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1、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施 一、业主报修管理程序 1、业户报修的范围：报修范围适用于用户提出的任何维修服务 要求的处理。 2、报修的工作程序： （1）接到用户报修时及时填写《报修记录单》。 （2）接到《报修记录》维修人员30分钟到达现场（如用户预约 维修时间，维修人员应在预约的时间提前到达现场）。 （3）对有偿服务项目，维修人员应按《维修服务收费标准》收 费，并在收费单上注明应收取的各项费用金额，经用户签名 确认. （4）维修完成后，维修人员应请业户检查使用合格后在《报修 记录表》上签名确认. 二、物业管理区域内共用设施设备的维修措施 1. 公用设备设施维修保养
2、计划 （1）公用设备、设施维修、保养的目标 确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿 命，保证其使用功能得正常发挥。 (2) 公用设备、设施日常维修、保养的管理 工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司《设备管理篇》 及其作为指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设 备的管理主要为以下内容： ◊设备的日常运行和使用 ◊公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由 监控中心负责，停车场管理、外围系统由保安部负责等.期于 基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。运行管 理为严格执行相应设备运行操作规程。 ◊设备的维护保养 ◊根据公司设备管理的相关规
3、定，设备的维护保养分为日常 巡检保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养 由使用部门或责任部门负责，而设备的定期维护保养则均 由工程部负责。设备的维护保养根据《设备保养计划》制 定的《保养任务书》和《维保记录表》开展工作。 ◊设备故障的修理 ◊设备常见简单维修，要求当日修复,较复杂或政府部门规定 需专职维修的可外发维修，但须在规定期内完成. ◊设备的大修改造 设备大修改造由工程部根据设备状态提出申请报告，经公司核 准后报请业主委员会批准，按照预定施工方案由工程部组织实 施，竣工验收可由业主代表和物业公司共同执行，工程情况应 作专项汇报。 2. 公用设备设施维修保养 （1）公共
4、设备设施保养范围： a 供配电系统 b 给排水系统 c 公共设施系统 （2）日常维修小修费用从管理费支付.大修费用从公共设施专 用基金的增值部分支付.如增值部分不足，将从管理费中垫 付或由业主分摊。 （3）公共设备、维修保养计划 供配电系统 序 号 项目 标准 保养周期 1 供电情况 24小时正常供电，出现故障立即排 除 每月 2 配电屏 清洁 每月 3 电器仪表 清洁、显示正确、固定可靠 每月 4 继电器、接触器 清洁、接触完好、无过热、无噪音 每月 5 控制回路 动作正常、标识清晰、无变色、无 老化 每月 6
5、指示灯、按钮、转换开 关 清洁、标识清晰、固定可靠、转换 灵活 每月 7 继电保护 动作正常可靠 一年 8 空气开关 分断正常、绝缘良好 半年 9 避雷器 动作正常、试验合格 二年 10 进出线电源 接触良好、牢固可靠、相顺正确 一年 11 配电屏对地测试 接地良好 一年 给排水系统 序号 项目 标准 保养周 期 1 供水系统 24小时正常供水出现故障立即排 除 不定期 2 水泵 清洁、油漆完好、无油垢 每季度 压力适合、运行良好、无渗漏 不定期 电动机 运转灵活、电流正常、无过载、无 过热
