售楼处设计说明文本(皇马).doc

皇家马德里
售楼处设计说明文本
一、 售楼处规划总体思路
睢宁房地产市场上的接待中心各个方面的表现都较为传统，“皇家马德里"作为睢宁首个醇正西班牙风格的高尚生活小区，在进入营销阶段之际，为了展示项目各项优势，给客户留下良好的第一印象，我们建议在产品的定位之下，我们建议对接待中心、销售通道、样板间和景观样板区提出综合建议，期望营造出别出心裁的“感官营销”的氛围.
1、 感官营销：将感觉、视觉、听觉、味觉一网打尽。
感觉营销：
通过售楼处建筑与景观的融合,制造高尚西班牙社区的第一品质感觉，让人们进入售楼区域的的一瞬间都能展开丰富的联想，有一种置身其中的强烈居住愿望；
视觉营销:
在空间感觉营造方面做到内外结合，既强调室内空间布局的合理规划,又强化艺术、文化气氛的表现，更通过玻璃幕墙,增强视野穿透性，将建筑与户外景观相呼应;
听觉营销:
通过室内外小型水景的设置,搭配室内清雅、舒缓的背景音乐，让客户在一种心旷神怡的销售中聆听销讲，进一步感受项目品质；
味觉营销：
精心准备的饮品,带来全方位的服务体验。
2、售楼处选址和风格说明
选址：
通过户外景观的借景和交通动线等等方面的考虑,建议将售楼处位置定于项目东侧主入口一期18＃楼的裙楼底商位置.
l 该位置可用空间面积较大，设计工作中可以做到灵活运用；
l 该位置靠近项目主入口通道和水景广场，借景效果理想；

l 该位置紧邻主干道,与客运西站隔路相望，人流量容易聚集.
装修、装饰风格：
l 售楼部内部应承接外部景观和建筑外立面的独特风格、通透视野的特点，注重生态自然和文化品质的双重表现;
l 在功能划分上,建议以绿色植物、地台、景观小品等等进行软性分割,从每一细处彰显西班牙风格的文化生活哲学。
3、售楼处前区广场设计建议:
“皇家马德里”西班牙风格高端住宅小区的定位,站在营销策划的角度出发,对客户的购买心理、售楼处氛围环境的打造做出以下建议：
1、 前区广场的园林设计，是对售楼处的锦上添花；
2、 前区广场园林设计，是项目景观打造的汇集表现;
3、 前区广场园林设计，是要让客户参与、使客户进入不自觉的遐想状态；
4、 前区广场园林设计，不仅仅体现了项目的亲和力，更重要的一点是要让客户产生身临其境的生活享受，从而产生购买产品的欲望.
综上所述,项目营销部就目前方案提出几点方向性意见，旨在做足卖场氛围，降低客户购买抗性，从被动购买转化为主动意愿消费.
园林景观(植被与休憩设施）
l 尽量考虑自然化处理，营造自然公园一角， 增加植物和休憩设施（木质休闲桌椅)带给人们的驻足感；
l 背景音乐的考虑，在前区广场配置与环境想默契的音响设备，进一步给客户增添舒适度，也更能让客户对项目建成后的居住环境有一个美好的憧憬。
喷泉小品
l 小景观在特殊的地点有特殊的含义，但鉴于永久性考虑，前区广场的喷泉景观小品是可以在售楼处公开阶段体现出来的；
集散点的位置(必须结合项目户外活动的考虑）
l 由于目前售楼部的布局中，难以融入大型的活动场地，所以在空旷区域加以考虑，以便后期销售过程中的活动造势所需.
灯光系统的运用
l 项目所在位置以及售楼处所在位置都在主干道的侧面，所以夜晚的灯光系统也是一个需要考虑设计范围内的重要问题，建议在售楼处与公路之间设置灯光屏障，并在特殊位置处(喷泉、停车位、大门两侧橱窗)加强灯光效果，以增加夜间的感官效果。
停车位的考虑
l 尽量将停车位考虑在售楼处南侧易于到达的区域，建议考虑生态停车位，以绿化作为停车位的装饰 （15 个左右即可）
其他部分建议：
1、售楼处主入口开门方位的设计考虑：
l 主入口开门方位和开门大小在是一个重要的考虑因素，因为它关系到主次关系的诠释，主入口开门的设计和侧门、橱窗的设计必须在此项工作确认后才能定论；
l 我们建议将主入口设计在弧形裙楼的中心位置，主门两侧设置两扇侧门，其余都设计成为橱窗，这样的考虑即做到了主次分明有可以节省增开门扇的成本.
