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1、商品住宅开发工程可行性研究报告 一、总论 二、市场分析 三、建设内容 四、环保与市政配套 五、组织机构与人力资源配置 六、建设进度安排及物料供给 七、资金筹措 八、效益分析 九、研究结论与建议 一、总论 〔一〕工程背景 1工程名称：“联想高科 经典都市 居住小区 2承办单位概况： “世纪地产是武汉专业的房地产工程开发公司。 由于其他的在开发工程占用大量资金，且本工程工程量大，建设周期长。为了降低投资风险， “世纪地产 决定和武汉高科国有控股集团及北京融科智地房地产开发合作成立控股公司 武汉联想世纪高科房地产开发股份开发本工程。 公司注册资本1亿元〔“世纪地产3
2、0万元，武汉高科国有控股集团30万元，北京融 科智地房地产开发40万元〕流动资金24万元〔滚动开发〕。 武汉高科国有控股集团是经武汉市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理武汉东湖新 技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，目前全资、控股、参股企业35家，已成为“武 汉中国光谷建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产 权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。 成立于22年6月的北京融科智地房地产开发，是联想控股公司为进军房地产行业而专门 设立的全资子公司，也是其多元化布局的一个重要棋子。 3可行性研究报告的编制依据： 〔1〕＜城市
3、居住区规划设计标准〉 〔2〕＜武汉市规划管理条例＞及＜技术规定〉 〔3〕＜城市居住区公共效劳设施设置规定〉 〔4〕＜住宅设计标准〉 〔5〕＜住宅建筑设计标准〉 〔6〕＜建筑工程交通设计及停车场设置标准〉 〔7〕＜城市道路绿化规划及设计标准〉 〔8〕＜高层民用建筑设计防火标准〉 〔二〕工程概况 1地块位置： 关山一路与楚雄大道交会处往南4m处。光谷创业街位于本案东侧，南抵武汉职业技术学 院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷CBD中心区，不仅未来开展前景 不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、 医院等公共设施相距不远。“
4、联想高科 经典都市 居住小区周边有:华中科技大学、中南民 院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、 东湖新技术开区等。位于此地生活方便而多彩。 2建设规模与目标： 土地面积：270亩〔1890平方米〕 容积率：1.75〔本地块位于武汉市郊区，沿关山一路南行8米即达武黄高速公路，是武汉 光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积 率把握在较小的数值〕 建筑面积：314528平方米 开发周期：7至8年 土地价格：54万〔高科集团储藏土地，作为股本投入〕 3周围环境与设施 〔1〕步行约2分钟可至586、52
5、1、715等公交车站； 〔2〕鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥； 〔4〕华中科技大学，中南民族学院等高校环绕； 〔3〕武汉光谷CBD中心？?光谷创业街位于本案东侧 4工程投入资金及效益情况 工程总投资：33597.28万元 自有资金投入：124万元 住宅销售价格：20元呼米起 工程销售收入：59104.万元 工程税后利润总额：16127.14万元 工程毛利润润：27.28% 工程内部收益率：25.39% 〔三〕工程建设缘由 1工程建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓开展 公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美 之企业理念，依托开发区
6、的优惠政策及政府 支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本工程的开发，占据光谷CBD区域房地产 市场，开展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。 2工程的建设符合武汉市对光谷建设的精神 国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预 期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发工程贷款的限制、解除了房地产 开发企业禁令，更加坚决了房地产业开展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年 投资1亿元兴建6万平方米的住宅，五年共建30万平方米，用五年的时间解决30 万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十清楚显的。形成了二
7、三级市场 联动效应。武汉市房地产市场多年健康标准的开展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放 宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了 二、三级市场联动的良好局面。局部条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段， 房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级 消费。 根据22年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅工 程为主，武珞路沿线以商务写字楼为主。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷 与“电脑 一条街 在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的开展壮大，小区周边土地 已成为
