物业管理服务接管方案.docx

物业管理服务接管方案
（一）接管原则
摸清物业现状，维护业主根本权益；
依法推进工作，顺利做好物业接管；
档案实物相符，建立长效档案基础；
责任权利清晰，理顺物业管理规程。
（二）接管工作时间计划
1. 正式签订物业管理委托合同；（以下按签订日期为起始日）
2. 签订合同第2天，以管理处经理和技术骨干为核心成立接管小组；
3. 第3天接管小组进驻现场，在业委会和原物业公司配合下开展资料和管理范围摸底工作，时间为2~5天；
4. 第3日~第15日修订作业流程和各项管理制度；
5. 物业管理公约的修改与备案工作在第4天~7天内完成；
6. 第7日~第10日与原物业公司商讨物业管理责任范围和资料交接清单；
7. 第7日~第10日提出小区完善建议和全年工程维修计划；
8. 第7日~第20日物业状况和资料情况确认表，列明整改责任人和时限；
9. 第11日~第13日确定保安、保洁、绿化、工程、客服、锅炉交接具体时间表；
10. 第14日~第15日确定办公设备、工具、用品、服装购置计划和到场时间；
11. 第5日~第15日通过招标和协议确认分包商，并将最终中标分包商名单报业委会；
12. 第2日~第15日律师事务咨询准备，后期法律顾问支持；
13. 第6日~第25日协助业委会和审计机构对原物业公司进行财务审计；
14. 第10日~第25日落实物业启动经费和首季物业管理费；
15. 第2日~第10日进行非关键岗位招聘；
16. 第20日~第25日管理处在公司进行全员培训；
17. 第26日~第27日与原物业公司进行资料交接；
18. 第28日与原物业公司协作，管理处主要岗位驻场熟悉工作；
19. 第30日原物业合同到期，接管交接顺序为保安t客服t工程t保洁t绿化；
20. 管理权交接后，与业委会、原物业公司签订物业管理移交书；
21. 第31日合同正式执行，管理处全面履行合同。
（三）接管验收工作程序
1. 接管验收准备工作
1）组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足物业使用人的质量要求。
2 ）成立物业接管验收小组：
♦在接到公司总经理的接管验收指令后，公司各相关部门即按照公司总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；
♦接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：
☆管理处经理和部门负责人；
☆公司人力资源部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；
♦抽调客服业务骨干负责物业使用人资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；
♦工程部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备的验收移交工作；
♦安保部抽调业务骨干具体负责楼宇监控系统、消防器械设备设施、停车场设施等系统的验收移交工作。
3 ）接管验收前的准备：
♦与原物业公司和业委会联系确认交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
♦派出技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；
♦提前参与竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；
♦准备好接管验收记录表格：
《房屋主体接管验收表》《公共配套设施接管验收表》《机电设备接管验收表》
《接管验收问题整改表》。
2. 资料的接管验收
1 ）物业产权资料
项目开发立项资料、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等资料。
2）综合竣工验收资料
♦竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
♦建设工程竣工验收证书；
♦公共配套设施综合验收合格书：供水合同、供电协议书和许可证、供气协议书、许可证、有线电视合格证、通信设施合格证、电梯合格证和准运证等。
3）施工设计资料
地质报告书、全套设计图纸、图纸会审通知单、设计变更通知单、工程预决算报告书、重要的施工会议纪要、隐蔽工程验收记录、沉降观测记录、其他原始记录。
4）机电设备资料
机电设备出厂合格证、供电设备使用说明书（要求中文）、机电设备安装、调试报告、设备保修卡、保修协议等。
5）物业使用人资料：物业使用人姓名、位置、面积、联系电话等。
3. 物业硬件设施接管验收侧重点
1）接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合物业使用人要求；
2）接管验收是为防止出现物业质量有严重问题、将被物业使用人广泛投诉而采取的一种替物业使用人提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
4. 接管验收依据和验收方法
1 ）验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。
2 ）验收方法为观感验收法和使用验收法。
5. 楼宇主体硬件设施的具体验收标准
I ）主体结构：
♦外墙不得渗水；
♦屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水、檐沟、落水管安装牢固、接严密、不渗漏。
2）楼地面表层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
3 ）内墙面：
♦抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
♦块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
4）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无浸水痕迹，无污渍。
5）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，渗漏。
6）木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。
7 ）门、窗：
♦门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。
♦门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
♦玻璃安装牢固胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
♦油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
♦高档装饰装修完整。
8 ）楼梯、扶手：
♦钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；
♦楼梯无裂缝，无表皮剥落。
9）木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
10）饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
II ）油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。
12 ）电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。
