单位公司企业物业管理正式物业营运工作.docx

正式物业营运工作
“xxxx”物业管理进行全方位运作工作后，将以下九个方面为工作重点：
一、保障和满足客户的基本居住需求
日常大量的物业管理工作是围绕着客户的居住保障进行的，它主要包括供水、排水、煤气、交通、邮电、有线电视、线路畅通、供电、照明、电力系统的稳定、消防设施、土建结构的安全保障，以及对突发事件的急修、抢修等。以上工作将由顾问商指导管理商工程部通过对各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造、二装监控以及物业的验收跟进等一系列复杂繁重技术劳动来完成的。
二、环境的保护和建设
“xxxx”在建成后，绿地率将达到40.5%、容积率3.23、建筑密度28.6,管理和维护好这样大量的绿化面积和公共面积，使客户的居住环境、公共空间的环卫保洁以及园林绿化养护得到充分保证，是十分重要工作。顾问商将指导管理商安排专业清洁人员，负责对“xxxx”的垃圾清理分类、环卫保洁，最终实现公共环境定时清理、客户垃圾袋装集中处理；安排专职的绿化工人负责小区公共绿地、共用花木等园林绿化的养护和管理工作。以上工作由顾问商指导管理商环境部负责完成。

三、安全管理
“安居才能乐业”每一位客户都希望自己的利益得到充分的保障，都希望居住在一个安全的环境里。因此，大量的安全防范和公共秩序管理工作也将是“xxxx”管理商重要的日常工作内容。顾问商将指导管理商按照“以法为据，有约可依”的工作原则，围绕“xxxx”的安全保卫工作（包括治安管理、消防管理、道路与交通管理和突发事件处理），根据“预防为主”的安全方针，开展“十防”（防火、防盗、防抢、防骗、防毒、防乱、防塌、防破坏、防泄密、防意外）为中心的安全法制教育和安全生产检查。认真仔细的做好“xxxx”小区车辆停放和小区道路行驶秩序的管理，以及安全监控、巡视、门岗执勤等各项防范工作。以上工作由顾问商指导管理商保安部负责完成。
四、公共服务和社区文化
建立一个健康、和谐的社区环境气氛，有助于增加客户对 “xxxx”的归属感，从而支持和配合“xxxx” 的物业管理工作。管理商如何将公共服务与社区文化营造有机的结合，将起到重要重用，成为沟通“xxxx”居住的客户相互认识、了解、增进友谊的桥梁。
邵编印 “xxxx”通讯刊物、自办“xxxx” 社区电视电

台作为发展商、管理商与客户及各客户之间沟通的途径。
- 办求以生动活泼的形式去处理各类型通告、指示牌等，改变过往生硬、死板的形式。
却 举办各类社区活动，强调运动、健康、快乐的生活方式，如：各类型比赛、社交活动、旅行、文娱晚会等。
却 与客户保持紧密联络，定期咨询客户意见，用以持渎改进服务质量。
-参与各类社会活动，如筹款、演出、赈灾扶贫等，建立“xxxx”地位。
-严格要求各级员工言行举止，提高素质，从而提高服务水平，增进管理商与客户之间的友好关系。
-在协调客户之间予盾方面，管理商应扮演一个公正人的角色，避免予盾加剧，使物业保持良好的气氛。
-作为管理商，更应为协调发展商与客户的关系而承担责任，在处理这方面事情时，应在保护发展商利益的原则下，解决及处理客户投诉，避免引起争端，影响发展商声誉。
以上工作由顾问商指导管理商客户服务中心负责完成。
五、星级酒店式服务
现今客户对物业管理服务要求渐趋多元化，而酒店式服务更大受住户欢迎。为客户提供最时尚的生活方式，妥善处理各种繁琐的日常家务，使客户能节省更多宝贵时间，去享

受闲逸的生活。同时亦可增加管理商收入以弥补管理支出。以下工作由顾问商指导管理商各部门分别负责。服务内容包括但不限于：
1、无偿服务
1）家政服务
联系搬家服务
介绍保姆服务
代请家教服务
联系建材供应服务
代请搬运工服务
2）文化服务
组织棋、牌活动服务
组织演出活动服务
3）老年服务
建立活动组织服务
组织交谊活动服务
4）商务服务
代定报纸、杂志服务代定酒店客房服务
电话唤醒/留言服务
联系居家守护服务
代叫出租服务
代办邮件服务
组织健身活动服务
组织旅游活动服务
开办老年课堂服务
代定牛奶服务
代定喜事庆典摄像摄影
代购鲜花、礼品服务
提供图书音像制品交流
联系服务

