房产测绘作业流程.docx

房产测绘作业流程
概述：
1.1房产测绘概念
房产测绘定义：房产测绘主要是指通过测量和调 查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等， 并以文字、数据及图件表示出来的工作。通常也称为房产测量。
房产测绘的目的：房产测绘的目的是为房产产权、 产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供 数据和资料。
房产测绘作用：房产测绘作用就是采集和表述房 屋以及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、 产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时也为房地产开发、征收税费、 城镇规划以及市政工程的建设和管理提供必不可少的基础资料。
1）法律方面作用；
2）财政经济方面作用；
3）社会服务方面作用；
4）测绘服务方面作用；
1.2房产测绘内容与方法
按现行房产测量规范，房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量； 房产调查；房产要素测量；房产图绘制；房产面积测算；变更测量；成果资 料的检查与验收；房产测绘成果包括：房产薄册、房产数据和房产图集。
房产测绘作业流程：
北京市的房产测绘分为预售登记测绘（预测）、产权登记测绘（实测）、 房产图测绘和分户图测绘，现简要说明一下这几个业务的作业流程。
（一）、预售登记测绘
顾名思义，预售登记测绘就是在房子没建或是还未建成时，开发商为了 回笼资金提前售房而进行的测绘工作，其主要目的是办理预售许可证开发 商依据测绘单位出具的房屋预售测绘成果报告在市建委办理预售许可证，之 后就可以预售房屋了。
作业流程：
搜集如下资料：
（1）、规划批准后的设计蓝图和电子图，主要包括建筑专业的平面图、立面 图、剖面图以及楼梯、墙体、坡道等部位的详图；
（2）、开发单位的营业执照、组织机构代码；
（3）、施工图设计文件审查报告及通知单；
（4）、建筑工程规划许可证及其附件、附图；（验原件，留复印件）；
（5）、人防部门批准或备案的人防建设方案；
（6）、中华人民共和国国有土地使用证；
2. 依据规划批准后的设计图，依据房产测量规范国标和北京市地方标准，对 房屋的特征信息进行图上采集计算：
（1）、组织作业组内相关人员联合审图，找出图中的问题以及本项目重点和 难点，如有无层高不够2.20米的地方，有无坡屋顶，屋顶结构为何，飘窗 是否落地，阳台是否封闭，有无空间，人防范围、环形坡道界定，环形坡道 有无计算面积有争议的地方；垂拔如何处理、设计蓝图与规划许可证相关内 容是否相符、经济指标如何指定等等；
（2）、提出问题后，找出解决办法，然后依据电子图对房屋的特征信息进行 图上采集计算：把外墙面积线、套内部分和分摊部分全部框出，并标注套内 面积、阳台面积、分摊面积以及各个部位的尺寸。在框图的过程中要注意， 蓝图和电子版是否一致，建筑图的平面、里面、剖面是否一致，并且做到随 时发现问题，随时解决问题。
3. 指定分摊办法：
（1）、与开发商和设计部门进行沟通，了解各个设备间的服务范围，了解开 发商的分摊意图以及期望的得房率和销售面积；
（2）、仔细审查规划许可证的附件和附图，了解各部位的经济指标和产权关 系，弄清楚哪些是市政的、哪些是定向转移的、哪些是专有的，以及各个部
位的用途和功能区。
（3）、对整个项目的图纸和规划许可证有整体把握后，指定本项目的分摊办 法，并大致计算各楼的得房率，不符合开发商要求的可以适当调节分摊办法。 最后制定各楼的分摊说明和分摊彩图；
4. 填填表器:
依据甲方提供的资料、框图成果、分摊办法依次做CitoRS和房屋面积测算 成果数据生产系统，注意不要漏填、错填；
5. 组内检查（一级检查），在全面自检、互检的基础上，由作业队的专职或 兼职监察人员对作业成果进行检查；
6. 单位检查（二级检查），在一级检查的基础上，由房产测绘的质量检查机 构或专职检查人员进行最终检查；
7. 单位验收，各级检查验收过程中发现的问题，应做好记录，并提出处理意 见；二级检查验收工作完成后应分别填写检查验收报告。
8. 整理资料、打印成果报告，成果上传备案；
9. 保证备案成果及原始资料和过程资料的齐全性，并做到全部归档。
