成都天乐城北项目营销策划方案p.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,27/10/2019,#,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！,联系,QQ,：,1053527879,房地产商域网：,,天乐城北项目营销策划方案,吉信行,方圆置业,2012.1.16,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！,联系,QQ,：,1053527879,房地产商域网：,,成都房地产现状及发展趋势,城北区域房地产市场现状,竞品分析,潜在客户市场调查分析,市场研究与分析,第一部分,2010-2012,年,4,月成都市供求,2011,年至今成都市成交价格与套数,2010,年,-2011,年成都市供求比有着明显的上涨，供应量有所增加，受政策影响成交量有所回落。通过图表，可以清晰看出，截止,2012,年,4,月，近,4,个月的供应量不到,40000,套，只有,2010,年全年供应量的两成，成交量也与供应量基本持平，供求比有所回落。说明,2012,年继续受到政策的严重影响，市场由热至冷的明显变化,。,2011,年成都市整个供应量随着时间有着较大的差距，而,成交市场,则从第一季度开始出现,明显的下滑,，然后保持着小波动的趋势。,2012,年第一季度，供应和成交有,小幅上升,趋势，成交略高于供应，主要,消化市场存量,。,2011,年成都市整个房地产市场属于,不理想,情况。整体,价格,在,2011,年,3,月、,10,月和,2012,年年初有明显的下降，其余月度则保持较,平稳的波动,，但总体已有略微下滑。,成都市商品住宅市场,1,季度两比（环比、同比）同衰，供销同落，刚需为市场成交主流，并拉低了成交均价，难掩住宅市场低迷态势。,2012,年,1,季度成都市（主城区含,5,近郊）住宅市场供应面积约,240.67,万，环比下降约,52.18%,；成交面积约,343.13,万，环比下降,9.82%,，成交均价约,6458,元,/,，环比下降,6.03%,，供销比为,0.7,。,1,季度中央对楼市宏观调控依然不放松的表态，让楼市难以看到真正的春天，开发商以价换量的手段得到市场的部分认可，大量刚需客群入市，但仍难掩市场的低迷情况。,2012,年,1,季度主城区住宅市场供销同比两衰，供销比一致，供应环比大幅回落，,成交小幅震荡。主城区与第二圈层供销量关系均约为,1:2,。,2012,年,1,季度商品住宅新增供应面积约,79.91,万，环比下降约,65.05%,，同比下降约,31.29%,；住宅成交面积约,122.51,万，环比下降约,5.77%,，同比下降约,39.49%,，供销比,0.65,。主城区与郫县、新都、双流、温江、龙泉等五近郊商品房供销量关系均为,1,：,2,，郊区的供销势头好于主城区。,2012,年,1,季度主城区商品住宅价格继续下滑。以价换量的促销方式并没有给,开发商带来好消息，但部分项目取得了较好的成绩。,2012,年,1,季度成都市主城区住宅市场成交均价为,8311,元,/,，环比下降约,8.30%,，同比下降约,7.41%,；成交金额约为,101.821,亿元，环比下降约,13.59%,，同比下降约,43.97%,。,主城分区域格局看，,2012,年,1,季度城西供应较少，城北、城南、城东各个区域,供应较平衡；各区域成交相当，以城西、城东领先，高新西区的产业带动影响,及相对较低的价格成就城西楼市。,2012,年,1,季度成都市主城区城北供应最为活跃，城东、城南紧随其后，但各区域环比供应均回落；在成交方面，城东、城北区域占比环比小幅上涨，城西、城南成交占比环比均下滑,20%,左右，但成交主力仍然是城西区域。,城北受“北改”利好刺激，城北供应市场信息持续占据主导位置，本季度城北供应量达到,25.84,万，占据首位。但现目前，此类刺激对成交具有一定的影响，但影响不大，相信未来成交表现不俗。,2012,年,1,季度近郊商品住宅趋势与主城区基本一致，供销同落，郊县住宅,市场不景气同现。,成都郊县房地产市场新增供应面积约,160.76,万，环比大幅下滑,41.46%,，同比下滑,39.16%,；成交面积约,220.61,万，环比下降,11.92%,，同比下滑,45.21%,；供求比,0.73,。