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小区设备服务作业规程及服务方案
一、设备设施运营维护
xx物业在多年服务的基础上，结合本项目的服务要求，主要专用设备分包管理等特点，进行综合技术分析，制定严格的管理制度、严谨的工作规范、周密的维保计划，为设备系统提供安全、可靠、优质、经济的服务保障。
xx展览馆设备配套齐全、对系统设备运行稳定要求高，为此，我们根据设施设备的管理经验按系统分类逐一对其进行技术剖析。
1、供水系统
（1）总体供水设施每月检查一次。
（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。
（3）水泵和饮用水水池（箱）每季度保养一次，。
（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻水泵房实施封闭管理。
（5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。
2、供配电系统
（1）、建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；
（2）、每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；
（3）、定期委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养;每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养;保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；
（4）、潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥。
（5）、每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。
3、公共照明系统
公共照明系统覆盖广，主要分布于外立面、大厅、走廊、通道、机房、消防楼梯、电梯过道以及室外的广场、车道等处。公共照明系统的使用率高、故障频繁，因此，管理的重点在于平时做好各照明系统的维护保养工作，加强日常巡视，保证照明系统外观整洁无缺损，无松落，光源完好，发现问题及时处理。此外，公共照明系统的节能问题也是物业服务中关注业主满意的重点。
（1）、楼道灯、道路灯、亮化灯完好率为100%左右。
（2）、室内、室外公共电气柜每日巡查一次。
(3) 、限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
4、暖通系统
空调系统是中央空调机组、变风量风机、盘管风机未端组成，日常的管理过程中，保持空气的清新和良好的暖热效果成为管理的重点。
每日巡检管路，截门有无跑、冒、滴、漏现象；保证空调设备运行正常，中、小修无特殊情况当天完成
定期清洗空调过滤网，保证设备正常运转及空气洁净度
发生空调系统跑、漏水时，应确定其位置，然后迅速关闭相应的
控制截门，做到不慌不乱，注意人身安全
每月清洗一次新风机过滤网；空调机过滤网，每季度清洗一次
每年9月份对新风机组进行一次彻底保养，包括电机，皮带，轴
承，翅片，过滤器
协助业主做好空调设备的日常计划维护保养。
5、音像及其配套设备设施等
工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；
有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；
对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权密码有有效保
护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。
6、电梯系统
电梯使用频率高，故障率也相对较高；出故障后影响面较大，将直接影响楼内业主的使用；维护管理的要求较高，处理故障的难度较大，安全性要求极高的设备，是今后办公楼设备管理的一个重点和难点。我们在做好日常运行保养和安全的前提下，积极配合监督专业外包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。
7、乘客电梯维修保养规程
常规保养：分为月保养、半年保养，一年保养。三个等级：月保养，每部电梯每月二次，每次不少于4小时；半年保养，每部电梯每次不少于8小时，侧重于重点部位的保养。一年保养，每部电梯每年不少于每次不少于16小时，做全面的检查保养。
零维修：小修，故障停梯接到报修后应在10分钟内迅速到达现场立即抢修。
中修：周期定为3年，做全面检修保养。
大修：电梯中修后继续运行3年时间，因设备部件磨损严重，需更换主机或更换较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修。
8、消防系统
消防系统主要包括如下设备：
消防报警系统组成
报警系统主机
消防广播系统
消防专用通讯系
消火栓系统含室
灭火系统
防排烟系统
正压送风系统
喷淋系统
设施设备联动系
气体灭火系统

