深圳市宝安中心区商务办公区和核心商业区城市设计-(阿特金斯)PPT文档.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,200,9,.11,宝安中心区,规划与城市设计整合,-,优化城市开发建设品质,1,设计要求,回顾原,有规划，对中心区的用地功能配套设施、开发强度、交通、管线等重要因素作出全局性调整。,对中心区发展情况分析和论证，对中心区的城市设计，特别是滨海区的设计作出调整和优化,指导中心区下阶段开发，保证中心区的建设良性和有序进行。,成果要求,控制性详细规划调整,城市设计调整,2,汇报内容,一.中心区规划背景,二.中心区规划、城市设计及相关大型基建项目回顾,三.规划整合关键问题分析,四.规划整合,五.管理实施,3,一.中心区规划背景,4,区域差异化发展,珠三角核心区域竞争与协作中，西部滨海区具有重要的,产业,及,交通地位,，是核心功能区之一.,西部滨海区延伸特区功能，成为区域,消费,、,贸易,中心。,宝安中心区则是西部滨海区差异化发展的,核心部分,.,宝安中心区,深圳中心区,深圳国际机场,宝安中心区,5,中心区现状航拍鸟瞰,6,土地权属情况,截止2005年12月，中心区合同、协议、批复、红线及蓝线总用地已达3,20,公顷，占总用地的4,6.7%,不包括道路用地、广场、公共绿地及水域等面积，政府可用于商业开发及公共服务的地块仅剩约1,00,公顷。,因此政府需要对剩余中心区宝贵的土地资源进行集约高效的开发。,7,用地建设情况,目前已建在建的项目除区政府大楼外，主要集中在都市核心区外,8,中心区路网建设情况,目前已建成的路网集中在中心区的北部及东部,.,9,二.中心区规划、城市设计及相关大型基建项目回顾,10,中心区主要规划、城市设计及基建项目列表,全局规划：1.宝安中心区城市设计,2.宝安中心区控制性详细规划,3.宝安中心区城市设计导则,专项规划：,4.,宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计,5.,宝安中心区核心商业区专项规划,6.,宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计,7.,深圳市轨道交通二期工程地铁一号线详细规划,总报告,8.,滨海岸线工程,9.,绿化专项规划,10.,公交系统规划,基建项目：,11.,深圳市大铲湾集装箱码头,12.,沿江高速公路,13.,广深城际快速轨道,14.,海滨大道,15.,地铁一号线续建工程,16.,地铁五号线,11,1.宝安中心区城市设计,2002年12月国际招标阿特金斯取得第一名,总用地面积：718公顷,设计理念,:,滨海水岸是整个城市的门户，是活动聚集的焦点，对于整个城市的形象塑造，具有不可忽视的作用。,12,1.宝安中心区城市设计,设计定位宝安中心区为,滨海特色的城市中心区,，这是与深圳市其他中心显著的区别，也是其鲜明环境特色所在。,13,1.宝安中心区城市设计,确定同心圆式道路网结构环拥大海，强调滨水地区的开发,14,1.宝安中心区城市设计,设计将中心区的范围扩展到原海滨大道南侧，以使海岸线充分利用,15,2.宝安中心区控制性详细规划,2004年1月完成,编制单位：深圳市 城市规划设计研究院,控规确定了一条岸线，一条轴线，三个圈层，一条都市绿环的规划结构,土地利用规划图,16,2.,宝安中心区控制性详细规划,一条岸线,滨海大道外侧滨临大海，规划观海，游憩，运动健身等公共功能，形成城市公共的亲水活动岸线,一条轴线,以中央绿轴为主线，两侧安排商务办公、文化娱乐和会议展览设施,三个圈层,将宝安新中心区用地布局结构明确划分为核心区、过渡区及居住区三个圈层,17,2.宝安中心区控制性详细规划,规划中心区总居住人口17.7 万人。,规划建筑总量控制在770 万平方米左右。,用地性质,用地面积,单位,(,公顷,),商业性公共设施（,C,）,70.58,其中,办公,28.13,商业,10.33,旅店业用地,10.90,旅游度假及游乐,21.22,政府,/团体,/,社区类（,G/IC,）,93.69,居住类,(,含商住,),216.57,18,3.宝安中心区城市设计导则,2004年1月完成,编制单位：阿特金斯 深圳公司,对中心区内交通、建筑、景观与开放空间作出规定性限定，提出实施设计导则的管理措施，统一中心区的开发的标准,，,保证全区开发的协调性和连续性,。,19,3.