13）开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
14）灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
15）水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
16）卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。
17）给水设施安装牢固，接密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。
18）地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。
19）其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
6. 公共配套设施接管验收标准
1）天台：天沟、落水畅通完好；隔热层、防水层完好。
2）散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。
3）屋面避雷设施连接牢固。
4）路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。
5）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
6）道路：路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、路牌清楚完好。
7）室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好；消防设施配件齐全；消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。
8）楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。
9）垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。
10）保安岗亭安装完毕，配件齐全，标识清晰，完好无损。
11）保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
12）停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。
13）单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。
14）明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。
15）沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。
16）护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。
17）台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
18）水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
19）信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。
7. 机电设备的接管验收
1）电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。
2）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
3）中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。
4）发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。
5）消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
6）给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。
7）保安监控设备：同消防监控设备。
8. 接管验收遗留问题的处理
1）遗留问题的登记确认
♦对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交原物业公司和业委会签字确认；
♦对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组将问题逐
项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请原物业公司和业委会签字确认。
2）对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同原物业公司和业委会、开发商联系补齐。
3）对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题会同原物业公司和业委会、开发商在两周内解决；重大问题应当由责任单位在一个月内解决。
4）对于长期解决不了并影响物业管理质量的问题，以备忘的形式将问题登记后交给业委会进行备录。
5 ）《接管验收资料遗留问题登记表》《接管验收设施、设备遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
9. 内部作业规程
1 ）《物业管理委托合同》签订后，总经理应立即下令筹备接管项目物业管理处。
♦依照《组织架构和岗位设施标准作业规程》确定管理处的组织架构和岗位设置；
♦依照《人事定编标准作业规程》结合接管物业的实际情况确定管理处的员工定编；
♦依照《转正晋升/调薪/降级标准作业规程》，任命管理处经理/副经理、管理处各部门主管/副主管；
♦依照《员工招聘管理标准作业规程》，向社会公开招聘一部份员工初步达到定编；
♦依照《培训管理标准作业规程》全方位、高密度地进行员工培训；
♦提前派各专业业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，为接管验收和日后管理作好准备；
2）依照所接管物业的特点和实际情况编制《物业管理方案》。
♦确定物业管理服务费的收费标准和收费方案；
♦确定物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度；
♦确定物业管理水、电、气、电话的收费方案（代收代缴方案）；
♦确定保安、消防的具体管理方案和成本指标；
♦确定清洁管理方案和成本指标；
♦确定园林绿化管理方案和成本指标；
♦确定机电维修保养管理方案和成本指标；
♦确定公共事务管理方案和成本指标；
♦确定内部控制管理方案和成本指标；
♦同公司签订目标管理责任书。
3）组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收。
4）对于接管验收出现问题的，接管验收小组应当积极与原物业公司和业委会、发展商协商迅速解决。
5）在未发现重大质量或其他方面情况下，管理处与原物业公司开始进行正式交接。
6 ）钥匙移交。管理处将原物业公司提供的楼宇全套钥匙逐一检查登记在《钥匙移交一览表》中，然后由移交双方签字确认。
7）验收清单和实物逐一核对登记接收后，管理处经理同原物业公司和业委会签订《物业移交清单》。
8）物业管理处同原物业公司交接管理用房。