1、设备选型与规划设计阶段物业管理方案
（一）设备选型时应注意的问题
对设备选型，主要是关注设备的技术性能和经济性能是否满足以下条件。
1、所选设备具备一定的技术先进性，近几年内不可能被淘汰。
2、在设备技术性能具有领先水平的前提下，不增加后期的管理成本。
3、设备功率的预留量不易过大，以免造成日后运行的处于“大马拉小车”的严重浪费状态。
4、采取具体措施从材料和施工工艺上保证设备运行的安全性、可靠性、经济性、且便于维修、便于材料和备件的采购。
5、设备的耗能状况符合要求。
6、避免选用已列入淘汰产品但尚未淘汰的设备。
7、针对国家重点监控的设备和材料，如消防设备、器材及材料，应
2、炎症其生产厂家的资质，保证相关产品应符合国家强制标准。
8、必须要求提供进设备的厂家或供应商提供中文技术资料及报关资料。
（二）运行管理与维护保养应注意的问题
1、物业公司应详细研究设备的设计图纸，了解各设备系统的工艺布置布置情况、系统设计特点、管线走向、施工材料材质材质及施工工艺等。
2、认真考虑设备系统与建筑物空间能否满足以下要求。
（1）足够的操作空间。
（2）足够的拆卸、吊运和维修空间。
（3）便于巡视、观察、检查和记录。
（4）详细了解与流量控制相关的系统管线的布置是否经济、合理。
（5）是否在系统的合力为之配备了测量和计量装置（如温度和流量），便于运行管理和经济核
3、算。
（三）设计缺陷举例
1、电气工程设计缺陷
（1）控制箱（柜）因安装不合理，只能半开门，无法进行检修。
（2）控制柜背面距离墙壁或设备太近，使后柜门不能全部打开，无法操作检修，而且容易带来安全隐患。
（3）锅炉房内的电气控制柜紧贴热源，给长期安全运行带来隐患。
（4）人防卫生间排污泵控制箱安装在污水池旁边，长期处于密封潮湿的环境中，既影响安全运行又使电器元件和箱体极意被锈蚀损坏，从而造成故障多发
。
（5）室外接箱安装基础未考虑防水层，致使冬季箱内结露，形成安全隐患
。
（6）住宅楼宇公共区域用电未设计分类计量电表，业主均摊的电量无法进行核算，造成收费困难。
（7）公
4、建楼（会所）只有总计量电表，未分层设计计量，不利于对房屋租赁单位用电进行独立计量。
（8）锅炉房、水泵房的大功率电动机由于无法进行人工搬运，检修时必须借助起重工具才能拆卸、搬运，且其周围及上空有管道阻挡，周边空间狭窄，无法架设起吊用的三脚脚，而其上方楼板或梁上也未预设起重用的吊环，这些都给检修工作带来困难。
（9）小区道路照明、景观照明不分功能、不分用途，支路混合，功率分配不合理，三相功率不平衡，不仅难以管理，而且浪费电能。
（10）对于封闭管理的小区，未在楼宇通往地下层的坡道、车库出入及通道各楼单元的出入设计门禁，存在安全隐患。
（11）园区安防监控摄像存在盲区，存在安全隐患。
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5、给排水工程设计缺陷
（1）生活水消毒器安装位置不当，四周被水泵和管线阻挡，既无法解体检修，也无法更换消毒灯管。
（2）生活水泵房内水系统为设计缺水断电保护和溢水报警保护装置，不利于其安全运行。
（3）卫生间排污泵选型不当，没有铰轮，部分污物不能被破碎，经常堵塞
。
（4）卫生间下水距离墙壁小于35厘米，无法安装洁具。
（5）地下车库负二层的污水管线未设计与市政排污管线相通，致使污水排
上地面。
（6）楼内排污泵和污水管线未设计减震、降噪措施，使噪音超标，引起业主投诉。
（7）园内未设计与水底下排泄系统，每到雨季时，下雨则地面积水；大雨则地下设备房被淹，因此绝不能因小区占地面积不太大就忽略雨水排泄问题。
（8）户内热水龙头距离供水立管太远，而且热水只在立管内循环，致使用户每次用热水时要放出许多凉水，引起用户的极大不满。
以上列举的设计缺陷说明，从运行管理个维修保养的角度将设备设施的安装设计纳入前期管理是非常重要的。所以，物业公司各专业技术人员必须认真参与审核设备设施的安装设计。
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