归真创意田园俱乐部项目建设可行性研究报告.docx

第一章总论 一、项目概况
第二章 项目背景及必要性
一、项目背景
二、必要性
第三章市场供求分析及预测
一、发展前景分析
二、市场需求预测
三、发展建议
第四章项目建设条件及地点选择
一、建设地点
二、建设条件
第五章项目规模及建设方案
一、项目建设规模及期限
二、总体建设方案
三、外部配套条件
第六章投资估算与资金筹措
一、筹资估算
二、资金筹措与运用
第七章财务评估
一、营业收入
二、折旧前营业成本费用预测
三、项目投入计划
第八章环境和社会评价
一、环境效益
二、社会效益
第九章风险分析
一、灾害性气候风险
二、市场风险
三、气候风险
第十章劳动定员与人员管理
一、劳动定员
二、人员培训
第十一章项目运作模式
第十二章结论与建议
第一章总论 一、项目概况
（一）项目名称：归真创意田园俱乐部
（二）拟建地点：从化溪头村，距离广州市区105公里，靠近105国 道
（三）建设内容及配置：建设休闲、娱乐、住宿为一体的农村田园风 情休闲中心，内有别墅，种植大棚，自耕地，乐队音乐棚，民俗风情 街，垂钓中心，养殖场等。员工配置40人
（四）项目进度及总投资：本项目计划于2015年3月开始，2016年 1月完成，预计工期为10个月，总投资101.35万
第二章项目背景及必要性
一、项目背景
乡村旅游在国外已有30多年的历史，开展得比较成功的是在一些部 分欧美发达国家。20世纪60年代初，当时的旅游大国西班牙把乡村 的城堡进行一定的装修改造成为饭店，用以留宿过往客人，这种饭店 称为“帕莱多国营客栈”；同时，把大农场、庄园进行规划建设，提 供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流、参加农事活动等项目，从而 开创了世界乡村旅游的先河。以后，乡村旅游在美国、法国、波兰、 日本等国家得到倡导和大力发展。1996年，美国农村客栈总收入为 40亿美元。1997年，美国有8万人前往乡村、农场度假，仅在美 国东部便有15个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于旅游 的牧场。目前，法国有1.6万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅 游，全国33%的游人选择了乡村度假，乡村旅游每年接待游客2万, 能给农民带来7亿法郎的收入，相当于全国旅游收入的1/4。在 欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道， 显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。
国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游 扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处初期阶段。目 前我国各地的乡村旅游开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休 闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重 游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、 享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的 务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。由此可 见，农家乐旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结 合而产生的一种新兴的旅游项目。随着近年来六安市经济社会的快速 发展，人们生活节奏日益加快，日新月异的城市文化生活已远远不能 满足人们的需求，为追求特色的民族文化、生态环境、经济社会文化、 历史文化融为一体的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气息的原 生态环境，农家乐已迅速的步入现代社会空间中来。
