行业调查报告-香港房地产金融市场发展特点与启示.docx

香港房地产金融市场开展特点与启示
22年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰 副总经理带队，建设银行总行和局部分行房地产金融业务部的有关负责人和业务 骨干以及总行人力资源部人员共30人在香港进行了房地产金融业务培训。培训 的主要目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产 与房地产金融市场开展的经验教训，引进香港银行业的经营管理理念，学习和借 鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断标准中 国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进 业务的持续稳定健康开展。
一、香港房地产金融市场的开展与特点

1. 1香港房地产市场现状
1. 房地产价格持续大幅下跌，“负资产借款人大量增加
自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前已经平 均下降了 6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌上升的迹 象。由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港居民 的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时间之久、 下跌幅度之大，给香港经济金融开展和社会稳定带来了很大的不利影响。
“负资产一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。住 房按揭是香港居民购置住房的主要手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7 成，但是由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其 按揭贷款的未归还余额，成为“负资产 人士。根据香港金融管理局公布负资产 住宅按揭贷款的最新调查（28家认可机构提供的资料）：截至22年9月底，负 资产住宅贷款总宗数70112笔；未归还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额 的比例达22%;按揭成数已达128% （如以原按揭成数为七成计算，再假设近几 年已还一本钱金，则说明房价下跌了 68%）;平均利率大幅下调，为最优惠利率 减0. 76厘（以前高于最优惠利率）。“负资产 人士和负资产按揭贷款的大量存 在，不仅影响了社会和经济稳定，也大大增加了银行按揭业务的风险。
针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋（指廉租住房，见后描述）抑制 房价下跌等一系列措施，香港金融管理局也放宽了利率限制（由原“最优惠利率 十利差 变为“最优惠利率-2. 5% ）,并鼓励新按揭产品的创新。银行纷纷下 调利率，推出加按、140%超按、MortgageOne账户（见后描述）等新产品防范风 险，争取业务。开展商也以低于市价一至两成出售新楼，并提供二按（见后描述）， 送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。
2、满足不同收入阶层需要的住房供给体系
有着“东方之珠 美誉的香港，由于其作为国际重要经济金融中心的地位与 其较为有限的房地产开发空间之间的矛盾，使得“寸土寸金成为香港房地产价 格的明显特点。香港的住宅计价方式一般以每平方英尺为单位，换算下来，目前 香港的住宅价格一般从每平方米1-2万元及6-7万元不等。这还是自1998年以 来香港房地产市场价格已经平均下降了 6成半的结果。
