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物业管理工程

物业管理行业发展的瓶颈
全民物业管理消费意识欠缺
花钱买房无非有两种原因：一是消费，二是投资。可目前我国有很多人认为房产交易行为的结束，就是房产投资的开始和消费行为的结束。既"房子是我的，还交什么管理费?'就连当前在政策理论当中把住宅建设作为经济增长点和把住宅商品化作为消费增长点"两点论'中，也只是把住房消费归结到住房交易的环节上。其实房屋购买后，其消费过程并没有结束，它不象一般经用消费品购买后经过一定的消费过程逐渐消亡。住房作为不动产其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期使用过程中自身必须要修理、保养的特点，又有它的产权人不断接受服务的必须求，同时它还具有美化环境和装点城市的功能，这就决定了消费的长期性。这个过程就构成一种特别的消费形式，即物业管理消费。
这种看似简单的道理，但在从计划经济体制下走过来的我国消费者在心理上和熟悉上是难一下转变过来的。
《物业管理条例》可操作性差
至今为止，我国都还没有一部真正合适国情的"物业管理法'。2003年6月国务院第9次常务会议通过并公布了《物业管理条例》，但是该条例还是比较笼统，可操作性差。总体来看，物业管理法规的制定大大滞后于物业管理的发展速度，制约了物业管理市场化的发展

从业人员素养偏低
目前物业管理人员素养普遍偏低。由于计划经济体制下的物业管理单位多数为政府或国营〔企业〕下属的事业单位，主要工作内容不过是清扫卫生和公共设备的基本修理，从业人员素养不必要求太高。所以，多数物业管理公司都承当着为上级主管单位安排宽裕人员的任务。但是市场经济体制下的物业管理要求物管人员掌握规划、建筑、园林、经营、管理、公关、〔财务〕等专业知识，素养要求较高。此外，物业管理是以提供劳务为产品的行业，其服务质量的好坏直接影响物业管理企业的竞争生存能力。由于从业人员的素养偏低，其管理服务的质量也不能得到保证。这也是目前我国物业管理中存在的问题之一。
物业管理中存在的问题
物业管理人才缺乏
虽然现阶段的物业管理水平与过去相比有了显然的提升与进步，但是物业管理人才的缺乏还是会在很大程度上对管理质量的提升造成阻碍。目前，参加到物业管理工作中的人才非常有限，大部分参加工作的人员其专业能力和水平不能达到标准要求。一些工作人员对岗位竞争意识也比较淡泊，对相应的管理理念以及管理要点等也不能进行全方位的了解与掌握。这些状况的出现不仅严重阻碍物业部门与住户之间的〔沟通〕与交流，对管理人员综合素养的提升也会产生严重的影响。再加上一些物业管理人员不注重日常工作经验的积存，相关培训活动也很少参加，管理人才的数量更是出现紧缺状况，影响物业管理行业的平稳发展。
物业管理没有全覆盖
在城市化进程中，物业管理水平的凹凸在一定程度上直接影响城市的经济发展水平，以及社会的稳定程度。权威机构在对物业管理状况分析结果显示，在组织开展物业管理工作时，如果物业管理人员没有使用先进的技术设备，或者物业管理单位的经营规模不能满足业主的物业必须要，在这种状况下，就会增加物业管理单位收取物业费的难度。在市场经济环境下，这一现象制约了物业管理的覆盖面。

开发商失信
在市场经济环境下，开发商为了吸引购买者，获取更大的经济利益，制定了一套有关周边设施、物业管理营销方案。购房者正是在开发商做出的承诺下对所购房屋充满信心。但是，业主正式购房之后，房屋出现问题，开发商就会推卸责任，于是产生纠纷，当纠纷得不到妥善解决时，就会激化业主与物业公司之间的矛盾，同时物业公司会丧失公信力。
物业管理制度不健全
虽然国家制定实施了《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等行政规章制度，但是现行的物业管理法规与行业发展之间缺乏协调性，关于物业管理的法律法规不健全，进而在组织开展物业管理工作的过程中遭遇一些问题，由于这些问题没有得到有效的解决，无法兑现给予业主的承诺，导致物业管理单位与业主之间的矛盾日益激化。
强化物业管理工作的几点建议
(一)加大宣扬力度，优化物业服务企业的发展环境。一是强化社会舆论宣扬。充分利用新闻媒体广泛宣扬与物业管理有关的法律法规，提升居民对物业管理工作的熟悉。通过制作 "物业直通车'、"业主园地'等专题栏目，采用业主访谈、物业与业主对话等形式，架起沟通交流的平台;通过强化法律宣讲、报道先进物业管理经验、宣扬物业服务中的感人事迹等举措，进一步加强从业人员的职业归属感和责任感，增进业主对物业企业的理解和支持，从而促进物业管理工作的优质高效开展。二是强化行业内部宣扬。物业人员在学习掌握好相关法律法规的同时，各小区要在显要位置开拓宣扬专栏或宣扬橱窗，宣扬物业管理法律法规，公布服务内容、服务承诺、服务举措，报道物业服务动态、小区内的好人好事等，以丰富多彩的形式，引导业主关注、关怀小区物业工作，加强业主的认同感。
(二)发挥政府主导职能，助推物业企业规范发展。建议政府把物业管理列入落实科学发展观，推动社会经济发展、建设和谐蓬莱的大框架、总规划中，从政府到企业，从社会到业主群体，把全面、准确地落实《物权法》、《物业管理条例》和《物业管理条例》作为大事来抓，改善行业生存环境，促进行业规范发展。要制定完善物业管理的相关政策，进一步健全物业管理网络，引导建立业主自治组织，要充分落实镇街的组织、指导职能，对将来建设的新小区，努力按《条例》要求运作;对条件成熟的建成小区，积极稳妥地组建业主委员会、成立业主大会;对己成立业主委员会的，要强化对其监督和指导，及时发现消除不稳定因素。
(三)加大政府扶持力度，强化物业企业自我"造血'功能。物业企业的市场化经营是现代物业发展的趋势。目前，有些地区物业企业靠开发企业的"输血'而生存，一旦开发企业无力承当之时，也是物业企业倒闭之时。因此，要引导物业企业依靠自身力量而生存，强化其自我"造血'功能。要建立质价相符的收费体系，要出台相关扶持政策。一方面，对积极参加旧区物业管理的公司给予适当扶持。如可在税收、旧区改造等方面给予一定的政策优惠，促进企业形成良性循环机制，逐步走向市场化的运作模式。另一方面，同意和支持物业公司开展多种经营、特约服务等，以扶持、帮助物业企业加快发展。