物业管理服务项目突发事件的应急预案.docx

物业管理服务项目突发事件的应急预案
突发停电应急预案
为保障小区突发停电故障时，采取最快、最有效有应急措施，使损失减到最小，特制定本预案：
1、工程值班人员，接到停电事故通告后，应详细记录事故所在楼号、楼层及部位等信息。
2、带好常用工具“检修中”标识牌，迅速在第一时间赶到事故现场。
3、切断故障停电线路总开关，挂好标识牌，尽快查明故障发生原因。
4、立即通知管理处经理及工程班班长，并做发应急处理工作。
设备、设施故障造成停电事故：
(1) 调查事故影响的停电范围和相关设备、设施损坏情况；
(2) 尽快恢复事故范围外的临时供电；
(3) 通知物业主(使用人)管，告知用户停电原因和时间；
(4) 确定维修方案，准备维修材料、工具；
(5 )抢修故障停电设备、设施，尽快排除故障；
(6) 检查确认故障已查出后，拆除临时供电线路，摘取标识牌，
恢复正常供电；
(7) 清理现场，30分钟后，复查维修是否良好；
(8) 分析事故原因并做好记录。
供电所断电造成停电事故：
（1）值班人员及时与供电所联系，以明确停电原因，落实恢复供电时间；
（2）通知监控室秩序维护员加强小区相关部位的安全巡检工作;
（3）确定是否启动发电机，采取应急临时供电；
（4）断开变压器低压开关，挂好“严禁合闸”标识牌；
（5）断开变压器高压开关，挂好“严禁全闸”标识牌；
（6）低压联络柜合向发电机供电位置；
（7）合上发电机进线柜负荷开关；
（8）合上低压配电柜分路开关，保证小区公共设施、设备及主要部位正常供电；
（9）通知管理处主管告知停电原因，恢复供电时间及临时应急供电方案；
（10）当供电所恢复正常供电时，按临时应急供电方案操作步骤相反的操作程序转至市网供电，摘取相关标识牌恢复正常供电;
（11）清理现场。值班人员注意观察，做好记录。
电梯故障应急预案
为保障在电梯发生故障及困人时采取最快、最有效的应急措施，确保被困人员安全，使小区损失减小到最小，特制定本预案。电梯故障应急处理程序：
1、工程值班人员接到电梯故障通报后，详细记录楼层及电梯编号
联系通知维保单位;
2、通知有关人员尽快赶到现场装设电梯围栏；
3、配合维保单位分析事故原因，确保维修方案，实施抢救；
4、检查确认故障已排除，撤除围栏，恢复正常运行；
5、30分钟后，回访检查维修质量是否良好；
6、做好电梯故障维修记录；
电梯故障、困人应急处理程序
1、工程值班人员在接到电梯乘员被困通知，详细记录楼号、电梯编号及电梯所在位置；
2、立即通知监控室观察故障电梯内乘员情况，转告距离现场最近秩
序维护员立即赶到电梯附近，稳定被困人员情绪；
3、尽快通知电梯抢修人员，立即赶到现场抢修
4、通知相关人员到达现场，协助秩序维护员稳定被困人员情绪，说明抢修进展情况；
5、协助专业维修人员解救被困人员；
6、配合维保单位分析故障原因、确定维修方案，实施抢修；
7、检查确认故障排除，试运行后投入正常使用；
8、清理现场30分后检查维修质量是否良好；
9、及时做好被困人员的思想工作，取得谅解；
10、向上级领导汇报具体情况；
11、记录电梯故障维修情况；
跑水漏电应急预案
为了保证小区供水系统、消防系统及排水管道系统，一旦发生漏水事故时，采取最快、最有效的应急措施，使小区损失减到最小，特制定本预案。
应急措施预案
1、工程值班人员接到跑水、漏水通报后，详细询问并记录跑水、漏水发生的所在楼号、楼层及房间号；
2、维修人员立即带上维修工具、应急灯、标识牌、相关门锁钥匙赶到漏水发生现场，关闭相关管路控制阀门；
