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业主入户管理方案
业主入户阶段是物业公司直接向业主提供服务的第一阶段。此阶段的特点已是工作量大而集中，二是物业公司所有部门，所有人员都要进入角色，三十各种问题和矛盾集中显现，是对物业公司的管理能力，员工形象，服务质量等方面一个充分展示和考验的大好时机，也是与业主融洽，沟通的大好时机，因此，物业公司必须倾尽全力对业户入住工作的全过程进行充分准备，保证不出任何纰漏，向业户展示管理优秀，服务优秀，值得信赖的团队形象。
第一节业户入住前的准备工作
一、建立入住办公机构
1. 根据具体情况，在入住前2~3个月，建立业主入住办公室，任命办公室主任，骨干人员到位，一般做法是客户服务中心主任兼任办公室主任，财务,工程，保安，保洁等部门人员分期到位
2. 入住办理处的工作人员在入住前一个月到岗，进行培训，熟悉物业情况
3. 入住前1~2个月，各装也工程维修人员全部配齐，在前期管理期间已经到岗的技术人员和维修领班的指导下，对各专业设备系统进行全面了解，并进行相应的培训
4. 在接管验收期间，部分保安已经到岗，负责对已接管物业的守卫，在入住前半个月，本期接管物业所需的保安人员全部到岗
5. 视工作量大小，入住前10~20天，本期接管物业所需的保洁人员全部到岗，负责楼宇内部和园区环境的清洁卫生工作，确保以一个整洁，优美的物业迎接业户入住
6. 入住前10~15天，电梯维修保养人员全部到岗保证所有电梯都处于完好状态
二、准备入住工作方案
入住工作方案不仅指业主入住方案，还有物业公司自身入住的方案，主要有以下几方面内容
1. 审核，落实在前期物业管理阶段制定的安全防范，出入管理，车辆管理等方案，根据本期接管物业的具体情况作好准备，配齐物资，器材，办公设备和办公用品，人员及时上岗，安防监控系统和自动消防系统进入试运行。
2. 制定垃圾管理及清运方案，与环卫部门签订合同并落实到实处
3. 作好办公用房和员工宿舍的装修装饰工作
4. 拟定办公设备，物资，文具用品等的采购计划并进行采购
5. 确定入住手续办理流程，并制作成图板，届时放在办公地入处向业主提供办理入住手续流程指示
6. 根据入住手续办理流程设置办公点位，房间，按入住办理流程顺序做好编号和文字标识，形成一站式办公，让业主看到标识就知道下一步该去哪里办什么手续，为业主提供最大的方便
7. 由于办理入住手续的时间比较集中，人多，工作量大，为了使工作忙而有序，紧张不零乱，也为了尽量减少业主的等候时间，应该以楼号为单位，对各楼业主办理入住的日期和时间进行周末安排，避免高峰和低谷，使之形成顺畅流水式的办理，才能不出差错并提高工作效率，达到业主的最大满意度，此项安排应在《入住通知书》中载明，对有些只能在晚间来办理手续的业主，事先都应做好计划安排，并写进《入住通知书》中。
三、做好相关单位的协调工作
1. 确定开发商的财务部门人员和销售部门人员进驻办理入住手续现场和日期
2. 联系供电，供水，供气单位，确保业主入住前按时供电，供水，供气
3. 联系环卫部门，做好垃圾清运工作
4. 联系电话和网络公司，确保业主入住前按时开通电话和宽带网络，争取现场放号
5. 联系有线电视公司，确保业主入住前按时开通
6. 联系公安派出所，学校，街道委员会，详细了解有关迁移户，转学等事项的办理规定，并将之对业主公布
7. 对设有邮政，银行，商业等服务网点的小区，物业公司还应与相关
工作程序如下
1. 物业公司客服中心负责业主入住准备工作的策划，按照第一节业户入住前的准备工作的要求做好准备工作
2 业主到房地产公司办理完房产手续方可办理入住