6、每个月 机械滑油 润滑良好、油位合适 不定期 3 管道 无渗漏、无锈蚀、油漆完好 不定期 4 阀门 无渗漏、无锈蚀、开闭灵活、正确 不定期 5 排污井 无严重淤泥、无严重异味 不定期 公共设施系统 序号 项目 标准 保养周期 1 道路走廊 路面修补、整洁、无损坏 每日 2 路灯 符合安全和使用标准、及时更换坏 损灯泡 每日 灯杆刷漆，线路开关检测 3 沟、渠、地下排水 管道 及时维修、畅通、无堵塞 一年 井盖刷漆 4 公共卫生洁具 无泄漏、冲洗畅通 每日 5 停车场、停车库 标色完整、清晰、设备完
7、好、使用 正常 半年 3. 房屋本体的维修管理 (1) 目的 建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用 和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损 坏;保障房屋的安全和正常使用。根据需要和可能适当改善居住 条件。 (2) 建筑物维修管理的范围与类型 (3)管理 (1)结构、基础； (1) 供电系统 (2 )屋面、夕卜墙； (2) 供排水系统 (3)nw； (3) 消防系统 (4)楼层通道 (4) 技防系统 (4)类型
8、 (1) 紧急 (2) 一般 (1) 整修 (2) 翻修 (5)指令和工作执行 管理处应根据业主下发的工作指令进行并完成.工程完成的时 间必须与指令单上的紧急程度的说明联系起来，具体如下表 指令与工作执行 序号 执行工作种类 完成时间 备注 1 紧急 24小时以内 2 一般 2—3天以内 3 其他 7天以内 (6)由业主决定各种工作类型的执行种类。这些决定基于表2 准则. 执行种类与工作细节 序 号 执行 工作 种类 完成细节 备注 1 紧急 1) 影响整幢大楼日常必须的缺陷，如供
9、水、供电主 水管 堵塞，马桶溢出污水等 2) 危及生活、生命和财产的缺陷 3) 影响房屋建筑安全的缺陷 要 2 一般 1）妨碍、烦扰或影响住户的缺陷 2）在公共场所并影响住户安全的缺陷 3 其他 1）维护工作 2）所有不属于在上述两项的维护、维修、更换等 工作 （7）建筑物维修管理的内容 a预防性维修 预防性维修采取的措施及方案，目的在于避免可预见的、或可防 止的设备失效，并确定有其完好的标准及使用功能。大致上，预 防性措施有： 1）常年检验，鉴定电气装置； 2）常年保养电气连接点； 3）定期检验避雷系统； 4）定期冲洗房屋污水排放管；
10、5）定期检验房屋的结构强度； 6）定期检修闭路电视系统； 7）月度养护灭火系统； 8）月度养护中央垃圾槽清洗系统； 9）月度养护水泵； b例常维修 一般常例维修工作是通过管理人员的日常巡视而执行的。基本 上，巡视的范围包括地面层空地、台板，排污沟，门廊，户外 空地，停车场。儿童游乐园，花圃及房屋的构件、楼梯、电气 房、水泵室，屋顶和水池。 1）地面层综合巡视 这项巡视在于观察在房屋底层的空地、台板、排污沟、户外空 地的设施与停车场，是否有任何碍眼的破损、或可能有碍健康、 安全的部件失修。 2）地面层详细巡察 除上述综合巡视外，必须更仔细地观察地面层其他的抢修，失 养的项目.
11、 3）房屋综合巡视 管理人员在进行房屋公共地方的综合巡视时，将会观察任何 被忽略或碍眼的破损，及其他清洁卫生问题。 4）房屋详细巡察（外部） 房屋详细巡视是根据拟定的准则、指标，在房屋外部的公共 地方进行周详及仔细的巡察。 5）房屋详细巡察（内部） 这项巡视仅局限于电气房、监控室、储物室、储水柜、照明 部位。 6）鉴定养护也包括检查确定下列各类鉴定之养护工作责任部门 按期执行： ＞周期冲洗垃圾槽； ＞月度冲洗房屋（公共部位）； ＞月度冲洗阴沟； ＞半月度修剪草坪（户外空地）； ＞月度园艺维修及修剪草坪（停车场）； ＞月度中央垃圾槽的养护； ＞月度水泵及增压器的养护；
