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怎样对房地产项目工程管理调研

房地产工程管理的方式
如何做好房地产工程管理呢?我认为其方式有三，第一，选择优秀的勘探和制定单位。优秀的单位是工程建设的先头兵，一个好的勘探队伍能准确地对土质状况进行定位，提供合理的基础制定依据，从而节约工程的造价。一个优秀的制定单位能准确地对房屋进行制定，优化工程结构，减少并且避免不必要的浪费，节约了工程造价并加快了工程进度。
第二，选择素养高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素养好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎么去选择，应当有一个整套的组织架构，如：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素养及能力、员工素养及能力等。施工企业的技术和设备有助于工程更好更快的完成使命。企业诚信度高证实企业一贯都有可靠的技术力量和声誉。一个优秀的项目经理对房地产的工程管理具有推动作用。他经验丰富，对工程的把握恰到好处。员工的素养和能力的高度对整个工程的作用不可小觑。集体力量大。只有多方面了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才干为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。

第三，建立高效合理的管理模式。高效的管理模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类。如：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的选价和选材，严把材料质量和数量关，提升材料的供应速度，这就同时加快了工程进度、提升了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理，如：合理的施工组织制定、有效的奖罚制度等，这样才干确保工程进度和工程质量。工程资料是工程的档案，记录着工程建设的整个过程，表现着工程特征。真实具体的做好工程资料，能切实反映工程质量的好坏，为工程质量的评定提供了合理的依据。
项目成本管理在房地产工程管理中的具体应用
制定阶段的成本控制
由上述分析可知，制定阶段对项目投资的影响最深，其影响的可能性占到75%～95%;扩初制定阶段对工程造价的影响约占35%～75%;施工图纸制定阶段对项目投资的影响达到5%～35%。依据价值工程理论，适当地增加制定费，能够有效降低建设项目的成本，从而提升开发商的资金利用率，因此要能够对此制定阶段的成本控制强化管理。
承发包阶段的造价控制
房地产企业可以通过建设项目招投标来选择报价合理、工期短、信誉优良的承包商。一般状况下，招投标方式可分为公开招标及邀请招标两种，房地产企业可以依据具体的工程项目来选择最为适用的招标方式，不同的招标方式都有自身所适用的范围，也各有优缺点，例如多层住宅技术合适采纳施工图招标;高层及超高层住宅工程合适采纳工程量清单招标;如果工程规模大且工期要求高，那么可以使用费率招标的方式。如果采纳施工图招标及工程量清单招标，那么房地产企业可委托中介机构来编制标底以明确预期价格;工程量清单招标工程可以使用单价合同，具体的变更状况可以依据实际状况进行适当调整。为了有效避免材料价格风险，房地产企业可约定涨价及降价风险范围，一般状况下，主要材料的涨价及降价幅度为5%，施工企业必须要承当风险范围内的材料涨降价，房地产企业承当风险范围之外的费用。因此，房地产企业要能够尽快掌握项目工程的大概造价，这样才干够做到心里有数。这就要求房地产企业采纳总价合同，但总价合同也存在一定风险，尤其是工期较长的项目工程，其实施过程中极易出现各种新的政策、材料价格也会出现一定波动。

施工阶段的成本控制
施工阶段的成本控制内容主要包括以下几个方面：必须要加强成本意识，统筹全局，做好各方面的管理工作;认真编制成本计划，明确成本控制对象;进一步建立健全并落实落实项目成本控制制度;制定有效的奖励措施;认真检察施工组织制定及施工方案，提升其可行性;强化工程款动态结算的控制;严格控制工程变更;做好施工全过程的直接费用监测及间接费用监测分析工作。由此可见，要想强化施工阶段的成本控制，就必须要认真做好事前控制。
房地产企业在项目成本控制中存在的问题
1.视成本管理为"点'，而不是"面'的概念企业的价值增值过程是由研究、开发、制定、生产销售及售后服务等一系列"环'节连缀而成的价值链，企业的成本管理应对各个环节进行管理。在企业的整个价值链中，各个环节之间是互相依存的。
2.组织管理上存在的问题
首先是缺少拥有权力、承当责任的成本管理部门。目前，我国房地产企业通行的管理做法是把成本核算与成本控制的主要任务委托给〔财务〕部门。但财务部门在实际工作中，更多做的是成本核算，有关成本控制主要是通过制度来被动的"卡'，这样在成本发生失控的时候，财务部门往往不能承当失控的责任。
事实上，成本是一项综合指标，它以货币形式表现，但又不是纯财务问题，它涉及到项目施工的每一个阶段，涉及技术、施工组织、核算、管理等各个方面，仅仅依靠财务部门并不能有效地解决成本控制。其次在成本控制上，缺少系统管理和对项目施工各个阶段成本支出的系统控制。如有的注意材料费用的节约，但不注意时间利用，有的想方设法使用新材料、新工艺以降低成本，但不注意材料库损耗、材料〔采购〕成本的降低等等。
3.施工方案上存在的问题
必须结合施工现场的实际状况，制定技术上先进可行、经济上合理的施工方案。如合计项目参加人员的素养、数量，机械设备的技术状况和特点，项目所在地的经济、自然地理条件，项目的制定要求和结构特征等，选定几种施工方法和
施工程序，以进行技术经济比较，最后确定最适宜的施工方案。
目前，在我国的房地产工程项目施工中，不少工程项目都不进行施工方案的技术经济比较，即使比较也只是在技术上进行比较或者是依据经验在局部方案上进行比较，这种状况是因为我国房地产企业的人员知识结构和合计问题的习惯有关系，因此，要有效的、系统的控制项目成本首先要从项目施工准备阶段做起，制定出最正确的施工方案。