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1、西西4#地工程 成 本 测 算 及 费 用 分 析 二零零三年十月三十一日 一、总论 1、工程概况： 北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程。本工程为西西 4#地工程，工程处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临 大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。 西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲 方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。 2、建设规模及经济技术指标 本工程处在北京市西单北大街,工程东侧为西单文化广场、四周围为规划中 的1318平米的绿地。 工程技术指标如下：
2、占地面积： 总建筑面积 其中：地下建筑面积63760平方米 地上建筑面积151106平方米 层数：地上：15层 地下：4层 檐高： 停车位：996个 绿化率：11.6% 建筑形式：共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑， 其中： 1#楼：地上建筑面积为191平方米，1-5层为商业局部共8738平方 米，6-11层为办公局部共10263平方米。 2#楼：地上建筑面积为46879平方米，1-5层为商业局部共21213平 方米，6-11层为餐饮娱乐局部共25666平方米。 3#楼：地上建筑面积为52944平方米，其中1-5层为商业局部5736平方米，1-6层为剧场1385
3、3平方米；8-11层为影院7354平方 米，6-11层为休闲娱乐11946平方米；12-15层为办公局部共 14055平方米。 4#楼：地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业局部共10544平 方米，1-15层为办公局部共21738平方米。 西西4#地楼层功能分布图 楼号 1 2 3 4 层数 1 商业 商业 商业 剧场 办公 商业 2 商业 商业 商业 剧场 办公 商业 3 商业 商业 商业 剧场 办公 商业 4 商业 商业 商业 剧场 办公 商业 5 商业 商业
4、 商业 剧场 办公 商业 6 办公 餐饮娱乐 剧场、休闲娱 乐 办公 7 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 办公 8 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 9 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 10 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 11 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 12 办公 办公 13 办公 办公 14 办公 办公 15 办公 办公 二、
5、费用估算 1、工程的本钱估算: 工程名称 费 用 〔万元〕 平米单价 〔元/平米〕 测算说明 土地本钱 10 6790 土地本钱包括拿到开工证前的所有支出 〔包含土地出让金费用〕 前期其他费用 5 28 ( 359 包括勘探、设计、结构咨询、规划许可证 执照费、工料测量参谋费共万元，另加监 理费用为建安本钱的0.5%共466万元。 建安费 107433 50 建安费按50元/平米暂估 业主管理费 2686 182 按照建安费费用的2.5%计 不可预见费 3223 219 按照建安费费用的3%计 小计 218622 12550
6、利息 10620 721 土地费用共10亿元，计息两年，年息5.31%。 广告销售费用 4832 328 按照销售收入的1.5%计取，收入：按写字 楼150元/平米，商业250元/平米计算 〔商业63601平米、办公46056平米、休闲 11946平米、餐饮25666平米〕， 150*46056+250* 〔 63601+11946+25666〕=32211650元亿 元。 两税一费 17716 1203 按照销售收入的%计取。 合计 251790 14474 说明： 1、平米单价按照可销售面积47269万平米计算，写字楼按150元/平米计算，商业、 餐饮
7、娱乐按250元/平米计算。 2、销售情况按可销售面积的%售完。 3、工程总本钱为亿元，平均平米本钱为4474元/平米。 2、 西西4#地工程建安本钱估算表 单位：元 工程名称 分项名称 费用 平米单价 根底处理 土方及回填 16667478 77.57 降水 1395430 6.49 护坡 4913568 22.87 根底处理 1087792 5.06 合计 24064268 112. 钢筋混凝土结构及初装修 钢筋混凝土结构 2223583 931.85 二次结构及初装 14775544 68.77 非实体费用 8323