宝安中心区城市设计导则,确定建筑高度由中心平均约80-100米向海滨递减的空间态势，中心区建筑限 高150米。,20,区政府,2005年12月完成,编制单位：阿特金斯深圳公司,总用地面积：65公顷,位于中央绿轴西侧,4.,宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计,21,规划远景,标志性的国际化商务办公区,充满活力的花园式滨海中心城,绿色生态的区域副中心,具备良好的基础设施、便捷的交通系统的商务中心,.,4.,宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计,22,4.宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计,通过建筑空间态势、景观视廊、开放空间及活动节点的综合规划，使商务办公区与滨海风情融为一体,23,4.宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计,开发规模,总建筑面积：147万平方米,其中,办公面积：112万平方米 76%,商业服务面积：8.6万平方米 6%,酒店公寓 26.6万平方米 18%,24,5.宝安中心区核心商业区专项规划,2005年12月完成,编制单位：爱普斯顿国际投资顾问,(,深圳）有限公司,用地面积：27.7公顷,设计定位于深圳市商业中心网络体系中相对独立和完善的零售商业次中心,区政府,25,5.宝安中心区核心商业区专项规划,核心商业区位于中央绿轴东侧，与中心区商务办公区及行政中心联系紧密。,地铁一号线沿商业区东侧而过，是核心商业区的重要影响因素,地铁一号线,26,标志性塔楼属于中心区商业街标志性建筑，其地标性影响力，提升核心商业区的重要性,通过商业广场及景观平台，将地铁出口人流导入商业区内部,设立地下商业与地铁站相连,5.宝安中心区核心商业区专项规划,27,开发规模,总建筑面积：,101,万平方米,其中,商业服务面积：,45,万平方米,45%,办公面积19,万平方米,19%,公寓住宅,37,万平方米,37%,5.宝安中心区核心商业区专项规划,28,2005年12月完成,编制单位:加拿大,C3,城市规划及景观建筑设计事务所,总用地面积：22公顷,6.宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计,29,中央轴线：构成景观绿色走廊，以政府大楼为轴线起点，经过中央广场轴线大道，穿越三个组团，以南端百米滨海观景塔为轴终点，讲求组团对称,非对称空间：以水景、植物、步行径等基本元素，营造流动的空间环境,6.宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计,30,6.宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计,中央绿轴是中心区主要的景观轴和文化性公共配套设施集中区,包括图书馆，展览馆，博物馆，青少年宫艺术中心等标志性公建,31,7.深圳市轨道交通二期工程地铁一号线详细规划,总报告,编制单位：深圳市城市规划设计研究院,主要针对地块一号延长线的站点规划及两侧用地功能进行分析。,32,地铁一号线在宝安中心区分别设：体育中心站、宝安中心站及新安路站。其中体育中心站定位为一般站，宝安中心站及新安路站定位为片区中心站。,新安路站,商业性用地容积率：,3.5-4.0,，,居住用地容积率:,3.0-4.0,规划范围内地块开发强度分别为：,体育中心站,商业性用地容积率：,2.8-3.5,居住用地容积率：,3.0-4.0,宝安中心站,商业性用地容积率：,3.5-5.0居住用地容积率：,3.0-4.0,7.深圳市轨道交通二期工程地铁一号线详细规划,总报告,33,深圳市大铲湾集装箱码头,大铲湾码头经国家发改委批准立项，在深圳港总体规划中确定为深圳西部港群未来发展的重点港区，设计2020年最终吞吐量1000万标准箱,2005年9月动工，预计2007年底投入运营,34,2005年12月完成深圳港大铲湾港区疏港通道规划方案,编制单位：深圳市市政工程设计院,重点研究码头货运的疏港布局，及生产生活区的对外客货运交通规划,深圳市大铲湾集装箱码头,35,疏港交通原则是远期长距和过境货运交通不与城市交通混行，不穿越宝安中心区,大部分公路交通流将疏解到广深高速、沿江高速公路和107国道,深圳市大铲湾集装箱,码头,第一期,36,背景,-,基础设施项目,大铲湾集装箱码头,，设计2020年最终吞吐量1000万标准箱2005年9月动工，预计2007年底投入运营,广深沿江高速公路,是 预计2006年开工，计划工期至,2009,年,广深城际铁路线,是珠江三角洲轨道交通网的重要组成部分,方案尚未最终确定，目前方案临海路高架，核心区内采取地下轨道方式。