合院别墅研究-文档资料.ppt

单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,根据项目本题面临的问题，提出创新的低密度产品解决方向打造容积率的低密度产品,创新打造高容积率的低密度产品,项目需打造低密度产品标杆,目标,1.容积率1.33不利于低密度产品的营建,2.山地地形为低密度产品营建增加难题,3.地块东西进深狭窄，低密度产品排布受限制,问题,解决方向,高容积率别墅产品使间距尺度更加宽松,高容积率能有效减轻对地形、进深条件的依赖,根据产品定位低密度产品容积率不低于0.5,找到适合本项目的创新高容积率别墅产品，并借鉴案例,独栋,合院,联院,创新联排,普通联排,经验容积率：,0.3,经验容积率：,0.5-0.7,注：由于叠拼、双拼在青岛乃至全国的市场实现度较差，故在此不予考虑,营销定位上向独栋靠拢,在特定地块条件限制下，更好的联排产品,由于地块条件限制以及项目定位客户级别，本项目并不适合营建独栋别墅产品,坡地地形限制，普通四联排或六联排实现起来较为困难，即使能实现，也会浪费很多空间,借鉴案例,上海,.,万科深蓝（,r=0.57,）,重庆,.,龙湖悠山郡（,r=0.6,）,借鉴案例,北京,.,领秀新硅谷（,r=1.13,）,北京,.,香江别墅（,r=0.6,）,借鉴案例,深圳,.,城市山谷（,r=1.6,）,深圳,.,万科棠樾（,r=0.62,）,创新的高容积率别墅产品,城市山谷通过双向8联式的布局形式使联排的容积率达到了1.1,创新联排,深圳.城市山谷,地址：深圳南山高新科技园区,产品：联排、小高层、高层,建筑面积：,16,万平方米,联排面积：,230(,主力户型）、,330,容积率：,1.6,（其中联排做到了,1.1,）,特点：层层附送花园和露台，顶层赠送,30,阳光花房,项目介绍,联院别墅分别从南北入户，中间用围墙分隔私家庭院,通过挤压社区公共空间增加建筑占地面积，进而提高容积率,双向8联式联院排布方式,联院别墅容积率达1.1,1A,2A,3A,4A,5A,6A,7A,8A,1B,2B,3B4B,5B,6B,7B,8B,入户道路,入户道路,万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到“景舒物密”的效果,创新联排,深圳.万科棠樾,棠樾.悦水庄,地址：东莞塘厦林坪大道，莞深高速路旁,占地面积：66万平方米,建筑面积：41万平方米,总体容积率：0.62,总户数：约124户,产品类型：三层双拼、三拼别墅单位联排别墅,一期项目概况,规划总用地：约110000m，,容积率：约0.378,项目介绍,人行道（约宽2.5m),通过减小前后两个三拼单元的间距，提升了别墅容积率,去除大面积水景的“稀释”作用，,其三联排别墅的平均容积率约为,0.6,相连三联排之间的处理,三联排别墅,领秀新硅谷通过L型排布方式，实现联院组团容积率0.64,联院,北京.领秀新硅谷,项目介绍,三层设计，做足容积率,下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，体现自然体验与趣味性,利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的劣势,L型的联院别墅排布方式,联院组团容积率达0.64,联院组团,地址：北京市海淀区西二旗西路,占地面积：,34,万平方米,建筑面积：,47,万平方米,容积率：,1.13,产品：双拼、联排、联院、多层、小高层,联院面积：,280,规划：社区中间横竖道路将社区分成四个区，不同物业分区排布,香江别墅L型联院在满足做高容积率的前提下更能突出独栋别墅意向,联院,北京.