2、 遮阳篷、墙体植栽:
l 皇家马德里为西班牙建筑风格，在售楼处的包装手法上也应该更多的采用这样的元素，遮阳篷在西方建筑中是较为常见的附属设置，建议在售楼处外窗处都设计欧式风格的遮阳篷。
l 墙体植栽也是一种典型的欧式风格元素,这样的做法既可以做到与前区广场的绿化相互呼应的美化效果，更加能诠释西班牙风格的概念.
二、 售楼处功能设置
售楼处核心功能区建议：
l 接待区：作为客户进入售楼处的第一类接触目标，配合迎宾台接待，在第一时间传递出温馨、亲切的接待感受；
l 沙盘区:保证客户先经过接待区，在专人的陪同下进入沙盘区，聆听销讲;
l 洽谈区：分为一般洽谈去和VIP洽谈区，并略有距离,以区分询问型客户和深入谈判型客户;
l 签约区：应具有私密性，并与洽谈区保持一定距离，避免细节信息泄漏，影响洽谈客户印象；
l 吧台：为了延长客户停留时间,打造项目高端品质，建议设置吧台，并与洽谈区进行很好的结合,同时提供茶水、咖啡等等饮料;
l 盥洗区：设置在合理的动线到达区域。
售楼处特色功能区建议:(视销售现场实际面积大小酌情考虑）
l VIP区、文化休闲区：西班牙文化底蕴深厚，充分考虑客群文化层次，建议设置文化休闲区（如文化墙等等)以提升项目整体形象，亦也作为企业成果展示区域使用；
l 儿童区：考虑客群目标中有很多是两代或三代家庭,因此建议设置儿童区域,布置简单玩具；
l 样品展示区：智能化设施、施工材料和相关装修材料的材质，给客户留下深刻的印象。（为保证售楼处的整体品质，该区域建议设置为独立的功能空间)
售楼处功能分区动线示意图：
办公区域设置建议：
方案一：考虑设置开发公司办公区和销售公司办公室两部分
功能划分:
1、 总经理办公室一间; （可考虑设置于二楼或接待大厅后半部）
2、 副总经理办公室一间； (可考虑设置于二楼或接待大厅后半部)
3、 财务室一间； （可考虑设置于二楼或接待大厅后半部）
4、 会议室一间； （可考虑设置于二楼或接待大厅后半部)
5、 工程师办公室一间; （可考虑设置于二楼或接待大厅后半部）
6、 销售经理办公室一间； （位于接待大厅)
7、 签约室一间; （位于接待大厅）
8、 财务室一间; （位于接待大厅）
9、 仓库一间； （位于接待大厅）
10。 更衣室一间。 （位于接待大厅）
方案二：仅设置销售公司办公室
功能划分：
1、销售经理办公室一间
2、签约室一间
3、现场财务室一间
4、仓库一间
5、更衣室一间
三、 售楼处预摆设物品尺寸参考
1、接待区
迎宾台：长100㎝＊宽40㎝*高80㎝
业务柜台:长6m—8m ＊宽50㎝＊高110㎝
销控台：长2m—3m＊宽60㎝*高110㎝
备注：业务柜台和销控台前后摆放，销控台位于业务柜台后面，地面抬高30cm。
2、洽谈区
洽谈沙发组:布艺沙发配大理石面茶几＊5组
洽谈桌椅组：大理石或玻璃面圆桌配带靠垫椅子＊4组
3、模型区
沙盘：4m*4m沙盘＊1组
单体模型:1m＊1m单体模型6-8组
单栋模型：1.5m*1.5m单栋模型2组
4、吧台区：
酒水柜*1组 (尺寸视实际场地大小而定）
吧台＊1组 （尺寸视实际场地大小而定）
高脚椅＊5组
5、样品展示区
楼宇对讲系统
建材展示柜
6、儿童区
滑梯:占地面积4m*4m
7、VIP接待区
接待沙发*2组
四、样板房及样板区方案建议
方案一：在售楼处二楼设置样板房
根据二楼实际尺寸合理将样板房设置在售楼处二楼,并在售楼处内部设计看房通道。
方案二：
在一期工程进度达到装修条件的时候设置实景样板房。
A户型：
B户型
C户型
皇家马德里销售工作组
2012-5-7