,2012,年,1,季度近郊商品住宅价格继续呈现下降趋势且低于去年同期价格,郊县住宅市场同样严峻。,2012,年,1,季度成都市郊县住宅市场成交均价为,5429,元,/,，环比下降,5.35%,，同比下降,3.84%,；成交金额约为,119.76,亿元，环比下滑,16.63%,，同比下降,47.31%,。,2012,年,1,季度商品住宅市场依然严峻的情况，五大近郊中郫县供应位居首位，,成交却位居第三；双流成交居首，供应却位居第三。,“,北改”在一定程度上能刺激新都楼市的发展，但抵不过楼市的整体低迷的市场。,2012,年,1,季度新都区域,范围内的商品房新增供应锐减，约,31.56,万，环比下降,50.23%,，同比下降,47.25%,；成交环比下降,15.34%,，同比下降,40.71%,。,小结与展望：持续宏观调控下，供销压力预计将加大，房价暗降或将上演,基于楼市宏观调控从紧这一主调不变的判断，如果银行信贷政策持续不放松，开发商面临的,资金困难会加剧，房价下行压力或将增大，但预计幅度不会太大；,对后市房价下跌的观望会导致,年底及明年初市场整体表现保守。供、需方仍以小幅调价试探,市场和观望为主。以当前市场表现看，,2012,年需求如果不能有效释放，供销压力将持续；,部分大开发商可能会在一线城市采取幅度较大的降价促销，但预计会规模有限。如果降价,规模和力度扩大，既会刺激成都房价的回落，更会进一步刺激购房者对后市降价不理性的期,待和观望，甚至有打破当前市场僵持平衡的局面，引发降价潮。,展望：,2012,年,1,季度成都商业市场供销同落，成交均价大幅上扬，供过于求继续加重，未来商业市场销售压力严峻。,2012,年,1,季度成都商业市场新增供应面积约,40.63,万，环比大幅下降,42.15%,，同比上涨,43.17%,；成交,面积约,30.19,万，环比下降,41.42%,，同比下滑,12.92%,；成交均价约,16038,元,/,，环比上涨,30.88%,，同比,上涨,39.79%,；供求比,1.35,。,2012,年,1,季度主城区商业新增供应量较上季度大幅下降，成交量回落至,2011,年前三季度水平，但成交均价继续上涨。从方位看，城西商业成交,占首位,从环线来看，商业外扩，外环外成交价格最低，成交量领居首位。,主城区与郊县商业市场供应相平衡，成交郊县好于主城区，但成交价格,远低于主城区，本季度郊县市场以郫县供需矛盾较突出。,2012,年,1,季度成都各区域商业供销情况,方位,供应量（万）,成交量（万）,成交均价（元,/,）,供销比,城中,4.20,0.28,51513,15.21,城东,1.21,2.02,25787,0.60,城南,5.03,3.08,20821,1.63,城西,7.54,4.23,19642,1.78,城北,4.04,2.24,38203,1.81,双流,7.43,5.14,12117,1.45,温江,3.62,2.98,7679,1.21,龙泉,1.05,0.79,11422,1.32,郫县,4.79,1.42,12574,3.37,新都,1.72,8.02,9119,0.22,成都房地产现状及发展趋势,城北区域房地产市场现状,竞品分析,潜在客户市场调查分析,市场研究与分析,孵,化,的,城,北,城北,“,丑小鸭”,2003,到,2009,，城北的开发因为规划、交通、配套、定位等多方面的原因几度启动，又几度停滞。,外来商贩、客运、批发、物流的传统集中地。,楼盘少、品质低，这里的居所大多不过是外来人口睡觉的地方。,区域房地产价格远远低于其他区域，物业价值被严重低估。,关于城北的种种犹如一个蛋的孵化过程，以前：,曾经：,它有着“天鹅”的血统却长着“小鸭”的样子。,正如：,它有着“北富”的底子却带着“北乱”的帽子。,在政府对城北的重新定位，,和对城北城市建设的重新规划中，,城北用得天独厚的宜居、宜业等条件迎来了更大的发展。,在城北多年的定位摇摆之后，,在复杂得不可想象的城市改造中，,更在开发、投资、购买等市场能量蓄积数载之后，,城北房地产开发正在脱掉廉租房、低品质楼盘聚集区的帽子，,真正走上一条品质居住、财富聚集的道路，尽管艰难，但却坚定。,从丑小鸭到黑天鹅的蜕变,现在：,当城南的国际化触角只能无奈的不断向外延伸时，城北还能,在中心城区筹划出大块的优质土地,；,当城西只能见缝插针修建新楼盘时，城北,以动辄平方公里计的土地规模保证着市场的后续供应,；,当城东十年前的规划陆续呈现时，城北站在更高的起点，,用跨越五十年的眼光规划、建设着北部新城,，给你更好的期许。