3. 办理入住和艘需流程如图13-1
(1) 住户需携带《入住手续单》，身份证，户本，房地产公司要求应具备的其他文件资料及相关物业飞鹰前来办理入住手续，由客服中心核查资料，并保存一份业主的身份证复印件，委托人身份证和委托书的复印件。
(2) 财务部验证，核收各项费用
(3) 入住办公人员协助住户签署各类契约，并详细填写《业主登记表》《业主家庭成员登记表》，需要业主签约的文件有《业主临时公约》《防火公约》《房屋管理，使用，维修公约》《天燃气安全管理协议》
(4) 向业主发放门钥匙，门禁卡，车辆卡，电表卡，信箱钥匙，，则需签订《钥匙托管协议》
(5) 由楼房管理员携带《业主验放记录表》陪同业主检查房屋和钻工框,抄记水表，电表，天然气表，中水表的原始读数，并将不合格项目详细记录在
《业主验放记录表二》中
(6) 克服中心组织施工单位对不合格项目进行维修并监督完成状况，维修完毕后在《业主验放记录表二》内注明维修结果，并以此告知住户项目的维修情况，待验收合格后，通知业主对翻修项目进行验收确认，如验收不合格，再次组织维修，如验收合格，则业主在《业主验放记录表二》内签字确认
(7) 将所有办理入住时产生的文件资料分类整理，归档保存，对于双方都需要留存的资料，发放一份给业主
第三节装修管理
物业公司准备好《装修施工申请表》《装修管理承诺书》《装修手册》，用以指导装修
1.业主在办理入住手续15天后，可申请办理装修，签署《房屋装修协议》，填写《装修施工申请表》
2.
业主申请装修时，还应详细阅读《装修管理承诺书》和《装修手册
3. 业主申请装修时，需携带资料及办理如下手续
(1 )房屋所有权证或证明其合法权益的有效凭证。
(2) 装修申请人身份证复印件
(3 )装修委托书
(4) 装修工程的设计图纸，施工组织计划及《施工进度表》
(5) 装修公司营业执照副本复印件，需加盖公司公章
(6) 装修公司资质证明复印件，需加盖公司章
(7) 装修施工人员身份证复印件，施工人员近期1寸照片2张
(8) 装修押金，由物业公司根据物业状况确定押金额度
(9) 装修管理费，由物业公司根据物业状况制定管理费额度
4. 装修承包商每日施工作业时间为周一至周五8点30分至18点。其中,8点30分至12点及14点至18点为机械作业使用时间，节假日施工全天为静音作业，如遇有特殊原因需要延长作业时间，应与物业公司协商确定，其延长的作业时间内应为静音作业
5. 办理装修手续的步骤
(1) 客服中心。检验资质并签署《装修施工申请》及其他相应规定，审批装修项目及图纸
(2) 财务部，收取装修押金及管理费
(3) 客服中心，办理装修许可证，施工人员出入证，签署《装修安全管理协议书》及其他相应协议
6. 对装修工作的监督管理，在业主进行装修期间，物业公司要对以下当面进行监督管理
(1) 对装修人员及物资，材料出入小区的古那里，不允许装修人员留宿本小区
(2) 对施工期间小区治安及施工防火安全管理，施工方必须配备灭火器,配备防火安全员，在动用电，气焊时必须向物业公司提出申请，其操作人必须
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具备合格的操作证
（3）监督装修施工是否对房屋结构，水，电，气，暖管线及其他公共设施进行非法拆改
（4）监督装修公司及时清运施工垃圾
（5）监督施工时间不得超过规定时间，尤其有噪音的施工
7. 装修施工验收，物业公司只对装修施工是否破坏了建筑结构，水，
电，气，暖管线及其他公共设施进行验收，检查施工垃圾是否清运干净，不负责装修工程质量的验收，验收合格后退还装修押金。