为实现“居者有其屋 的目标，香港政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、 “祖屋制 等满足不同收入阶层需要的住房供给体系。这种住房供给体系与内地 住房供给体系也有许多相似之处。
商品住宅（包括豪宅）类似于内地城市的商品房，主要客户是中高收入阶层居 民。出售商品住宅一般按每平方英尺多少港币标价，但也有的住宅是按整套标价。
居屋方案类似于内地目前的经济适用住房制度。由于一般商品住宅的价格超 出了低收入阶层的承受能力，因此，自20世纪70年代后期，政府开始推行“居 者有其屋/私人机构参建居屋 的方案，以低价向低收入或贫困阶层出售居屋。 该方案由香港房屋委员会负责及执行。该方案对购置居屋的申请人有一些条件限 制，如对白表（注：该方案下有白表和绿表两种申请资格）申请人的收入、家庭 总资产有最高限制，并要求申请人在近2年内没有拥有任何住宅物业。
公屋制度类似于我国目前建立和推广的廉租房供给制度。公屋是提供给那些 低收入和贫困阶层居民廉价租住的房屋。以前公屋不允许购置，只允许租祝后来 香港推出了“自置公屋 贷款方案，即公屋“可租可买，允许符合一定条件的 公屋租户（在公屋排名册上的前2万多家庭）在选择租住的同时，也可以低价购置 新建公屋。
“祖屋制 类似于云南等地的自建房形式，不过在土地的取得等环节上两者 存在较大不同。该制度是针对那些郊区村镇的居民而言，只要这些村民能出具相 关证明，证明所住老屋和土地属于自家世代相传，就可在原址对老屋进行翻修或 新建，而这些住房一般都会在醒目位置标明“某某（该家姓氏）。
香港住房二级市场交易运作也已经比拟成熟。据培训老师讲，在香港随便去 找一位老者，他都能把其所住及周边社区的房价情况讲给你听，对某套要出售的 房屋的估价都能做到八九不离十。这可能既是香港特殊的环境造就人的市场投资 意识使然，也从一个侧面说明了香港房地产市场运作的成熟与住房二级市场交投 的活泼。
1. 2香港住房按揭市场的产品体系与产品创新
1、丰富的个人住房金融产品体系和多种多样的按揭贷款方案
（1）住房一、二级市场均提供按揭业务。无论是普通住宅、豪宅、居屋还是 公屋等住房的一手交易和二手交易均提供按揭业务。
⑵楼花（即“期房）和楼宇（即“现房）均提供按揭业务。
（3）“一按、“二按、“加按、“转按等业务。一按是指对除首付 款以外的房款提供按揭贷款，贷款人和抵押权人一般是银行；二按是指对首付款 提供按揭贷款，贷款人和抵押权人一般是开展商和财务公司；加按是指在客户归 还一局部贷款后，以客户所购房屋为抵押，在核定贷款额度（可以重新核定）内向 客户再提供一局部按揭贷款（如恒生银行的加按方案中借款人无须申请就可循环 使用这局部贷款额度）。转按是指为客户提供在不同银行之间的按揭业务转移。
（4）灵活多变的还款方式。包括：定额供款、定年供款、定息供款、外币供 款、渐进式供款、递减式供款、延期供款、净息供款、每两周供款等方式。还款 利率既可以采取固定利率方式也可以采取浮动利率方式。要指出的是，这些还款 方式在实际操作中均可实现，而不仅是理论上的设计。
（5）多种多样的按揭贷款方案。为实现居者有其屋、低收入阶层居屋、租者 置其屋的目标，香港政府通过香港房屋委员会（房委）和房屋协会（房协）提供了多 种按揭贷款方案，以提上下收入居民购房和贷款能力，扩大按揭业务的客户范围。 包括：“居者有其屋 按揭贷款方案；“自置居所免息贷款方案；“自置公屋 贷款方案；“首次置业贷款方案。这些方案的主要特点包括：对所购房屋有一 定限制，一般是居屋、公屋或政府资助兴建（或通过地价优惠等方式由私人机构 开发）的其他低价房屋；对购房申请人及其家庭的收入、资产等有一定的条件限 制；实行一些优惠和补助措施，如：头几年免还款，实行特别优惠利率，延长贷 款期限，提高贷款成数（最高可达9成或9成半，甚至免首付），对符合条件的 申请人每月发放按揭还款补助金等；由房委和房协提供补助或贷款，或由房委和 房协提供担保（或一定时间内代还本息）、邀请银行提供优惠利率贷款；对按揭所 购房屋的转售实行限制，或一定时间内不允许转售，或在一定条件下可转售（如 将有关优惠返还政府和银行等）。