,海滨大道,南与特区滨海大道相连,近期走临海路弧线段,远期跨海大桥建成后走前海湾线位,地铁一号线,延长线,地铁五号线,37,中心区规划与建设情况回顾与总结,宝安中心区的规划是一个高规格、国际水平的规划。与一般城市中心区规划不同，宝安规划局针对中心区开展了城市设计国际竞标,+,控制性规划,+,城市设计导则,+,专项规划多层面多方向的规划设计编制，从而保证中心区具有高起点的规划，而且在开发过程中，城市建筑的风格有统一的控制标准。,城市设计,控制性详细规划,城市设计导则,专项规划,城市规划与设计整合,管理与控制,38,中心区规划与建设情况回顾与总结,根据规划宝安中心区的城市形象已初步显现。,根据城市设计导则控制的新湖路骑楼立面,行政中心,已建成部分住宅小区,39,中心区规划与建设情况回顾与总结,在上层次规划时，应全面的考虑重大基础建设项目（如港口、铁路及高速公路等）与局部地区规划的协调性，进行统筹规划，使工程项目与局部规划设计更紧密结合。,由于各规划编制时间先后的差异，使专项规划与全局规划需要有更好的衔接,40,中心区规划与建设情况回顾与总结,中心区已初步形成一定的公共空间环境，但整体公共空间质量需要进一步提升。中心区需要进行综合性的公共空间体系的研究，从城市景观和人的体验的角度形成综合的公共空间体系,中心区部分地区已有硬质与软质景观的初步融合,滨河景观需要升级,部分街道景观形式单一，未有效形成绿荫遮蔽。,绿化景观层次不够丰富。,41,中心区规划与建设情况回顾与总结,需注意问题,:,地块与地块之间的衔接控制,私人发展用地与公共设施用地之间的衔接,.,包括连廊,人行通道,地下空间等的处理,.,注重设计的可实施性,可操作性及弹性,42,三.规划整合关键问题分析,43,影响因素评价,H-,影响程度高,L-,影响程度低,城市设计与基础设施项目的整合优化,44,整合关键问题分析,大型基础设施建设与城市规划的关系,大铲湾集装箱码头,沿江高速、广深城际快速轨道、滨海大道,地铁一号线延长线,宝安机场扩建工程,分区之间的发展整合,45,大铲湾集装箱码头,大铲湾码头将产生大量货运交通流,经沿江高速的南向疏港交通，从中心区西侧经过，对西侧环境质量产生影响,46,大铲湾集装箱码头,/,沿江高速,/,滨海大道,大铲湾码头内侧水流动性较差，对中心区西侧产生气味及景观干扰,大流量货运交通及港口站场长时间作业带来的空气污染及噪音污染,三条交通线路对西侧滨海沿岸的分隔,码头对中心区西侧滨海开阔视野的阻隔,货轮所需,400,米回旋半径,滨海大道,货轮需,400,米回旋半径,47,调整要素,西侧滨海区用地需调整,并要预留道路及铁路用地。,西北侧用地性质需要调整,.,滨海区道路调整，考虑滨海大道与中心区的连接。降低临海路南段道路等级,.,滨海大道,48,调整要素,由于沿江高速，滨海大道及广深城际铁路的阻隔，原滨海区西侧用地的休闲商业等功能与中心区联系不便，使用性较弱,49,广深城际快速轨道,城际铁路最新方案建议采用地下铁路方式经临海路穿过核心区。轨道地面控制线宽度约,80,米。,50,高架,地下,1000M,地下,全地下方案,优点：线路顺畅总长度较短，,缺点：建设费用较高,部分高架部分地下方案,优点：建设费用相对较低,缺点：线路较长,高架与地下每公里造价相差,1.5-2.0,亿,总体比较：,5,公里约,7.5-10,亿。,至机场航站楼,（地下）,51,200M,断面示意,52,宝安机场,宝安机场扩建，将进一步增加机场容量。,飞机的起降对中心区西侧产生的噪音干扰。需要对沿线住宅用地重新作考虑。,53,地铁一号线延长线及五号线,地铁效应对城市住宅和商业良性推动。,为提高土地利用效率，应对地铁沿线土地开发模式重新评估,.,地铁一号线,地铁五号线,54,大型建设项目评价,积极因素：,宝安机场、大铲湾码头、地铁一号线、五号线，广深城际快速轨道、沿江高速公路及滨海大道，极大地提升了中心区的通达性。便捷的交通对地区的发展起到至关重要的作用。,宝安中心区完善的交通设施能够强化区内商业服务优势。,邻近机场和港口，吸引大型物流及物流相关企业进驻，以物流总部经济带动中心区商务办公的发展。