8、武汉市房地产开发的热点，在未来的5年内，中国光谷方圆50平方公里的区域将形 成一个科工贸年收入超过10亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批 第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套 最完善的生活社区。 因此，我公司决定在此区域内寻找适宜的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域 内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地 房地产开发作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，成立合资公司武汉联想世纪高 科房地产开发股份共同开发高科集团270亩储藏地块。具体合作方式在资金筹措一节中有详 细表达。
9、3由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本工程符合我公司投资开发策略 从土地供给的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年代中期以来武汉房地产市场 的高速开展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供给绝对数量必然呈现下降趋势。 类似本工程开发可2多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地 供给市场的秩序日益标准化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、 协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得本钱，对 工程开发建设不利。 本工程由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和工程建成收益创造了良 好条件。一次性
10、获得大面积有开发潜力的地块，有利于对工程进行滚动开发。根据市场动态， 合理调整设计方案和营销策略，稳步树立工程品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。工 程周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本工程的开发可以使潜在价值得到实 现。 4工程开发优势所在 世纪地产丰富房地产工程开发经验以及良好的信誉 高科集团的相关政策优势和充足的土地储藏 融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势 〔四〕市场分析 1武汉概况 武汉市是中国六大中心城市之一。在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中， 武汉名列第六。21年，武汉市国内生产总值到达1348亿元，按可比价格计算，比20
11、年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8%,占国内生 产总值的比重为本11.1%。自1992年以来，武汉经济开展驶入快车道，全市国内生产总值连续 保持两位数增长，高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平 继续改善，各项社会事业全面进步，实现了 “十五 方案的良好开局。得天独厚的地理环境， 经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速开展奠定了坚实 的根底。 中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的开展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地， 华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基
12、地，在全国221 个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放 以来，武汉的投资“洼地效应 显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用 外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球5强跨国公司有35家 来汉投资，另有45家设立了代表处。 迈向世界超级城市 世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的开展蓝图之际，美国＜未来 学家〉杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利糠韦所著题为＜未来的超级城市〉的文章， 预言中国的上海、武汉将进入21世纪全球十大超级城市之列。 超级城市是指具有以下3项条件特征的城市地区：人超过1万；能够可持
13、续地满足居民 的物质和社会需求〔包括食物、住所、平安、医疗、保健、交通及教育等方面的需求〕；拥 有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业时机和财政收入的经 济投资。未来超级城市必不可少的10个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶 体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色根底设施；新的政治机制。 未来的十大超级城市：班加罗尔〔印度〕；武汉〔中国〕；上海〔中国〕；曼谷〔泰国〕；丹佛 〔美国〕；亚特兰大〔美国〕；昆坎-图卢姆地区〔墨西哥〕；马德里〔西班牙〕；温哥华〔加 拿大〕。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大 的时