2、快速的市场反响，极强的产品与效劳创新的意识和能力
针对香港楼市的大幅下滑和萎靡不振造成的“负资产 人士的经济境况，监 管部门迅速推出有关政策指引，各家银行及时对符合条件的“负资产 借款人调 低按揭利率，以减轻客户还款负担。渣打、汇丰、中银等银行推出了负资产按揭 中心，专门办理负资产按揭业务；有的银行更是推出了高达房屋价值140%的按 揭贷款额度，增加对借款人的贷款；渣打银行推出了负资产转按、延长还款期（最 长40年）、先还息后还本等弹性还款措施，且均不收取手续费。上述有针对性的 系列措施不仅帮助借款人提高支付能力，同时也防范了借款人因支付能力下跌带 来的违约风险。
渣打银行新近推出的MortgageOne账户更被称为按揭业务中革命性的创新。 该账户将按揭借款人的存款账户与按揭账户相连，把每日的存款账户余额作为借 款人可以提前归还贷款的本金，用以减少借款人的利息支出。而提前归还贷款的 存款局部可以作为银行为借款人增加的信贷额度，客户可以随时从存款账户支龋 MortgageOne账户的创新不单单是一种按揭产品的创新，更重要的是它在按揭业 务中引入了如何更好地为个人客户理财的理念，被香港银行业称为：“按揭综合 户 。
1. 3竞争剧烈的香港住房按揭市场
尽管香港的银行一般是“数业有专攻，但住房按揭市场的竞争仍然十分剧 烈，尤其是香港恒生、渣打等银行更是全力争夺本地住房按揭业务。除香港住房 按揭市场本身的吸引力外，通过按揭业务争取为个人客户提供其他金融效劳（如 个人理财业务）、扩大客户和业务规模也是非常重要的原因。
1、强烈的客户营销和市场竞争意识
在对香港银行业务经办现场的参观中，除各家银行均就有关业务印制宣传手 册任客户取阅外，客户经理挂牌上岗、开放式办公开展前台营销和咨询业务更是 一种普遍的做法，尤其是汇丰银行的按揭参谋中心更是给人印象深刻。客户可直 接进入办公场所，几十位客户经理开放式办公，与客户面对面的交流，实现了将 银行门槛放低、将办公开放，拉近了与客户的距离，真正在实践中表达了以客户 为中心的营销和效劳理念。
由于香港银行业的竞争根本到达了完全竞争的市场状态，因此各家银行提供 的产品价格和种类根本类似，业务竞争的焦点主要表达在利用产品和效劳的创新 丰富效劳内容、提高效劳质量和业务经办效率等方面。一旦有产品和效劳创新或 者推出新的优惠信贷政策，银行就会利用各种媒体进行广告宣传，并在宣传中将 业务或产品的主要特点进行形象的解释，同时留有 或网站随时供客户咨询。
2、真正差异化和个性化的客户效劳
在香港，如果你在某家银行拥有账户，那你的资料就会反映在这家银行的客 户信息系统中，如果你的大局部业务都在一家银行办理，那么这家银行就会有专 门的部门和人员负责受理你的咨询和个人理财业务。没有在该银行开立账户的客 户，就到按揭参谋中心（以汇丰银行为例）前台领取号牌，按顺序等待客户经理受 理。有时客户经理看重的或许并不是按揭业务本身，而是由按揭业务衍生出来的 其他金融效劳。客户一旦与客户经理交流后，有关资料就会被记录下来，客户经 理就会定期询问客户的需求和业务办理情况，通过跟踪效劳争取业务。客户经理 可以为客户量身定做按揭方案，可以从客户决定置业到签署买卖合约整个过程提 供专业意见，并提供律师、地产代理等转介效劳，介绍最新楼市资讯，还可以到 客户指定的地点提供效劳等。可以说，真正实现了对客户的差异化和个性化效劳， 做到了 “一条龙 式的效劳质量。