,成都火车东站即将启用为北站分流,成都将逐步形成东、南、西、北各有一个火车客运站,以东站和北站为主、南站和西站为辅的“两主两辅”格局。火车北站成达线和成渝线的人流量会向火车东站分流，对城北拥堵的交通也会有较大改善。,城北川陕路改造工程完成,川陕路改造工程于,2010,年,12,月底改造完成，改造范围为三环路至围城路，建设为主车道双向,8,车道，设计时速为,60,公里，辅道为机动车,+,非机动车道，大大提高了川陕路的通车能力。,解放北路即将改造,为了提升北门道路及其景观，政府计划对“草市街德盛路口至川陕路三环路立交”一段进行提档升级改造，全长约,6230,米,(,解放北路是其中一段,),将进行全方位景观打造，不仅要对路面进行提升，还将在景观打造上花大力气，标准不低于人民南路。随着川陕路竣工，北门交通将更加顺畅，而市内也将有更加通畅的道路与之连接。,区域交通道路,城北脉络逐步畅通,成都“水游城”落户城北,已成功开发了南京“水游城”项目的上海鹏欣集团计划投资,50,亿元人民币在金牛区打造“成都水游城”现代城市综合体项目。包含国际五星级酒店、甲级写字楼、高档百货、精品超市、游乐中心、大型影城、精品餐饮、高档公寓等。,华侨城引入威尼斯主题酒店,华侨城威尼斯主题酒店项目投资,5,亿元，将在成都华侨城公园广场内开发。项目占地,60,亩，预计,2011,年,10,月动工，,2012,年建成开业。,丰尚集团城北建城市综合体,丰尚集团西部总部项目广西丰尚投资有限公司计划投资,10,亿元人民币在金牛区打造集甲级写字楼、高档住宅为一体的丰尚集团西南总部大厦及城市综合体。,金牛万达广场奠基,2011,年,2,月,25,日，位于成都一环路、人民北路交汇处的金牛万达广场奠基。项目占地约,190,亩，总建筑面积超,110,万平方米，集大型购物中心、时尚街区、甲级写字楼、,SOHO,公寓、高档住宅等业态为一体。该项目建成后将成为四川乃至西部最大的城市综合体之一。,瑞安中华汇开建,城北天地，将借助“上海新天地”的规划理念，被打造成为集居住、办公、购物、餐饮和休闲于一体的大型城市综合体，总建筑面积约,48,万平方米。城北天地将成为城北最值得期待的地标项目，将为这片蓄势待发的地区开启优质、舒适、时尚的生活方式和生活环境。,区域生活配套设施,城北开始华丽转身,区域旧城改造,城北重生大手笔蓝图,荷花池、五块石等传统专业批发市场外迁,荷花池未来将定位于生活消费功能商圈，成为城北三大主力商圈之一。这里将发展区域内高级写字楼、酒店、购物街和购物中心、星级酒店等商业服务配套项目。,铁半城拆迁城北打造中央生活区,在荷花池周边分布着大量上世纪,50,年代起修建的铁路职工宿舍。这些红砖低矮旧房，成为了城北的一大标志，成都人也习惯将城北称做“铁半城”。目前，铁半城改造已经揭幕，这是城北历史上规模最大的一次旧城改造，涉及住户,8200,余户。最快,5,年，通锦桥、沙湾、铁路新村、马家花园、西一环等,5,大片区的铁路旧城将被全新的建筑取代，打造成成都集文化性、投资性、居住性、欣赏性于一体的,CLD,中央生活区。,火车北站扩容拆迁,成绵乐城际铁路、动车运用所用地、火车北站扩能改造及配套工程用地拆迁，其中近期将完成,14,公里长铁道线沿线区域的拆迁工程。以火车北站为中心，周围,0.8,平方公里的区域也将陆续进行改造，这个区域东起豆腐堰下穿隧道、南至二环路、西到五块石立交桥、北至玉居庵路。整个区域都将重新规划路网布局，完善功能设施。,2011,年,2012,年,4,月城北蜕变过程：,地铁,1,号线通车,9,月，人们第一次从天府广场可以十分钟到达火车北站。,五块石挺进高端,4,月，北城天街,7900,元,/,起顶破区域价格天花板,铁半城拆迁,6,月，金牛片区旧城改造启动。最快五年后，这里上世纪,50,年代的“老旧瓦房”将全部不复存在。,大丰地价,12,月，大丰一宗占地,18.4617,亩的土地以,500,万元,/,亩的价格刷新了成都区、市、县的土地拍卖最高价。,专业市场搬迁,5,年内，包括荷花池、五块石、金府路在内的商品市场将完成调整调迁。,国际商贸城商业配套,12,月，同泰置地打造的“世纪新国际商业中心”拿下先期,97,亩地块，,60%,的地块打造商业。,川陕路改造,12,月，川陕路部分快车道通车，带动北部新城片区的快速发展。,北改,2012,年,2,月，北改工程规划五年内完成总面积为,195,平方公里的土地改造。