14、机。 2光谷地区房地产住宅市场分析 〔1〕“光谷地区概况 信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的开展带来了极大的推动。光电子技术是信 息技术的核心、技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速开展，光电子信息产业将是影 响未来社会开展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大 陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决 策，力争在武汉创立国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其开展光电子产业的综合优势， 被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地〔简称“武汉中国光谷。 “武汉 中国光谷 高等院校和科研院所众多，会聚
15、了一大批国内外知名的专家学者，为开 展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科 技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷开展的骨架； “武汉 中国光谷 依托国家级开发区一武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和 条件，这些都为光谷的建设开展奠定了良好的根底。 武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了 18所高等院校，56个省部属科研院所， 65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士， 20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八 方。武汉东
16、湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富 的高新技术人才资源。 〔2〕建筑类型 武汉市〔光谷地区〕住宅类建筑其类型现状： •多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供给量的主体，这一点在城乡 结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层工程越来越少，有彻底“逃离市中心 的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片，即汉的金银湖 片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌开发区，无论楼盘规模 如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对 的比例。 •小高层。目前小高层最大
17、的特点是将其“领地 扩展到了郊区。除了在“寸土寸金 的市 中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园 开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良 好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的“宝安公园家在其规划中也有数栋小高 层工程。这一现象打破了 “小高层只能在市中心生存的定式。 •高层。目前武汉市高层物业为难的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅工程 所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。福星城市花园、怡 景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现
18、状 有所改观。 •别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅工程。就目前的实际情况来看，别墅市场 中无论从供给量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE 〔即联排别墅〕都是最好的。究其 原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化 率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求 改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡 和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。 本工程建筑类型： 以高层〔C型〕为主干，周围点缀布局〔A、B、D、E型〕多层住宅。整个小区外观上错落 有致，1
19、75的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。 配比： 多层：A型8栋、B型6栋、D型12栋、E型7栋 高层：C型14栋 3目标市场地位 工程销售目标群如下： 〔1〕外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士； 〔2〕周边高校的教师以及工作者； 〔3〕欲改善居住条件的置业者； 〔4〕政府及企事业单位中层以上管理干部； 〔5〕外地来汉的经商者。 〔6〕其他 〔五〕结论 本工程社会效益、经济效益、环境效益俱佳，工程可行。 〔一〕市场概况 1武汉市总体经济状况 武汉市是中国六大中心城市之一。在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，
20、武汉名列第六。21年，武汉市国内生产总值到达1348亿元，按可比价格计算，比20 年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元，同比增长21.8%,占国内生 产总值的比重为本11.1%。自1992年以来，武汉经济开展驶入快车道，全市国内生产总值连续 保持两位数增长，高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平 继续改善，各项社会事业全面进步，实现了 “十五方案的良好开局。 得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉 的飞速开展奠定了坚实的根底。 中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的开展，已经成为一个门类齐全的综