3、丰富、灵活的产品设计，多种多样的信息宣传和咨询渠道
在前面列出的的一些根本按揭产品、贷款方案和还款方式的根底上，根据市 场竞争的需要和客户个性化的需求，香港的银行还会对上述产品和操作方式进行 灵活的组合，推出更为丰富和多样化的产品和效劳。由于市场和业务运作的逐步 标准和成熟，香港住房按揭业务的操作流程一般都比拟明确清晰、细化和标准化， 可以使客户对按揭业务的根本情况做到心中有数，并根据自己的条件和需求在众 多金融产品中自由选择。
4、各种各样的业务优惠
除去产品价格和效劳的竞争外，为客户提供各种优惠增强对客户的吸引力也 是重要的竞争手段之一。如果你是某家银行的按揭业务客户，一般就会持有该银 行的信用卡并在办卡的同时享有免信用卡年费的优惠，并且持有不同银行的信用 卡还可以在许多消费场合享有不同的优惠；由于利率竞争的限制和空间的有限， 许多银行推出了对按揭业务实行现金回赠的方式，按照一定条件确定对客户的现 金回赠额，并分摊在几年内支付；其他财务优惠，比方头六个月免费家居火险； 装修贷款、车位贷款、加按、转按优惠，等等。
1. 4香港住房按揭市场构成及特点
1、香港住房按揭市场是一个由多家机构参与、组成的市场
这些机构包括：政府和政府代理机构（如香港房屋委员会、房地产权属登记 机构）、银行、财务公司、保险公司、按揭证券公司、律师行、房地产评估机构 及其他市场交易中介机构等。香港住房按揭市场的有效运转依赖于这些机构的职 能与业务的有机结合。从某种意义上讲，银行只是住房按揭业务中的主要环节之 一，如果离开其他机构的参与和支持，银行按揭业务的链条就会中断，也不会出 现目前种类繁多的银行按揭产品。
2、按揭市场众多参与机构的合作使得许多按揭业务和产品创新成为可能
通常情况下，香港银行业对于住房按揭的一般要求是：贷款成数不超过房价 七成、期限最长30年（同时还要求：楼龄+贷款期限不能超过40年；还款期限和 借款人年龄之和不超过60岁，如超过需提供私人担保），利率以市场最优惠利率 （prime interest rate）为基准上下浮动一定范围。
但正如前所述，实际业务中的操作和产品种类早已超过这一范围。其原因是， 在香港政府和金融管理局保证银行按揭业务稳健运行的前提下，除及时根据市场 形势调整监管政策，充分给予银行按揭业务在利率、贷款结构和操作等方面的创 新的灵活性外，香港房委和房协等政府代理机构以及按揭证券公司、保险公司等 中介机构的介入，也在不违反监管要求的情况下，使满足市场和客户需求的银行 按揭产品可以顺利推出。
以“按揭保险方案 为例。这项方案由香港按揭证券公司与按揭保险公司合 作推出，旨在使客户可以从银行获得高达9成的贷款，其中2成的贷款由按揭证 券公司向银行提供担保，担保将一直有效至按揭贷款未偿本金余额下降至按揭发 放时楼价的7成为止。按揭证券公司同时会向保险公司进行一项背对背担保，将 风险转嫁给保险公司。
1. 5香港房地产与房地产金融市场中介效劳
1、资讯、交易和评估效劳
房地产经纪公司等市场交易中介机构以及房地产经纪人的存在不仅活泼了 房地产市场的交投，而且通过信息资讯的交流，解决了市场交易中的信息不对称 问题，为购房和贷款提供了信息和操作上的支持。房地产评估机构的效劳可以为 房地产交易双方以及银行提供重要和客观的技术支持。
2、律师效劳
律师行在香港房地产交易和按揭业务中占有重要的地位。目前内地银行在业 务开展中遇到的许多技术性和法律性问题在香港都通过律师行得到了较好的解 决。以下环节中都是靠律师完成的：
(1) 业主购置住宅时委托律师准备所需文件，包括临时买卖合约及楼契(正式 买卖合同)，其中：在二手房的买卖中，物业的产权、抵押等情况也由律师行查 证，且买卖双方必须选择不同的律师行；
(2) 按揭贷款批准后，由律师行准备按揭契(贷款合同)、抵押契(抵押合同) 等文件，并由律师行安排买方在指定日期前签署楼契、按揭契、抵押契等文件；