3、详细检查漏水设备，漏水部位的损坏情况，确定维修方案（需用户交费的要有用户现场确认）；
4、若漏水维修难度较大，很难在短时间内修复，紧急处理后，应及时向上级汇报，并由物业管理人员告知受影响用户；
5、经检查确认漏水故障已经排除，则开启所有已关闭阀门，恢复向系统供水，清理现场。半小时后再回访，检查维修质量是否良好;
6、事故处理后，查明原因，做好记录。
循环水系统漏水处理程序
1、维修人员到达现场，观察渗漏部位，确认渗漏发生的原因；
2、关闭该空调机组的进、回水阀门；
3、详细检查漏水部位，查明原因，进行维修或疏通工作；
4、维修期间，通过物业管理人员向业主（使用人）（客户）做好解释工作；
5、做好维修记录。
生活用水系统跑水漏水处理程序
1、按报后，电话告知用户关闭户内进水总阀。以减少水浸损失。
必要时关闭所属支管阀门；
2、维修人员到达现场，详细检查漏水设备(设施)，漏水部位的
损坏情况，确定维修方案；
3、备齐维修工具及材料，对漏水部位实施维修；
4、恢复向系统供水，清理维修现场；
5、做好维修情况记录。
小区发生停水事故应急处理方案
1、带好常用工具和“正在检修”标识牌，迅速在第一时间赶到事
故现场；
2、尽快查明事故的影响范围；
3、立即检查停水所在楼号的屋顶水箱、供水总阀和所属单元支管
阀门是否开启；
4、立即检查水泵房水泵开启情况；
5、检查市政供水情况，若市政道停水，询问有关部门停水的时间
及原因，立即报告相关领导；
6、通知停水原因及时间，请物业管理人员告知用户；
7、当恢复供水应及时清理现场并通知用户。
设施积水应急预案
1、预防工作
(1) 每周定期检查各楼层面雨水，清理杂物；准备隔水沙袋。
（2）遇雨天，秩序维护员和工程维修人员及时清理各雨水管道中的杂物保证水流畅通。
（3）定期疏通下水道，清理杂物。
2、大雨天排水设施积水时，工程部及保卫部做如下工作：
（1）配电室值班员揭开电缆盖板，严密监视电缆沟内是否有渗水。
（2）当值水工视情况开启相应区域潜水泵，并注意污水井内水位，防止电机烧坏。
（3）当值水工及秩序维护员携带备用潜水泵及水龙带、电源线，即随时准备应急抽水。
（4）当值水工随时观察室外雨水井入水，如果有堵塞物及时疏通。
（5）要及时协助用户疏通地漏排水。
（6）其它员工搬运沙袋，防止雨水流入地库。
（7）雨水由水工查看各顶层屋面有无渗漏水情况并做好记录。
突发事件应急方案
在发现（或发生）突发事件，要以最快的速度，在最短的时间内掌握事态的情况，控制事态的发展，保证管辖区域内的正常工作，确保小区内的人员安全和财产安全。
处理程序：
1、一旦发生突发事件，秩序维护部主管应立即赶往现场了解情况。
确定事态情况，向监控室联系，讲清地点、原因及目前情况。必要时监控室应向110报警，报清地点、路名、联系电话、事发状况。
2、监控室应立即通知保卫部负责人及各部门主管人员赶赴现场。
3、在岗秩序维护员坚守岗位其它秩序维护员在经理或主管的带领下应冲在第一线，在不伤害他人和财产不受损的情况下，以最快的速度控制事态的发展，将突发事伯的损失减少到最低。
4、成立突发事件现场指挥部，由现场最高职位者任指挥。
5、根据事件状况及时组织力量，执行任务。
6、配合各地方公安机关和有关部门对突事件的控制和调查取证。
7、采取外围警戒：保护现场，维持秩序，确保现场勘查。
8、事件结束后，分析原因，制定预防措施，填写《突发事件记录单》。
9、保卫部主管负责验证纠正/预防措施的落实结果。
★大风暴雨时的预防措施
1）检查紧急应用工具并确定其性能良好；
2）检查急救药箱，确定各项基本药物齐备；
