物业单位公司企业管理制度一体化程序文件设备管理控制程序.docx

设备管理控制程序
1.0目的
保证所有为顾客提供各种服务的公共设备满足服务要求。
2.0范围
公司管辖的电力（油）拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。
3.0职责
3.1工程部负责设备接管验收及设备的管理（签定维修保养合同、制定作业指导书等）。
3.2质量管理部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月（季）检查。
3.3管理处负责机电设备日常管理及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，与供方确定分包内容，按合同监督检查、评定供方。（公司维保模式如改变，则改写）
4.0程序
4.1策划
工程部应介入设备前期管理、主持设备接管验收、检查验收设备缺陷整改工作。
工程部制定设备管理制度、安全管理制度、管理

标准、选择和审核设备保养供方，改进设备及相关管理制度使其更环保、职业健康安全的要求。
管理处/设备保养供方制定设备保养计划、实施保养计划，处理设备故障。
公司相关部门/管理处对设备进行日常巡视、定期检查、检查评比工作。
4.2实施
设备前期介入阶段，公司组织对有关物业考察，关于设备选型、安装要求等的建议由工程部审核，由商务部向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。
设备的接管验收，工程部代表公司，组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准，会同发展商、承包商进行。
设备的建帐
A、工程部负责发放物业代码，管理处给所管物业的全部设备编号后报工程部。
B、管理处对所管理的所有设施设备都应建帐；
C、工程部对全公司设备设施建帐。
设备质量缺陷整改，新入伙的管理处机电设备接管后，由工程部委托设备保养供方对设备质量缺陷进行三个月整改，达到xx标准后，由工程部验收，通过后，再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。

设备标识管理
A、未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。
B、设备的颜色设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。
C、重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸等），报废、封存的设备须标识。
D、设备标识牌由公司办公室统一设计。
设备使用管理
A、物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。
B、管理处/供方维修人员必须对本管理处管理的设备进行正确操作使用，确保顾客满意。管理处须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录。
C、管理处机电主管应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整；每季度管理处统计公共用水用电情况上报工程部审核。
D、重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经工程部批准。
设备维修保养计划
A、设备保养供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，管理处审核、调整、汇总后，

于当年12月下旬报工程部审批，审批后的设备保养计划工程部、管理处、供方各保留一份。
B、设备中修、大修、更新改造计划由工程部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。
C、工程部根据质量管理部月检报告，定期组织专家对重要设备进行诊断，根据诊断结果确定状态维修时机、维修方案，并组织实施。
设备检定
A、电梯检定计划由工程部制定，供方按规定时限报送政府有关部门检定，并将检定证书原件送工程部存档。
B、计量器具检定计划由工程部制定。计量器具万用表、钳形电流计由工程部检定，绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理处自行送检，将检定证书原件送工程部存档。
C、有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。
设备保养实施管理
A、管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、xx有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。
B、发现设备故障（不属于管理处负责维修范围内的故障维修），管理处应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定

维修时间。关键设备发生故障，造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响顾客生活及工作（不含重大设备事故须按应急程序进行抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。
C、设备中修、大修、更新改造工程由工程部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由工程部组织有关人员（相关管理处技术人员、工程部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。
设备安全管理，特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。
事故处理程序，当管理处发生设备安全事故后，须立即通知工程部（安委会办公室）。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。工程部须组织人员抢修，保证对顾客的服务。事后管理处须向安委会办公室提交设备安全事故报告，工程部根据管理处的报告及调查结果，向主管副总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。事故处理须坚持“四不放过”的原则。即在调查处理事故时，必须坚持事故原因分析不清不放过；事故责任者和群众没有受到教育不放过；事故责任者没有受到严肃处理不放过；没有采取切实可行的防范措施不放过。
设备封存，拟封存的I、II级设备由管理处报工程部，工程部计划、安排设备封存前的处理工作（防腐、防

