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工程设备管理方案
在现代物业管理中，设备管理水平是物业管理综合水平评判的专业依据之一。科技产业园是一个集工业、商业、服务业等多功能综合园区，系统设备配置齐全，设备科技技术含量高，系统设备停运对园区业主、单位影响巨大。针对园区的设备情况，我们认为，从以下方面入手，是设备管理的基本保障：
一、完善工程部架构，确保工程部技术力量，在工程部架构设置中，应保证有机电工程师、电子电气工程师、暖通工程师等高级专业技术人才，在人才、技术资源的有力保证下，熟悉设备性能、有可靠的运行维护和检修能力，保证设备的正常运行，有能力及时发现和处理设备运行过程中的隐患和故障，保证将设备故障排除在萌芽状态。
二、建立完善的设备档案，健全设备卡片和运行维修记录，随时掌握设备运行维护状况，搞好设备“病史”管理。
三、健全设备管理岗位职责，制定设备运行、维护、保养、检修制度，制定设备周检、月检、季检、年检工作计划；严格填报运行、维护、检修、更新记录。
四、建立设备紧急事故预案，保证设备紧急情况时的管理流程。
1、由工程部设备主管起草演习预案，经工程部经理审核，报项目部经理审批后，提前通知与演习相关的单位、住户和相关部门；
2、工程部经理组织设备运行管理和设备检修技术人员提前到场，学习该次演习的目的、目标、演习预案、实施办法；
3、实施演习方案，监控演习程序，在演习过程中锻炼运行管理人员在紧急情况下的运行管理操作能力和检修技术人员在紧急设备故障时的应急检修能力；
4、组织过程技术人员对演习过程分析、讨论、总结演习的成败得失，积累紧急设备故障的管理经验；
5、工程部经理组织讲评，形成演习报告和测评报告，向项目部经理和管委会汇报。
五、建立重要设备停运审批管理程序，避免因重要设备停运给园区业主和相关单位带来损失。
六、共用设施设备管理标准及实施办法：
序
号
项
目
实施方案
督导计划
服务标准
1
电
梯
1、安排电梯维修人员每天进行巡视检查，包括机房、轿顶及轿厢安全回路；
2、定期维保加油；
3、每周、每月、每季度由外委维保单位检查维保；
4、每年报技监局年检。
1、主管每天巡视检查电梯运行状况，并检查维保状况和相关记录；
2、电梯工每天巡视检查机房不少于3次，并做好记录；
1、审查月度、季度及年检维保情况，并提出意见和建议。
1、电梯按照甲方要求时间开启，保证运行良好，维保达到国家规定要求，无电梯事故；
2、设备得到规范要求的专业维保，杜绝因维保不及时造成设备损坏和报废。
2
监
控
系
统
1、每周维护检查红外线报警装置，进行障隘测试；
2、每周进行镜头维护除尘，确保录像清晰；
3、每月全面检查线路接头及系统元件；
4、每半年由委外维保单位维护检查一次。
1、工程主管、保安队长定期检查监控中心图像及运行记录，并每周安排保安员进行红外线障隘测试；
2、工程主管每月组织全面检查系统线路及设备；
3、委外维护结果需由主管现场检查及工程部经理签署意见。
1、红外线报警装置灵敏，无误报、漏报发生；
2、监控设备图像清晰，硬盘录像可保存一个月。
3
消
防
1、灾时和紧急通知时开启，音量适度；
3、主管每天巡视公共区域时监听音乐效果；
1、运行效果良
好，无噪音，播放
节目菜单合理；

广
播
2、每天巡视检查末端音箱，确保音箱输出正常，无噪音；
3、每月检查播音设备和系统线路，保证设备完好，线路畅通；
4、每半年维保音箱一次。
4、每天巡视检查
机房一次；
5、审查月度系统
维保情况，并提出意见和建议。
2、音控设备摆放整齐，设备房干净整洁，音带、碟片使用保管得当；
3、维保及时准
确，相关运行、维保记录完整准确。