21、合性工业基地， 华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221 个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放 以来，武汉的投资“洼地效应 显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用 外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球5强跨国公司有35家 来汉投资，另有45家设立了代表处。 迈向世界超级城市 世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的开展蓝图之际，美国 < 未来 学家〉杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利糠韦所著题为<未来的超级城市〉的文章， 预言中国的上海、武汉将进入21世纪全球
22、十大超级城市之列。 超级城市是指具有以下3项条件特征的城市地区：人超过1万；能够可持续地满足居民 的物质和社会需求〔包括食物、住所、平安、医疗、保健、交通及教育等方面的需求〕；拥 有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业时机和财政收入的经 济投资。未来超级城市必不可少的10个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶 体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色根底设施；新的政治机制。 未来的十大超级城市：班加罗尔〔印度〕；武汉〔中国〕；上海〔中国〕；曼谷〔泰国〕；丹佛 〔美国〕；亚特兰大〔美国〕；昆坎-图卢姆地区〔墨西哥〕；马德里〔西班牙〕；温哥华〔加 拿
23、大〕。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大 的时机。 2武汉房地产市场概况 国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预 期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发工程贷款的限制、解除了房地产 开发企业禁令，更加坚决了房地产业开展的信心。 武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资1亿元兴建6万平方米的住宅，五年共建 30万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影 想是十清楚显的。 形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康标准的开展，加之广泛的宣传引 导，市场运
24、做逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市 房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。 局部条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消 化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。 3武汉商品住宅价格走势 21年武汉市房地产市场呈现出市场活泼，交易量放大，价格上涨并逐步走高的态势。本 季度洪山区高档物业依然保持36元/?虹景豪庭、曙光嘉园等楼盘盘的参加也起到了一 定的作用。 洪山区：22年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了 36.92点；住 宅平均价格为2325.85元/平方米，
25、比上季度上涨了 57.68元/平方米，涨幅为2.54%。 洪山区指数 21第四季度1145.39 22 第一季度 1273.52 22 第二季度 1327.12 22第三季度1451.75 22第四季度1488.67 此季度武珞路沿线楼盘销售均价在30元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄， 均价在32元/平方米左右的兆富国际大厦取得了 30平方米以上的销量。究其原因，一 是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体??高校教职工和成长中 的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市 场现状看，武珞路沿线地处城市中心，
26、土地本钱比拟高，因此开发的工程多为高层的商务写 字楼或商住楼。 楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅工程， 除了名都花园价格到达29元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该 区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季 度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在50平方米左右。总体 而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园 往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，此季度新开盘的明泽 半岛尊
27、邸取得 了开门红，销量在40平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化开展的趋势。 坐落在洪山区的“中国光谷 所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在20元/ 平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期工程均价为16元/平方米，仍 保持着较好的销售势头；银河湾均价为17元/平方米，销量到达1.4万平方米左右；均价 在23元/平方米的玉龙岛花园别墅此季也销售了 40多平方米；水蓝郡经过6月底的暂 停销售后于8月重新登场，呈良好态势。 4武汉主要商品住宅楼盘22年销售大势 1. 市场整体活泼，楼盘销售顺畅 22年第四季是武汉市房地产市场最为活泼的一个季度，各区域销售价格和销
