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剖析房地产企业工程技术管理
在我国，房地产业正在逐渐规范成熟起来。对于房地产开发过程中的工程技术管理，却很少有人进行专门的研究。工程技术关系到与项目的可行性，与工程成本控制、建筑美学效果、建筑物的适用性等等有着紧密的联系，是房地产开发过程中的一项非常重要的基础性工作。但在房地产实际的操作过程中，由于工程技术的基础性、普遍性,往往不被房地产企业所重视，这种低估工程技术重要性的做法，房地产企业是会付出代价的。工程技术在房地产企业中的运用有它的特殊性，下面我从五个方面分析房地产企业工程技术管理的独特之处。
1. 房地产工程技术管理的任务是什么？
房地产工程技术管理的任务就是将营销理念转化为工程技术标准（技术参数）然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图和满足国家或地方的相关规定，同时没有突破工程成本计划。
2。房地产企业工程技术管理的核心是什么？
提出这个问题，要从我国房地产企业的工程技术支持资源谈起。在我国，房地产企业工程技术方面的支持单位是设计院、施工单位和各种设计施工一体化的专业化公司.
设计院是房地产公司工程技术的主要支持单位，它们熟悉国家工程技术规范，有较强的工程技术综合实力，它们了解工程技术的“内核”，技术是它们的强项，房地产公司的大部分设计工作是由它们完成的。由于受传统管理模式的影响，设计院的工程师几乎整天坐在办公室计算、绘图，他们对工程材料的价格变化不甚了解，也不会主动针对不同的楼盘量体裁衣选用适当的工程技术，所以设计院设计的工程施工图，往往存在选材用料与楼盘定位不吻合、工程成本上不是最优等等问题。造成这种情况的原因主要是设计院不了解市场.大部分设计单位的工程师迫于创收的压力，接二连三地接受设计任务，没有更多的时间去研究工程技术市场，设计工作基本上处于闭门造车的状态。作为房地产企业，要用好设计院，就必须明确地告诉设计院楼盘档次定位、技术定位及主要技术的市场价格变化情况，所以房地产企业的工程师自己首先要熟悉工程技术市场。
对于我国传统的建筑施工单位，由于历史的原因，加之建筑业管理的不规范，目前我们建筑施工企业的人员层次和管理水平普遍偏低，特别是建筑市场放开后，好像什么样的人都可以搞工程，挂牌借壳揽活的现象已经成了不争的事实，昨天还是脚上粘着泥巴的农民，今天摇身一变成了建筑业的生力军.建筑施工企业的这种现状，很难保证施工企业有良好的工程技术管理系统，施工企业的工程技术一般处于较低的水平，特别是对工程技术的“内核”，施工企业了解不深.但是，由于建筑施工企业已经经受了市场竞争的洗礼，他们的市场观念很强，对建筑市场（建筑材料、设备、劳动力等市场）很熟悉，房地产企业稍微管理不到位，往往容易出现以次充好、以假乱真的现象，所以房地产企业，如果自己不懂技术，那么在工程管理过程中必然处于被动的局面。
随着工程技术不断发展和更新换代进一步加快，工程技术领域不断出现设计、施工一体化的专业化公司，比如智能化专业公司、门窗公司、涂料公司等等。这些公司既懂技术,又熟悉市场，是房地产企业的“职业杀手”，稍有疏忽，他们就会乘虚而入，赚得腰囊满满。
从上面的分析我们就可以知道，房地产企业要在有效控制工程成本的情况下搞好工程技术管理，娴熟地驾驭工程技术市场，有效地整合工程技术社会资源，合理地管理工程技术支持单位，除了熟悉工程技术本身，还要了解建筑市场、工程技术价格市场，所以房地产企业工程技术管理的核心是技术与市场的结合。
房地产企业工程技术管理的特点，决定了房地产企业的工程技术人员既懂技术又懂市场、既懂技术又懂造价.一个不懂造价的工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的工程师。
3。如何做好房地产企业工程技术管理工作？
房地产企业的工程技术人员既懂技术又懂市场，这个要求是比较高的，如何才能达到这个要求呢?我们的思路是加强工程技术市场研究，搭建工程技术管理平台。
工程技术研究的思路有二种，一种纵向研究，另一种横向研究.纵向研究就是针对某一项技术，从原理、试验、生产工艺、应用等方面进行深入的纵向的研究，研究到一定的深度后，研究人员自然就成了这方面的专家,这种人在深圳是专家，在北京也是专家，他们也许不熟悉某一厂家，但只要看厂家的技术原理、工艺流程和产品构造，基本上就知道这个厂家的产品档次，学院派就是这种风格.作为房地产企业的技术管理人员，对工程技术的研究，无论从研究的条件和精力的分配上，都无法采用这种思路，一般的情况，房地产企业技术人员的水平也很难达到这种纵向研究型专家的水平。但房地产企业可以走另外一条思路，那就是横向研究.
