物业费涨价同意说辞.docx

物业费涨价统一说辞
1、为什么物业服务费要涨价？
（1）、****交房时间已接近5年时间，物价水平及水电成本人工 成本的上涨，公用设施设备已出现老化需要维修或者更换，一些因设 计和施工原因造成部分设施需要改造（如地下室门禁严重变形，无法 使用等），虽然我们在日常的服务过程中加强管理、采取开源节流等 有效管控措施，但小区经营状况仍处于逐年亏损的状态。。项目从2010 年开始一直处于亏损状态。
（2）、嘉宝物业作为一级资质的服务企业，同时作为成华区免检 和标杆楼盘又属于省优项目，就服务水平及品牌影响力高于周边楼盘， 而提供的物业服务水平远高于现物业服务费（1.2元/皿/月）收费 标准；
（3）、物业服务合同中第九条“按照价格法相关规定，依据上年 度成都市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物 业服务收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由甲、乙方双方 另行约定”
（4）、根据最新修订的《四川省物业管理条例》中，第五十一条 规定：“如有公共服务产品能耗价格调整的；物业管理区域内公用设 施设备维修养护费用调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商， 并报经业主大会同意”
2、物业服务费每年收取那么多，为什么还会亏本？
（1）、****小区为纯住宅小区，可供开发利用的边际资源及广告 位资源较少；
（2）、小区交房至今已有5年时间，园区内一些设施设备出现老 化现象需要进行更换。随着物价上涨，各种能耗价格和人力成本不断 增加，项目在对区域内公用设施设备进行维修、养护的费用增高。嘉 宝物业作为一级资质的服务企业，1.2元/皿/月物业费已经不能负 担包括物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费已经其 他物业成本费用支出。
3、物业公共区域的收益（如：广告费、公共资源费用等）为什么
没有给业主进行分成？
根据嘉宝物业与小区业委会签订的《物业服务合同》中，第十 五条约定：本建筑区划内共有部分委托乙方规划经营管理，甲方授权 业主大会、业委会予以监督。其经营收入税后分配约定为：50%作为 物业公司管理成本及管理佣金:竺%进入全体业主专项维修资金:15 由业主委员会根据需求支配、管理。公共场地产生的使用费（临时摆 摊设点、露天停车场等）。依据《前期物业服务协议》约定内容，本 合同生效前，由物业服务公司预提的公共部位收益中属于业主共有的 部分（即扣除物业服务企业管理成本及佣金后的部分）分配标准为:
30%进入全体业主专项维修资金，70%由业主委员会根据需 求支配、管理。”
4、反正我不同意涨价，你们物管涨价我不认？
根据最新修订的《四川省物业管理条例》中，第五十一条规定： “如有公共服务产品能耗价格调整的；物业管理区域内公用设施设备
维修养护费用调整的，业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的， 物业服务企业应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意”方可实 现物业服务费调价。
****物业服务费的涨价我们公司会提前进行公示并收集所有业主的 意见，根据《****业主大会议事规则》第八条的规定：业主大会决议 采取民主集中制，少数服从多数的原则；业主大会会议依法通过表决 形成的决议、作出的决定，对本建筑区划内全体业主具有约束力，业 主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的贯彻执 行，不得干扰业主大会的正常工作。业主大会决定筹集和使用建筑物 及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项， 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三 分之二以上的业主同意。业主大会决定的其他事项，应当经专有部分 占总建筑面积过半数且占总人数过半的业主同意
5、你们物管觉得亏本，那就不做了嘛，我们请其他的物管公司来
管理？
嘉宝物业为小区业主提供服务是基于与业主签订的《物业 服务合同》内容为准，合同的终止日期是在2013年12月29 日。届时会召开业主大会决定新的物业服务合同以及是否续聘 嘉宝物业继续为业主服务
6、物业合同要2013年年底才到期，为啥子现在要涨价？
物业服务合同中第九条“按照价格法相关规定，依据上年度成都 市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务 收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由甲、乙方双方另行约 定气根据最新修订的《四川省物业管理条例》中，第五十一条规定： “如有公共服务产品能耗价格调整的；物业管理区域内公用设施设备 维修养护费用调整的，业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的， 物业服务企业应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意”方可实 现物业服务费调价。
小区交房至今已有5年时间，园区内一些设施设备出现老化现象 需要进行更换。随着物价上涨，各种能耗价格和人力成本不断增加， 项目在对区域内公用设施设备进行维修、养护的费用增高。
7、你们涨价多少的依据是什么，凭什么你们说涨好多就是好多？
我们遵循物业服务收费标准合理、公平、公开质价相符的原则，
最新的《关于规范我市物业服务收费管理的通知》适用范围为前 期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费标准，前期物业服务收 费标准实行政府指导价，而前期物业服务合同是指：在业主、业主大 会首次选聘物业服务机构前，建设单位选聘物业服务机构提供前期物 业服务的，建设单位与选聘的物业服务机构签订的物业服务合同。 ****小区已于29年12月20日成立业主大会，故物业服务收费实 行市场调节价。
其次，根据《成都市物业服务收费市场价格信息发布管理暂行 规定》（成物协〔2012〕23号）及相关法规和政策规定，2012年度 成都市中心城区普通商品住宅物业服务收费市场价格信息如下：
单位：元/平方米•月
住宅物业服务等级
物业服务收费市场价格区间
有电梯
无电梯
五级服务