3）将紧急应用电话表张贴于大堂显眼的地方；
4）提醒业主（使用人）（客户）撤离放在窗台及花架上的花盆及各类杂物；
5）天台沟渠、地漏的清扫工作要落实到人；
6）撤离放在围墙顶及其他高处之类可动物件；将安装在挡风处灯罩、指示牌等绑好后移走；检查天台、平台下水道及各水渠确保其通畅;
7）紧闭所有门窗、电梯机房及垃圾房处门窗，还必须做好防水措施；
8）加固所有树木或用绳索捆好，将盆栽花卉移至低处或隐蔽角落；
9）留意电台播放有关风暴进展消息，及时将最新信息张贴于公寓宣传栏，以便向业主（使用人）提示风暴的进展；
10）遇到重大自然灾害时，非当日值班员工必须与物业管理处经理或本部门负责人联络，听候指示；
11）员工为本身之安全应避免逗留在空旷地方，如需执行紧急任务时，
员工应采取适当的安全措施；
12）如风暴持续昼夜不停，员工轮流当值，无论任何时刻物业公司应有值班员接听电话；
13）员工参加抢险工作时，要注意自身安全，采取适当的安全措施，
避免逗留在空旷地
★火警紧急预案
•目的：迅速扑灭火灾，保证业主（使用人）生命财产安全。
•适用范围：消防应急处理。
•监控室人员负责消防监控、报警工作。
•工程部负责消防设施设备运行。
•秩序维护部负责火场灭火。
•秩序维护部负责现场维护警戒。
•保洁员负责现场人员物资疏散抢险工作。
•工作程序。
监控室人员1）自动报警系统显示火警信号或接到火警情况报告后，应立即通知
秩序维护员前往火警现场处理；
2）火情确认后，向各部门负责人通报；
3）向消防部门报警，向公司领导及秩序维护部主管报告；
4）启动相应的消防系统设备、设施；
5）打开电梯迫降开关，迫降电梯；
6）通过广播、警铃疏散业主（使用人）（客户）；
7）做好火警记录。
工程部人员
1）在工程部负责人领导下，负责应急电源设备的正常运行；
2）切断火灾现场电源；
3）保证消防设施设备的正常运行。
秩序维护部人员
1）在秩序维护部主管领导下，负责火场灭火；
2）接到火警信号后，秩序维护部主管立即到现场观察，去确认火情，
按下报警闸并及时组织灭火；
3）秩序维护部主管确定人员分配、水龙带铺设使用；
4）秩序维护部主管领导下，负责现场警戒；
5）维护公共秩序，保障通道畅通并协助消防队。
保洁班全体人员
1）负责现场群众的疏散、疏导工作，保障器材供应，协助消防队工作；2）确定疏散人员和物资安全出、疏散线路，组织消防人员引导、
护送业主（使用人）（客户）有秩序的疏散至安全区
3）逐房检查，核实疏散人员是否撤离火灾现场。
物业管理处经理
1）物业管理处经理担任灭火救人工作总指挥；
2）组织火情侦查，掌握火势发展情况，确定火场的主要方向，及时组织力量；
3）向管理处各部门负责人明确布置救人、疏散物资和灭火、检查执行情况；
4）消防队到达现场时，及时向消防队领导报告火情，服从统一领导和部署；
5）扑灭火灾后，向公司提交火灾情况报告，分析着火原因，惩罚当
事人，教育用户。
灭火器选用
1）因电器、电器故障短路引起着火，应迅速切断电源泉，用二氧化碳灭火器或其它阻燃材料进行扑救；
2）汽油、柴油等着火，应用二氧化碳灭火器进行扑救；
3）液化石油气等燃气着火，应用干粉灭火器进行扑救；
4）二氧化碳灭火器应对准着火根部喷射；
5）使用水枪时，要利用掩蔽物体，尽量接近火源，充分发挥水枪的作用，提高灭火效果。
人员疏散方案
妥善组织业主（使用人）（客户）撤离危险地带，严禁使用电梯，人员疏散应徒步从消防楼梯疏散。
应急处理记录
应急处理完毕，当日值班人员负责将火警、火灾事件及处理过程结果记录在《突发事件应急处理报告》上。