设施设备维修保养管理制度.docx

设施设备维修保养管理制度
1.0需急修设备应由有关部门或业户电告服务中心客户服务，后补办设备维修手续，服务中心客户服务在接到电话后登记《来电来函登记表》，15分钟内需组织有关维修人员进行维修，维修结束后由使用部门或业户验收签字《维修单》，如一时不能完毕，应向有关部门或业户解释，并向服务中心经理以至分管领导报告。疑难问题应向开发商项目部求助，工程部派人到现场查看并给予技术支持。
2.0设备若需维修，要将设备名称，损坏因素，损坏限度，使用单位和人名填写在《维修单》上，如属责任事故且损坏严重应由开发商项目部安排调查做详尽的分析调查报告。
3.0经调查核算属责任事故者，应根据损坏限度，责任轻重，按公司奖惩条例进行处罚。
4.0工程维修主管制定设备全年维护保养计划，经服务中心经理审核后报公司总经理批准并监督实行，做到定期进行维修保养，保证设备处在良好的技术状态。
5.0对维修保养过的设备，由工程维修主管对质量进行检查，重大的维保服务中心经理配合予以验收。
6.0凡重大节日，重要来宾来访，服务中心工程维修事先应对设备进行特别的技术性检查，做到万无一失。
7.0道路（人行道和车道）。
7.1修补损坏的砼路面。假如损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1： 2： 2硅酸盐干硬性砼。
7.1.1将人行道车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为
准。
7.1.2用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边沿要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。
7.1.3将要修补的砼表面充足湿润（由表及里）。
7.1.4湿润水完全渗入里面砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面积较大,应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼落度要控制在＜3 cm）。
7.1.5用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护。不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分湿润状态养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。
7.2修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）。
7.2. 1凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充足湿润.
7.2.2待表面积水完全渗透入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）。
7.2.3将块材充足洒水或浸湿后，用1： 2. 5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平、锤直，抹去砖缝多余泥浆。
7.2.4必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出材面。
7.2.5修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。
7.2.6对于有防水规定的块材地面，预做水泥浆（可渗3 %防水刘），然后再坐砌块材。
80路灯。
8.1灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。
9.0雨水管道。
9.1如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和因素，如因杂物堵塞引起至应清除杂物，使之通畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（础），使管道放置平稳；如因管道接错位，应开挖校正接，并注意保证坡度和接防漏，以及管道的平歪急。
9.2如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。
9.3最后修复地坪。
10.0化粪池及污水井。
10.1如当池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞物，并按定期清掏制度执行。
10.2如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免导致人身安全事故。
10.3如当池壁缺损，应先告知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗解决。
11.0隔油
11.1如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。
11.2如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具或誉汽及化学化油剂将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。
11.3如池（井）盖缺损，无法修复，应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。
12.0电缆沟。
12.1如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计规定把损坏的盖板换掉。
