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物业设备设施维修养护精细化管理方案
物业维修养护和公用设备、设施管理通常包括以下几部分系统:给排水系统、供电系统、安防系统、消防系统、电梯系统、通讯系统、照明系统、自控系统、中央空调系统等。
（一）管理理念及管理模式
1. 物业设备设施管理理念
现代建筑物内所设置的每一个功能设备设施系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它内在的、独特的运行规律。设备设施管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理，才能达到物业管理的目的。
**物业设备设施管理在广泛吸取国内外的先进理念和管理体系的基础上，通过多年的努力探索和实践形成了自己独有的设施设备管理模式。我们探索出来的这套成功的、具体可操作的管理理念，它对物业设备设施管理过程中有很强的指导作用。事实证明，我司对物业设备设施管理，得到业主、管理者和同行的一致好评，树立了我司在物业管理行业中的品牌。
2. 物业设备设施管理模式
根据物业管理理念和物业设备运行的一般规律，建立科学而又严密的金字塔式的企业技术管理架构，以具有较强专业理论知识和丰富工程管理经验的专业系统工程师，组成了工程部，成为公司的技术功关、管理、决策层；以具有丰富的现场综合管理经验的工程部主管和专业领班组成的现场操作管理层；以具备多年综合专业知识和操作经验的技术工人为现场操作层。
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同时针对现代物业设施管理全面技术支持的强烈需求，在行业内率先与广州日立电梯公司工程部等单位结成了“三全面一严密”后台技术支持力量全面，一线管理力量全面，专业技术覆盖全面，现场管理严密）的企业合作联盟。
（二）**物业设备设施管理标准
严格执行“科学的运行管理，严密的系统保养”的管理理念和管理体系，通过多年的努力探索和实践，制定了现代物业设备设施管理标准。标准分为规范、制度和表格三个部分，从设备设施的运行环境、制度、操作行为，系统保养项目及内容、工艺要求、进行规范和约束。
（三）项目管理实施及系统保养计划
① 建立完善的物业设备设施基础档案和运行环境
完善物业设备设施基础档案
根据据我司《物业设备设施管理标准》（企业内部标准）对高档小区物业设备设施按系统分类建立设备设施档案，档案包括：物业设备设施台帐。设备设施名称、铭牌技术参数、安装调试参数、技术资料以及配件资料，设备设施运行、系统保养资料，设备设施运行记录与状况评价包括故障和事故）、设备设施系统保养情况、设备设施报废、更新和技改等。
完善物业设备设施基础运行环境
清除墙体和地面建设时期的建筑残留物，并采取相应措施解决设备设施房渗漏。
按我司设备设施管理标准，对相关设备设施、管井房防尘、防虫鼠防水害措施处理。
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按我司设备设施管理标准对所有设备设施房进行达标整治，如:画出距运行设备设施的安全标示线、设备设施房的地面排水处理等。
按我司设备设施管理标准悬挂设备设施功能标识牌、操作规程，规范设备设施运行流程。
② 建立设备设施运行和系统保养体系
按我司管理标准完善设备设施运行管理体系
完善设备设施运行记录。
建立设备设施运行管理制度和监管机制。
建立设备设施运行状况分析机制，依据设备设施的运行、环境、需求等技术参数制定设备设施运行计划。
按我司设备设施管理标准建立设备设施系统保养体系
制定设备设施系统保养计划和修订机制；
建立设备设施系统保养计划实施与监督机制；
③ 在小区设立工程部，负责公共物业设施的运行管理与系统保养、紧急抢修工作。每月把对物业设施的运行、系统保养与维修情况送甲方管理人员检查验收并签署认可意见后报公司工程部审查备案
④ 建立设备设施系统保养计划实施成本统计与分析机制；
⑤ 建立科学的成本统计与分析机制，通过这一行为可以有效地延长物业设施的寿命周期成本（注：设备设施寿命周期成本包括规划设计与建设费用、日常运行及系统管理费用和废弃处置费用三个部分）。
⑥ 每月底向服务中心提交本月物业设施的运行、保养总结，同时提供下月的计划和存在问题应采取的措施。
⑦ 公司工程部对派驻现场工程部提供全面的技术支持。
⑧ 对项目设备设施的运行进行定期检查。
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（四）设备系统的日常运行
① 照明系统
照明系统质量的好坏直接影响到小区的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查小区的公共照明，发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间，按预先的设定，通过小区自动控制系统对公共照明进行开/关控制。
院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯、灯泡；
保持公共照明灯具清洁，院落照明灯按时开启，亮灯率1% ,满足使用要求；
公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，保证工作正常；灯具无损坏、无变形、完好率1%。
② 雨污水排放
公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通；
雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，每年清理两次，保证排水畅通，无堵塞；
污水提升泵每半年检查保养1次，定期对化粪池进行清挖、清抽集水坑定期清理；
雨季前对屋面天沟、落水及雨水管进行清理清挖；
不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
③ 安全防范设备设施系统