8、5605 387.38 合计 298234732 1388. 装饰工程 地库 1608044 7.48 商业 37387035 174. 办公 32148655 149.62 休闲与餐厅 323959 150.75 影院 24728879 115.09 剧场 31634603 147.23 外装 989920 460.72 室内门 22551087 104.95 屋面 2917316 13.58 隔断 2819840 13.12 装置及设备 35584117 165.61 合计 322761636 150
9、2.15 机电工程 水卫及采暖 29635260 137.92 消防系统 24916332 115.96 通风空调 103978896 483.92 电梯工程 53109644 247.18 变配电 3705 172.43 照明动力 66559716 9239238 43. 煤气工程 2074330 9.65 综合布线 40394808 188. 楼宇自控 15040620 70. 安保工程 6445980 30. 合计 388444824 1807.85 室外工程 室外排水 7520310 35. 室外工
10、程 214866 1. 绿化及照明 11817630 55. 合计 40824540 190. 建筑安装本钱合计 107433 50. 注：钢筋含量135KG/M2，混凝土含量3/M2 三、工程的前期准备及开竣工日期的假定: ♦假定本工程的前期工作在24年2月底前完成。 ♦假定本工程建安施工在两年半内施工完毕。 工程的假定持续时间: 工程 分项 持续时间〔月〕 前期施工准备完成 工程组建 24年2底前 建安施工 根底施工 6 结构施工 8 装修施工 13 竣工清理及验收 2 四、经济指标分析 1、工程的现金流出如下：
11、 三、销售方式： 销售原则：销售为主，加快资金流通。 销售情况假定： 1、写字楼及商业局部1%于25年6月到26年9月销售完毕， 假定销售进度按月平均，则月均销售量为9818平米，销售单价为 写字楼1.5万元/平米，商业局部销售单价为2.5万元/平米。 2、写字楼局部未销售，商业局部1%于25年6月到26年9月 销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为6748平米， 销售单价2.5万元/平米； 五、财务分析 1、现金流量分析： （1）现金流出： 见附表 （2）现金流入： 见附表 （3）现金流量表 见附表 2、投资收益率： A、销售假定一的本钱收益率： 本钱
12、收益率=〔 322117-261603〕/261603 = 23.13 % B、销售假定二的本钱收益率： 本钱收益率=〔 253033-251379〕/251379 = 0.66 % 3、投资回报率: A、销售假定一的投资利润率： 投资利润率=〔 322117-261603〕/50514=119.8% B、销售假定二的投资利润率： 投资利润率=〔 253033-251379〕/48797=3.4% 五、工程定位建议： 西西4#地已有规划面积分配情况: 使用功能 建筑面积 情况说明 商业 63601 可以销售 办公 46056 可以销售 剧场 13853
13、 无偿提供45平米给北京市文化局 影院 7354 本钱价格转让给北京首都影院 休闲娱乐 11946 销售或租赁 餐饮娱乐 25666 销售或租赁 汽车库 35130 经营 自行车库 650 不可销售 设备用房 10610 不可销售 合计 214866 其中：商业及娱乐 101213 办公 46056 影院、剧场 21207 车库及配套 46390 西西4#地工程位于西单商业街黄金地段，工程规划应该以商业为主，写字 楼局部应定位为商家的业务洽谈、办公场所，所以应该修改设计减少写字楼面积 〔减少到2万平米左右〕，增加商业
14、面积〔增加到13万平米左右〕；同时，休闲 娱乐、餐饮娱乐也应定位为商业的配套设施，面积作适当调整。 西西4#地工程并非是典型的房地产工程，实质上是一种商业建设模式。所 以西西4#地的销售不会象普通的房地产工程一样。按其销售方式可以分为两种 模式： 1、大型商业投资管理公司独家定购：工程在设计期间能够找到一大型商 业投资管理公司订购，商业投资管理参与工程设计，根据商业需求修 改楼层布局及配套设施，并且商业投资管理公司可以提前进行商业宣 传、招商、规划等运作，工程交付后商业投资管理公司即可进行经营。 但是，目前国内没有如此大实力的商业投资管理公司〔全部商业定购 的资金至少需30亿元〕，国外的
15、商业投资公司是否认可西西工程，国 外的商业运作模式是否适合中国都是一个疑问；西西工程方案24 年3月开工，在不到5个月的时间寻求如此大型的买方恐怕不太现实。 所以，这种模式实现的机率很小。 2、工程建成后持有经营到达一定规模后再销售：工程建成后委托一家大 型商业投资管理公司进行管理，进行商业经营，利用二到三年时间将 商业经营规模做大，并使顾客到达一定程度的认可，再把工程分割销 售。销售方式为：〔1〕经营由商业管理公司统一管理，负责运营，工 程实行股份形式，公众通过采购股份成为所有人，并按照股份比例参 与决策及分红。〔2〕工程按层设定不同的商业经营种类，按层销售给 几个大的经营商。这种模式存在的风险是可能对工程长期持有。 在持有期间，出租率必须到达45%才能维持资金利息及运营本钱。 出租率计算： 假定：月租金4元/平米；运营费用37.8元/平米〔50万元/年， 商业面积11万平米〕；年利息1.38亿元〔贷款26亿元〕，折合104.5元/平 米。可出租面积为建筑面积的80%。 〔 104.5+37.8〕/〔 4*80%〕=45%
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