办公楼物业服务验收方案.docx

办公楼物业服务验收方案
（一）目的
规范验收程序，确保物业验收工作得到有效控制，以便对物业进 行全面接管，确保正常运行。
（二）职责
1. 物业管理中心接到竣工验收的通知后，根据职责分工由物业管 理中心、负责指定主管人员，及专业技术人员组成验收小组。
2. 验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出 厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料进行验收。
3. 验收小组按设施、设备接管验收清单中的要求，对清单上的设 备按规格型号、数量、安装位置、容量及设计要求进行验收。
4. 由交接验收小组组长跟建设单位办理接管手续。
5. 交接验收权限的划分：
1）由物业管理中心组成验收小组进行验收的项目：设备资料图 纸、土建、装饰工程、空调系统、高、低压配电系统、消防系统、消 防报警系统、保安监控系统、电梯系统、公共广播系统、给排水系统、 照明系统、广场、道路、绿化及新风系统等。
2）验收过程中，发现问题由物业管理中心负责及时汇总到接管 验收相关表格的《验收遗留问题跟踪表》中，各方签字确认整改时间 和内容，由建设单位督促施工单位整改，按照流程对整改问题进行复 验，结果仍然不合格将按代管程序执行。重大问题及时上报公司。
3）对于验收后长期处于停滞未解决的遗留问题事项，需要由建 设单位工程部、承包单位、物业管理中心、召开专项问题讨论会，并及 时制定处理解决方案。
（三）工作程序
1. 验收的准备
验收小组根据建设单位提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制 验收计划和验收标准。
2. 验收的实施
1）验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。
2）在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备， 要提出书面整改时间报告并有各方的签字返回建设单位工程部，由建 设单位督促施工单位进行整改。物业工程部进行跟踪，随时了解整改 情况，并有文字记录及时与建设单位沟通。
3）对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施 后，验收小组进行复验，整改合格后由验收小组进行正式验收。
4）楼宇的实物验收，应注意:对水、电、气、空调、土建、门窗 电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在设施、设备接管验收清 单中。
5）设备的实物验收，要做到符合以下几点：
① 图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。
② 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。
③ 设备与连接整个系统的技术性能，应符合设计要求，检查结果 记录在《设施、设备接管验收清单》中。
6）对物业的其它配套系统、设施进行验收：验收结果记录在《设 施、设备接管验收清单》相应的表格内。
7）移交档案、资料验收：根据交接验收目录对照提交档案、资料 进行检查，并将检查结果填写在《接管验收前应索取资料表》中。
8）对于工程设备设施遗留问题，写明情况原因及质保时间汇总 上报公司领导。召开协调会，并出会议纪要制定整改方案，上报公司 领导。
（四）物业接管验收应具备的条件
1、物业的接管验收，应在竣工验收合格的基础上，以主体结构 安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
2、建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。3、房屋、供 电、消防、安防、给排水、空调、通讯、道路等设备设施能正常使用。
（五）物业工程验收流程
1、建设单位书面提请接管单位接管验收。
2、接管单位按照接管验收应具备的条件和接管验收应检索提交 的资料进行审核，对具备条件的，按约定进行验收。
3、接管单位会同建设单位按质量与使用功能相关内容进行检验。
4、验收中发现的质量问题，按质量问题的处理程序进行。
5、经检验符合要求的项目，接管单位应签署验收合格凭单，签 发接管文件。
（六）交接双方的责任
1、验收不合格时，双方协议处理办法，并商定复验时间，建设 单位应按约返修合格，组织复验。
2、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的质量事故，应由接管 单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因 如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理。
3、房屋及设备设施自验收合格接管之日起，应执行建设工程保 修的有关规定由建设单位、施工单位负责保修，对于不合格的项目， 自复检合格之日起计算保修期。
（七）物业接收工程项目验收依据
1、所有已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、 行业和地方较为完备的规范、标准）。
2、前期施工合同（协议）制定的标准，要求。
3、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。
4、所有设备、材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、 设施和主要材料等的清单、合格证等。
5、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。
6、工程质量事故处理记录。
7、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具 的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。
8、设备试压、试运行合格报告等。
（八）管验收前应检索提交资料
1、技术资料
1）竣工验收证明书。
2）地质勘察报告。
3）工程合同及开、竣工报告。

4）图纸会审记录。
5）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。
6）隐蔽工程验收签证。
7）沉降观察记录。
8）消防局消防系统意见书
9）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。
10）新材料、构配件的鉴定合格证书。
11）水、电、空调、消防、电梯等设备的检验合格证书。
12）砂浆、混凝土试块、试压报告。
2、土建资料
1）主体隐蔽工程验收记录
2）图纸会审和设计修改变更及联系单
3）事故处理记录
4）建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录
5）原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、 试件试验报告
3、给排水资料
1）开、竣工报告及中间交工验收证明书
2）图纸会审及设计修改变更通知
3）事故处理及探伤记录
4）隐蔽工程验收记录
5）材料构件出厂证明及材料代换审批单
6）管线清洗、通水、消毒记录
7）试水、闭水试压试验记录
8）供水、供暖、制冷的试压报告,设备调试记录
9）生活给水水箱卫生许可证10.排水、排污实验记录
4、弱电系统资料
1）消防设施必须符合国家标准，并且有消防部门检验合格签证。
2）消防设备设施的产品合格证、产品的资料、操作使用说明书。
3）消防系统的点位图和点位表。
4）门禁系统的产品合格证、产品资料、操作使用说明书。
5）保安监控系统的产品合格证、产品资料、操作使用说明书， 摄像头的点位图和点位表。
6）公共广播系统的产品合格证、产品资料、操作使用说明书， 喇叭的点位图和点位表，放大器的线路及喇叭应正常。
5、电气资料
1）开、竣工报告及中间交工验收证明书
2）图纸会审及设计变更通知
3）事故处理及探伤记录
4）隐蔽工程验收记录
5）防雷电接地实测记录
6）空调资料、动力、通讯资料
7）材料构件出厂证明
8）绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录
9）电梯系统图纸资料（合格证和检测报告）
10）电缆线路路径的协议文件
11）产品的说明书、主要器材、设备的合格证等技术文件
12）安装技术记录。调整试验记录
13）备品、备件清单

14）设计资料图纸、电缆清册
6、空调系统资料
1）开、竣工报告及中间交工验收证明书
2）图纸会审及设计变更通知
3）管道探伤记录、管道打压试验记录、冷凝水管通水试验记录
3）机组调试运转记录
4）系统压力平衡调试记录5）.隐蔽工程验收记录
6）产品的说明书、使用手册、设备的合格证等技术文件
7）安装技术记录。调整试验记录
8）备品、备件清单
9）设计资料图纸
10）自控系统调试记录及全套资料
11）.热源井成井报告:包括管井综合柱状图、抽水回灌洗井试验、 水质检验及验收资料
7、竣工图纸（两套盖竣工章图纸和一套电子版）
1）总平面布置图（包括综合系统图）
2）建筑竣工图
3）结构竣工图
4）给排水系统竣工图
5）电气系统竣工图
6）空调系统竣工图
7）智能化系统竣工图
8）通讯系统竣工图
9）燃气竣工图
10）消防系统竣工图
11）门禁系统竣工图纸
12）保安监控系统竣工图纸、
13）设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸
14）公共广播系统竣工图纸
15）土建、水、电、气系统竣工图纸以及平面图
16）道路、广场、园林、绿化系统竣工图