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物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，做好下列维护保养工作：
监控系统：
设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；
按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；
系统发生故障，能及时修复；需动用专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
门禁系统：
每周巡视1次，保证系统工作正常；
门锁、对讲主机检查保养每季1次；
系统发生故障，一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复；需动用专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
周界防范系统：
主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；
报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；
系统发生故障，一般性故障1小时内修复；较为复杂的故障24小时内修复；需动用专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
④ 防雷接地系统
每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修
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高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。
⑤ 景观配套附属设施设备
按时开启；
每月检查1次，发现损坏及时修复，需动用专项维修资金的应及时编制维修方案；
重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。
⑥ 变配电系统
变配电系统是为建筑物提供电源的系统，是小区设备正常运行的最基本保障，运行人员将对变、配电设备运行状态进行全面监控，结合小区自动控制系统对变配电室进行巡视检查，监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。
⑦ 给排水系统
建立小区用水、供水管理制度。工程人员结合小区自动控制系统定时检测水池、水箱的水位情况，管道及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆，立即通知有关人员前往处理。并按政府规定，定期清洗二次供水蓄水池，确保二次供水无污染隐患。当发生运行故障时，维修人员及时到场，按应急处理预案及时处理，恢复系统正常运行。
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⑧ 消防系统
消防系统是整个小区消防安全的保证，所以要求时刻保持正常工作状态，消防监控中心实行24小时值班室制度。消防管理人员定期巡视检查，真正做到“预防为主”的防消结合。当发生险情时，消防管理人员及时到场，按突发火灾应急方案及时处理，确保生命财产安全。
⑨ 电梯系统
电梯系统是小区不可少的运输工具，管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显示是否准确、指示灯显示是否正确、按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式，以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。当发生电梯困人等事故时，按电梯困人救援程序及时处理。
（五）设备系统的维护保养措施
设备维护保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。
① 维护保养工作方式
维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养两个层次：
日常维护保养属运行操作人员的职责范围，使用的设备要有专人负责，并严格按照操作规程操作使用。其工作内容主要是巡视检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于设备的外观、功能状态。
定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修，由维
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② 日常维护保养、定期维护保养的质量控制
日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，发现不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结合，将作为员工工作业绩量化考核的依据。
③ 主要系统定检工作重点
变配电系统：对相零地线端子检查是否接触良好，牢固可靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常，读数是否在正常范围内，其接线是否牢固，显示是否清晰。变压器运行声音是否正常。
给排水系统：检测各种水位和控制器件动作灵敏度，是否有误动作。管道是否有泄漏，阀门动作是否灵活、可靠，有无漏水。水泵运行声音是否正常。
空调系统：对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试，对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常，水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。