服务
5）金融服务
代办保险服务
2、有偿服务
1） 家政服务
室内清洁、绿化服务
代看婴儿服务
木地板打蜡服务
洗烫衣物服务
预订及叫车服务
接送小孩服务
代理房屋租售服务
代租售鲜花盆景服务
家庭装修监理服务
洗车服务
2） 健康服务
健康检查服务
量血压服务
家庭病床服务
3） 商务服务
传真、电话及复印服务
及文书服务
股票信息提供服务
代理纯净、矿泉水服务
看护病人服务
代购日常用品服务
代理接送客人服务
代缴水电煤电话费服务
儿童免役档案服务
24小时医疗急救服务
外文翻译服务 秘书

打印、塑封、装订服务 速递服务
4）日常维修：因维修内容较多，在以后根据需要设置
六、会所管理
多元化会所设施服务，是吸引客户的一项重要因素，发展商应根据销售和物业管理需要，结合物业档次、居住对象和社区环境，提供会所设施的配备建议，并制定完善的会所管理制度、收费标准及使用注意事项，确保会所内设施正常开放，使客户享受到舒适、休闲的生活，由顾问商指导管理商经营部负责会所管理，建议提供如下附设服务：
却组织开办各类兴趣学习班，如网球班、泳池班、健身班、琴、棋、书、画班等。
却 成立各种分支团体，如妇女会、长者会等，可优惠享受会所设施。
却 联系其它娱乐场所、公园等，提供可补充会所不足之设施。
却 可联络其它大型会所作联营方式，互相合作以提高竟争力。
却 邀请知名人士成为名誉会员，提升会所档次。
却 利用网上资讯，作推广并提供服务。
七、物业优秀达标和质量、环保认证工作

顾问商将帮助管理商总经办承头按照国家评优标准进行物业优秀达标和质量、环保认证工作，按照标准通过日检、周巡视、月小结、考核评比、内部审核等方式定期巡视物业，对巡视中发现的问题和缺陷，及时提出改善建议，主要工作包括：
却 成立物业优秀达标和质量、环保认证工作领导小组。
却 制定物业优秀达标和质量、环保认证工作计划。
却 开展物业优秀达标和质量、环保认证专项培训工作。
- 建立和完善物业优秀达标和质量、环保认证管理文件系统。
-按物业优秀达标和质量、环保认证要求定期巡视物业。
-按物业优秀达标和质量、环保认证要求进行整改完善。
却 定期组织物业优秀达标和质量、环保认证工作会议。
却 开展物业优秀达标和质量、环保认证自检工作。
却 申报物业优秀达标和质量、环保认证。
八、人力资源管理
物业管理是一项专业性和实践性很强的工作，全过程、全方面的物业管理运作专业跨度很广，需要各方面人才。因此，管理商不仅要有懂经营管理，善于协调各种关系的人才，

同时还要有经验丰富的专业技术员工。人力资源管理主要从以下二个方面开展工作：
1、加强人才培训，提高员工素质
顾问商将指导管理商制订每年度的员工培训计划，以确保员工能够受到应有的岗位和专业培训。从中短期来看，管理商可以对管理人员进行上岗培训上岗佩戴标志，定期回访业主，接受住户监督。从长期来看，只有依靠吸纳社会和高等院校的优秀人员。
管理商人才队伍的培训和建设是十分重要的，管理商员工不仅要有专业知识和经验，更重要的是要有兢兢业业、高度责任感的精神。
2、明确员工职责，加强岗位监督
管理商所有员工（包括总经理）的岗位职责都必须以书面形式予以描述记录，并且在员工进入公司的第一天给予充分的明确。
各部门各级主管必须按照公司工作手册的要求，经常性的检查和监督所属部门员工的工作情况，如工作质量、工作态度、工作效率等。对于表现不好的员工应及时进行批评教育。
九、财务管理
顾问商将指导管理商计财部承担财务管理工作，如：

1、订立会计财务制度、预算制度及稽核制度，包括财务专用文件、各级员工之财务权限及支出批准之程序，务求有效控制管理收支。
2、按国家规定之法规和小区公约、制订处理欠款及其他费用程序，以确保稳定管理收入。
3、安排周年核计。
4、安排制订电脑化会计程序，建立财务及业户资料储存库，以提供准确资料及财政状况预算，作为未来发展之根据及参考。