物业服务标准.docx

服务有限公司内容及服务标准目录
一、综合管理
二、维修养护
三、绿化养护
四、环境维护五、安全秩序
**N物业服务有限公司内容及服务标准
一、综合管理
1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。
2、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理客户的咨询和投诉。
3、对项目及房产档案、物业管理服务、特约服务、设备档案和日常办公进行管理，建立档案资料库，各项安全检查、管理做到有章可循、有据可查。
4、甲方支持和配合物业管理的各项工作，每年进行两次以上对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达90%以上，及时改进薄弱环节。
5、物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应1%持有政府或者专业部门颁发的有效证书上岗。
6、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，敬业精神高，业务素质强，行为语言规范，服务主动，热情。员工不得将头发染成明显怪异的颜色，女员工应着淡妆，禁止浓妆艳抹，男员工不得蓄须、留长发、剃光头。不许佩带形状明显怪异的饰物。
7、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。
二、维修养护
1、主要出入设有房屋、道路平面示意图、宣传栏，主要路设有路标；各组团、栋、及单元（门）、和公共配套设施场地的标识齐全规范、美观。
2、房屋外观（包括屋面、连廊）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
3、每日巡查3次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；检修记录和保养记录齐全。
4、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，中大修需申报甲方批准后，组织实施。
5、急修半小时内、其他保修按双方约定时间到达现场，建立有完整的报修、维修和回访记录。
6、建立24小时值班记录制度，用户投诉少于3%。
7、制定年维修保养计划，并按计划规定时间、内容组织实施，做到预防检修，定期保养、检修，并做好记录备案。
8、如发生设备故障，接到故障报修20分钟内到达现场，运行维修人员应正确执行《设备应急预案》，故障解除后应及时填写事故报告。
9、加强系统设备的日常巡视检查和维护保养，以确保系统设备完成好率达99%以上。
10、设备保持外观清洁，保持机房整体卫生做到每月彻底清洁。
11、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
12、公共配套服务设施完好，标志、标识齐全、规范，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，日常的管理和维修养护情况良好。建立有设备档案（设备台帐）、运行记录检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或者突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
13、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，无事故隐患。
14、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划、更新改造计划，向甲方提出报告与建议，根据甲方的决定，组织维修或者更新改造。
15、园区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；区域内公共娱乐设施、水池等部位，设置有明显的安全警示标志。
16、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率98%以上，按约定时间定时开关。
17、设备用房整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
18、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案。
三、绿化养护
1、有专业人员实施绿化养护管理。植被存活率达到95以上，春秋两季充分浇水，每周一次。夏季勤浇水，每周两次，宜早、晚浇。春秋季每两周一次，冬季可不浇水。
2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的欣赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树在一周内清除，并适时补种。
3、草坪生长整齐，及时进行修剪，草坪长到70mm 80mm时，应予修剪草坪修剪后高度为60mm。及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。
4、绿篱枝叶较茂密，适时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。
5、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。