消防系统是办公楼一个不可或缺的系统，是防范和处理消防事故的安全保障，是设备管理当中一个不可忽视的环节，因此必须确保其设备的正常运行。消防系统的管理重点在于做好日常运行、维护、保养和定期的试验工作，气体灭火装置压力巡查、检测，保证消防控制主机系统和各消防系统设备随时可以启用，同时，按规定每年对消防系统联动试验、检测。
9、弱电系统
弱电系统由安全防范系统、信息网络控制系统两部分组成。
安全防范系统的作用是车辆进行监控，保障办公楼的安全，保证xx展览馆的正常运行。它包括门禁系统、闭路电视监控系统、红外报警系统、电子巡更系统和停车场管理系统。门禁系统主要用于人员进出的授权控制；电视监控系统的作用的图像的实施监控和事后检查;红外报警系统则主要用于重点部位无人情况下的防范。
信息网络系统的作用是内外的信息交流，楼宇智能化控制包括综合布线系统、电子公告牌系统、计算机网络系统和会议音像系统。其特点是安全性、保密性、可靠性要求较高。
二、维护维修服务注意事项
1、维护保养对妨碍工作的，一律安排在上班时间以外。
2、在维护保养工作中，维护人员必须事先做好维修区域防护及警示措施后，方可进行工作。
3、维修完毕，立即清理现场。
三、设备设施管理运作模式
1、设备管理模式
xx展览馆设备设施齐全、数量繁多、分布广的特点，结合设备管理实施“点阵统一，重点控制”的设备管理模式。
设备管理控制点，如：电力供应系统的高压柜、变压器、低压柜等各个设备点；弱电系统的秩序维护监控的监控中心主机和各个末端设备；消防系统的报警主机、火灾探测器、消火栓泵、喷淋泵、湿式报警阀等；电梯的门、轿厢、安全装置、机房控制柜等；建筑、道路等设施；照明系统的灯具、灯泡、灯管、镇流器等；给排水的阀、水龙头、排水等都是单独的每一个“点”，所有这些点综合在一起，就形成设备控制的“阵”。
以工程部为管理枢纽，统一制定设施设备的维修养护计划和日常巡视检查方案，提供统一的维护质量标准，操作规程，对机电设备进行精心地运行管理和科学细致地维修保养，达到设备管理的统一完美。
重点控制：对重点设备重点部位，制定专门的措施，重点控制，
从而保证设施设备系统的正常运行。
项 目
管理重点
管理措施要点
电梯系统
安全运行
日常巡检记录、委外维保、按
时年检
消防系统
可靠运行、随时可启
动
定期试验、巡查
供配电系统
安全可靠运行
加强日常的维护检查，定期试
验、检修
给排水系统
水质良好，排水正常
水箱定期消毒、水质定期检验，
排水系统定期清理、疏通
空调系统
空气清新、制冷、暖
效果好
设备定期维护、检修、清洗
对分布各区域的电梯、消防设施、智能化系统和给排水系统实行
24小时运行值班的管理办法，对集中控制的供配电系统、监控系统、消防系统实行24小时集中值班运行，通过严密的工作计划，严谨的工作流程，严格的质量管理和完善的应急处理预案，达到统一监管，提高服务质量的效果；对日常维保、业主报修、紧急情况处理等实行统一控制，。
2、管理措施
针对设备管理的关键点，我们提出与之配套的管理措施，对重要设施设备实行专项管理。
(1)、设备档案资料管理：
①设备原始资料档案管理
将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等。制作设施设备卡，记录有关设备的各项明细资料。
②重要设备维修资料档案管理
a、维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计一次，每季度装订一次，由工程部负责保管以备查验。
b、设备巡查记录表:值班人员填写的设备巡查记录表每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业服务中心保管以备存查。
c、是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由工程部汇总存查。
（2）、人员管理
人员管理有两层含义：
① 人员素质的管理：包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。
② 设备责任人管理：实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度记录设备运行情况。责任人的岗位职责（见下表）：
项目名
称
负责人
主要工作职责
专业设
备
工程主管
对设备的保养工作进行监督及指导，根据设
备台
账编制有关维修计划

专业保
养
专业维修公
司
电梯等专业的设备，由专业公司制定维修保
养
日常维
护
维修技工
负责公共设施的维护，制定保养计划
（3）、制度管理
建立交接班制度、日常巡视检查制度、设施设备运行保养制度、日常保养制度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、安全运行操作规范、值班管理制度等一系列管理制度，对人员和设备进行统一的监管并规范化管理。
（4）、计划管理
计划管理就是根据设施设备的运行状况和相关的规程，制订行之有效的设施设备日常和年度维修养护计划，保证设施设备处于良好的运行状态
（5）、检查考核管理
检查就是制定一系列的管理考核制度，通过检查和考核，去发现问题，并针对问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一个层次。