,凤凰山公园使用,10,月，“北部新城”最大城市核心公园部分开园。,火车北站规则,9,月，火车北站规则方案确定，新站将扩大到,8,万平方米。,如黑天鹅一般的城北,必将迎来房地产新的发展契机,2010-2012,年,4,月成都市供求,2011,年至今成都市成交价格与套数,2010,年,-2011年成都市供求比有着明显的上涨，供应量有所增加，受政策影响成交量有所回落。通过图表，可以清晰看出，截止,2012,年,4,月，近,4,个月的供应量不到,40000,套，只有,2010,年全年供应量的两成，成交量也与供应量基本持平，供求比有所回落。说明,2012,年继续受到政策的严重影响，市场由热至冷的明显变化,。,2011,年成都市整个供应量随着时间有着较大的差距，而,成交市场,则从第一季度开始出现,明显的下滑,，然后保持着小波动的趋势。,2012,年第一季度，供应和成交有,小幅上升,趋势，成交略高于供应，主要,消化市场存量,。,2011,年成都市整个房地产市场属于,不理想,情况。整体,价格,在,2011,年,3,月、,10,月和,2012,年年初有明显的下降，其余月度则保持较,平稳的波动,，但总体已有略微下滑。,2011,年主城区与城北供应与成交,2009-2011,年城北区域供应与成交,根据,2011,年成都主城区与城北的住宅供比图，可以发现,城北,的住宅,供应量,远远,低于主城区,，而供求比却高于主城区，由此可观城北供应市场,空间较大,，而,客户,群体需要通过有效的营销更进一步的,挖掘,。,2009-2011,年城北房地产市场有较大的改变，由最初的供应不足，到,2011,年的,成交量下滑,，此趋势是由于受“限购政策”影响。而成交,价格,则呈现,平稳上涨,趋势。,2011,年至今城北区域供应套数与成交套数,2011,年城北区域的,供应成交比,呈现较大的,波动,，,第一季,度明显的,供应不足,，,第二季度,大幅提高的供应量却面对较差的市场，,市场成交量明显下滑,，直接导致该季度的供比上涨，市场整体,销售情况较差,。随着,第三季度,的供应量的减少，,供比有所下滑,，但市场成交量仍然不理想。,第四季度,在最后一个月又大量供应，但成交无明显变化，,2011,整体市场情况低迷,。,2012,年,第一季度供应减少，,成交有上升趋势,，,3,月成交成,2011,年以来最好情况。,将来,：,在产业所带动的财富聚集效应中，,当市政设施的全面建设完成，,当城北的城市化进程脚步越走越稳健之时，,城北的价值将不容估量。,而,今年开年至今，直逼万套的成交，就是市场给予城北升值最好的注脚。,大丰板块,九里堤板块,驷马桥,-,昭觉寺板块,198,板块,沙河源板块,五块石板块,目前城北的住宅市场主要分为几个板块：三环外的大丰板块和,198,板块；三环内的九里堤板块、五块石板块和驷马桥,-,昭觉寺板块。项目位于,2.5,环与,3,环之间，没在任何板块之内，虽然所处位置近几年无新楼盘，但有较早的居住区，该区域为沙河源板块，纳入其他板块的对比中。,从二环至三环，再向外到绕城高速，除了北部还有大量土地可以使用外，东、西、南部的土地供应量已经非常有限。驷马桥片区,2006,年土地供应,7,宗，面积共,478,亩，,2007,年供应,9,宗,403,亩。目前，,驷马桥和沙河沿线待开发用地超过,1500,亩，青龙旧城镇改造腾出的黄金地块近,1800,亩,，,可见未来这些区域可开发用地还十分丰富。随着土地放量，市政配套完善和开发商进入，将发生翻天覆地的变化。,城北二环,-,绕城可开发土地丰富，城市稀缺宝地，住宅市场的价值洼地突显,2010.4-2011.6,成都同环线其他区域均价水平对比,航空限高成就，区域板块以小高层为主,板块由于航空限高要求，楼盘楼层普遍较低，大多数都在,20,层以下，城市同环域相比，处于低容低密产品集中板块，造就城北主城级高端生活区。,项目,容积率,楼层,开发商,世纪城,2.36,20,绿地集团,阳光尚座,2.9,17,华宇集团,雍华府,3.0,18,招商地产,北辰美庐,3.0,18,城投集团,北城天街,3.75,18,龙湖地产,翠林华庭,2.4,16,华润地产,板块由于航空限高要求，楼盘楼层普遍较低，大多数都在,20,层以下，城市同环域相比，处于低容低密产品集中板块，造就城北主城级高端生活区。,2011,年,1,季度城北供应相对最为集中的区域依然是驷马桥,-,昭觉寺板块，新增供应,4.65,万平方米，居于各大板块之首。其次是五块石板块，新增供应,2.05,万平方米。