28、售量都大幅 度提高，如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月的时间，一期的4余套已销售逾70%。碧水 晴天一期推出的292套住房，两个季度不到销售了 70%，而其出售的42间商铺也被一抢而 空。武昌南湖附近的华锦花园此季度也取得近1平方米的销售量；中北路上天源城住宅 小区也是近万平方米的销售量。在价格上，各区域的销售价格均上涨约1元/平方米。 2. 名家操盘实力大增 目前，武汉市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点，根本上集中在尊贵性、环境、功能及效劳特 色方面，讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与效劳、名人居住与生活。例如， 位于汉金融一条街西北湖畔的“世纪华庭，便是以尊贵气息走向市场直言，使得
29、只有 189套豪宅的“世纪华庭 在推出不到半年的时间里就售出了 137套。武汉市另一个同样属 于成功人士居住的高档楼盘?？“丽岛花园，则是在借助优势的临湖地理位置优势之外，仍 然十分注重小区内部的环境建设，这在武汉市的楼盘环境设计中可以说是占据着首屈一指的 地位。同样，武汉市还有着像“虹景花园 这样原滋原味的高档欧式住宅，有着以名家设计、 精雕细凿、品牌经营的“金色港湾，以及像“蓝湾俊园 这样聘请了著名的物业管理公司 来提升品牌魅力的楼盘。 3. 小高层、高层住宅将呈现规模进入市场的趋势 22年7月1日武汉市土地供给方式的改革，土地价格的逐步攀升，在房地产开发中充分 利用土地资源，降低土地
30、本钱，已成为开发商的共识。在这种市场背景下，武汉市小高层、 高层工程的开发比例呈现增大的趋势，其所占市场规模也会得到明显的提高。据调查：22 年武汉市小高层、高层住宅的开发栋数达150余栋，总建筑面积将到达2万平方米以上， 与上年相比，其增幅为30%左右。随着小高层、高层住宅的逐步增多，消费者的居住观念 也会随之发生悄然的变化，并在心理上会逐渐接受高层住宅。 4. 消费者的购房行为渐趋理性 随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化，各种借、贷款手续相应简化，良好的物业管 理使住房消费需求不断扩大，然而房地产是一个个性化十分突出的产品，消费频次又很低， 也许有的人一生只有一次购房行为，因此越
31、来越多的人开始慎重看待购房行为，据调查：购 房影响因素中地理位置40%，价格为36.85%，环境为22.96%，交通为6.47%，其他因素 的被选率为0.93%，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等。 5. 价格及指数 22年第四季度房地产综合物业指数为1115.72点，较上季度上涨66.43点；综合物业 平均价格为3207.76元/平方米，与上季度相比上涨了 190.98元/平方米，涨幅为6.33%。 住宅价格指数此季度为1136.63点，比上季度上涨58.32点；平均价格为2206.88元/平方米， 比上季度上升113.23元/平方米，其升幅为5.41%。 写字楼价格指数此
32、季度为1050.07点，较上季度上涨11.36点；平均价格为4208.63元/ 平方米，较上季度涨了 45.55元/平方米，涨幅为1.09%。 22年消费者对所购物业的要求更高，买房不再只是需求，还有欲望的满足、房地产的增 值保值等成分因素含在其中。23年的住宅将会进一步分为学生公寓、单身公寓、教师公 寓、老年公寓、公务员公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增长52%，其中，存量房买 卖成交12999起，占总成交量的61.55%。全市房地产交易面积247.42万平方米，成交价值 23.14亿元。其中，存量房交易面积158.11万平方米，占总交易面积的63.9%，同比增长6%， 下半年将
33、会有大副上升；同期居民已购公房上市交易20.99万平方米，占总交易面积的 13. 3%。 区位交易总量存量房百分比 洪山 28.71 14.34 50% 〔三〕竞争分析 1武汉市房地产住宅市场竞争特点 •特点一：市政政策继续带动楼市开展 •特点二：规模性小区将领导潮流 •特点三：户型面积在变小、房间在变多 •特点四：小高层物业受消费者青睐 •特点五：成规模、重环境 •特点六：板状结构已成为高层住宅的主流 •特点七：精装修房需求不容无视 •特点八：品牌营销引发楼市新卖点 2武汉区域房地产竞争分析 本工程位于武汉洪山区，周边的武昌区区域内楼盘对本工程构成竞争，本报告采撷
34、洪山区和 武昌区内主要楼盘大势加以比照分析。 洪山区： 22年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了 36.92点；住宅平均价 格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了 57.68元/平方米，涨幅为2.54%。 洪山区指数 21第四季度1145.39 22 第一季度 1273.52 22 第二季度 1327.12 22第三季度1451.75 22第四季度1488.67 此季度武珞路沿线楼盘销售均价在30元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄， 均价在32元/平方米左右的兆富国际大厦取得了 30平方米以上的销量。究其原因，一 是有良好的地理位置
35、交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体??高校教职工和成长中 的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市 场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地本钱比拟高，因此开发的工程多为高层的商务写 字楼或商住楼。 楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅工程， 除了名都花园价格到达29元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该 区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都此季 度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在50平方米左右。总体 而言，楚雄大道沿线楼盘
