉的规则。依据«住宅修建模数协调规范»〔GBJ100-87〕规则：住宅修建的开间常采用以下参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。
住宅的层高
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到下层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的«住宅修建模数协调规范»中，明白规则了砖混结构住宅修建层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。
住宅的净高
住宅的净高是指下层地板面或楼板上外表到下层楼板下外表之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫〝净高〞。
隔热层
指修建物中为增加或防止外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设备。通常有如下隔热措施：
(1)住宅修建的东西向窗户(尤其是西窗)，宜有适当遮阳措施；
(2)增加东西向墙，即采取南北向长、东西向短的修建单元，要增加阳光对墙体的辐射影响；
(3)采用热工件功用好的资料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热功用；
(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或淡色的润滑资料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以到达隔热目的。
灰空间
最早是由日本修建师黑川纪章提出。其本意是指修建与其外部环境之间的过渡空间，以到达室内外融和的目的，比如修建入口的柱廊、檐上等。也可了解为修建群周边的广场、绿地等。
勒脚
指室外空中(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面湿润，冻融破坏，因此要求运用耐水性较好的资料砌筑，或用水泥砂浆抹面来维护。
外飘窗
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凹陷，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更宽广的视野，更大限制地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
中空玻璃
中空玻璃是对传统单玻门窗的改造，是现代门窗消费中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必需构成真空或气体〔如参与惰性气体〕形状，故称"中空玻璃"，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、平安功用都大大提高。