香江别墅,项目介绍,通过花架、矮墙等局部构件相连,山墙保证庭院的私密性,前 院,内 院,后 院,建,筑,建,筑,庭院,建筑,建筑,庭院,建筑,庭院,两户别墅之间山墙相连，形成围合庭院,两户别墅通过山墙相连形成围合庭院，同时山墙相比别墅进深长，更有独栋别墅意向,两户别墅U型联院，虽然更能突显独栋意向，但容积率损失较大,地址：北京上西山东麓，昌平马池口镇,占地面积：,100,万平方米,容积率：,0.6,（总体）,产品：独栋、双拼、联院、联排,规模：一期,90,栋，二期,280,栋左右,联院面积：,210,，,230,（主力），,260,特点：,u,形空间布局规划三重院落空间，每户拥有,240,平米以上院落，每个空间有对应的院落,万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同时突出独栋意向,合院,上海.万科深蓝,项目介绍,1户,2户,3户,4户,四合院组团（四户）,四合院控面积，,提升容积率,，独栋意向,四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，有坡道与小区道路系统相连,为提升容积率，尽量减少合院户型面积，一个合院由,4,户,160-250,平米的别墅构成,附赠,150,平米阳光底层,该产品为万科的创新别墅类型,合院联栋，类似的项目还有深圳万科,.,金域华府,中央合院,地址：上海浦东新区金海路,3333,号,占地面积：,26,万平方米,容积率：,0.57,产品：独栋别墅（部分合院）,户型面积：,160-250,平方米,首期占地：规划,15,万平方米,首期建筑类型：合院联独,龙湖悠山郡创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保证每户都有南向庭院,合院,重庆.龙湖悠山郡,南,七合院由,7,栋别墅组成，每栋采用,子母楼设计,子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十余米，,给人以,7,个独栋的印象,各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的,内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊,，达成“内”“外”、沟通,创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保证每户都有南向庭院,地址：重庆北部新区经开园礼嘉,占地面积：,24.7,万平方米,容积率：,0.6,产品：独栋、合院,规模：,201,户,户型面积：,200-400,平方米,特点：合院别墅由,7,栋别墅采用子母楼设计，达到独栋感受,项目介绍,案例总结，并选择适合本项目的高容积率低密度产品,创新联排,联院,合院,深圳,.,城市山谷（,r=1.6,）,深圳,.,万科棠樾（,r=0.62,）,北京,.,领秀新硅谷（,r=1.13,）,案例,北京,.,香江别墅（,r=0.6,）,上海,.,万科深蓝（,r=0.57,）,重庆,.,龙湖悠山郡（,r=0.6,）,示意图,优缺点,与项目匹配度,入户道路,入户道路,容积率贡献极高,，创新度大,联排,舒适性差，市场,接受风险高,容积率贡献高，能挤出大量空间做绿化,庭院空间太小，独栋化意向不够强烈,能设置多个庭院，独栋化意向更强烈,强烈的独栋别墅意向,控制每户型面积能提高容积率,小户型合院组合能较好适应坡地,高容积率实现,别墅舒适度较差，独栋意向不足,对照规划图确定别墅产品的规划排布,四联院别墅,产品作用,：创新型高端产品作为项目形象标杆,设计要点,：两户别墅之间山墙相连，形成多个围合庭院,规模确定,：占别墅产品的绝大部分,四合院别墅,产品作用,：更具独栋别墅意向，项目产品绝对标杆，奠定低密度高端社区形象,设计要点,：控面积，大面宽短进深，能更好的适应山地地形,规模确定,：占别墅产品的小部分，只出现在启动期,单体建筑,资源占有型独栋,创新小独栋,品质联排,情景化洋房,通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同时突出独栋意向,项目介绍,地址：上海浦东新区金海路,3333,号,占地面积：,26,万平方米,容积率：,0.44,产品：独栋别墅（部分合院）,户型面积：,160-250,平方米,首期占地：规划,15,万平方米,首期建筑类型：合院联独,住宅团组,会所,水景观,小区鸟瞰,创新小独栋,上海.