12、 ＞季度冲洗商用房屋的阴沟。 7）巡察及维修项目的记录 管理人员必须保存其巡察系统的记录、记录必须反映所观察的 破损项目、部位、地点、修缮工程及竣工日期等。 8）维修项目的期限 ＞首要层次之猝发性问题，广泛影响整座或局部房屋、危及 房屋或人命安全、引发极度的不便等，该层次抢修工作必 须在24小时内完工。 ＞次要层之应急性问题，造成某些或个别居民之不便，设施 之功能失效之类，则需在3天完工。 ＞ 一般性之保养问题，项目零星非紧急性者，可允许在7天 内完成修理工作. c周期性维修 1）周期性维修的重要性 ＞有规划防御性的保养，是避免其设施或部件在超越其有效 使用期后，导致全面
13、失效、严重故障的良策。 ＞修复设施或部件，从而确保其完整的功能，并有效而继续 地操作、运作。 ＞提高现有设施的质量。 2）周期性维修的类型 ＞房屋的重新粉刷与修饰工程（5-7年周期） 重修、更新房屋外貌，包括房屋周围、公共场所的整体修饰 工程，改善设施、配备等。 ＞更换水供增压器（7年周期） 包括更换增压器的电机配备、控制盘已保持其效能。 ＞更换垃圾槽冲洗配备（7年周期） 冲洗机附件、配备,如喷水设备、定时器、控制盘等也同时 更新。 ＞重修建筑物屋顶工程（14年周期） 根据屋顶防水的保用及使用期满之后，更换所有的覆盖灰 板，重铺粘覆盖（防雨层），若有必要也修整屋顶的排水斜
14、 度。 ＞更新技防系统（约10年周期） 更新探头、录象机、矩阵、背景音乐播放等. ＞更新水管工程（约25年周期） 更换水用总管道，支流管道及其他配备。 (8)建筑物维修的标准 a 建筑物维修标准 序号 项目 操作标准 完成细节 1 楼层护 墙 平整光滑、不老化 1) 无坑洼，不下凹 2) 无积水，无裂缝 弯道不阻塞 1) 格子各弯道盖良好无损 2) 弯道不溢水 护墙和排水沟斜度适当， 不阻塞 1) 水沟内无死水 2) 水沟内无藻类和淤泥 3) 水沟内平滑无聚集物 多孔的水沟板在原位，不 损坏 1) 护墙水沟不暴露 2) 格于不腐蚀 伸缩
15、缝完好、不漏水 完好，接合处无杂草 照明和公用事业井完好 1) 井盖不损坏 2) 井盖不碎裂 清洗区保养好 1) 陶瓷锦砖完好不碎，表 面无油迹 2) 弯道不阻塞 3) 无积水 2 楼层/护 供给管道和阀牢固，状态 1)供给管道不阻塞，不会 墙 良好 停供 2) 供给管道安装在墙面， 无污迹和锈 3) 关闭装置状态良好 墙面保养良好 1) 墙壁无植物生长，无乱 刻字画 2) 油漆表面不剥落 3) 墙面裂痕修补 4) 墙面踢脚板不碎裂，涂 层不隆起 避雷器保养良好 避雷器绝缘带固定在墙上 屋顶维修保养好 水泥和油漆不剥落 机电设备
16、维修良好 电气设备标准为准 信箱维修良好 1) 信箱的门牌号码清楚 2) 锁不缺少和损坏 3) 陶瓷锦砖不碎裂和缺少 4) 信箱和支架之间无空隙 5) 信箱门完好 3 楼梯和 公共走 廊 楼梯扶手保养良好 1) 扶手牢固笔直，不腐蚀 生锈 2) 楼梯突边不破碎、腐蚀 3) 涂料不褪色 地面维修良好 1)地面无枳水 2 )伸缩缝防水板完好，牢 固 天花板维修完好 无水泥和油漆剥落 墙壁维修良好 1)墙壁裂痕不超过2cm 2 )涂层不隆起 3 )水泥踢脚极不碎裂 4)每层和单位指示牌固 定：不损坏和缺少 4 楼梯和 公共走
17、 廊 机电设备维修良好 以电气设备标准为准 卫生设备维修良好 落水管和废水管标准为准 供给管道维修良好 1)供水分表阀向内倾斜 2 ) 分表和供给管道接合处 不渗漏 3 ) 供给管道上无水泥和油 漆 4 )分表底部不生锈 5 楼层、空 地设备 所有设备维修良好 自行车 停车库 自行车支架维修良好 1)支架不松，没有和损坏 2 )搬走被弃和损坏的自行 车 3)自彳丁车支架不生锈 桌和椅 桌和椅固定不损坏 1)陶瓷锦砖完好，桌椅完 好 2 ) 桌表面尢斑点 3 ) 无凹痕,不碎裂和褪色 4 ) 桌椅牢固埋置 5 ) 木极不腐烂和