6、园林建造和辅助设施完好，整洁无损。
7、绿化地设有提示爱护绿化的宣传牌。
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U环境维护服务

1、根据实际情况合理布设果皮箱或者垃圾桶，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、
果皮箱满溢现象，保持垃圾设施清洁、无异味；垃圾袋装化
2、有健全的环境维护制度，道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人环境维护，每天清扫2次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每周擦拭2次；路灯、楼道灯每月清洁1次。
3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅，无阻塞外溢；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、进行环境维护巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
6、建立消杀工作管理制度，根据园区实际情况开展毒和灭虫除害工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
7、公共通道每日定时清扫，楼梯扶手每日定时清擦不少于1次，公共部位门、内窗每周实时清擦不少于2次，外窗视情况急时清擦。
8、一层共用大厅、电梯候梯厅每日清洁不少于3次，电梯轿箱墙每日清擦不少于3次，电梯轿箱地面保持清洁，视天气情况及时环境维护一层共用大厅、电梯候梯厅、果壳箱并配备专人不间断的清洁、环境维护，并对过往顾客有礼貌避让。
9、对园区内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁，定期进行卫生消杀，消杀每周不低于3次。
五、安全秩序
1、为加强办公楼、园区及人员的安全管理，物业公司要成立专业的秩序维护机构，具体负责对治安、消防工作安全的各项管理工作。门岗室整洁，公共秩序维护人员统一着装，佩戴有明显的标志。
2、设专人24小时值勤，其中主出入昼夜有专人站岗值守，对进出小区的车辆实施有效管理，引导车辆有序通行、停放。
3、要制定各种突发事件的应急预案，并从人员、设备、物资、车辆等方面赋予保障。建立档案资料库，各项安全检查、管理做到有章可
循有据可查。配合公安机关打击各种破坏治安和刑事犯罪活动。
4、按照规定路线和时间24小时进行有计划、不间断的巡逻，每天不少于8次；对重点区域重点部位每1小时至少巡查1次，并做好巡查记录；夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于两次的防范检查和巡逻；配有安全监控设施的，实施24小时监控并做有完备的记录。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告甲方和有关部门，并协助采取相应措施。
6、建立健全安全防范组织机构，签订安全生产责任书，落实各项安全责任。在办公楼内，设置门禁系统、防火监控室、安监室、24小时有人值班，对岗内发生的情况做详细记录。
7、楼内防火设施齐全，对消防管理人员定期培训，做到人人会使用报警和灭火设施设备。
8、车库实行24小时秩序维护人员值班，对各种意外情况都做详细记录。
9、大厦监控器系统随时记录各种情况，按规定保存各项纪录，并建立专业档案。
10、管理处秩序维护员对大厦内的大堂、楼道、楼梯、电梯及死角进行定期定时巡视，并将检查时间、地点、巡视次数作详细记录，秩序维护员巡视次数每天不少于四次。
11、发现问题后要及时处理并上报。如遇紧急情况必须及时采取紧急措施。
12、秩序维护人员在巡视时，必须按照即定巡视路线进行巡视。
13、车场管理员必须24小时有人值班,不得空岗。
14、车场管理员熟悉车场管理系统普通性故障的处理程序，停车场管理系统发生故障时，即将通知工程部人员到场维修.平时主机显示器保持在实时监控界面。物业公司应根据相关要求，制作停车证和专用车位牌。车场管理员要如实详尽地记录当天发生的事件，发现问题及时向上级报告。
15、车场管理员工作时应着装整洁，举止文明、礼貌待人、服务热情周到、努力化解工作中的各种矛盾，对外避免发生冲突。
16、发生任何车辆事故时，及时上报看管好事故现场，疏导其它车辆绕行，确保道路通畅。接到火警报警信号时，值班员要按照制定的火警处置预案的程序报警，并通知有关人员到火警地点扑救。
17、停车场内停放的车辆发生丢失，由车主报公安部门处理，管理处将配合公安部门为破案提供线索，不负责赔偿。
18、物业管理实行危（wei）险品专业化管理，对危（wei）险品的保管、出入、使用实行登记，建立健全危（wei）险品管理档案。危（wei）险品、易燃物品领用采取用多少、领多少，工 作场地不得过量存放。
19、安全部们应定期对危（wei）险品和易燃物品进行监督、检查，发现隐患及时整改。
20、严禁易燃易爆物品进入大厦。
21、腐蚀、有害气体类危（wei）险品应放置在专用仓库（箱柜），仓库（柜）由专人保管。
22、购买危（wei）险品应在秩序维护部备案并由专人采购、验收入库。
23、易燃类危（wei）险品限量购买，对存放易燃物品仓库、箱、柜应保证遮光、干燥、通风和排风，且安设阻燃防爆开关和防爆灯。
24、存放易燃物品仓库、箱、柜处应有明显噤烟标志"和"闲人莫入标志。
本规章制度从下发之日起执行。