(3) 由律师行通知银行，银行将按揭贷款交予律师行，再由律师行安排交予 开展商(这样律师行必须负责监控开展商须尽义务的执行情况)；律师行负责将抵 押合同送交土地注册处登记，登记完毕后交银行存管；
(4) 在转按业务的抵押登记变更这一环节，律师行更是发挥了重要作用。由 于涉及债权人和抵押权人的变更，转按所涉及的两家银行的代理律师会分别将有 关材料准备完毕后，商定某一时刻在实现债权的账务转移的同时在土地注册处完 成抵押权登记的变更等。
由于律师行所处地位的重要性，香港对律师的操守和责任的要求都非常严 格。
3、客户信用体系效劳
即使目前香港房价大幅缩水，负资产人士大量增加，但银行按揭业务的违约 率并没有出现同样的上升情况。良好的市场信用环境在香港得到了较好的表达：
⑴客户在一家银行办理不同业务的信用记录并非分别记录，而一般会集中 在一起，因此客户在按揭业务方面的不良信用记录可能就会影响其他业务的办 理；
(2) 有专门的客户资信机构统计和收集客户在不同银行的信用记录以及其他 交易的信用情况，银行可以付费查询；
(3) 通过处置抵押物和法律手段追讨等多种方式非常方便可行；
(4) 即使借款人选择破产，破产人除了受到许多的限制外，在相当长时期内 (4-5年)仍负有归还借款的义务；
(5) 银行会根据借款人的实际情况设计和采用灵活的还款方案，既帮助借款 人维系良好的信用记录，也可以化解银行信贷风险。
1.6完善和具有高度可操作性的风险防范、控制和化解机制
香港银行业住房按揭业务的风险防范、控制和化解机制与内地银行业的机制 和思路根本类似，但在机制建设上更完善，在许多具体的细节上处理的更周密， 建立了明确、清晰、细化的具体操作流程。比方：
1、在贷前审批环节，会综合考虑楼盘的各种因素和价格确定不同的贷款成 数限制，根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度、还款方式与担保条件，根 据贷款额度不同建立分层次的审批授权体制，会认真调查借款人的真实收入、过 往信用记录等；
2、在贷后管理上，制定了明确的管理制度，建立了较完善的信息管理系统。 如要按贷款的风险分类状况及时编写风险情况分析报告；建立了客户还款和贷款 催收提醒制度；将贷款情况及时录入信贷管理信息系统，利用信息系统做好贷款 的管理工作；
3、建立了明确、清晰、细化的具体操作流程。从按揭业务的受理、审批、 发放到违约贷款的具体处置，都有明确、细化的操作流程在培训老师提供的培 训资料上，环节清晰、步骤细化、分类明确的信贷管理流程图以及有问题贷款的 风险化解流程图，都令人感觉到了内地银行业风险防范与化解管理上的粗糙。
1. 7香港住房按揭证券化市场
鉴于按揭证券化对于银行以及按揭业务开展的重要性，香港政府着力推动 按揭证券化业务。香港按揭证券公司就是目前香港主要的一家开展按揭证券化业 务的公司，而这家公司就是香港政府发起成立的。尽管该公司业务规模并不大， 但香港政府仍对它提供了足够的支持，香港政府对证券化业务的重视程度可见一 斑。
按揭证券化业务除了在促进按揭贷款流动性、降低银行贷款集中度、推动 住房贷款二级市场的开展中发挥着重要作用，它对于促进住房按揭一级市场的标 准化和标准化也起着重要的导向作用。银行要出售按揭贷款必须成为按揭证券公 司的“核准卖方，出售的贷款必须符合按揭证券公司的制定的标准。再如前述 的按揭保险方案中超过7成局部的贷款，也必须符合按揭证券公司的标准才能获 得担保。
二、香港房地产金融市场的开展对内地的启示
2. 1加强政策和市场跟踪与研究，及时根据形势的变化开展制定合理的业务开 展战略和对策
