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1、××项目 融资商业计划书 ××公司 年 月 日 目录 1摘要 1。1公司简介 1.2项目概况 1。3公司宗旨 1。4市场定位和营销策略 1.5技术与管理支持 1。6公司及管理 1。7财务预测 1.8融资需求及投资回报 2项目介绍 2。1项目来源 2.2项目选址 2.3项目特点 2。4项目技术难点及解决方案 2.5项目目标及进度安排 3市场分析 3。1 市场现状综述 3.2市场化分 3。3目标市场选择 3。4市场定位分析 4营销计划
2、 4.1产品组合 4.2计划与控制 4.3价格决策 4。4营销渠道 4。5沟通与促销 4.6广告宣传 4.7销售队伍与管理 5财务预测 5.1项目成本费用分析 5。2销售收入预测 5.3资金运用分析 5.4现金流量分析 5.5损益分析 5。6敏感性分析 5.7建设实施现金流量控制 6融资要求及说明 6.1项目投资需求 6。2投资组合建议 6。3项目融资目标 6.4融资后的相关财务分析 7风险因素 7。1经营历史的限制 7。2市场竞争风
3、险 7。3住宅消费贷款政策风险 7.4资金计划的实现风险 7.5市场认知 ××项目融资商业计划书 1摘要 1.1公司简介 Ø …… Ø …… 1。2 项目概况 …… 1。7财务预测 本项目总投资？人民币，预测销售总收入？人民币，税后财务内部收益率达292.9%，投资回收期1。3年，净现值（Ic=15％）为24，450万元人民币，累计利润为36，693万元，参悟前景非常看好. 图表:建议经营期的财务预测图（历年财务状况示意:销售收入、总成本费用、税后利润） 1。8融资需求及投资回报 项目采用整体规划，一次性征用建设用地，分期建设,以销
4、售收入滚动投入后续建设工程,分期收回利润的方法实施。 1、 融资需求 计划融资5850万元人民币，采取银行贷款的方式，年利息为5。31%。 计划贷款期1年。 其他资金由公司投入，计划投资3.5年。 2、 全部投资的投资回报 税后财务内部收益率：292。9% 投资回收期：1.3年 全部投资的投资利润率：313％ 3、 融资后股本的投资回报 税后财务内部收益率：1290.7% 股本投资回收期：1。1年 股本的投资利润率：623％ 2项目介绍 2.1项目来源 ……… 5财务预测 5.1项目成本费用分析 本项目估算总投资91533万元,如表1和表2所示. 表
5、1 成本费用构成表 序号 项目 投资（万元) 占总投资比例% 1 土地费 6692 7.3 2 前期费用 4314 4.7 3 小市政 3652 4。0 4 建安工程费 65725 71。8 5 管理费用 3944 4.3 6 预备费 5358 5。7 7 销售费用 1948 2.1 总计 91553 表2年度成本费用表 序号 项目 投资 (万元) 年度投资（万元） 1 2 3 4 1 建设投资 91533 7284 36627 35772 11850 5.2 销售收入预测 总销售
6、收入154728万元，收入构成如表3： 序号 项目 建筑面积（平方米） 平米售价 （元/平米） 销售收入 （万元） 年度销售收入(万元) 第2年 第3年 第4年 1 独立别墅 1.2 5800 5917 4438 1479 2 高档公寓 7.2 4200 25811 21331 4480 3 中档公寓 14。5 3500 43078 35928 7150 4 小高层跃层 1.5
7、 11 合计 154728 74592 57081 23055 5。3 资金运用分析 项目第一年需筹集7284万元建设资金，销售平衡点之前共需要建设资金12549万元，以后各建设期可用销售收入滚动投入，达到资金平衡，详见表4 表4 资金来源于运用表 序号 项目 年份 合计（万元） 第1年 第2年 3 4 1 资金来源 7284 74592 57081 23055 162012 1.1 自筹资金 7284 1.2 销售收入 74