二、必要性
近年来从化市经济取得了长足发展，人持续增长，城市化进程明显 加快。经济发展的加快带动了粮食、能源、水资源、旅游休闲需求量 持续增加。随着城市的发展，都市的快节奏生活使人们远离了原始的 自然农家生活。为了能让快节奏的都市生活有所缓解，为了能让在都 市生活的居民了解农民的含义、劳动的艰辛和劳动的意义，农家乐餐 饮不断兴起。
农家乐的出现不但让都市的人们体验到了快乐之所在，了解农家知识 之精髓，并且也推进了农村产业结构调整，实现农民增收致富，为促 进农村精神文明建设做出了贡献。除此之外，还丰富了村民的文化生 活，促进了农民生产的积极性，活跃乡村经济，挖掘出了当地的农村 文化蕴涵、风俗特色、餐饮独特风味等。农家乐旅游它是良好的生态 环境、独特的田园景观、传统农业文明和现代农业科学技术相互交融、 互为依托、丰富多彩、内涵深厚的一种特殊的旅游形式，通过营造独 特的田园生态环境氛围，挖掘深厚的传统乡村民俗文化内涵，融入现 代农业科学技术的现代农业观光旅游。
第三章市场供求分析及预测
一、发展前景分析
近年来，从化市经济快速发展，综合财力迅速增强，地区间、民间的 政治、经济、文化交往活动日益频繁，客观上促进了当地餐饮、旅游 业快速发展，2013年从化市经济增速15.5%，旅游资源得天独厚，资 源类型多、功能全，组合优良。内涵丰富，无论从总量、丰度、可持 续利用等方面来看，都称得上是优势资源。项目所在地溪头村原始纯 朴的自然环境，粗犷独特的自然景观，风格迥异的民族风情，符合旅 游求新、求异、求知的需求趋势，具有很强吸引力和市场竞争力，发 展旅游业潜力大。从化市今年撤市改区，将纳入广州城区的一部分， 更是为从化的经济腾飞助力良多。从化市溪头村靠近105国道，距离 广州市区105公里，驱车不到一个半小时，交通方便。
二、市场需求预测
随着我国国民经济不断发展，城乡居民收入和生活质量的不断提高， 以及人们对健康食品的需求日益迫切，生态农产品需求量将逐步增 大。同时人们的生活方式将更加丰富多彩和多元化。在物质生活得到 满足后，人们更多地追求精神生活的充实。崇尚自然、保护环境、追 求原生态的物质和精神产品的理念将成为未来公众的核心价值取向。 在人民生活条件快速提高的今天，发展农家乐类型的服务业可以说应 和了区域经济多元发展的潮流。
三发展建议
农家乐虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范、管理 滞后的市场。应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康 发展。
1. 组织推动。包括借助周边景区推动，以重点旅游景区为核心， 带动、辐射和吸收周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。
2. 政府推动。由政府主导进行乡村旅游的规划设计，投入资金， 开发核心景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导农民参与旅游接 待服务。
3. 公司推动。即“公司+农户”的经营方式，出台优惠政策，引进有 经济实力和市场经营能力的企业，改善基础设施建设和环境，指导、 组织农民开展地方风情、渔耕文化、农耕文化等旅游活动。
4. 精心规划强化监管。注重整体性和连续性，充分考虑地方的 自然风貌及特点和文化特性。同时监管好每一个乡村旅游、农家乐等 的细枝末节，强化对旅游从业人员和乡村旅游集体的培训、教育，提 高其服务素质和水平，提升服务品牌和形象。
5. 突出特点和自身优势。比如突出乡村的地域风情、传统文化优势， 挖掘古村、古镇、古迹、典故等文化内涵；突出体现地域特点，在建 筑、饮食、生活、农耕乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体现出 地域风情、风貌、生活习俗等特色。同时，还要着重考虑突出绿色、 环保、休闲、娱乐等特点。