,成交方面，驷马桥,-,昭觉寺板块销售面积为,10.34,万平方米。相比之下，其他零星板块由于开发量小，市场趋于沉寂，例如项目所处的沙河源板块继花满庭售罄后暂时无新增项目填补市场空白。,驷马桥,-,昭觉寺板块向来是城北房地产开发的主战场，项目相对较为集中，板块内的金科一城、上东一号、阳光尚座等项目形成持续供应。板块内项目价格优势较为明显，并且开发持续性较好，继华润及招商地产分别在板块内购地之后，板块后续增长势头依旧强劲。,驷马桥,-,昭觉寺板块成为,城北主城级炙手可热的商品房主战场：,功能齐备的中小面积户型成为永不落寞的市场宠儿,板块供应结构中的,70-120,平方米中小户型占比最高，导致此面积段户型成交占比上升，约占到成交总量的,71.18%,，而,120,平米以上大面积户型成交比例为,15.47%,。,伴随政府二套房、限购政策的推行，对于支付能力较强的首次置业者倾向于选择中大户型一步到位满足住房需求，因此中大户型销售短线给力。相比之下，该板块仍然以刚需居住需求为主，中小户型房源供不应求，中小户型仍然是市场需求的主力。,在产业所带动的财富聚集效应中，,当市政设施的全面建设完成，,当城北的城市化进程脚步越走越稳健之时，,城北的价值将不容估量。,而,今年开年至今，直逼万套的成交，就是市场给予城北升值最好的注脚。因此，我们对城北有信心，对项目更有信心。,将来：,市场研究与分析,成都房地产现状及发展趋势,城北区域房地产市场现状,竞品分析,潜在客户市场调查分析,在目前沙河源板块中，继蓝光,.,花满庭售罄后，该板块一直没有新项目推出。,本项目在该板块中无竞品对比，故将九里堤板块的,老会展,.,现代城,，五块石板块的,龙湖,.,北城天街,，驷马桥,-,昭觉寺板块的,招商,.,雍华府,、,华润,.,翠林华庭,和北新干线以东的,绿地,.,世纪城,作为竞品进行分析。,其中，,绿地,.,世纪城,与本项目的,物业形态,、,主力户型面积,、,客群,等都很相似，是本项目最大，也是最直接的竞争对手，因此着重分析本项目情况。,北城天街,本案,翠林华庭,雍华府,现代城,世纪城,绿地,.,世纪城,项目地址,金牛北新干线以东（北三环内侧）,开发商,上海绿地集团成都金牛房地产开发有限公司,占地规模,342,亩,总建筑面积,830,000,总户数,3553,户,容积率,2.25,绿化率,30%,车位比,1:0.85,建筑风格,欧式,户型面积,40-130,建筑形态,1,栋,18,层小高层，,7,栋,20-21,层高层,当前销售均价,6596,元,/,项目概况,项目概况,绿地世纪城位于成都市金牛区，北接北三环，西临北新干线，距离,2100,亩的沙河公园较近。项目总占地,342,亩，为该区域的一个城市综合体。初步定为含有主力大卖场，星级酒店，甲级写字楼，服务式公寓楼、住宅和休闲街。,项目建筑风格与园林景观,建筑风格,园林景观,社区景观也采用欧式风格，由澳派景观设计有限公司设计。景观内含有游泳池，儿童游乐场以及名贵花草。,绿地世纪城建筑风格采用欧式风格，由,UA,国际（英国）建筑设计有限公司设计。外墙为面砖材料。大堂地砖地面、乳胶漆墙面。,户型分析,名称,面积,套数,(,套,),配比,(%),二房,70-80,532,24.53,80-90,403,18.58,60-70,25,1.15,三房,100-110,318,14.66,80-90,255,11.76,110-120,162,7.47,120-130,78,3.6,一房,50-60,320,14.75,40-50,76,3.5,绿地世纪城主要以两房和三房作为主力房源。其中两房占比最大，主要为,70-80,和,80-90,户型，各有,532,套和,403,套。三房的面积段最多，但以,80-90,和,100-110,为主力。户型面积为,50-60,的一房供应量也较大，共,320,套，占到整个房源的,14.75%,。,户型分析,半赠送,全赠送,53,C3,户型,舒适一房，建筑面积：,53,户型方正，明厨明卫。,卧室带有飘窗。,客厅、餐厅采光较弱。,户型分析,半赠送,全赠送,74,C2,户型,紧凑两房，可变空间。建筑面积：,74,户型方正，明厨明卫。,卧室带有飘窗。,客厅、餐厅过于紧凑。,可变空间实用性不大。,户型分析,半赠送,全赠送,86,A1,户型,经济三房，建筑面积：,86,户型方正，明厨明卫。,功能齐全，布局合理，动静区隔。,主卧与次卧均带飘窗。,客厅采光好，空间通透。