8、592 57081 23055 154728 2 资金运用 7284 49500 44907 16397 118089 2.1 建设投资 2.2 销售税金及附加 2.3 所得税 3 盈余资金(1-2） 5.4 现金流量分析 1、基础数据 基准收益：Ic=15% 营业税：5% 城市维护建设税：7% 教育费附加:3% 所得税按33%（按免征增值税计） 2、评价指标及结论： 税后内部收益率：FIRR=292.9% 财务净现值(Ic=15％):24450万元; 投资
9、回收期：1。3年 税前内部收益率：FIRR=418.1% 财务净现值（Ic=15％)：36899万元 投资回收期1。2年. 全部投资的投资利润率=（36638÷11710）＊100％=313％。 根据评价指标项目财务上可以接受，详见表5所示的年度现金流量表。 表5 年度现金流量表 序号 项目 年份 合计 第1年 第2年 第3年 第4年 1 现金流入 74592 57081 23055 154728 1。1 销售收入 2 现金流出 2.1 建设投资 2.2 销售税金及
10、附加 2。3 所得税 3 净现金流量（1-2） 4 累计净现金流量 5 所得税前净现金流量（3+2。3) 6 所得税前累计净现金流量 税前 税后 财务内部收益率 418.1％ 292。9％ 财务净现值(Ic=15%） 36899万元 24450万元 投资回收期 1。22年 1。29年
11、 5。5损益分析 本项目累计税后利润达36638万元，损益分析如表6所示 表6损益表（万元） 序号 项目 年份 合计 第1年 2 3 4 1 销售收入 2 销售税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 建设经营期的财务预测如图：历年财务状况示意图（柱图）：销售收入、总成本费用、税后利润 5.6敏感性分析 本项目内部收益率对销售价格和单位平方米造价很敏感，临界点为-36.6％和+62。4%，对土地费
12、用相对不敏感,临界点为+792％，因此项目实施中必须充分掌握市场行情，当市场价格暴动时采取妥当措施处置，并严格控制建筑工程投资，使单位平方米造价不超过预定界限，详见表7 表7敏感性分析表 内容 变化情况 IRR（税后） 与正常比 敏感性 正常情况 292。9％ 土地费用 +5% 290.4％ -2.5% 不敏感 +10% 287。9％ -5.0％ 不敏感 +792% 8。2％ 临界点 单位平米造价 +5％ 262。1％ -30。8％ 敏感 +10％ 233。6% —59。3% 敏感 +62.4％ 8.1％ 临界
13、点 销售价格 -5% 258。1% -34。8％ 敏感 —10％ 222。9% -70.0% 敏感 -36。6% 8。6% 临界点 5.7建设实施现金流控制 建设投资进度计划、销售进度计划和建设实施现金流量控制详见附表1、2、3 6 融资要求及说明 6.1 项目投资需求 1、投资与滚动发展 项目采用整体规划，一次性征用建设用地,分期建设，以销售收入滚动投入后续建设项目，分期收回利润的方法实施 2、资金平衡 根据项目建设方案和销售方案，项目于第2年第2季度可大致完成收支平衡。平衡前期共4个季度为资本投入期，其后收入逐渐大于
14、支出为资本盈余期。 3、资本投入期费用（单位：万元） Ø 土地征用费用 5840 Ø 30%项目前期费 832。8 Ø 开办费（项目准备金10％) 525 Ø 20％项目准备金 1051.6 Ø 10％管理费 394.4 Ø 销售大厅(小区会所建设费60%） 348.0 Ø 市政工程费（大市政费30％） 461。4 Ø 预售准备金（
15、销售费20%) 389。6 Ø 样板楼建设费 1721.0 合计：11573。8 6。2 投资组合建议 Ø 土地方（万元人民币）： 5850 占50% Ø 建设经营方(万元人民币）: 5850 占50％ Ø 税后财务内部收益率： 292.9% Ø 投资回收期（年)： 1.3 Ø 全部投资的投资利润率： 313% 6.3 项目融资目标 计划融资5850万元人民币