18、损坏 6 ) 金属极不腐蚀、凹陷, 缺少或变形 电梯平 台 平台维修良好 1) 电梯平台凸处不损坏 2 ) 平台地面和墙面的砖不 碎裂和缺少 3 ) 按钮和面极不损坏 4 ) 按钮指示灯正常 5) 紧急开头装置标志牌牢 固，清楚 6 电气设 备 线路埋设有序 1)电缆管道和夹板在原位 2 )电线穿过夹板和电缆管 道 公共照明状态良好 1)灯正常灯罩在原位 2 )天花板接线盒在原位 3 )灯柱底座不腐蚀,灯柱 垂直 电源插座和插头正常 1) 插座不损坏、脱体和腐 蚀 2) 插座盖未损坏 3) 电源插座盖盖上 电源插头和电源线正常
19、 1) 插座在原位 2) 插座无燃烧迹象 3) 变流器段开装置完好 7 旷地 人行道维修良好 1) 在每米扇区人行道的老 化不超过20% 2 ) 人行道裂缝宽度不超过 2cm 3 ) 每米扇区细裂缝不超过 20% 4 ) 人行道上无积水，伸缩 缝无杂草，沥青完好 排水管不堵塞 水流畅管无杂草 检查井盖维修良好 1)检查井盖与地面为高 2 )井盖不腐蚀和损坏 3 )吊眼的半圆凹陷处填满 (以防蚊子) 灯维修良好 标准同停车场灯的维修相同 停车场路面维修良好 1) 路面无坑洼和凹陷 2) 无积水 3) 路面无裂痕，石料不暴 露 停车场排水设
20、施维修良 好 1) 排水楼不被草和土阻塞 2) 停车场后的混凝土条清 楚，不损坏 排水管浇维修良好 1) 垂直和水平浇完好， 不腐蚀 2) 接水平浇不损坏 灯维修良好 1) 灯柱垂直牢固 2) 灯柱不腐蚀和生锈 3) 灯柱套管用混凝土浇至 少250mm高 4) 灯柱上油漆不褪色灯柱 上编号清楚 5) 灯臂牢固安装在灯柱上 6) 灯罩不损坏，灯正常 路面突起维修良好 1) 使用标准漆，清楚\黄色 和黑色 2) 路面突起尺寸： 漆完好，清楚 停车线和编号清楚 停车场 最高 70mm 最宽 150mm 斜切过缘40mm 9 落水管
21、 和废水 管 落水管和废水管固定，状 态良好 1) 竖直水管无锈斑 2) 连接管不渗漏 3) 清洁孔盖上螺丝，紧固 件完好 10 通道 通道的屋顶状态良好 1) 砖和覆盖物不碎裂，损 坏和渗漏 2) 无渗漏 3) 护墙间接缝完好 屋架和板状态良好 屋架不变形，损坏，腐蚀和碎 裂 支承柱状态良好 1) 圆柱垂直，牢固埋置 2) 圆柱不腐蚀和散裂 3) 木版无虫害侵蚀 4) 柱上漆不剥落和褪色 地面状态良好 1) 砖完整，不碎裂 2) 粉刷的裂纹不超过 2mm宽无积水 11 公共厕 所 卫生装置维修良好 1)小便池，洗脸盆和抽水 马桶无阻塞
22、 2 )弯道不损坏 3 )地面弯道畅通 4) 洗脸盆和抽水马桶不碎 裂和损坏 5) 供给管道不渗漏腐蚀 6) 供给管道牢固固定在墙 上 7) 废水管不渗漏和腐蚀 墙维修良好 1) 墙面无乱刻的字画 2) 涂料不剥落和褪色 3) 墙面裂纹不超过2mm 4) 墙面涂层不隆起 地面维修良好 1) 砖不碎裂和缺少 2) 砖无污迹 天花板维修良好 1) 无剥落混凝土 2) 漆不剥落和褪色 门维修良好 1) 1、门不损坏 2) 门锁装置牢固、不松动 和损坏 附属装置维修良好 1) 烘手机状态良好 2) 卫生纸卷筒架安装就 位，可使用 3) 灯正常 4 ) 线路穿过管道和板条 12 屋顶 屋面中间盖板保养良好 屋面中间盖板不损坏，在原位 避雷器保养良好 1) 避雷器垂直1向上，埋置 牢固 2) 水平向避雷器绝缘 防水层保养良好 1) 防水层不碎裂或磨损 2) 防水层牢固粘在屋顶盖 板上，无气泡 3) 防水层无积水 辅助维修良好 1)屋顶无废弁物 2 )屋顶不用作储藏间 活动铁门和通气门保养 良好 1) 搭扣和钩环状况良好， 安装牢固 2 ) 通气门和铁门导轨平滑 3 ) 通气门和铁门不损坏和 生锈 墙上竖梯保养良好 墙上竖梯安装牢固,不损坏和 生锈
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