万科深蓝,四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，利用坡道与小区道路系统相连,创新小独栋,上海.万科深蓝,坡状车道,1,私人地下车库,入户门,2,四合院组团（四户）,车流动线,1,控面积，提升容积率、独栋意向,道路,0.00,地下车库,平面图,剖面图,通过抬升社区内交通路网高度，形成半地下的可赠送面积,2,经过坡形车道进入合围的庭院,车流自庭院进入私人的地下车库,别墅设计地上两层，14米超大面宽的室内空间，大尺度通透感，提升别墅居住舒适性,深蓝别墅只做了两层，,264m2,的空间能把尺度感完全体现出来，空间大，使生活更为舒适,14米面宽,全朝南房间,地上二层,B1-1户型，地上建面：264M2，地下建面：158M2,车库,主入户门,地下一层,地上一层,270度,观景露台,娱乐,空间,主卧套,客卧,次卧,书房,客卧,餐厅,二楼露台,下沉庭院,入户庭院,客厅,私家庭院,创新小独栋,上海.万科深蓝,户型设计既保证了私密性，又强调邻里之间的沟通交流，每家每户都有室外沟通空间,一楼花园,二楼露台,二楼露台,一楼庭院,围合式,强调邻里生活：一方面迎合现代人对生活的隐私要求，一方面体现出传统社区邻里相望的人文关怀，满足人们社会交往的需求,地下集中停车：庭院内四户共用一个车道，采用地下停车，实现了社区整体的人车分流，又大幅度地将地上道路面积让给了绿植等功能空间，提供给业主更舒适的居住环境,视野开阔：围合式庭院，户与户之间间隙大，在二楼露台上视野开阔，规避了围合式别墅局促的缺点,创新小独栋,上海.万科深蓝,地下室面积达158M,2,，功能细分合理且完全赠送,地下室面积达,158,，对于建筑面积仅,250-260,的小独栋别墅而言，已经属于大尺度的赠送空间,空间上划分合理，做到运动室，影音室，会客室，佣人房等，但是并不局促。特别是设有一个较大面积的可采光多功能厅,可采光多功能厅,采光,健身室,影音室,创新小独栋,上海.万科深蓝,在容积率限定条件下创新七独栋围合庭院的产品形式,创新小独栋,重庆.龙湖悠山郡,地址：重庆北部新区经开园礼嘉,占地面积：,24.7,万平方米,容积率：,0.6,产品：独栋、合院,项目户型区域：,200-400,平方米,特点：合院别墅由,7,栋别墅采用子母楼设计，达到独栋感受,项目介绍,创新七合院别墅，高容积率的前提下，保证每户都有南向庭院,由,7,栋别墅组成，每栋采用,子母楼设计,子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十余米，,给人以,7,个独栋的印象,各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的,内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊,，达成“内”“外”、沟通,地下层平面,一层平面,二层平面,三层平面,户户有庭院,动线,创新小独栋,重庆.龙湖悠山郡,面积区间较大从210平米到340平米均可，但210平米为狭长户型户型均好性不足,210,户型，地下赠送，地上三层,地下一层,一层,二层,三层,下沉花园,主入户门,客厅,书房,餐厅,洗衣室,私家,花园,主卧套,次卧,次卧,次卧,露台,6米面宽,16,米,进,深,地下54平米,面积全赠送,创新小独栋,重庆.龙湖悠山郡,340平米宽松、方正，二、三层拥有东西露台,地下一层,一层,二层,三层,多功能室,下沉,花园,主入户门,餐厅,客厅,私人,花园,露台,主卧套,露台,次卧,次卧,次卧,335,户型，地下赠送，地上三层,地下110平米,面积全赠送,15.3米面宽,8.7,米,进,深,创新小独栋,重庆.