1、物业设备管理运行程序
设备管理主要内容是指从设备的更新改造、选型开始，一直到设备报废为止的设备管理的全过程。按设备管理中的不同阶段，总程序可分为四个不同的运行程序：
1、设备的更新规划、选型、定购、安装调试及日常运行
1)设备的更新规划：依据物业的发展目标，结合发展商/大业主/业主委员会的看法，制订出3-5年中设备增添和更新改造的具体规划，由工程部提出，报管理处最高负责人审核后提交公司相关部门审核，经由公司物业管理部最高负责人审批同意后提交发展商/大业主/业主委员会。
2)设备的选型：选型应合计三个方面。第一是技术先进，选用同类产品中效率高，操作简便，安全
2、可靠并符合国家标准要求的产品；第二是同类产品互换性能好，选用检修简便，零部件通用性强的产品；第三是经济合理，选用能耗低和修理费用较低的产品。
3)设备定购：定购可由物业公司负责，也可由发展商直接定购，采购时必必需注意随机附件、技术资料和易损件的供应等问题，定购合同按相关操作程序申报。
4)入库保管：设备到货运至物业后，必必需及时开箱验收〔进口设备应有外贸和商检人员到场〕，查验装箱单、合格证书和技术文件等，按装箱单仔细核对品种，数量。认定质量合格的状况下，登记造册，办理入库手续。有问题时，应及时与有关单位交涉。开箱验收过程应有发展商人员在场。暂时不用的设备，仓库管理员应按技术
3、要求做好保养工作后，封存入库。资料员应把全部资料编册存档。
5)设备安装调试：安装调试可由物业工程人员完成，也可委托供应商找专业公司进行。对关键设备的安装，物业工程人员应全程在场共同参加。验收工作由发展商、物业管理处、公司工程部等共同参加。特种设备〔如电梯、锅炉等〕应请政府部门参加。最后会签验收单。
6)设备移交、入帐及建档：依据设备完工验收单，由工程部会同财务部门向使用部门移交〔如保安部、物业部等〕，依据设备统一编号，填写设备登记卡，列入台帐，工程部管理的设备应移交相关技术班组。
7)日常管理：设备移交后，应会同使用部门或班组制定设备的操作规程及完好标准，按操作
4、规程运行操作，定期检查确保设备正常运行。
2、设备的定期维护保养，即设备一级、二级保养和设备大修，工程部应编制年度修理计划，设备的一、二级保养的内容和标准以及外判保养的项目。外判项目中应审核合同中有关保养程序和计划，并在合同执行中配合和监督。
1)一级保养：物业小区或小区的动力、电气设备等，可每月按一级保养的内容进行一次保养工作，保养内容依据相关设备和系统的保养要求和程序进行。一级保养由领班督促检查，工程主管抽检。
2)二级保养：设备使用三个月后按规定进行二级保养工作，依据保养程序和要求，逐项展开。二级保养由领班和工程主管/经理进行验收并备案。
3)设备
5、大修：一般设备使用一年后，可进行大修程序工作〔视各设备、系统状况而定〕。大修项目确定后，应填写大修申请表，编制大修方案，明确修理内容、技术标准，并做好技术资料及备件准备工作。对大型重要设备或系统建议由专业公司承当大修工作，修理过程中，要做好现场质量及进度监督工作，大修结束，应组织完工验收工作并将大修技术资料完整归档。
3、设备的技术改造，设备在运行一段时间后，会发现某些系统和设备配套不尽合理等状况，必需在设备原有基础上作一些技术、效率、安全、环保和节能等方面的技术改造，工程部须对改造的原因、方案提出可行性报告，上报管理处最高负责人，经公司工程部审核后，发文给发展商建议改造，设备的技术
6、改造程序与大修程序相同。
4、设备的更新报废，设备的更新报废应同时办理，设备的报废原则为：
1)国家指定的淘汰产品。
2)已超过使用期限，损坏严重，修理费用昂贵。
3)因受自然灾害或事故损坏，而修理费接近或超过原设备价值的设备。
4)虽能运转，但有严重隐患，而修理费用昂贵的设备。
5)无法修复的设备。
设备报废应由使用部门提出申请，由工程部会同有关技术单位进行评判和技术鉴定，确认后，由工程部出具书面报告报管理处最高负责人，价值超过人民币2000元的应报公司工程部审批，经公司物业管理部最高负责人同意后，报发展商或业主委员会审批通过后，方可办理报废手续。
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