,消极因素：,对滨海区的阻隔及前海湾割裂，弱化中心区的滨海功能,降低视觉景观质量,交通带来的污染问题，包括：噪音、空气及水体污染，需要进行技术处理,潜在穿越性交通与区内集散交通的冲突,综合：,大型建设项目对中心区发展的良性推动是不可估量的，对中心区的产业组合、功能定位带来积极的影响。,消极方面主要是对景观和环境方面产生不利影响，是中心区规划重点需要关注的地方,中心区的城市设计应与港口、轨道交通等基础设施充分结合，形成整体及协调的城市空间。,55,分区之间空间发展的整合,南山前海中心区占地约,3.7,平方公里，商务办公建筑面积,800,万至,900,万平方米。,宝安中心区与南山前海地区加强宏观一体化发展意识，整体协调规划布局及开发节奏，强化宝安中心区核心影响圈外延。,宝安中心区与南山前海片区共同分享前海湾景观资源，从规划与城市设计的角度，应加强两个地区的衔接和协调。,宝安中心区,南山前海中心区,火车站,物流园区,56,分区之间空间发展的整合,宝安中心区原滨海区作为滨海休闲带，为低密度低强度发展。,从大铲湾及跨海大桥等外部因素及南山前海中心区分区整合的角度分析，滨海区休闲功能建议适当降低，强化中心区商务功能，建立两个中心区的连接带。,宝安中心区,南山前海中心区,57,规定性：指导性,土地利用,滨海区,地铁沿线开发整合,交通系统,空间形态,配套设施,6.,公共空间体系,7.,地下空间利用,四.规划整合,58,土地集约化发展,提高开发强度，提倡混合开发,大力发展公共交通,提倡公共交通一体化，地铁及地面公共交通无缝连接,人居（,Home,）,+,工作（,Work,）,+,休闲（,Play,）三位一体中心区,绿色中心区,1,总述,-,愿景,59,由于规划的调整，控规的规划结构已不适用，根据中心区岸线、轴线、圈层的特点，中心区由一轴一环三区组成,一轴：中央绿轴,一环：都市绿环,三区：核心区、生活区、滨海区,1,总述,-,规划结构,60,都市核心区是宝安中心区的核心地区，包括商务办公区、商业区、行政中心及主要的公共服务设施，是中心区主要的政治、经济及文化活动区,1,总述,分区特色,:,都市核心区,参考图片,商务办公区,中央广场,行政中心,商务办公区位于核心区的西翼，布置高级商务办公写字楼，提供完善的商务服务，建筑向海性体现滨海办公区的高品质,核心商业区位于核心区的东翼，紧临地铁一号线，布置商业步行街和大型购物中心，为大量人流提供综合性商业,购物、休闲娱乐服务。,中央绿轴是整个中心区的核心景观文化轴，是公共活动的主要场所与都市绿环共同组成核心区主要的生态绿色空间。,61,生活区位于中心区的外围，主要提供高品质的居住环境和完善的休闲配套设施,1,总述,分区特色,:,生活区,参考图片,居住区局部景观,生活区内的居住社区,62,滨海区体现了中心区的滨海休闲功能，主要集中亲水、休闲及会展功能，低容积率保证充分的景观绿化,滨海区功能应综合丰富的绿色景观及部分休闲商业及公建，提升滨海地区的活力，鼓励市民及游客前往。,1,总述,分区特色,:,滨海区,参考图片,63,原控规方案,调整方案,总用地面积：,682.3,公顷,居住用地(,R):177.2,公顷,商业性公共设施用地(,C):55.5,公顷,政府/团体/社区用地(,G/IC),124.2,公顷,总用地面积：718公顷,居住用地(,R)216.57,公顷,商业性公共设施用地(,C)70.58,公顷,政府/团体/社区用地(,G/IC),93.69公顷,3.,一类居住用地改为二类居住用地，增加一处公共绿地，西侧一类居住用地改为研发及配套设施用地,.,1.,调整商务办公区和商业区，增加办公及商业面积,2.,取消滨海区西侧用地，预留公路和铁路用地,.,4.,二类居住用地改为酒店式公寓用地,.,5.,新湖路部分地块过于分散，调整为综合开发。适当提高部分地块容积率,6.,取消伸水平台和水族馆,7.,内港西移，滨海酒店东移，调整路网。增加,6800,平米边防营房及训练用地,8.,道路宽度减少,50,米，增加南侧用地面积。