,销售及价格情况分析,绿地世纪城从开盘至今，走量较好。整体,月均,走量,140,套,左右，,2012,年销量明显好于,2011,年，其主要原因为整体价格有所下降，带动销量。,2012,年,3,月,24,日开盘时，销量最好，当月消化,300,套，成交均价,6,449,元,/,。,项目开盘时，成交均价为最高价，随后一直下降到,2012,年,2,月为最低点，,6,376,元,/,，,下降近,500,元,/,，不过此时销售有了较为明显的变化，目前成交均价略有上涨。,各户型销售情况,两房,三房,一房,由表中可以看出，一房的销售量较为稳定，月均30,多套，整体成交均价,6,300,元,/,左右。,两房在,2012,年,3,月价格最低，,6,369,元,/,，此时销量最大，达到,180,多套，整体月均销量,60,多套，整体成交均价,6,449,元,/,。,三房从,2012,年,2,月起，销量较为稳定，月均,70,多套，同时与,3,月、,4,月开盘主推三房户型有关。整体月均销量,40,多套，整体成交均价,6,775,元,/,。,世纪城小结,绿地世纪城位于成都市金牛区，北接北三环，西临北新干线，距离,2100,亩的沙河公园较近，具有一定的自然资源优势。,项目总占地,342,亩，为该区域的一个城市综合体。初步定为含有主力大卖场，星级酒店，甲级写字楼，服务式公寓楼、住宅和休闲街。,项目降价后，在,2012,年,2,月起，销售量有较为明显的提升，目前销售均价为：,6596,元,/,。,绿地世纪城主要以两房和三房作为主力房源。其中两房占比最大，主要为,70-80,和,80-90,户型。三房的面积段最多，但以,80-90,和,100-110,为主力。户型面积为,50-60,的一房供应量也较大。,老会展,.,现代城,项目概况,项目地址,金牛金沙路,169,号,(,沙湾会展中心,),开发商,成都国际会议展览中心,占地规模,82546,总建筑面积,80,万,总户数,2370,户,容积率,8.17,配套,百货、街铺、主力店、会所、康体中心,户型面积,70-90,当前成交均价,8364,元,/,最早开盘,2011-11-29,项目概况,现代城位于九里堤板块，原成都沙湾会展中心。是在沙湾会展基础上重建的超大型城市综合体项目。占地,124,亩，包含,23,万,都市公馆、,25,万超甲写字楼、,13,万乐活商业区、,4.5,万五星级酒店。,一期建筑面积,20,余万，由,7,栋住宅楼和商业区组成,。项目位于二环内，地理位置较为优越，但因其,8.17,的较高容积率使得项目的居住舒适度降低。,项目景观与配套,景观,配套,住宅景观由“一环、一轴、一心”组成，景观围成一环，水作为轴心，景观是位于项目的中心。,2,万绿化加上生态公园是项目的主要景观。社区内含有生态会所，位于中央景观区。并含有街铺、康体中心、社区卫生服务中心和社区服务中心。,户型分析,名称,面积,套数,(,套,),配比,(%),二房,80-90,663,32.55,70-80,420,20.62,60-70,60,2.95,三房,80-90,630,30.93,120-130,174,8.54,一房,50-60,86,4.22,40-50,4,0.2,老会展,.,现代城主要以两房和三房为主，其主力户型面积为,70-90,。,其中，两房主力户型面积为,70-80,，共,420,套；,80-90,舒适型两房，共,663,套，该户型占所有户型的,32.55%,，成为主要房型。,三房主力户型面积为,80-90,，紧凑经济型，共,630,套，其次为,120-130,的舒适型房源，共,174,套。,销售及价格情况分析,项目从,2011,年十一月底推盘至今，销售惨淡。仅,2012,年,4,月有,8,套的成交量，但其主要原因为该项目进行了,降价,销售，其余时刻均只有一两套走量，销售乏力。,从起初,10,500,元,/,左右的成交价到今年,4,月时,8,360,元,/,的成交价来看，项目降价,2000,元,/,左右，,降幅达到,20%,。,项目销售乏力，其主要原因为：主力户型面积区间为,70-90,，,总价在,70,万以上,，对于刚需者来说,总价过高,，且基本无赠送面积；项目为城市综合体，配套暂未呈现，且,8.17,的,容积率过高,，商业过多，今后过于,吵闹,，对居住舒适度造成影响。,现代城小结,项目位于九里堤板块，二环内，周围环境成熟，交通便利。