36、体本季度价格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园 往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽 半岛尊邸取得 了开门红，销量在40平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化开展的趋势。 坐落在洪山区的“中国光谷 所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在20元/ 平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期工程均价为16元/平方米，仍 保持着较好的销售势头；银河湾均价为17元/平方米，销量到达1.4万平方米左右；均价 在23元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了 40多平方米；水蓝郡经过6月底的暂 停
37、销售后于8月重新登场，呈良好态势。 武昌区： 22年第四季度武昌区平均指数为1083.44点，比上季度上涨了 70.89点。平均价格为2350.49 元/平方米，比上季度上涨了 153.79元/平方米，涨幅为7%。 武昌区指数 21年第四季度13.18 22年第一季度929.88 22年第二季度1046.69 22年第三季度1012.55 22年第四季度1083.44 此季度南湖地区普通住宅的均价为1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。随 着南湖地区逐步成为武昌最大的居住社区，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚， 况且随着社区规模的逐步形成，土地稀
38、缺性明显化，目前该地区已经没有任何土地可用来开 发楼盘，这使得更多的人希望在剩下为数不多的楼盘里抢到一块居住空间。此季度该地区强 销物业是华锦花园〔二期〕、新大地博雅苑、虹顶花园等中档楼盘，销售量都近1平方 米，而且高档物业像宝安 加洲花园、中央花园等高档楼盘的销售量也提高不少。 此季度徐东新区物业的均价为2509.47元/平方米，比上季度提高了 51.97元/平方米。本季 度该区域房地产市场一片活泼，销售量和价格的提升是武昌地区最高的，这与长江二桥取消 收费的措施是分不开的。此季度强销的物业为和盛世家、新世纪家园、都市经典，销量都超 过60平方米。中北路连接了徐东新区和武昌小东门，是武昌南
39、北交通的主干道之一，徐 东新区的物业工程的旺销同时也带动中北路沿线房地产活泼。中北路沿线现已成为小高层聚 集区，此季度均价在2450元/平方米左右，该区域现驻扎了天源城住宅小区、四季彩城、安 顺星苑、白玫瑰花苑等等小高层。随着市政配套的完善，中北路沿线有望成为武昌地区集住 宅办公为一体的新区。 此季度东湖周边地区依然是东湖林语独占鳌头，均价不仅不降反而逐步攀升高达4150元/ 平方米，这主要是由于其周边自然环境优越，小区内规划布置也延伸了周边的环境特色，在 建筑形式、户型及房屋的细节方面也充分表达人性化的居住理念。 3光谷地区房地产住宅市场分析 〔1〕“光谷地区概况 信息技术的突飞猛进
40、给世界生产力和人类社会的开展带来了极大的推动。光电子技术是信 息技术的核心、技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速开展，光电子信息产业将是影 响未来社会开展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大 陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决 策，力争在武汉创立国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其开展光电子产业的综合优势， 被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地〔俗称“武汉中国光谷。 “武汉 中国光谷 高等院校和科研院所众多，会聚了一大批国内外知名的专家学者，为开 展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科
41、技集团、长飞公司、精伦电子、华工科 技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷开展的骨架； “武汉 中国光谷 依托国家级开发区一武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和 条件，这些都为光谷的建设开展奠定了良好的根底。 武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了 18所高等院校，56个省部属科研院所， 65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士， 20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八 方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富 的高新技术人
42、才资源。 〔2〕建筑类型 •多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供给量的主体，这一点在城乡 结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层工程越来越少，有彻底“逃离市中心 的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片，即汉的金银湖 片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌开发区，无论楼盘规模 如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从武汉三镇各区新开楼盘来看，多层物业也是 占着绝对的比例。 •小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地 扩展到了郊区。除了在“寸土寸金 的市 中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片
