商业地产销售说辞.docx

XX商业销售统一说辞
一、公司简介
四川XX实业集团有限公司成立于1995年，是一家涉足房地产、工业、商 贸、运输和医疗等领域的多元化民营企业，有分布于绵阳、成都等地的子公司 30余家，公司在经营活动中一贯坚持“以人为本、诚信敬业”的经营理念和“发 展实业、造福社会”的经营宗旨。先后在成都开发了XX花园、XX大厦、沙河 新城、清江雅居等一系列项目，都获得一致好评，其中沙河新城就被评为群众十 大喜爱楼盘之一。
二、项目的基本概况
（一）、商业的基本情况
1、商业的位置
XX的商业位于XX市成华区府青路二段18号，是一栋共4层的商业建筑， 前临府青路二段主要交通干道，右面是沙河新城小区的主出入，左面是规划中 的小学校、蓝水湾商业广场及蓝水湾的出入，有着优越的地理位置、便捷的交 通及宠大的消费人群。
2、商业的氛围
西有李家沱的商圈，北有512建材市场和正在形成的蓝水湾商业广场，南有 刃具厂宿舍综合市场，特别是以李家沱的商业氛围最为成熟，而XX的社区商业 正是处于这几大商圈的包围之中。因此，有其浓郁的商业氛围。
3、商业的基本指标
商业建筑面积：80平方米；
层数：4层；总高为米，一楼层高米，2、3、4层为米。
一层建筑面积17平方米
二层建筑面积17平方米，
三层建筑面积14平方米，
四层建筑面积14平方米。
地下一层设停车场，面积平方米，设备区面积平方米。
4、项目配套设施：
地下停车位：50个
前面的花园广场：10多平方米
电梯：2部
（二）、周边配套情况
（1）、交通状况
1、7路：理工学院——文化宫
2、15路：富森美家居——文化宫
3、45路：双楠小区——青龙场中心站
4、1路：八一家具城——青龙场中心站
5、113路：金沙车站——十里店
6、49路：青龙场公交站——石羊中心站
7、412路：十陵公交站——火车北站
（2）周边居住小区
1、沙河新城
2、机床厂宿舍
3、工研所宿舍
4、刃具厂宿舍
5、蓝水湾
（三）、市政配套情况
公园：三洞桥公园、活水公园、游乐园
学校：电子科大、成大附中XX市金牛区树培小学、府青路小学、成量学 校、轴承厂幼儿园、桃溪社区幼儿园、华西中学
医院：XX市6医院、校工业416医院、建工医院、刃具厂医院、XX成量 集团公司医院、四川石油管理局成都医院
市场：华联商厦、高笋塘荣华建材市场、XX512建材市场、红旗连锁、互 惠超市、家佳乐超市
银行：工商银行八里庄分理处、XX商业银行、XX市农村信用社、招商银 行
加油站：府青路加油站、行政加油站、平安加油站
综上所述“XX”周边公交汽车线路多达20余条，覆盖了市中心，火车北 站及各长途汽车站，交通非常便利，利于各客户出行，解决了客户在购房中最担 心的交通不便的问题，周边配套设施完善，学校、医院、菜市场、商场、银行、 加油站应有尽有，再加上小区内4层的休闲会所，衣、食、住、行相当方便。
（四）周边的商业情况分析
1、李家沱商圈
李家沱本来就是一个成熟的社区，商业也是随着人的增多，消费人群的大 量聚集，从而发展起来的。就目前是以万科商业、阳光嘉园商业、沙河风情商业 为代表。
名称
经营业态
经营状况
备注
万科商业
主要是以服装、药 房、房屋中介、餐
成熟的地段，另有
金色家园业主们
有独立的商业会
所