,9.,调整南侧滨海区用地,10.,增加西乡河排海明渠,2.,土地利用,5,7,9,6,2,10,3,4,1,1,8,64,65,2.,土地利用,全区范围,控规,整合,总体,增量,整合工作增加的建筑面积,非整合工作增加的建筑面积,R,大类,(,含,R+C)C,按总量的,10%,估算,用地面积,194.8,174,建筑面积,565.2,637,71.8,31.7,40.1,其中,:R,550.7,601.97,C,14.5,35.03,容积率,2.90,3.66,注,:,居住用地面积不含学校用地,66,2.,土地利用-规划用地汇总表,用地代码,用地性质,用地面积,(,公顷,),用地性质百分比,(%),建筑面积（百万平方米）,R,居住用地,174,26.0,637,C,商业服务业设施用地,55.5,8.1,183.36,G/IC,政府社团用地,124.2,18.2,98.62,G,绿地,64.2,9.4,0.0,E,水域和其它非城市建设用地,3.8,0.6,T,对外交通用地,1.7,0.2,0.82,S,道路广场用地,247.9,36.3,9.56,U,市政公用设施用地,7.8,1.2,3.02,合计,682.3,100,948.48,用地代码,用地性质,用地面积,用地性质百分比,(%),建筑面积（百万平方米）,R,居住用地,217.2,30.3,565.16,C,商业服务业设施用地,70.6,9.8,125.56,G/IC,政府社团用地,93.7,13.0,51.6,G,绿地,76.9,10.7,0.0,E,水域和其它非城市建设用地,4.0,0.6,T,对外交通用地,1.6,0.2,0.82,S,道路广场用地,241.2,33.6,12.4,U,市政公用设施用地,9.0,1.3,3.0,合计,718.0,100,758.52,现阶段用地汇总表,控规用地汇总表,1.,中心区总居住人口,17.3,万人,.(,宝安中心区的住宅以高档舒适住宅为主,考虑到国家商品房政策的调整,小户型住宅比例会有所提高,实际居住户数及人口估计会有所增加,),2.,商业用地面积变化不大，但由于西部岸线休闲商业减少，核心区商务商业的增加，因此商业用地的结构有所变化,67,2.,滨海区-土地利用,原控规方案,调整方案,减少滨海区用地面积,36,公顷,1.,滨海区西侧用地取消,大铲湾集装箱码头货轮要求,400,米回转半径。,由于沿江高速，滨海大道的阻隔，原滨海区西侧用地的休闲商业等功能与中心区联系不便，,预留,200,米的用地预留,沿江高速、广深城际快速轨道、滨海大道,及绿化隔离带,.,68,2.,滨海区-总平面,原方案,调整方案,2.,伸出水面的平台及水族馆取消,跨海大桥的存在使原来开阔的海域视野受到影响,伸出水面的平台及水族馆与跨海大桥的关系有所冲突,.,69,2.,滨海区城市设计,70,2.,滨海区城市设计,建议方案一,为保持原方案特色,轮渡游艇码头右移,临水面相对开阔,与会展中心相邻,提供会展中心水上交通的便利性,.,71,2.,滨海区城市设计,建议方案一,72,2.,滨海区城市设计,建议方案二,滨海区填海围合，形成海湾半岛,原滨海区单纯的休闲功能，转变为商业、商务及休闲相结合的综合功能。,滨海综合区将成为宝安中心区和南山商务商业区的过渡区，强化前海湾商务产业的合作与连接。,滨海大道跨海大桥将取消，而采用常规地面交通的形式。,73,2.,滨海区城市设计,建议方案二,海湾半岛设置科技体验馆，作为科技普及教育与科技文化产业的展示馆，周边环岛而设的高层塔楼为办公,+,公寓,海湾半岛成为前海的景观新焦点,流动多变的岸线，形成虚实结合的空间,科技体验馆,会展中心,办公,+,公寓,74,2.,滨海区城市设计,建议方案三,基本维持中心区原方案滨海岸线,在前海湾规划海心岛，形成宝安中心区及南山中心区共同的景观焦点。,75,2.,滨海区城市设计,建议方案三,海心岛设置科技博览馆及滨海休闲设施，并与跨海大桥结合设计，形成桥岛相融的景观。,76,2.,滨海区城市设计,建议方案四,填海范围扩展至滨海大道。,原滨海区单纯的休闲功能，转变为商业、商务及休闲相结合的综合功能。,综合滨海区将成为宝安中心区和南山中心区商务商业的过渡区，强化与前海湾商务产业的合作与连接。,滨海大道跨海大桥将取消，而采用常规地面交通的形式。,77,2.,滨海区城市设计,建议方案四,中央绿轴南端设两座,150,米地标酒店，服务地块北侧会展中心,中心区建筑群对中央绿轴形成围合，形成仿曼哈顿中央公园形式。,150,米超高层建筑地标,150,米超高层建筑地标,78,地铁一号线及五号线经过宝安中心区，中心区规划与设计整合的主要任务是在控规的基础上对地铁沿线及地铁影响范围内的用地,开发模式、用地性质及开发强度,进行整合及优化。