房地产企业进行研究工程技术的目的其实很简单，就是为开发的楼盘，选用价格性能比好的技术和工程材料，或是为实现特殊要求的技术.工程技术有一个显著的特点，那就是本土化很强，所以房地产企业可以采用横向对比研究的思路，站在宏观市场的角度，研究技术市场本身的情况。比如:墙体材料研究，考虑到服务的方便性，深圳的房地企业可以只研究珠江三角洲（特别是深圳）的市场，珠江三角洲地区，有多少种墙体，这是首先必须搞清楚的，不同的墙体材料有哪些主要厂家在生产供应，这些厂家技术力量、产品技术参数和标准、产品质量、生产供应情况、服务态度、以往业绩等等资料，尽可能收集到，然后进行横向的综合对比分析，将这些生产供应单位及其产品质量分成369等，这样墙体材料的技术管理平台就建立好了。用一句通俗的话来讲，搭建的技术管理平台就是一道选择题，针对不同档位的楼盘，很轻松地选择到最佳的答案，选到价格性能比好的材料或技术。
通过对工程技术进行横向的对比研究，房地产企业技术管理人员都可以成为“土”专家，成为房地产企业所在地的技术专家。作为深圳房地产企业的工程技术人员，也许我们到上海去可能一筹莫展，因为我们对技术的“内核” 了解得毕竟不多，但在深圳我们可以侃侃而谈，能够正确地选择技术方案，因为我们了解深圳的技术市场。
用这种横向研究的思路，比纵向研究更形象、更具体、更实用，从某种意义上讲更科学，纵向研究纯技术的含量比较重，而横向研究是综合的，是结合了市场的，是活生生的，是“泛技术”，对房地产企业来讲,可操作性强。
搭建工程技术管理平台，就是要用横向对比研究的思路，研究房地产所在地的工程技术市场，为房地产企业了解、管理、应用社会资源提供平台。
4。房地产企业工程技术标准是什么？
我们掌握了技术，我们了解了市场，我们有了工程技术管理平台，在楼盘开发过程中，我们以什么样的标准来选用这些技术呢房地产企业工程技术标准应该是市场标准、客户标准。为什么我们要选择客户标准而不是国家标准呢？其一，国家标准只是略高于社会平均水平,是对社会现有先进水平的总结，一般来说，国家标准将永远落后市场标准和客户的要求,客户的要求将是推动国家标准提高的原动力，只有站在市场第一线的房地产企业，才真正地知道购房者需要什么；其二，激烈的市场竞争，要求我们以客户为中心、，客户是我们的衣食父母，这就决定了工程技术标准的选择同样要以客户为中心；其三，坚持客户标准，是我们房地产企业的责任，因为我们肩负对业主几乎是一辈子的使命和承诺。朗钜实业李海茂先生在《朗钜天地》创刊号提出的“以市场需求为第一要素、以客户诉求为主导”企业文化理念，正是“客户标准”的体现。李海茂先生在培养员工客户服务理念时曾经说过：“一件事，对发展商可能是举手之劳，但对业主却是大事，甚至是没法解决的难题，我们将心比心，要与业主携手走过这70年的人生路”。作为有社会责任感的房地产企业，推动新技术运用,为客户创造一个安全、舒适的家居环境，是社会赋予的使命。坚持工程技术的客户标准，已经使房地产企业成为了推动建筑技术发展的核心力量。
5。客户技术标准的效应是什么？
先讲一个真实的故事。在深圳布吉关外有一个由品牌地产商开发的大型楼盘，有一位客户在一楼买了一套房，房子下面是一个全埋式的地下配电房,买房之前开发商就告诉了他，客户当时没有异议。等搬进新居后，客户才发现配电房的低频噪音给他的生活带来了不良影响，于是他向开发商申诉，开发商按常规投诉流程组织工程技术人员进行了鉴定，结论是噪音未超标可以不处理。客户只好向环保局投诉，环保局按照国家标准进行鉴定，结论也是可以不处理.客户在万般无奈的情况下，还是给开发商的客户服务部写了一份申诉信，希望得到处理。这封申诉信引起了开发商客户服务部的重视，随即召集公司各部门技术主管商议，大家讨论很激烈，大部分技术主管认为不需要处理，理由就是符合国家标准,有一部分技术主管坚持处理，理由也很纯朴，他们认为国家标准是仅仅略高于社会平均水平，深圳地区的生活水平在全国是领先的，对噪音的标准自然高于国家标准，客户的要求并不过分的。客户服务部权衡利弊，最终决定进行了处理。随后，有趣的事情发生了。这位客户的几位朋友陆续买了这个开发商的楼盘，摆脱噪音困扰的客户见人就说开发商的好话，成了开发商的义务宣传员，所以客户技术标准的效应就是“一对一”的广告，是技术营销，是碑的传颂，是品牌展示。