护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。
设备报废，对不能修复或维修后检定不合格的设备，应予以报废。报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写《报废设备、器件清单》，清单每半年上报公司工程部，由工程部确认有利用价值的统一调配、回收。
组织对供方的控制
A、供方的选取原则上其应通过ISO质量认证，并优先选择通过ISO环境及OHSAS职业健康安全管理体系认证的供方。
B、工程部每年（或一个合同期）对供方进行一次评价并做记录，对于不符合要求的供方，不予续签合同。
C、当发生严重投诉或事故时，工程部须组织人员对供方的质量/环境/安全健康体系进行审核。
D、日常监督检查，管理处按本规程要求执行：按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养，按约定进行维修，予以确认，在保养、维修记录上签字。管理处的确认（签字）不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。
设备技术资料管理按本文《文件控制程序》执行，资料的借阅必须办理相关手续。
质量记录
A、所有质量记录均须采用xx标准表格。管理处使用本

公司表格，设备保养供方可使用经工程部审核批准的其公司的表格。
B、设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备，由管理处保养维修人填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录；保养、维修记录由管理处保存。
C、机电设备楼检记录由质量管理部和管理处保管。
D、工程部保存设备诊断记录，红旗设备检评记录，设备完好率评定统计记录。

设备（机具）的申请
根据楼宇正常运作或维修需要，由维修班或办公室申请，填写《设备（机具）购置申请表》。购置总价在贰千元以下的，由管理处主任批准购买；购置总价在贰千元以上的，经管理处主任同意后，报工程部经理审核并转交有关技术工程师提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报主管领导审批。
设备（机具）采购
采购人员应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。
设备（机具）验证

对伍千元以下的设备（机具），购进后，在合同规定期内，由管理处机电设备主管会同有关技术人员验证，填写《设备（机具）验证单》；五仟元以上的，由工程部委派有关工程师根据设备的说明书或合同规定的技术条件进行验证，验证后的设备（机具），管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。
设备（机具）入库建帐，建帐规定见设备的建帐。
4.3检查
工程部检查管理处上报的设备保养计划是否及时、符合要求，审核管理处季度公共用水用电统计表。
维修保养检查
A、维修班人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交专业公司解决。设备（I、II、III级设备）“日常维护保养”计划执行情况由管理处维修班班长检查，按同类设备的30%比例进行抽样，并填写保养检查记录；I、I级设备的“一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处机电设备主管检查，按同类设备的30%比例进行抽样，并填写保养检查记录。
B、设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属I、II级设备由工程部组织检定并备案；属I级设备由管理处机电

主管检定，所有设备检定记录管理处都应备案。质量管理部月检时对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料，进行一次检查、评定，并做相关月检记录。
C、设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程部组织。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、管理处、工程部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
设备完好率和红旗设备率
A. 设备完好率，每年年底由管理处机电设备主管组织管理处有关人员对所管进行一次检查，于12月15日之前将设备完好率报工程部，工程部按10%抽样核查，并统计全公司设备完好率。
B. 红旗设备率，每年年底由工程部组织对公司管辖的I、II级设备进行红旗设备检评，工程部对检查结果进行统计计算。
公司安全委员会每季度对设备安全状况等进行一次检查、评价，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。综合得分第一名的管理处，可荣获流动红旗。
以上各项检查内容均包含设备是否符合环保、职业健康安全的要求。
工程部依据以上检查结果对设备保养供方进行

考评，考评程序依《供方评价与选择程序》。
4.4改进
4.4.1 .管理处未上报年度设备保养计划、季度公共用水用电统计表，工程部要求送报管理处检查发现的维修保养问题及时通知供方整改并做记录，多次发生服务不合格情况管理处通知工程部，工程部按《供方评价与选择程序》。
工程部、质量管理部、公司安全委员会检查发现的维修保养问题管理处/供方及时整改并做记录，管理处/供方解决不了的问题及时上报工程部，工程部按本程序4.2实施处理。
各部门/管理处对相对方投诉设备产生的影响环保、安全健康问题应及时处理，管理处/供方解决不了的问题、需要改造设备的应及时上报工程部，工程部按本程序4.2实施处理。
工程部应收集有关设备环保、安全健康的情报，推广使用环保、安全健康新设备，实施设备节能改造工程。
5.0相关文件及记录
WI/G01《设备管理手册》
ZHP—4.5-02《供方控制程序》