,新城市主义理论,TOD,开发模式,土地混合开发模式,容积率置换,开发容量回顾,整合及优化,3.,地铁沿线开发整合,79,3.,地铁沿线开发整合,设计理论 新城市主义（,New Urbanism,）,紧凑的，步行友好的，混合使用的社区,互相联系的街道网络成为步行化空间,合理规划和配置公共交通,公共车站的步行范围内合理布置适宜的土地用途和居住密度,公园绿地在邻里社区范围内合理分布,80,设计理论,TOD,：,混合土地利用，把商业，居住，商务等多种人群活动聚集在交通换乘站的步行范围内，使公共交通成为替代小汽车的有效方式。,地铁站附近,500,米步行范围内土地价值最高，其辐射作用由中心向周边递减,3.,地铁沿线开发整合,81,3.,地铁沿线开发整合,城市轨道交通可以通过以下机制影响周边房地产的价值：,（,1,）改善周边物业的可达性,（,2改变土地利用性质,（,3,）提高土地开发强度,（,4,）促进社会经济繁荣与发展,城市轨道交通对沿线房地产价值具有明显的的提升作用。如，英国土地政策研究中心的,Riley Don,（,2001,）伦敦地铁,Jubilee,延长线，总投资,35,亿英镑，给周边土地带来的增值效益达到,13,亿英镑，占总投资的,37%,。,日本学者,M.-Y.Pior,（,2001,）运用,GIS,技术，结合特征价格模型和线性支出系统模型，,Joban,新干线建于,20,世纪,90,年代，总投资约,7,万亿日元，给周边,69332.80,公顷土地带来的增值达到了,17.77-24.59,万亿日元，是轨道交通投资的2.5-3.5,倍,。,82,3.,地铁沿线开发整合,深圳市的城市形态是,“,带状组团,”,分布，整个城市分为东、西与中间三条发展轴，城市轨道交通网络系统也基本上是按照这种布局展开的。深圳地铁一期主要在特区内的城市建成区，沿深南大道地下展开。,地铁一期工程全长,21.8,公里，设站,20,个，预计总投资为,115.53,亿元人民币，其中,70%,为政府投资，其余,30%,的投资，则是向由银行组成的银团签约借贷的。,深圳轨道交通与周边房地产价值的实证研究,83,3.,地铁沿线开发整合,研究范围是深圳市地铁一期沿线的站点周围,1.5km,半径内的存量住宅，根据,特征价格理论,，建立了深圳市地铁一期对沿线住宅价值影响分析的特征价格模型，并利用深圳市地铁一期沿线站点周围住宅交易数据，进行了实证研究，得出了定量分析的结论。样本的简要情况见表。,根据建立的特征价格模型，采用最小二乘法对样本数据进行回归分析。从多元回归结果所代表的经济意义可以看出，,住宅价格与地铁站点、深南大道以及商务中心等距离负相关，距离越近，价格越高，其中地铁站点距离的影响最大；,住宅价格与公用配套设施及社区规模环境等正相关，而且影响很大，尤其是社区规模方面影响更大。说明居住社区的规模环境与公用配套设施等因素在房价中起到关键性的作用,。,84,3.,地铁沿线开发整合,根据多元回归的统计意义检验的结果，轨道交通对站点周围住宅的影响范围为步行所能到达的距离,500-800,米，,其中,500,米范围内的影响尤为明显。将特征价格模型转变为指数形式，推出与地铁站的距离接近,100,米，住宅的价格就上升,2.13%,，接近,500,米，住宅价格上升,11.11%,。,85,3.,地铁沿线开发整合,根据日本和香港的经验，地铁站点周围的商业容积率为,8-15,，居住用地容积率为,5-9,，深圳市地铁站点周围商业用地容积率建议为,6,左右，住用地容积率建议为,4,左右。与原控规基本保持一致,(3.0-4.0),综合起来，深圳市地铁站点周围的影响范围定位半径,500,米，容积率为,4-5,，其中,65%,为住宅，其价格平均上升幅度为,6.62%,，样本的平均价格为,8335,元,/m2,，计算时保守一点住宅的平均价格取,7500,元,/m2,。那么每个地铁站点周围住宅由于地铁建设引起的增值为,10.1387,亿元，地铁一期,20,个站总计升值,202.774,亿元，是地铁一期工程总投资,115,亿元的,1.763,倍,。,86,地铁一号线在宝安中心区分别设：体育中心站、宝安中心站及新安路站。其中体育中心站定位为一般站，宝安中心站及新安路站定位为片区中心站。