43、区的“丽水佳园 开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良 好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的“宝安公园家在其规划中也有数栋小高 层工程。这一现象打破了 “小高层只能在市中心生存的定式。 •高层。目前武汉市高层物业为难的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅工程 所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。本季度福星城市花 园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业 的现状有所改观。 •别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅工程。就目前的实际情况来看，别墅市场 中无论从供给量还
44、是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE 〔即联排别墅〕都是最好的。究其 原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化 率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求 改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡 和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。 本工程建筑类型: 以高层〔C型〕为主干，周围点缀布局〔A、B、D、E型〕多层住宅。整个小区外观上错落 有致，1.75的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。 4竞争楼盘分析 本工程地处关山一路与雄楚大
45、道交界处，紧临光谷CBD核心地区，属于东湖高新技术开发 区黄金地段。周边地区近年来相继开发了一些与本工程相关的楼盘，形成竞争态势。对于这 些楼盘的分析有助于找准市场动向，对工程进行综合市场定位。 楼盘名称开发商房型结构价格元/m2）交房方式 逸景苑 银峰置业开展〔武汉〕3*2、4*2、复式 框架1880起 期房 兆富国际大厦湖北骏华房地产开展公司3*2框架2880起现房 当代光谷智慧城武汉当代物业开展公司3*2*2、4*2*...框架2021均期房 银河湾武汉鑫万国房地产开展公司2*1、3*1框架18均期房 华城新都 武汉汇峰房地产开发公司1*1、2*2、3*...框架1980均期
46、房 东林外庐 冈部置业〔武汉〕公司3*2、1*1、4*...框架1670均 期房 名都花园武汉城投房地产开发公司2*2、3*1、3*...框架27均 现房、期房 丽岛花园 联合置业〔武汉〕公司3*2、4*1、4*...框架、砖混39均 现房 电脑大世界洪港置业3*2框架、砖混43起现房 明珠园武汉联亨物业开展2*1框架10起期房 弘业俊园武汉市武昌政通实业公司、湖北弘业房地产开展不详框架未开盘期房 南波湾武汉农垦房地产公司别墅框架1290起期房 文豪苑武汉洪荣物业3*2*2、2*2*2框架1820均期房 当代曙光嘉园武汉曙光双环开发公司3*2*2、4*2*2砖混1490起期房
47、 半岛尊邸湖北鑫丰物业开展4*2、3*2、2*2框架2188起期房 华乐苑武汉东湖物业开展3*1、3*2框架17起期房 水蓝郡湖北长城建设实业别墅框架26起现房 狮龙花苑 湖北云顶房地产开发公司3*2、2*2框架1780起 期房 山水华庭武汉市铸久置业2*1 3*2 4*2砖混、框架14起期房 虹景豪庭武汉市洪汇物业开展公司3*2 4*2框架2920均期房 汤逊湖山庄湖北华泰置地公司3*2、5*2砖混框架17起期房 樱花大厦 湖北新长江置业公司2*1、2*2、3*...框架2580起 期房 明雅苑明鸿房地产不详不详1780起期房 华乐花园汇峰房地产不详框架1478起期房
48、开展大厦武汉经济技术开发区3*2框架40均现房 世纪广场湖北省住宅开展公司3*2框架35起期房 尚文创业城武汉尚文房地产开发公司3*2框架1860起期房 梅南山居武汉新大陆物业开展别墅框架24起期房 南湖山庄武汉佳和房地产开发公司3*2、2*1框架，砖混22均期房 星光苑东湖物业开展公司2*1、3*1砖混、框架19均现房 洪岭公寓洪发物业2*1、3*1框架18均期房 澳门山庄 顺联房地产〔武汉〕开发公司别墅 框架25均 现房 金梭花园洪山区关山房地产综合开发公司2*1. 3*1框架1750均现房 南远大楼黄石中银3*2框架20起现房 利国综合楼湖北胜良房地产开发公司2*2.
49、 3*2框架1880起现房 华泰山庄湖北华泰置地实业公司别墅、复式框架、砖混22均现房 玉龙岛花园武汉宏宇置业有限责任公司别墅框架、砖混23均现房期房 竹苑小区华中地产物业2*2、3*2、2*1框架、砖混14起现房 学府佳园武汉东湖高新集团湖北公司2*2、3*2、4*...框架20均期房 滨湖名都城滨湖房地产2*2、3*1、3*...框架、砖混27均现房期房 三鸿家园博达房地产2*1、3*1、2....砖混16起现房 泰格生态公寓洪港置业2*2、3*1、3*2框架、砖混16起现房 江天大厦江夏房地产3*2框架14起现房 卓刀泉伏虎山庄武汉京楚房地产开发公司2*1. 3*2砖混
50、1380起 现房 创业农庄 东湖科技创业农庄别墅 砖混1858起 现房期房 洪广阔厦中国农房3*2框架3480起现房 迪雅花园东泰房地产2*1、3*1、3*...框架、砖混2250均现房 颐和苑天人房地产1*1、2*1、2*...框架15起现房期房 〔四〕市场定位 1工程优势和价格定位 和周边其他竞争楼盘相比本工程有其自身特有的优势：品牌、规模、高科技及文化气氛、交 通便利、绿化及现代景观、智能及商务配套，这六大优势集中了当今武汉成功开发楼盘的精 髓。 光谷地区已成为武汉市楼价涨幅最大的区域，政府每年几十亿的根底设施投资，大量跨国公 司及高科技公司的涌入，必将在近期内大大改善光
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