饮、汽车美容、
娱乐行业等
的强大消费群为
后盾，经营状况良
好

阳光嘉园商业
主要是以服装、药 房、房屋中介、银 行、超市、茶楼等
与万科商业的相
邻，经营状况良好
由于是社区的底 商，所以在经营业 态在有所限制，不 能做餐饮。
沙河风情商业
主要是餐饮、茶楼
汽车美容等为主
有品牌餐饮为后
盾，经营状况良好

2、XX商业周边的商业情况

名称
经营业态
经营状况
备注
512建材市场
主要是建材装饰为
主
良好
是专业的综合性市
场，但正面临拆迁
机床厂宿舍商业
主要是百货、小五 金、房屋中介、美 容美发、奶屋、十 洗店、茶楼等
目前沙河新城商业
没有形成，经营状
况良好
是社区底商，无法 做餐饮，并与沙河 新城商业在位置上 是最近的，有相似 之处
蓝水湾商业广场
处于销售阶段
处于销售阶段
目前正处于销售阶 段，由于512建材 市场正面临拆迁， 蓝水湾就应有相当

综上所述，机床厂宿舍商业是与XX商业在位置上是最近的，沙河新城商业 的经营业态应主要为服装、药房、汽车美容养护、超市、建材五金、高档茶楼、 高档美容美发、银行等业态为主，并可以参照阳光嘉园商业的业态，就五大社区
的消费能力，其经营状况、前景应是很好的。
三、周边环境
大环境
XX的社区商业周边的大的商业圈：西有李家沱的商业，北有512建材市场 和正在形成的蓝水湾商业广场，南有刃具厂宿舍综合市场，特别是李家沱的商业 氛围最为成熟，沙河新城的社区商业正是处于这几大商圈的包围之中。因此，这 儿有浓郁的商业氛围。
小环境
XX、蓝水湾、机床厂宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小区，近在咫尺，目 前本项目的商业没有形成之前，就是只有机床厂宿舍下面的社区商业，从经营状 况来看，可谓“火爆”，其经营形态主要为百货、小五金、房屋中介、美容美发、 奶屋、干洗店、茶楼等。另有好又多府河店、沃尔玛SM店等超市的公共交通车 从沙河新城小区经过，说明了小区附近充足的购买力，也说明了小区附近没有形 成一个自己的商圈，让这一购买力无法施展。
四、市场竞争
目前该项目在市场销售面临的竞争对手主要有以下几个：
名称
面积
售租价
公摊
物管
付款方式
销售情况
万科商业

40 m2(3.5
X6)
90-1 元
/m
14%
2.5
元/
m2

隹# 售完
阳光嘉园
商业
在售的50
im2(3X
14.5)
60-80 元/ m 130 元/
m^（据称价
格还在调
整）
17%
2元
/m
一次性，
按揭，提 供5成7 年（无优 惠）
隹# 售完
沙河风情
商业
在售的是
五层商业
（8 m）
42-55
元面？
20%
3元
/m