,老会展现代城属于大型城市综合体，物业形态较多，住宅、写字楼、商业区、五星级酒店，但也使得项目,8.17,的容积率过高，且商业较多，较为吵闹，降低了住宅的居住舒适度。,目前销售均价为：,8364,元,/,。,主力户型为套二套三房源，主力面积区间,70-90,，无赠送面积，套二较大，套三较小。,10,000,元,/,的销售单价造成总价过高，使得项目的销售走量惨淡，客户不认可，项目只有降价进行销售，且降幅达到,20%,。,招商雍华府,56,项目概况,项目地址,成都市城北,2.5,环昭觉寺南路,开发商,成都招商北城房地产有限公司,占地规模,184,亩（,122670,）,总建筑面积,490000,总户数,3700,户,容积率,3.00,绿化率,30%,车位比,1:0.9,梯户比,2,梯,6,户,户型面积,82-138,建筑形态,15,栋,18F,小高层,当前销售均价,7500,元,/,雍华府项目密度低、绿化高、户型以舒居为主、品质感强。,地铁一号线,地铁三号线,地铁六号线,天府广场商圈,商业综合区,本案,驷马桥居住区,春熙商圈,三环路,二环路,地铁五号线,外立面及园林,雍华府项目旨在打造一个,新亚洲艺术城,，外立面为面砖，项目内部配以,8,万平皇家园林,，园林景观将以高大乔木为主，间杂有灌木、常绿植物和观花植物，加上水景小品的雕琢，现代感十足，同时采用了,架空层泛会所设计,，更大的延展了景观面。,项目配套,商业配套,700,多米意大利风情商业街（两层）；,1.5,万平米地下超市；,3146,菜市场。,生活配套,慢跑道,儿童游乐场,8,万平园林景观,娱乐配套,双游泳池,四大主题泛会所,雍华府项目底层架空，用以完善商业、生活、娱乐配套，小区内配套能满足小区内住户的基本生活需求和娱乐需求。,雍华府以自身项目完善的生活配套，规避周边低端配套的影响。,59,项目周边配套,项目周边缺乏能够满足日常生活需求的生活配套设施,配套设施依然处于数量少、规模小、档次低的尴尬状态,项目一期,招商雍华府是由,15,栋,18,层小高层围合而成,，总平布局为点式大围合，保证了开阔的楼间距用户的私密性，保障了每一户的观景面。,7,月面世的一期总共有,7,栋,2,梯,6,户,。,一期一批次目前确定开,1,号楼，余下几栋暂定，,1,号楼总共,108,套，其中,72,套为,80-90,的二房，余下,36,套为,100-110,三房，,二房三房配比为,2:1,。,一期一批次总共推出,4,栋,400,多套,82-134,平米,2-4,居房源，,均价,7500,元,/,。,N,昭觉寺南路,双荆路,1,2,3,4,5,6,7,招商雍华府一期总平图,3146,菜市,700,米商业风情街,雍华府户型以,80-90,舒居二房和,100-110,三房为主,户型配比为,2:1,，目前均价为,7500,元,/,。,户型分析,B1,两室两厅单卫,89.00,E3,三室两厅双卫约,108,E1,两室两厅单卫,89,E2,两室两厅单卫约,88,户型以,80-90,舒居两室和,100-110,舒居三室为主。,户型分析,招商雍华府,B3,两室两厅单卫,89,平米户型,户型方正，客厅赠送景观阳台,卧室赠送阳台或飘窗，采光好,明厨明卫，水线集中,动静不分区,半赠送,半赠送,半赠送,全赠送,户型分析,招商雍华府,B2,户型,3,室,2,厅,2,卫,1,厨,107.00,全明设计，干湿分区。,玄关和入户储物间提升了收纳和储藏效果。,卧室里的凸景飘窗提升了通风、采光和观景效果。,双卫设计便利了日常生活。,半赠送,半赠送,全赠送,全赠送,雍华府小结,项目所在驷马桥居住片区，交通便利，区域发展状况较好。,项目密度低、绿化高、品质感强。,雍华府以自身项目完善的生活配套，规避周边低端配套的影响。,雍华府户型以,80-90,舒居二房和,100-110,三房为主，户型配比为,2,：,1,，户型设计以舒适为主。,均价为,7500,元,/,。,项目所处区域目前环境较为破旧杂乱，整体环境欠佳，影响品质感的打造。,龙湖,.,北城天街,项目概况,项目地址,金牛区五块石蓉北商贸大道,开发商,成都龙湖北城置业有限公司,占地规模,199800,（约,300,亩）,总建筑面积,700000,总户数,1626,户,容积率,3.75,绿化率,30%,建筑类型,高层（,23F,）小高层（,18F,）,建筑风格,现代简约,园林风格,现代简约,户型面积,93-110,二房,70-80,二房,当前销售均价,10233,元,/,（精装）,最早开盘,2010-04-29,项目概况,7,栋,23,层的高层住宅和一栋商业，现代主义风格,建筑，围合式院落布局，,20000,平方米疏朗中庭，龙湖格调精装标准,筑雅舍于天街繁华之上。