四级服务

三级服务

二级服务

一级服务
/

以上价格信息可作为物业服务机构在确定服务等级后协商物业 服务收费标准的参考。****小区实行的物业服务标准为原二级服务。 新的物业服务等级标准中的三级服务标准与原二级服务标准相同， ****小区可参照执行1.30—1.80元/平方米•月区间价格标准。
鉴于****小区交房已近5年时间，所有设施设备老化且已过质保
期，维修维护成本较高，以及5年来水电能耗成本的价格的翻倍提高。 2011年、2012年分别亏损1余万元，摊薄到每平方米亏损0.53 元/平方米。蓝光嘉宝物业属于一级资质物业服务企业，****小区也 一直是成华区免检项目及四川省优秀物业服务小区（省优项目）。鉴 于保持****高标准的物业现场和服务标准，****拟将物业服务费调至 1.80元/皿属合理范畴。但是，嘉宝物业考虑到整个****的情况，以 及广大业主对此次调价工作的意见和建议，维护全体****业主的利益 为基础和根本。决定由整个嘉宝物业公司对****项目物业服务中心进 行适当的贴补，故建议本次物业费调整的范围定为1.6元一1.8元/ 平方米。提请业主大会表决。
8、我不认同物业费涨价，涨价以后，我拒缴费用？
第一条****物业服务费的涨价我们公司会提前进行公示并收集 所有业主的意见，如果有1/2以上的业主表示同意的，那么此决议对 所有业主都有约束力。同时根据《四川省物业服务收费管理细则》中 第五章第十六条规定：“业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物 业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交 纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应督促其限期交纳，逾 期仍不交纳的，物业管理企业也可以依法追缴。”根据《最高人民法 院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，“第 六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期 限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法 院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务， 业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院 不予支持。”
9、就你们现在提供的服务和品质，我觉得1.2元的物管费完全够了？
嘉宝物业是一家具有一级服务资质的物业服务企业，通过我们的努 力，****小区已是成华区免检和标杆楼盘，在区域内有较大的影响力； 业主对物业高满意和高认可，29年客户满意度98分、2010年客户 满意度98分、2011年客户满意度99分，连续3年获得集团客户满 意度推动奖；29年荣获成都市和谐社区50强荣誉称号、29年成 功创建成都市物业管理优秀住宅小区、29年成功创建四川省城市 物业管理优秀小区、2010年成都市环境卫生五星级院落、2011年成 都市和谐物管五星级住宅小区，业主对物业的美誉度较高；
通过开展丰富多彩的社区文化活动，与业主建立了良好的关系，业主 对于物业的各项工作都给予大力的支持与配合。****物业服务费定价 在周边楼盘中处于较低的水平，而无论从服务质量和水平，蓝光嘉宝 品牌影响力来讲，都远远超出周边其它楼盘。
10、小区现在停车位严重不足，怎么解决？
车位配比不足问题是整个城市建设的问题，对于****项目也 是一样。就像我们在告业主书（二）中所述，物业服务中心对停车问 题进行了梳理，已积极联系社区协调解决。充分利用其他小区及社区 停车场已解决了一部分业主的停车问题，并积极帮助已购买车位未使
用的业主出租车位。