,新安路站,商业性用地容积率：,3.5-4.0,，,居住用地容积率:,3.0-4.0,规划范围内地块开发强度分别为：,体育中心站,商业性用地容积率：,2.8-3.5居住用地容积率：,3.0-4.0,宝安中心站,商业性用地容积率：,3.5-5.0,，,居住用地容积率：,3.0-4.0,3.,地铁沿线开发整合,-,深圳市轨道交通二期工程地铁一号线详细规划,总报告（深规院编制，时间,：,2005.4,）,87,设计理论,-,土地混合利用：,土地混合使用从上世纪八十年代起在世界范围内中心区及城市复兴计划中广泛采用，并被认为能有效利用有限的土地，缓解交通、居住及就业的矛盾，并且充分提高地区的活力,主要的土地混合使用模式通常为商业、办公、公建与居住的混合使用,3.,地铁沿线开发整合,新加坡混合用地,88,3.,地铁沿线开发整合,土地混合利用：,低矮分散的建筑不利于地铁沿线土地的有效利用，应混合商业、办公、交通、行政等多种功能，提高土地综合价值,可合并的用地性质：邮电、公交站场,公交车站与住宅综合设置,公交车站与商业综合设置,89,土地混合利用：,底层公交站场，与地铁出入口、零售商业及办公写字楼混合设置，提高土地利用效率，地块商业价值及交通通行效率，达到政府、开发商及市民多赢的效果。,3.,地铁沿线开发整合,香港混合用地开发,90,3.,地铁沿线开发整合,地铁公交站无缝连接模式,地铁公交站无缝连接主要应用于地铁一号线的宝安中心站和新安路站，五号线的临海路站,宝安中心站已与核心商业区商业大楼及公交站场连接,建议新安路站与其东南侧公交站合设连接,建议临海路站与会展中心公交站合设连接,91,新湖路地铁沿线布局形式：土地混合利用,3.,地铁沿线开发整合,从土地利用效益及新湖路空间形态角度，沿街混合开发有更好的效果。,中心区城市设计导则,中规定，,“,沿主要商业街两侧塔楼应严格控制建筑沿街立面形象，严禁设置阳台。,”,，避免了过于生活化的沿街居住对新湖路的视觉干扰,沿街纯商业,-,平面混合,沿街混合开发,-,垂直混合,92,邮政所,+,商业,+,居住混合,公交场站,+,商业混合,控规,整合,3.,地铁沿线开发整合,-,土地混合利用,93,3.,地铁沿线开发整合,城市形态,中心区开发强度一般较高，主要满足需要选择交通、消费及生活的便利，靠近工作所在地的居民。,大型低密度低强度的居住社区一般位于中心区的外围。,芝加哥中心区面积,15.4,平方公里，其中中央商务区的容积率达,15,芝加哥中心区,94,根据日本、新加坡和香港的经验，地铁站点周围的商业容积率为,8-15,，居住用地容积率为,5-9,这些城市虽然处处高楼林立，但感觉并不局促。主要因为在繁荣的商业区、住宅区中间夹着众多休闲区，新加坡政府规定在居住用地、交通用地和中心商业区中，必须有一定的空白用地,深圳土地资源非常有限，在新的房地产调控政策下，深圳市政府规划特区内新建居住用房容积率不低于,3.3,特区外容积率不低于,3,此后深圳新建住房密度都要比以前高，以满足市民的置业需求,中心区的土地属于优质的土地资源，整合需要对原有规划部分容积率偏低的地块作相应调整，同时预留休闲公共空间以调节城市空间环境,3.,地铁沿线开发整合,香港地铁口,东京地铁口,95,通过容积率置换，增加社区绿地面积，优化社区公共环境,控规,整合,3.,地铁沿线开发整合,96,高开敞,住宅布局空间形态,围合,通透,相同的开发强度，由于布局的形式不同，产生的空间效果也会不同,。,3.,地铁沿线开发整合,全封闭,半开敞,97,根据中央商务区和核心商业区的专项规划，,中心区已规划商业及办公总量：,183,万平方米,其中核心商业区商业零售服务总量：,64,万（含,19,万酒店面积）,目前属于市级商业中心的：,华强北商圈,(2005,年,),占地,1.13,平方公里 建筑面积约,80,万平方米 日均人流量：,50,万人,东门商商圈,(2005,年,),占地,17.6,公顷 建筑面积约,60,万平方米 日均人流量：,30,万人,商业量需要相应的人口规模的支持，作为深圳商业次中心，中心区内居住人口约,17.3,万，在原有规划的基础上继续增加商业量，需要十分谨慎。,3.,地铁沿线开发整合,中心区商业量,东门步行街,华强北步行街,98,3.,地铁沿线开发整合,调整重点：,调整开发模式、用地性质及部分地块容积率,从中心区全局开发角度，考虑社区商业及住宅的比重,考虑新增加居住人口对配套、商业、交通、停车等服务设施的影响,根据中心区空间态势由中心向滨海递减的原则,控制都市核心区内的住宅地块的开发量,考虑土地权属，调整不涉及拍卖及合同用地,99,3.,地铁沿线开发整合,影响范围内的人口,控规人口,13.85,万人,占总人口百分比,78.3%,整合人口,14.41,万人,占总人口百分比,83.3%,中心区,4/5,的的居住人口和主要的商业区都在地铁服务最佳覆盖范围内。服务人口比例的适当上升，使更多居民获得到地铁带来的便利。