房地产业在国民经济开展中占有重要而特殊的地位，既是扩大内需、拉动经 济增长的支柱产业，又是容易出现过热和泡沫影响经济稳定开展的产业，因此国 家会在国民经济开展的不同时期对房地产业采取不同的宏观调控政策。对房地产 市场在经济开展中占有重要地位的地区和城市（比方香港）而言同样如此。随着 城市化进程的推进和加快，内地许多大中城市的房地产市场都可能会演绎香港房 地产市场开展的历史。我们应当从香港政府对房地产市场和按揭市场的调控政 策，以及香港银行做出的相应反响中借鉴有益的经验。房地产业的开展有其自身 的周期性特点，尽管周期时间长短不一，但房地产市场必然会经历一个开展、高 潮、衰落、复苏这样一个周而复始的循环周期。目前国内房地产业的开展对银行 信贷资金的依赖程度较高，特别是银行对房地产业从开发贷款到按揭贷款进行的 全过程资金支持，更是大大提高了银行与房地产业的关联度。房地产市场的风险 很容易转嫁到银行身上。银行资金大量卷入房地产市场既是容易诱发泡沫发生的 重要原因，又是泡沫破灭后容易对经济、金融造成重创的主要根源之一。因此， 开展房地产金融业务必须及时对房地产市场形势进行分析，加强前瞻性研究，根 据形势变化及时采取相应对策。
2. 2加快产品和效劳创新，不断丰富产品体系和效劳内容，提高建设银行住房 金融业务市场竞争力
一是提高对产品和效劳创新在市场中的重要性的认识。随着我国参加WT0 的时间的推移，香港市场竞争的特点很快就会在内地住房金融市场上显现，产品 和效劳创新将成为在竞争中取胜的重要手段。
二是学习和引进香港住房按揭产品，不断丰富“乐得家产品体系。
三是真正建立以客户需求为中心的营销和效劳机制，建立快速的市场反响 机制，及时根据不同客户特点推出差异化、个性化的金融产品和效劳。
四是加大对产品和效劳特点的形象宣传，增强客户对产品和效劳特点的认 识，拓宽宣传和咨询渠道，增加客户获取信息的来源，有效吸引和争取客户。
2. 3标准个人住房贷款业务运作，提高业务经办效率，切实防范风险
一是学习和借鉴香港住房按揭业务的操作流程，完善和优化现有业务的流 程，制定创新业务的操作流程，争取逐步实现业务操作流程的细化和标准化，提 高业务经办效率。特别是要在许多具体的细节上处理的更周密，具体操作流程要 明确、清晰和细化。
二是建立、健全风险防范机制。借鉴香港按揭贷款的风险管理模式，细化 和丰富违约贷款的处理方式，主动、积极、有效地防范和化解风险。
2. 4充分利用市场的专业化分工，积极引进和利用市场中介机制拓展市尝防范 风险
一是积极加强与房地产交易中介和咨询机构，如房地产经纪公司和二手房 交易中介机构的合作，为扩大业务规模拓宽渠道。
二是积极加强与房地产评估机构的合作，利用评估机构的专业技术提高对 产品定价的把握等方面能力。
三是深入研究和探讨律师制度在房地产金融业务中的职能，借鉴香港的经 验，加强与律师的合作，增强业务操作在技术上的可行性和在法律上的有效性, 切实防范风险。
四是加强与保险公司等其他机构的合作，探讨拓宽业务合作范围的可能性。
五是适当考虑增加的中介费用由银行支付，或减免客户支付的费用，给予 客户适当的财务优惠政策等。
2. 5加快提高科技手段对业务管理和操作的支持，逐步建立信贷管理和客户关 系管理的根底信息和数据库
理论上的产品设计要付诸实践操作，必须依赖技术手段的有力支持。科技手 段对业务开展支持的滞后是内地住房按揭市场整体落后于香港按揭市场的重要 原因之一。目前中国建设银行个人住房贷款产品和效劳创新的缓慢、信贷管理水 平和客户信息管理水平的缺乏，在很大程度上是受到科技手段滞后的制约。因此 加快科技开发，提高信息技术在业务管理和开展中的应用是一项非常紧迫的任 务，必须高度重视。
2. 6积极稳步推进住房抵押贷款证券化业务
香港按揭证券化开展的经验给予我们几点启示：
一是必须高度重视政府和国家有关管理部门的态度，根据有关要求把握业 务研发方向并争取获得有关政策支持。
二是设计符合国情的住房抵押贷款证券化业务结构，加快推进证券化技术 和操作的研发，促进业务开展的可行性。
三是要高度重视证券化业务对住房按揭一级市场的标准和导向作用。