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物业经营管理成本测算
一、物业概况
1、用地面积：9984. 85m2
2、总建筑面积：23470m2
3、地上建筑面积：19970 m2
4、地下建筑面积：35 m2
5、建筑占地面积：4450m2
6、建筑密度：44.6%
7、建筑容积：2.
8、绿化率：30.4%
9、商铺：90 m2
10、商务公寓：10970 m2
11、停车位：92个
二、人员配置架构设置说明：
1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做
13间计算则需7名/班x2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序号项目人数（人）工资标准（元阴）总额（元阴）
一
管理人员
13
2346.
305.
二
收费员
3
8.
24.
三
服务员
14
6.
84.
四
维修人员
5
10.
50.
五
治安员
20
750.
150.
六
保洁员
6
550.
33.
七
合计
61
/
646.

(2) 费用测算管理
服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号
项目
金额(元/月)
依据测算结果(元/月.M2 )
一
基本工资
646.
/
3.234
二
福利费
20341.50
注⑴
1.148
三
加班费
/
/
暂不计
四
服装费
1625
注⑵
0.081
五
合计
79166.50
/
4.463注(1) 福利费为工资总额
的35.5%,其中福利基金占工资总额的14% ；教育基金占工资总额的1.5%；社会 保险占工资总额的20%。
注(2):服装按年均3元/人计算，则每月分摊为：65 x 30元/人/年；1月=1625 (元 /月)
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 (1)采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按12元/M2计算，公共设 施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折 旧费的40%提取。
则：维修保养费=［（12 元/M2x30%） （25 年 乂12月/年）］x 40%= （ 360 -30Q） x40%=0.48元/月.平方米
（2公共照明所用电为（晚间19: 分至次日清晨7: 分为开灯时间，共计12 小时，如本物业有2盏灯60瓦计算）。
则：每日所用电费为：（60瓦/盏x 2盏乂12小时x30日/月）x1.1元/千瓦/小时 =4320千瓦/小时x1.10元/千瓦/小时=4752.元/月分摊到每平方米的费用为： 4752. : 19970=0.23 元/平方米/月。
（3）电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：
（4部乂5千瓦/小时x12小时x30天/月）x1.1元/千瓦/小时=72千瓦/小时x1.10 元/千瓦/小时=7920元/月分摊到每平方米的费用为：7920 : 19970=0.3元/平方米/ 月。维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：（4部x7层）x50元/层/月 =28 x 50=14元/月分摊到每平方米的费用为：14 : 19970=0.0元/平方米/月。
3、绿化管理费：
小区绿化面积为3035M2,绿化管理费测算见表（3）
绿化管理测算表（3）
序
号项目
测算依据
金额（元）
测算结果（元/月.M2 ）
1
绿化工具费
4元/年
4.
0. 010
2
劳保用品费
4元/年
4.
0. 010
3
绿化用水费
1 吨/ M2年，1. 35元/吨 4097. 25
0. 017
4
农药化肥费
0. 10元/ M2年
303. 50
0. 1
5
景观再造费
0. 10元/ M2年
303.50
0.1
6 合计//0.039
4、清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04 ）
清洁卫生费测算见表（04）
序
号 项目
测算依据
金额（元）
测算结果（元/月.M2 ）
1
工具购置费
3元/人.年
18.
0.8
2
劳保用品费
3元/人.年
9.
0.8
3
化粪池清掏费
注4)
30.
0.013
4
垃圾外运费
2880元/年
2880.
0.012
5
水箱清洗
/
/
/
6
合计
/
/
0.041

注⑷化粪池清掏费全年共计约为：30元。
5、保安费：保安费用测算见表（05）
保安费测算表（05）
序 号
项目
测算依据
金额（元/年）
测算结果（元阴M2 ）
1
装备费
250元/人.年
50.
0.020
2
人身保险费
（暂不计）
/
/
3
房租费
（暂不计）
/
/
4
合计
/
/
0.020

6、办公费：（全年开支办公费约12万元）办公费=12万元-（12月X 19970平方
米）=0.501元/月.平方米 7、固定资产折旧费：固定资产总额为1万元，平均折旧年限为5年，即：固 定资产折旧费为：1万元-（12月/年.月x5年X 19970M2 ） =0.834元阴.平方米
8、利润：利润取5% ,
则 利 润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.8)4 x5%=7.04x5%=0.35元/月.平方米
9、法定税费：两税一费为前八项之和的5.75%,
则税费=( 4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0. 352 x5.57%=7.392 x 5.75%=0.42S/月.平方米
10、合计：经营管理服务费汇总表见(06)
经营管理服务费汇总表（1-6）
序号
项目
金额（元阴.平方米）
费用所占比例
1
工资福利费
4.463
57%
2
维修费
0.48+0.237+0.396+0.07=1.183
15%
3
绿化管理费
0.039
05%
4
清洁卫生费
0.041
0.5%
5
保安费
0.020
0.2%
6
办公费
0.501
6.4%
7
折旧费
0.834
10.5%
8
利润
0.352
4.5%
9
法定税费
0.425
5.4%
10
合计
7.817
1%

11、车场管理费收入的补贴：机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平 均）50元/月/位，则每月的停车收入为：46元。
分摊物业管理费=46 - 19970m2 =0.23元阴.平方米用测算出的物业经营管理服 务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：经营管理费 =7.817-0.230=7.587元/月.平方米