隹# 售完
蓝水湾商
业
90m(6
X15)
均价120
元面2
15%
1.8
元/
m2
一次性
（优惠
5%），按揭
（优惠
4%）

万科商业、阳光嘉园商业、沙河风情商业基本已售完，这说明市场的需求是
乐观的。最为直接的竞争对手就是蓝水湾商业，目前蓝水湾商业正在进行促销活 动，销售形势有所改观。
五、产品优劣势分析
该项目单个商铺的面积主要在1皿以上，并且在经营业态上有所限制（除 餐饮、娱乐行业以外）。所以在市场竞争中有其优劣势。
优势：
1、优越的地理位置、便捷的交通及宠大的消费人群。
2、大开间、大进深，利于分割，经营方式灵活多样。
3、宣传优势。在XX前期住宅销售时，就已经明确了是一个商业会所，可谓 是深得小区业主的心。
4、主要的客户购买群包括：XX小区的业主、看好该地段的投资者（含外地）、 面临拆迁512建材市场的生意人及自己做生意的人群等。
5、配套成熟，有充足的地下、地面停车位。
劣势：
1、面积太大，总价过高，从而使其客户群减少，相对单一。
2、在经营业态在有所限制，除餐饮、娱乐行业以外。
3、面临蓝水湾商业广场的压力，单价要低20元/皿左右。而现在正在进行 促销活动。
六、卖点归纳
1、地段、交通、人气优势
XX商业处于一、二环之间，位于XX市东北方。该项目前临府青路二段主 要交通干道，右面是XX新城小区的主出入，左面是规划中的小学校、蓝水湾 商业广场及蓝水湾的出入，本项目既有多条公交线路通过，又有沙河新城、蓝 水湾、浅水半湾、机床厂宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小区常住人的消费， 所以有着优越的地理位置、便捷的交通及宠大的、稳定的消费人群。
2、升值潜力大
XX新城的住宅项目从23年开盘以来已经增值了 10-20元/皿左右， 项目的商业配套很不完善，目前临街的商业铺面数量很少，更能体现出其价值性 和稀缺性，升值空间巨大。
3、投资回报率高
本小区的商业临府青路，在沙河新城正大门的右侧，而该商业处与刃具厂等 四个传统社区的中心，周边有蓝水湾，即将开发成形的浅水半岛，机床厂、工研 所宿舍，刃具厂都有很大的消费能里，而目前本区域内没有一个能呈现规模的商 业，所以沙河社区商业的投资回报率将高于普通水平。
4、低风险
这是由于XX新城楼盘所处的成熟区域，已有一段时期的附近客源积累：随 着沙河新城，蓝水湾、浅水半岛全面入住，以及附近厂矿宿舍的大量常住人， 将涌现了巨大的商机，而面积只占整个区域很小部分比例的社区商铺，在经营风 险上就很小了。
5、经营灵活性
针对本区域内巨大的人数量，XX新城极其有限的商业将成为近期内该区 域唯一的两点，随着人们生活水平的提高，需求变的多元化，该区域内的商业极 其匮乏，适合多种商业业态。
6、供求性
从市场现状看，中小投资者异军突起，对社区商铺的投资热情绝不逊色于大 规模投资的买家，由此带动了小型社区商铺需求量。如万科、阳光嘉园的社区商 铺都是供不应求的。
七、答客户问
1、商业单个铺面的大小？
答：40—1皿，二层是5皿以上。
2、商业是否有公摊，是多少？
答：有，15%
3、车位有多少，分布在哪些地方？
答：有50个，主要是在地下。
4、商业的价格是多少？
答：一层均价为130元/皿，二层均价为80元/皿，二层均价为60
元/此
5、是否对经营业态有限制，限制哪些？
答：有，除餐饮、娱乐行业以外。
6、以后的物管费是多少，管理哪些内容？
答：暂未定
7、能否办理户？怎样办？
答：可以的，见成都市关于户的有关规定
8、办理产权和国土证的程序，如何收费？
答：
9、能否按揭？首付几成？如何按揭？需要哪些资料及费用？
答：可以的，首付为五成，十年按揭，资料以银行所提供的资料为准。
10、商铺内的电力情况？
答：商业用电的标准，
11、买商业的是否可以使用地下室的车位？
答：可以。
12、地下室是否有库房？
答：没有。
13、商业的层高为多少，开间，进深各为多少？
答：一层层高为m，二层层高为 m，三层层高为 m，开间为6.6m,
进深为14.4m。
14、土地年限有多少年？
答：40年
15、如何计算投资回报率？
答：最为简易的算法：计算购入再出租的投资回报率=月租金x12（个月）/ 售价
计算购入再售出的投资回报率=（售出价一购入价）/购入价
16、该项目周边的租价是多少？
答：50 80兀/皿
17、能否通天然气？
答：不通
18、有没有电（货）梯？有几部？能否直下地下停车场？
答：有两部电梯，没有货梯，可以下地下室。