,龙湖北城天街项目位于成都北二环，五块石区域，是龙湖在成都打造的第一个“天街系”大型城市综合体项目,“,天街系”是龙湖的商业旗舰产品，由大型高档百货、餐饮、娱乐等各种商业形态组成，已经成型的重庆的北城天街已经有哈根达斯、星巴克、远东百货、五星级影院,UME,等多个知名品牌商家入驻。,龙湖北城天街项目总占地面积约,300,亩，约,70,万方，是目前为止城北区域占地最大的一个项目，包含天街系大型商业、格调精装公寓、龙湖旗舰,soho,产品星座系列等多种业态产品。,户型配比,项目推出的房源以,93-110,的二房可变三房为主力户型，约占总房源的,47%,；,其次为,70-80,二房以及,41,公寓标间产品，分别占总房源的,28%,及,15%,；,5070,小户型以及,140,以上的大户型房源较少，占比基本为零。,销售及价格情况分析,项目从,2010,年,4,月开盘至今，共推出房源,2115,套，已去化,1878,套，月均去化量约为,144,套，销售状况良好；,从供应上来看，项目属于集中放量，间隔周期较长，,2010,年,10,月供应量最大，共计,1000,余套；,从成交上来看，从,2010,年,10,月秋交会至年底为成交量相对比较集中的时间段，这可能与秋交会期间的集中放量与传统销售旺期有关；,从成交价格来看，总体上呈上升状态，,2011,年,2-3,月出现回落情况，近期开始回升，并达到开盘以来成交最高单价。,户型分析,B4,户型，,2,室,2,厅,2,卫，,105.00,平米,销售面积约,105,，赠送面积：约,12,。,可变三房两厅单卫，直面中庭超大景观；,入户花园匠心设计，精致空间给回家舒受；,独立客餐厅设计，合理布局的生活专家；,客厅连通景观阳台，拥有更多风景成为可能；,主卧全飘窗设计，采集阳光的问候。,户型分析,B1,户型，,2,室,2,厅,1,卫，,93.00,平米,销售面积约,93,，赠送面积约,12,。,可变三房两厅单卫，功能布局合理完善；,玄关设计，客厅私密性得到保护；,客厅横式设计，大气宽享，采光阔绰；,厨房外生活阳台，兼具家庭储藏功能；,主卧带景观阳台，正对豪阔中庭，眼界大开收藏景。,龙湖北城天街小结,项目位于成都北二环，五块石区域，是龙湖在成都打造的第一个大型城市综合体项目，是目前为止城北区域占地最大的一个项目。,龙湖北城天街项目自身带有商业配套，规划中的地铁,5,号线直达项目门口，具备升值空间。,项目户型设计通风以及采光良好，项目不少户型客厅连接大幅阳台，提高采光和观景效果。且户型空间利用率较高，浪费面积比较少。,销售均价为,9000,元,/,。,项目周边整体环境及治安较差。公交班次不够频繁，需要长时间等待车辆。,73,华润,.,翠林华庭,74,项目概况,项目地址,成华区昭觉寺南路,（川陕路动物园旁）,开发商,华润置地（成都）成华有限公司,占地规模,69780,总建筑面积,24,万,总户数1257,户,容积率,2.40,建筑风格,ART-DECO,配套,商业街、游泳池、休闲中心,户型面积,72136,当前成交均价,7800,元,/,最早开盘,2011-8,商业,地铁,3,号线出口,75,项目概况,项目位于城北驷马桥，成都动物园旁。整个项目占地约,79351.36,，,7,栋,16,层的纯高层住宅、,4,栋,16,层底商式高层住宅、,2,栋,12,层底商式高层住宅和,5,栋独立商业，,1,栋,7,层公共服务综合楼。共计约,1200,余户。,户型面积从,71-138,不等。项目规划中，,住宅、商业,点的错落布置，勾画出美丽的天际线，同时绝大部分住户都能,毫无遮挡,的直面,18,公顷动物园,自然景观,，真正的无限视野。楼栋采用新古典主义与现代建筑设计手法完美结合的立面形式，经典的三段式构造将在建成以后成为驷马桥区域的地标性建筑。,整体户型配比,套别,建面,套数,占比,套二,88,128,48%,套三,91,64,24%,套四,136,64,24%,底跃,176,8,3%,合计,264,100%,户型分析,主推,72-105,2-3,居户型房源。,户型特色,：,方正大气，空间通透，浪费面积较少，百分百空间利用率，杜绝浪费。,房间功能分区明确，动静分离，有效提升了起居生活的私密度，营造出互不干扰的生活和休息空间。,入户预留玄关，储藏空间合理收纳出行物品。明厨明卫，干湿分区，