1、每天巡视机房
1、主管每天巡视
1、电视信号质量

次数不低于3次，并
机房一次，每周检验
投诉1小时内解

有
适时监控信号源质
信号质量一次；
决；

线
量；
2、弱电工每天监
2、线路畅通及设

电
2、接业主报修1小
测信号质量一次，并
备完好率达到

视
时内解决问题；
将结果汇报领班；
1 %。

系
3、每周全面检查
3、主管每月组织

4
统
一次线路信号放大
检查一次系统运行

器，发现问题一小时
维护情况，并审查运

内通知网络公司解
行维护记录；

决；
4、接入单位维护

4、每年信号接入
保养结果需报主管

单位系统维护保养
及公司经理签署意

不少于2次。
见。

1、每天巡视机房
1、主管每天巡视
1、视信号质量投

次数不低于3次，并
机房一次，每周检验
诉1小时内解决；
5
网
适时监控信号源质
信号质量一次；
2、线路畅通及设

络
量；
2、弱电工每天监
备完好率达到

系
2、每周全面检查
测信号质量一
1 %。

统
一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知网络公司解决；
3、每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。
次，并将结果汇报领班；
3、主管每月组织
检查一次系统运行
维护情况，并审查运
行维护记录；

8
锅
炉
1、每天开启前检查系统管网及控制部件，清洗毛发过滤器；
2、根据需要进行系统反冲洗，并配制水处理药剂；
3、每月进行控制部件检修；
4、每年进行一次系统设备维护保养检修，报技监局年检，管道阀门油漆。
1、主管每天抽检末端热水效果，每月审查运行维护记录；
2、安排督导年度维护保养工作并向公司提交年检报告；
1、定时间运行，不随意调整运行时间，保证末端供水时间和热水效果；
2、设备检修提前知会校方，并在公寓告示栏通知。
9
变配电系统
1、每隔3小时巡视检查设备房，并填写运行记录；
2、每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好；
3、每半月维护保养发电机，并试车15
1、主管每周巡视检查配电室不少于2次，并抽查系统维护情况，并审查运行维护记录及能耗统计表；
2、领班随时检查配电室值班情况及
1、系统正常运行，市电停电后15分钟内发电机供电，保证电梯、消防、事故照明正常使用；
2、检修停电提前24小时以告示方

分钟；
4、雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况；
5、每年度系统安全检查并维护一次。
运行记录填写情况，并参与发电机维护及试车；
3、主管每年组织进行一次紧急停电事故演习。
式通知业主和使用单位，商铺、办公场所书面通知用户。
10
消
防
系
统
1、每2个月进行1次普消末端水压测试，每三个月进行一次自消末端水试水，检查水泵联动情况；
2、每半年清洗一次感烟、感温探头滤网，每年抽查10 %探头感烟感温报警情况；
3、消防系统委外日常运行维护管理，消防系统联动设备调试检测由外委单位承担，消防系统安全年检由委外承接单位负责；
1、系统日常运行由保安队长负责监督管理；
2、系统维护、检测、调试由工程主管负责组织实施并验证结果；
3、保安队长每年组织两次以上消防演练培训；
4、委外年度安全检查结果需报公司经理审核并签署意见。
1、系统完好，报警点位准确，无误报；
2、按消防相关法律法规要求运行和维护系统；
3、普消末端压力保证不低于
0.7Mpa ,自消自消末端压力保证不低
于 0.5Mpa ；
4、预警时值班人员5负责内到达第一现场。
11
次
供
1、每天巡视机房
不少于3次，并填写
运行记录；
2、系统每半年消
毒次数不少于1次，
1、每半年末端水质取样到市防疫站化验一次；
2、主管参与系统管道消毒过程及水
1、保证水质达到
国家现行标准要求。
-5

水
生活水池（水箱）每年消毒次数不少于2次；并有消毒处理记录；
3、除操作人员外，无关人员不得进入机房；
4、机房需人走上锁。
池水箱清洗消毒过程；
3、每出现一次水质化验不合格情况，责任人处罚1 -3元，主管处罚2 - 5 元；
4、停水前提前48小时通知。

七、园区业主和住场单位的设备管理特约服务：
针对园区工业区等相关方的专用设备，我们可以根据相关方的需求，向相关方提供专业的设备运行维护管理服务，为住场单位、业主解除设备运行维护管理的后顾之忧，并以我们坚实的工程技术力量展示设备管理的得天独厚的优势。