第四章项目建设条件及地点选择
一、建设地点
从化溪头村
二、建设条件
（一）地理位置
从化溪头村又名溪头村又名美女村，长寿村，李花村，位于从化市良 镇东北部，距离广州市区105公里，村内河流众多，总长约8公里， 是流溪河三大源头之一。
（二）气候特征
从化区地处低纬度地带，属亚热带季风气候，北回归线横跨境内南端 的太平镇，境内气候温和，雨量充沛。全年平均气温偏低，阶段性高 温天气过程明显；年头年尾均遇强冷空气或寒潮影响，各地有不同程 度的低温霜（冰）冻天气过程出现。年平均气温为21.2 °C，比常年 偏低0.4 C，最高气温36.7 C，最低气温-1.6 C；年降水量2176.3 毫米，年日照时数1175.0小时。
（三）水资源
村内峡谷幽深，溪流清澈，奇石错列，池潭处处。
四）交通
靠近105国道，多条公路直通村内
（五）邮电通信
经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、 传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方 面有了较大的突破
第五章项目规模及建设方案
一、项目建设规模和期限
（一）项目建设规模
规划面积15亩，，建一个接待中高端游客和自驾游的高端田园俱乐
部
（二）建设期限
本项目建设期限为10个月。完成可行性研究报告的编制、项目论证、
申请立项、项目审批、土建及安装工程、设备购置安装调试，10个 月后项目实施运行。
二、总体设计方案 （一）设计方案
当前主流的农家乐主要设计理念有：农家园林型；花果观赏型；景区 旅舍型；花园客栈型。
本项目将采用高端农庄型，把农业生产组织转变成为旅游企业，把农 业用地通过绿化美化，使之成为园林式建筑，以功能齐全的配套设施， 使之成为在档次上高于“农家乐”的一座高端田园风光俱乐部。归真 创意田园俱乐部的建成将向现代化时代谱写光彩的一笔。
（二）经营方案
服务人性化。在客人用餐时，服务人员不能远离，要及时为客人提供 服务。并展示农村村民心地善良、淳朴憨厚的一面
器具统一化。与居家自用不同，游客用餐讲究的是协调与舒适。但许 多农家乐餐馆使用餐桌、餐椅、餐具并不统一，往往在一家可以看见 颜色式样各异的桌子和椅子，一个餐桌上可以看到大大小小的盘子 高高低低的碗，塑料的、搪瓷的、铁质的一起上，给人以不整洁之感。 因此，农家餐需要根据自己的接待能力配备相应数量的餐具和器皿， 如果使用具有地方特色的餐具效果会更好。
卫生安全化。“农家乐”的厨房制作车间生菜与熟菜分开放 置，饮用水源和清洁水分开，面粉、米、油、调料等储藏间也要防潮、 防鼠、防霉变，同时仓库要禁止外人出入。
自然的家庭氛围，质朴的生活方式，文明的休闲内容，是农家乐 吸引城里人的特色。“农家乐”要吸引客人，用餐环境必须干净整洁 并做好灭蝇、灭蚊、防尘、防风沙的措施。
菜肴本土化。都市人吃惯了山珍海味，到乡村旅游多为寻求绿色自然。 因此农家餐馆并不是越高档越好、菜的品种并不是越贵越好。“农家 乐”的菜肴应以民间菜和农家菜为主，一定要突出自己民间、农家的 特色，并且要在此基础上有所发展和创新。“农家乐”的菜肴要立足 农村，就地取材，尽量采用农家特有的、城里难以见到的烹饪原料。 除了农村特有的土鸡、土鸭、老腊肉以及各种时令鲜蔬外，还应广泛 采用各种当地土特产。
坚持民俗工艺本土化。这次项目的主要目的之一是为了发掘岭南地区 的民俗特色，所以在民俗工艺的展示上坚持本土化，把岭南文化独特 的魅力展现给广大游客，将岭南民俗文化发扬光大。
三、外部配套条件
该项目外部配套条件良好，项目区域外水、电、暖、讯、生活设施等 已经建设完成并投入使用，交通十分便捷。
第六章投资估算与资金筹措
一、投资估算
1. 建设投资：固定资产投资60万；预备费为固定资产投资的5%；建 设期利息3万及流动资金25万;土地租金:260元/年，租期10年.