,100,3.,地铁沿线开发整合,地铁影响范围,用地面积（公顷）,建筑面积,(,平方米,),平均容积率,控规,260.9,590.4,万,2.26,整合,281.6,671.8,万,2.38,地铁一号线连接市中心区和机场，是深圳地铁网络中最重要的线路。新湖路是中心区重要的商业,+,居住功能走廊，因此有必要完善原有控规对新湖路混合开发的规划，并提高部分容积率较低地块的开发强度。,地块调整方式主要包括了改良原有单一的开发模式，容积率置换和改变用地性质,调整原则：距地铁站,200-300,米半径容积率,5.0-6.0,，距地铁站,300-500,米半径容积率,4.0-5.0,101,3.,地铁沿线开发整合,控规,整合,总体增量,整合工作增加的建筑面积,R,大类,(,含,R+C)C,按总量的,10%,估算,用地面积,119.66,122.6,建筑面积,428.05,494.1,66.05,2.65其中,:R,416.44,468.15,C,11.61,25.95,容积率,3.6,4.0,C,大类,用地面积,44.59,37.65,建筑面积,104.48,108.8,4.32,18.35,容积率,2.3,2.9,102,4,交通系统,宝安中心区与南山前海片区主要有四条道路相连，分别是,临海路,望海路,中心区规划道路,港前路,新湖路,振海路,宝安大道-深南大道,前海片区交通路网,103,4,交通系统道路,原控规方案,调整方案,保持原方案总体路网格局,调整中央商务区及核心商业区内12米的区内支路，办公区支路加密，商业区支路减少。,局部道路等级有所调整,.,调整滨海区东侧道路走线,50,米,100,米,22,米,50,米,调整路网,104,4,交通系统,公交站场与商业群楼合设模式,公交站场与商业群楼合设，提高土地使用效率,公交站场示意图,105,4,交通系统,地铁公交站无缝连接模式,地铁公交站无缝连接主要应用于地铁宝安中心站和新安路站,宝安中心站已与核心商业区商业大楼及公交站场连接,建议新安路站与其东南侧公交站合设连接,106,4,交通系统,道路节点,调整滨海大道交通节点。,滨海大道机场向市区方向不设左转,滨海大道与临海路交界处设立交,原控规方案,调整方案,107,4,交通系统,噪音控制,滨海大道、沿江高速及大铲湾集装箱码头将产生大量噪音，对中心区西侧居民产生干扰,根据欧盟道路委员会,（,ERF,）,技术说明，噪声平均等效声级低于,55,dB(A),为适宜声级，高于,65,dB(A),为滋扰性声级应加以控制,噪音主要来源来两类：滚动噪音,(rolling noise):,车辆与路面滚动接触产生的噪音,推动噪音,(propulsion noise),：引擎及机械运转产生的辐射噪音,控制应主要针对该两类噪音。,108,4,交通系统,噪音控制,国外主要采用降低噪音途径,改善路面质量，采用环保吸音材质，加强吸音效果，可降低噪音,5 dB(A),采用隔音墙，采用绿色环保隔音墙，阻隔部分噪音，同时保证城市美观和居民视线，可降低噪音,5-10 dB(A),采用先进的交通管理措施。在重点地段加强交通管制，并采用,ITS,（智能交通系统）控制车流,香港葵涌码头隔音墙,v,绿色隔音墙,透明隔音墙保证城市美观和居民视线,109,4,交通系统,人行系统,原控规方案,保持原方案都市绿环、中央绿轴步行系统和联系滨海与中心区外的主要步行体系,增加由行政中心为起点滨海区为终点，分别经商务办公区和核心商业区的两条步行系统。,为保持人行系统的连续性可采取人行天桥与人行隧道的不同处理方式,.,调整方案,110,4,交通系统,公交场站、加油站、客运站,原控规方案,调整方案,加油站调整,加油站,:01-09-16,地块增设一处,商务办公区加油站迁至02-28,-07,地块,商务办公区内,-,公交场站移至,02-28-08,独立占地,01-10-04,地块的公交场站分拆并分别移至会展中心地块约,3500,平方米及宝华路东侧,01-23-10,地块,2500,平方米，独立占地,111,4.,交通系统,停车场,(,库,),112,5.,空间形态,调整方案,由于航空限高控制，中心区的建筑高度控制在,150,米。,保持原方案由中心向海滨高度递减的空间态势,提高中央商务区的开发强度，增加两栋150米高塔楼,保持地铁一号线沿线较高开发强度，适当降低核心商业区的覆盖率,控规方案,113,5.,空间形态,中央绿轴,形态研究-中央绿轴是宝安中心区的景观轴,应以绿化,公共开敞空间为主,体现通透,无拥塞感,建