防雷接地：雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检查和维护，提前做好防雷准备。在大雷雨后，也要尽快对系统进行检查，查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和断开。若有问题，立即处理。
电梯系统：按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季
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检和年度审核工作。
（六）节约资金、降低能耗的经济运行方案
① 电梯系统
电梯系统通常根据小区的运用情况制定合理的停梯使用台数，使用电梯建议在晚上8点后采用使用1台，在日常搬运家私等避免人货梯混用情况。
② 照明系统
根据**小区的实际使用情况建立合理的公共照明开关时间以达到减少能耗的目标。
（七）技术资料的收集、管理、使用
技术资料的收集、管理、使用是小区物业管理的一个重要组成部分，是机电设备管理、运行、维护的依据，是技术改造和节能运行的基础，是设备管理必需的条件和保证。
① 收集设备管理法规政策
政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件，这些文件具的法律责任，设备管理必须不折不扣贯彻执行。
② 建立技术档案
各主要设备及设备系统，要有齐全详细标准的技术档案：
所有设备建立设备卡片，一台设备有一张设备卡。按系统、设备编号，再按编号逐台登记。
将各设备卡片统一汇集登记，形成设备台账。
每一台主要设备均建立技术档案，记录设备运行、改造、大修和故障情况，用于指导设备管理的实施工作。
大修、改造施工结果、验收合格后，把已修改完毕的全部图纸
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整理归档。
③ 做好技术资料收集、管理工作
我们将做好以下几个方面的技术资料收集、管理、使用工作。
竣工资料
运行资料
值班记录
大修改造资料
二次装修图纸及审批资料
设备故障处理资料
区内市政设施资料
检查、验收、年审资料
计算机软件及录像资料
（八）公共设备设施的日常维修工作具体计划及措施
序
号
类别
项目
日常维修
计划
方案
标准
实施效果
1
区内
道路
混凝土、
路面、人
行道
1 ）进住装修期及中高层、施工期杜绝车辆挤压人行道及道牙，严禁在路面上拌制水泥或砂浆污染路面；
2 ）每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙人行道板进行翻新；
3）路面翻新面积应控制在1% ,其他控制在5% ,逐年
1）由秩序维护部加强装修督察，严禁中高层施工车辆进入区内道路；
2 ）翻新工作由工程部门自行组织专业维修工或委托有关
1 ）屋村道路使用管理规定；
2 ）人行道铺设技术标准。
平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率99%以上。
缓路径、
花岗石
道牙
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递增10%。
室外
照明
沟渠
池井
公用
标志
设施
消防设施水管网
实施及排水管
草坪灯
高杆灯
其他照明
雨水井
标识牌
警示牌
排水管消防水）
室外消
防栓
管
消防栓水泵室
1）灯杆每年制漆一次；
2）每月清洁灯具一次；
3）每季检修线路一遍。
1）化粪池每半年清理一次；
2）井盖板每年刷一次漆，防止绣蚀；
3）每季度清理井内杂物一次；
4）每年全面维修完善一次。
1）每月清洁标志一次；
2）每半年对标志安放基础稳固情况进行检查维护；
3）每半年对标识进行维护一次。
1）消防栓及水泵结
合器每半年油漆一次；
2）消防栓每半年排水一次，检修一次。
每周检查一遍，发现问题，及时维修。
施工单位实施。
翻新工作由工程部门自行组织专业维修工或委托有关施工单位实施
由工程部门按相应作业规程实施。
由工程部负责实施，安防部配合。
由工程部
组织实施。
由工程部门专业维修按相关
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1）线路无
老化；
2）照明设施
清洁完好；
3）灯具施工技术标准。
1）化粪池清
理作业规
程；
2）井盖刷防
锈漆作业规
程；
3）井内务沉积物。
标识，警示
牌制作安装
及管理规
定。
1）开启灵活
2）不渗漏
1）标示清
楚，无污迹;
2）标志无损
1）实现良好的灯具外观；
2）照明系统正常有效启用；
3）照明设施线路完好率98%以上。
1）化粪池内务沉积物；
2）井盖正常使用；
3）流水通畅。
1）标志清洁美
观；
2）安放稳固；
3）标识清晰。
1）标志设施完好
率 1% ；
2）标志物损坏。
1）标识设施完好
率 1% ；
2）标志物损坏。

道
内消防器

维修规程实施。
坏

7
其他
公共
设施
垃圾转运站及三个垃圾集中站
1）每年刷油漆一遍；
2）每季度检查档土墙顶排水沟通畅情况；
3）每季度检查一次污水孔疏通情况。
由工程部按相关作业规程实施。
1）档土墙维护标准；
2）围栏维护标准。
1）设施安全正常
使用；
2）美观完好。
8
公共智能化系统
摄像监控系统智能控制中心
对各系统的设施、
设备性能及连接运行，显示情况进行月检、季检和年检。
1）由工程部按相应维护保养规程实施；
2）本系统设备每20年更换一次。
智能化系统维护保养标准。
1）系统良好运
行；
2）设施、设备及
传输线路完好；
3）软件及数据完好正确保存。
9
管理
用房
管理用房
1）每月检修一次设施、设备
2）每半年检查一次
电气线路；
3）每年内粉刷一
次；
4）每年对其他建筑部分维护一次。
由工程部按相应维护保养规程实施。
1）相应建筑部分维修保养规程；
2）相应电气设备维护保养规程
1）整洁、安全、
正常使用；
2）设施、设备完好

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（九）业主（业户）报修处理流程
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