龙湖悠山郡,由于建筑密度较高，为增加私属感，在各栋之间布置绿化软性间隔,建筑物之间，通过辅助绿色软隔（如：高冠树木）等手法抵消高密度建筑物对居住舒适性和私密性的影响。,创新小独栋,重庆.龙湖悠山郡,设露台增加体验感，弱化单栋面积较小且狭长的特点,由于,270,平米户型面宽较窄，故设置了多处阳台，扩大了视野的同时，将室外的环境引入室内，与室内相融合，减弱了户型狭长所带来的局促感,创新小独栋,重庆.龙湖悠山郡,容积率：0.3,0.6,1.5,4,类独栋别墅,联排,类联排洋房,Townhouse,0.5,0.8,2.0,200W,100W,70W,300W,50W,独,联,花,高,创新小独栋产品介于独栋和联排两种物业形式之间，规划满足容积率需要，销售实现独栋的价格,1,2,3,4,总结一,英国都绎风格,该类产品的价值在于可以给客户提供低总价的独栋感受，因此建筑风格对他的影响较小，其可以适用在各种风格上。,产品设计能够适应各种建筑风格,四合院,七合院,现代风格,西班牙风格,总结二,可以提高土地使用效率，而且不影响别墅之间的私密性,四独栋围合在提供独栋感受的同时容积率可以做到0.5，七独栋围合可以做到0.6-0.8，大大提高了土地的使用效率，而且通过户型及景观绿化，并不会明显降低别墅的私密性,实墙，无窗,通过绿化等设施保证居住空间的私密性,总结三,以一个庭院为一个单元，可以进行快速复制,可以在一个项目中快速复制，形成极强的社区氛围，加快施工进度，其次在形成成熟的户型结构后，也可以快速的在异地嫁接，这也是为什么合院被万科、龙湖等规模开发商所钟爱的原因,总结四,项目运用,设计时同样考虑了产品模块化和对复杂地形的适应性，因此布局简单，移植方便。可大量节省项目研究、运作的难度和时间。,项目,A,项目,B,模块可方便使用于不同项目，大幅加快项目进度。,创新小独栋产品对地形条件要求较低,总结五,创新小独栋产品发展方向：,四独栋围合相比七独栋围合形式，其单体面积区间较小，因此二者在产品体系中需保持合理面积梯度,露台、客厅挑高、庭院设计保证产品的舒适度和空间感,利用绿植等阻隔等手法保证居住空间的私密性,要点一,要点二,要点三,原则：作为市场创新产品，整体具备该类产品的基本要素的基础上，针对当地客户对空间感和私密性的需求偏好特点，在细节上进行点式发力,创新小独栋的户型面积区间,根据市场现有低密度产品的户型区间及借鉴案例,创新小独栋中四独栋围合建议面积,230-260平之间,地址：北京经济干部管理学院对面,(,玉泉营上京开高速直达永定河）,建筑面积：,28,万平方米,容积率：,1.0,产品：独栋合院、联排、叠拼,大堡户型面积：,220-280,平方米,开盘时间和价格：四期于,09,年,5,月,16,号推出大堡独栋合院，总价,150,万,/,栋。,2010,年,4,月,17,号将推出精英版大堡，独栋全庭院别墅,面积依然为,220-280,。,A,C,B,D,F,E,、,B,、,C,、,D,、,E,、,F,六种户型，紧密接合，实现六合院设计。,三户北向入户，三户南向入户。,南向户型建筑面积和庭院面积与北向户型相比稍大，价格也稍高于北向户型。,南向户型拥有南向庭院和中央庭院，北向户型拥有北向庭院和中央庭院。,【低密度创新案例】北京永定河孔雀城创新拼接联排(大堡)，紧密拼接6种户型，较大地提升了容积率,项目基本情况,大堡,户型面积220-280平米,【低密度创新案例】北京永定河孔雀城,从正前方看：,为三联排别墅，通过矮墙加以划分。,A,C,B,D,F,E,均为,3,层产品，做足露台、花园等情趣空间,取消了前后两个三联排之间的道路，相当于两个三联排背靠背组合成一个整体合院，南北独立入户。,这种排布方式对容积率贡献较大，且保证了各自有独立的庭院，但私密性稍显不足，独栋意味较弱。,从左侧看：,通过矮墙划分南北。南北独立入户。,从内部看：,从D户的中央庭院向E户看，可以发现单个户型之间同样以矮墙间隔。,从右侧看：,设置小台阶实现微地形打造。,