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在建工程如何管理

在建工程估价问题
1、成本法：重置成本(或重建成本) 的构成在《规范》中进行了罗列，但估价时要结合在建工程的特点灵活地采纳。与一般房地产项目不同的是，在建工程估价采纳成本法时不会出现折旧(或经济经用年限) 问题， 而是表现在技术性、功能性贬值上，这是用成本法对在建工程估价的第一个难点。关于技术性贬值，如采纳的是重置成本，则技术性贬值已体现在重置成本中;如采纳的是重建成本.则应对技术性落后的因素进行对比量化。功能性贬值在采纳成本法时往往不能忽视.很多项目由于市场发生了较大变化在建设过程中就已经落后了。特别是"烂尾楼'，大部分都是早年制定的，由于制定与规划方案存在显然的不够其功能性贬值就更特别。对功能性贬值的分析一般建立在估价师的经验和对市场的推断上，有时人们的心理因素对房地产价值都有影响，笔者评估过的一栋住宅楼，由于在建设过程中发生了安全事故，经媒体报道引起很大的社会凡响，结果建成后无人问津，不得不降价销售，类似的状况都是估价师很难准确把握的。成本法估价的另一个难点是确定在建工程潜在的开发利润，《规范》中提到利润率可取市场上类似房地产项目的平均利润率。但笔者认为.在确定开发利润时，首先要进行市场猜测，推断项目续建完成后是畅销、一般销售还是滞销。关于畅销的状况，可参照同类型房地产的平均市场利润率结合在建工程的完工程度按一定的百分率计取;关于滞销的状况一般不合计开发利润，因为建成后滞销的房地产在市场上是很难赚到钱的，能把投资成本收回来就已经不错了。
2、假设开发法：《规范》中对采纳假设开发法对在建工程估价有具体公式(见《规范》P66)，但实际操作中很难直接套用。可以从另一个角度把公式变为：在建工程价值=假设开发完成后房地产价值一(续建成本+管理费用+投资利息+销售税费+续建投资利润+买方购买在建工程税费)，括号内的内容实际是采纳的是成本法的思想，可称为"续建工程的成本法'。应用该公式时对"续建投资利润' 确实定是个难点，关键是对在建工程潜在的利润和续建设资的利润按怎样的比例进行分配，一般应结合开发完成后的总利润和完工程度进行综合分析后确定。

3、市场比较法：直接采纳市场比较法往往很难找到合适的交易案例，如有案例可供比较，由于前述在建工程的特点限制，在估价时修正的因素也较多，修正辐度较大，所以估价时较少直接采纳市场比较法，而是与其他方法结合使用。市场比较法结合假设开发法时，主要是用来确定续建完成后房地产的市场价值，以及利用市场比较法的思想用来确定建设成本、利润率等。
4、基准地价修正法：采纳房地分估时，常用基准地价修正法对土地估价。但房地分估时要对诸如城市基础设施配套费、综合开发费、规划制定费等前期费用在土地和房产中划分清楚，做到不重不漏。
2在建工程抵押登记实务难点

第一，关于建筑物正在建造和建造完毕，从实证角度通过经验推断容易作出结论，但是也有两种不同的观点：一是：经过建设、勘察、制定、施工、监理"五方'完工验收通过即为建造完毕;另一是通过完工验收备案。前述"五方'验收不包括规划、消防、环保等项目验收，而规划、消防、环保等验收是否通过，登记部门必须查验《完工验收备案证实》才干进行推断;建筑工程的实物形态固然是建筑材料的有机组合，但作为具有法律权利意义上的"物'首先就是"合法性'，而"合法性'的前提就是政府对建设工程各项许可的实施是否予以认可，该"认可'就集中体现在建设工程的《完工验收备案证实》之中。
第二，建筑物是建筑主体，建设工程项目还包括建筑物以外的内容。只有建造完毕经完工验收备案能投入使用的建筑工程才干称之为房屋不动产，否则只能称之为在建工程。
笔者认为，建设工程未通过政府相关部门完工验收备案之前，仍然属于在建工程。由于建设工程在主体建筑封顶后，其他配套工程建设还必须要投入大量资金。《抵押管理办法》中所指的"工程持续建造的资金'并未局限为土建工程主体。而且一般商品房在建成之前已经预售，假设开发建设单位未将工程项目的各项工程建设完成，购房人即无法取得所购不动产。为保证房地产市场的稳定，保护购房人顺利取得所购不动产，不动产登记机构应本着合理、合法的原则为申请单位办理上述状况下的在建工程抵押登记。
3混凝土裂缝的预防措施

合理控制温度
温度是致使混凝土出现裂缝的一个重要因素，所以在实际的施工中我们必须要合理控制温度，从而避免混凝土出现裂缝，就具体的内容而言，合理控制温度的策略主要有：工程施工中所用的混凝土材料要尽量选用那些低、中热水泥，从而避免其在水化过程中产生太多的热量;在温度变化比较大的工程部位必须要设置温度收缩缝;在混凝土施工制定时，必须要科学合理地安排混凝土浇筑的工序，防止温度过于集中而影响工程的质量;在夏季进行混凝土施工的时候，为了避免阳光暴晒对混凝土温度造成影响，可以搭建遮阳设备来进行适当的温度控制;大体积混凝土施工中必须要在混凝土的内部敷设冷却管路，通过冷却管路中的冷却水和气体的循环来带走混凝土水化硬化过程中所产生的热量。
合理控制收缩膨胀变化量
混凝土收缩膨胀量如果过大则会造成裂缝的出现，所以为了避免裂缝的出现，我们可以从以下几个方面着手，通过控制混凝土收缩膨胀变化量来预防裂缝的出现，即：在夏季高温状况下，必须要在工程混凝土施工中搭建遮阳装置，以降低施工中的环境温度;在早期混凝土养护的过程中，必须要在浇筑完成的混凝土上敷设一层湿润的遮盖物，同时要注意水分的补充，通过水分的蒸发来适当降低周边环境的温度;为了降低混凝土膨胀变化量，必须要采纳合理的水泥型号，并要严格控制骨料中的含泥量、含砂率和水灰比(通常必须要控制在0.6以下)。

合理控制钢筋锈蚀
钢筋如果存在锈蚀问题，则在混凝土施工的时候由于二者之间联系的不紧密也会导致裂缝出现，所以合理控制钢筋锈蚀也是预防混凝土裂缝出现的一个重要措施。为了避免钢筋出现锈蚀问题，我们可以从以下几个方面着手努力，即：在满足钢筋保护层要求的基础上，在钢筋外表面涂抹一层钢筋阻锈剂防腐层;施工过程的混凝土要均匀，避免大批量囤积浇筑现象的出现;在混凝土施工材料及外加剂选择的时候要尽量选取那些含碱量低的，这样可以避免与钢筋发生反应而致使钢筋出现锈蚀。
在建工程如何管理在建工程抵押登记实务难点混凝土裂缝的预防措施