2. 投资估算编制依据同类项目及项目建设相关项市场价格
二、资金筹措与运用
资金需求110万元，其中自筹60%，银行贷款40%（44万）.贷款期
5年，为固定资产长期贷款，第六年开始还贷，等额还本付息
第七章财务评估
一、营业收入 旺季的5月-10月预计收入总额为35万，淡季的11-来年的4月预计 收入总额为15万，年平均收入为50万。
二、折旧前营业成本费用预测
（1）固定员工10人，人均工资20元/月元，年工资共计24万；
（2） 水电费：3万元/年，菜、肉、酒水等原料：6万/年；（3）
维修费：1万元/年；（4）土地租金260元/年； 年总成本36.6 万元
三、项目投入计划：
1察看地点，开始俱乐部建筑与外围景观的建设，同时开始组建 乐队，预计投入30元。
2备置无土栽培设施，寻找民间工艺品等，开始进行装潢，预计 投入39元。
3招聘员工（工资逐月发放），备置农作物（不用一年的货品集中 这时备置），乐队组建进行最后阶段（乐器），，开始各种宣传方案， 预计投入12。
4最初期投入8110元。
（注意：员工工资等再后期继续投进，再次不列入最初的预算。） 预计两年内收回成本，第三年开始盈利！
第八章环境和社会评价
一、环境效益
归真创意田园俱乐部是建立在自然生态系统，以自然景观为主体，触 合区域人文、社会景观，人们通过与自然的交往，达到了解自然，回 归自然的目的。游玩在这里的人们可享受到自然生态所带来的好处， 做到人与自然，和谐相处
二、社会效益
(1) 可以解决就业问题，另外季节性临时性工作还解决数十人。
(2) 带动了周围旅游景点的旅游发展。
(3) 社会上也会造成重大影响，提高休闲的品位。
第九章风险分析
一、灾害性气候风险
项目区的气温可以满足植物的生长需要。但是考虑到项目区夏季干 旱、春秋低温天气普遍的气候特点，可能会发生旱灾、低温和霜冻等 自然灾害。以上自然灾害可以通过选择气候适应性强的品种、营造防 护林等措施进行预防。同时，要加强管理人员平时对天气预报的了解， 并且要求严守岗位职责，避免自然灾害造成损失。
二、市场风险
目前，乡村旅游业市场发展空间十分巨大，这为本项目的建设提供了 良好的发展空间，但同时也存在市场风险。如果政府不建立完善的市 场准入制度，一些不符合相关标准的生产者跟着一哄而上易造成生产 波动，会出现供过于求的局面。为了避免类似风险的出现，项目建设 时，就将项目建设标准定位为无污染、绿色环保的原生态农家乐，使 在同类企业中具有足够的竞争力。
三、技术风险 由于本项目的现代化程度比较高，对从事相关技术人员的科技素质要 求较高。科学的技术不能正确运用会导致本项目蒙受损失。可主要通 过不定期地对管理人员、工作人员进行相关技术培训来提高员工整体
的技术.
第十章劳动定员与人员管理
一、劳动定员
本项目劳动定员10人，其中俱乐部部长一人，厨师一人，销售人员 一人，栽培培训师一人，乐队宣传人员二人，财务人员二人，清洁人 员一人，调度人员一人
二、人员培训
1. 所有管理人员上岗前必须全部进行技术培训，基本熟悉管理模式， 熟练掌握本职工作技术操作规程，了解自己所在岗位技术新动向，为 上岗后开展技术创新奠定基础。
2. 通过发放专业书籍及鼓励自学，通过知识竞赛和劳动技 能竞争来提高从业人员的种植加工、管理、技术水平。
3. 通过请进来传授，派出去求学的办法交流本行业新技术、新成果， 掌握行业新动向，建设一支高效、精干、专业的项目服务队伍。
第十一章项目运作模式
公司作为本项目的建设主体承担经营性项目的投资、建设和运营，并 广开渠道吸引当地农户参与建设。在项目建成后，按照市场机制进行 商业化运作，通过利益共享、风险共担，最大限度地调动各方面的积 极性，实现经济效益和社会效益的最大化。
第十二章结论与建议
（一）在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项 目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表 现在：首先，为从化市旅游经济增加了亮点，提高了城镇形象；其次， 增加了国家和从化市的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政 府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡 献。
在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一 定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是该 项目地处从化市良镇溪头村，可带动当地一批相关联产业；三是该 项目的建成必将推进从化市旅游业经营水平、服务水平及总体经济效 益的逐步提高。
（二）项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过 程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。因此，坚持经营特色、 较为满意的旅游生态项目。从敏感性分析也可以看出提高营业收入的 重要性。
（三）一期投资较大，压力较大，回报与预期会有差别，农家乐虽是 一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范、管理滞后的市场。 应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。
通过以上分析，归真创意田园俱乐部项目从市场前景、市场定位、市 场分析、顾客群体分析、资金来源、资金回报率、社会效益等多种角 度进行了可行性分析后，综合各方面认为该项目是可行的。