16、占项目股权50％，计划投资期1年,融资方式为银行贷款，贷款年利率为5。31％。即第二年底还清本息共计；6161万元。 6。4 融资后的相关财务分析 项目第一年需筹资7284万元建设资金，其中5850万元为银行贷款;1434万元为自筹资金,销售平衡点之前共需要建设资金12549万元，以后各建设期可用销售收入滚动投入,达到资金平衡，详见表8 表8 资金来源与运用表 序号 项目 年份 合计(万元） 第1年 2 3 4 1 资金来源 1.1 自筹资金 1。2 银行贷款 1.3 销售收入
17、 2 资金运用 2。1 建设投资 2。2 销售税金及附加 2.3 本息支出 2。4 所得税 3 盈余资金（1-2） 2现金流量分析 1、 基础数据 Ø 基准收益率：Ic=15％ Ø 营业税:5% Ø 城市维护建设税：7% Ø 教育费附加：3% Ø 所得税按33%(按免征增值税计） 2、 评价指标及结论： Ø 税后内部收益率：FIRR=1290。7％ Ø 财务净现值(Ic=15%）24，956万元, Ø 投资回收期：1.08
18、年 Ø 税前内部收益率:FIRR=1897％ Ø 财务净现值（Ic=8%）:37328万元 Ø 投资回收期1。05年 Ø 自筹资金（股本）的投资利润率=（36431÷5850）*100%=623％ 根据评价指标项目财务上可以接受,详见表9所示的年度现金流量表. 表9年度现金流量表（万元) 序号 项目 年份 合计 第1年 2 3 4 1 现金流入 1。1 银行贷款 1。2 销售收入 2 现金流出 2。1 建设投资 2.2 销售税金及附加
19、 2。3 本息支出 2。4 所得税 3 净现金流量（1-2） 4 累计净现金流量 5 所得税前净现金流量（3+2。4） 6 所得税前累计净现金流量 税前 税后 财务内部收益率 1897％ 1290。7% 财务净现值(Ic=15%) 37328万元 24956万元 投资回收期 1.05年
20、 1.08年 3损益分析 本项目累计税后利润达到36431万元，损益分析如表10 表10 损益表 序号 项目 年份 合计 第1年 2 3 4 1 销售收入 2 销售税金及附加 3 总成本费用 7284 4 利息费用 311 5 利润总额 6 所得税 7 税后利润 17599 12174 6658 36431 建设经营期的财务预测如图（柱图：1—4年 销售收入、总成本费用、税后利润） 7风险因素 7。
21、1 经营历史的限制 本公司成立于2001年，虽然项目发起人有着丰富的房地产开发经验和科学管理经验，但是……… 7.2 市场竞争风险 7.3 住宅消费贷款政策风险 7.4 资金计划的实现风险 7.5 市场认知风险 ………… 高强:你好! 附件是融资商业计划书的框架和主要部分 投资方会非常注重项目财务预期收益的分析,并且会追求每个数据的可靠来历。 所以准备资料时，请客观的进行分析和计算,每个数据都要能自圆其说，能够有足够的说服力。他们对这种分析的专业性\严谨性和客观性非常看重。 商业计划书上用到的数据应该有对应的计算书. 如果他们要深究可以随时提
22、供。 计划书中的很多部分的工作你们已经做的挺好了,可能还需要营销策划\工程前期\预算及财务的参与, 公司项目折现率的确定理论上应该参照集团其他项目历史数据来定. 财务分析中的敏感性分析\现金流测算\现金流折现等计算可能需要学过相应知识的人来做,可以找了解这个项目又有专业知识的人配合. 12 书中横卧着整个过去的灵魂——卡莱尔 人的影响短暂而微弱，书的影响则广泛而深远——普希金 人离开了书,如同离开空气一样不能生活—-科洛廖夫 书不仅是生活，而且是现在、过去和未来文化生活的源泉 ——库法耶夫 书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者———史美尔斯 书籍便是这种改造灵魂的工具。人类所需要的，是富有启发性的养料。而阅读,则正是这种养料-——雨果
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