（二）、产权登记测绘
房屋竣工前，需要测绘单位出具符合规划许可的房屋建筑面积报告，房屋 竣工后，开发商要交房以及业主要办理房屋产权证，这些都需要测绘单位对房 屋现状进行现状测量，提供一个准确的面积数据，就是我们所说的实测。实测 面积是业主补交房价款的依据，是交物业费和取暖费的依据，也是缴纳契税和 印花税的依据，更是业主真正拥有房屋所有权面积的体现。
作业流程：
现场踏勘
一般来说，房屋做好外保温以及房屋门窗都安装完毕后就可以进场实测， 现场踏勘的主要目的就是查看现场状况是否符合测量条件，了解项目是否精装 修，以及与开发商沟通进场事宜。
2、搜集相关资料
（1）、规划批准后的设计蓝图和电子图，主要包括建筑专业的平面图、立面 图、剖面图以及楼梯、墙体、坡道等部位的详图；
（2）、开发单位的营业执照、组织机构代码；
（3）、建筑工程规划许可证及其附件、附图；（验原件，留复印件）；
（4）、实预测楼号对照表；
（5）、人防工程施工图备案通知单复印件；
（6）、中华人民共和国国有土地使用证及宗地界址点坐标成果表复印件；
（7）、北京市门楼牌编号证明信复印件；
（8）、建设工程竣工验收合格证明复印件（建设、施工、监理、设计单位四
方的工程质量竣工验收证明；单体建筑3平方米以上或者投资30 万元以上）；
（9）、房屋预售测绘报告书；
（10）、预售合同所附共有部分建筑面积分摊说明复印件；
（11）、建设工程竣工测量成果报告书；
3、现场实测
（1）、现场踏勘符合实测条件后就可以进行实测。作业队相关人员制定测量 计划，分配好组（一般两人一组）。
（2）、作业队组织相关人员审查蓝图、电子版图以及预测报告，了解各个楼 栋的基本情况，找出其中的重点和难点，如有无层高不够2.20米的地方，有 无坡屋顶，屋顶结构为何，飘窗是否落地，阳台是否封闭，某些阳台是否有 顶盖，有无空间，人防范围、环形坡道界定，环形坡道有无计算面积有争议 的地方等等；找出问题后，提出解决办法，如有必要到现场实际解决。根据 电子版图制作外业测量草图，草图上要标注房屋的北方向、项目名称、项目 坐落、仪器编号、净高、结构类型、层次、测量人、记录人、测量日期等信 息；
（3）、到达现场后，全体作业人员要佩戴安全帽，注意施工现场是否安全， 在确保安全的情况下开始进行测量工作；
（4）、首先，记录人员要拿手中的草图与现场的楼栋情况进行核实，包括 楼栋的外形是否相符、楼号是否一致、楼栋的层次是否一致，阳台的封闭情 况、飘窗的落地情况等；然后，测量首层外围尺寸，检查楼栋的外轮廓与设 计是否一致；接着，进入楼内测量。要求：（A）边测边检查所测部位的形状、 尺寸是否和设计图中相同；（B）所有部位均要测到，在测全必要尺寸的同时 还要测出检核尺寸；（C）所测尺寸要满足在没有电子图的情况下也能计算出 各个部位的建筑面积。最后，用相机拍摄现场房屋照片。
4. 调尺：
依据外业测量草图进行调尺，尽量不参照电子图，全部按照草图中记录的数 据及对现场的印象进行画图，调尺过程中如发现有错尺、漏尺，必须及时到 现场进行核实。调尺结果必须与预测报告进行对照，包括各部位面积、形状、 阳台个数、阳台封闭情况等。如发现有问题必须进行核实，以保证成果的正 确性。
5. 填填表器
依据甲方提供的资料、框图成果、分摊办法依次做CitoRS和房屋面积测算成 果数据生产系统，注意不要漏填、错填；
6. 组内检查（一级检查），在全面自检、互检的基础上，由作业队的专职或 兼职监察人员对作业成果进行检查；
7. 单位检查（二级检查），在一级检查的基础上，由房产测绘的质量检查机 构或专职检查人员进行最终检查；
8. 单位验收，各级检查验收过程中发现的问题，应做好记录，并提出处理意 见；二级检查验收工作完成后应分别填写检查验收报告。
9. 整理资料、打印成果报告，成果上传备案；
10. 保证备案成果及原始资料和过程资料的齐全性，并做到全部归档。
说明：以上2、3、4项可同时进行。
（三）、房产图测绘
房产图绘制是在产权登记测绘的基础上，进行的大产权证图表的测绘工作， 其成果是办理大产权的最基本资料，与产权登记测绘同时备案，同时存档。绘制 大产权图时要严格按照房产图图式的标准绘制。
（四）分户图测绘
分户图测绘是在产权登记测绘及房产图测绘备案结束之后，进行的分户图测 绘工作，包括房屋平面图和房屋登记表。其成果是办理小产权的基本资料，无需 到市测绘所备案。