12.2如沟内积水过多，影响电力的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水因素和位置，一般地电缆沟内积水有两种因素：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应告知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。
12.3如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。
13.0排水渠。
13.1如是盖板损坏，应按原设计规定，使用同一规格和同一材料，把损坏的盖板换掉。
13.2如是渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。
13.3如是杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。
13.4池（井）壁损坏。告知用户停用或采用其他措施，不影响用户的平常运作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆
14.0绿化水管管网。
14.1漏水
14.1.1如是水管接头处漏水，应先将水管总阀关掉，然后在漏水接处将水管卸下，在外丝管绕上防水胶带或止水麻丝，再将水管接好，打开总阀闭水检查，至不漏为止。
14.1.2如水龙头漏水，应先关总水阀，然后拆下水龙头检查是否因内芯或止水胶片破损漏水，更换相应配件，装回水龙头，开总阀，检查至不漏为止，如无法修复，应更换新龙头。
14.2水管锈蚀。
14.2.1如锈蚀限度不大，可将相关部位除锈后，清洁干净，然后刷两道防锈漆，并应定期检查。
14.2.2如锈蚀程序较大，应更换该段水管（注意应用热镀锌管更换）。
15.0圾屋（池）、垃圾中转站。
15.1如饰面（如瓷片、抹灰）被损，可以采用两种方法：
15.1.1将破损部位的松散层清除，再用相应的材料修复。
15.1.2直接用水泥补，然后经刷漆等解决保持维修后外观协调、统一。
15.2如五金部件（如闸门、铁栏等）缺损：
15.2.1检查缺损部位，查明因素，然后用相应的配件修复，并刷两道防锈漆。
15.2.2如是缺损较严重以至无法正常使用，应及时更换新配件。
16.0需要大修或中修的维修项目由维修人员根据设备维修情况填写《公共设施
（设备）大、中修工作登记表》。
17.0包维修、保养项目如电梯、消防系统、智能化系统等项目的维修、保养由分承包方维修人员负责。分包维修方每次的维修、保养工作必须先到服务中心办理手续后方可进行。
18.0分包维修项目的检查涉及但不限于以下内容：设备的性能、设备运营状况、故障部位、故障因素等。维修中修理的部位、更换的零部件，修理后的运营效果由分包方作好记录并由管理签字认可。
19.0分包方保养项目的检查按双方签定的协议进行，由分包方作好有关的保养记录并由服务中心签字认可。
20.0设备保养方式：定期保养和不定期保养。
21.1定期保养按照年度保养计划进行保养。
21.1.1年度保养计划：每年12月上旬，由设备管理员、工程维修主管根据服务中心设备的种类、数量，依据公司设备保养周期的标准，制订明年服务中心的设备年度保养计划，一式二份，经服务中心经理审核报公司领导签署后，一份转综合管理部备案。
21.2不定期保养：结合设备保养、检查或设备故障修理，对设备进行的保养。
23.0为了保证设备月度保养工作顺利进行，设备管理员、工程维修主管应做好设备保养材料、保养人员的准备和安排工作
24.0设备保养工作以尽也许不影响业户为准，凡必须停水、停电、停电梯、停空调的保养，应安排在使用低峰时段，并预先做好告示。
25.0在设备保养工作前，设备管理员、工程维修主管应根据设备情况对保养人
员进行安全教育，并做好相关的安全措施。对电气设备保养，要有防止忽然来电的也许。
26.0设备保养人员应严格按照公司制订的设备保养内容的规定，对设备进行保养，并准确填写在《养护维修记录》上。
27.0保养过程，发现设备损坏，设备保养人员应及时向上级报告，设备管理员、工程维修主管应迅速采用调换或紧急采购调换措施。
28.0对于停水、停电、停电梯、停空调超时间的保养，应及时对业户作解释，取得谅解。
29.0对设备的正常维修保养，要视业户的经营特点和规律进行，一般安排在夜晚或休息日，以不影响业户正常生活、工作为前提。
30.0保养内容是：清洁、润滑、紧固、调整、防腐，更换易损件；
31.0智能化系统的保养
31.1闭路电视监控系统的保养
31.1.1图像要清楚
31.1.2云台控制盘要灵敏。
31.1.3各监控摄像头的架杆要牢固。
31.2周界报警系统的保养
31.2.1各红外对射探测器整洁完好。
31.2.2支架完好无锈蚀、牢固可靠。
31.3门禁系统的保养
31.3.1各门、围墙机整洁完好无损。
31.3.2电子门锁与玻璃门夹位置要对齐，要能及时可靠的锁门。
31.4可视对讲系统
31.12 机、围墙机整洁完好无损。
31.7.2门机、围墙机能否与室内机、控制中心通话。
31.5电子公告系统
31.5.1屏显有无亮点、暗点、跳点。
31.5.2外框牢固无锈蚀。
31.5.3发送接受要正常。
31.6道闸系统
31.6.1外观整洁无锈蚀无破损。
31.6.2道闸起降灵活。
31.7背景音乐系统
31.7.1各点音箱有无破损。
31.7.2主机要正常。
31.8监控中心各系统主机、电源
31.8.1各系统运营情况。
31.8.2卫生、照明、门窗要完好。
31.8.3各种软件能正常操作，保证主机无病毒。
320水泵房的保养
32.1水泵运转正常、无异声。各种仪表指示稳定正常。
32.2水箱结构完好、表面和支架不锈蚀。
33.0保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明。
34.0消防泵房
34.1各种仪表指示稳定正常。
34.2机房清洁卫生，良好的通风、照明，地面排水通畅。
35.0电梯机房的保养
35.1做好降温、通风、防雨工作，协助电梯厂家做好运营服务。
35.2门窗、配电箱、空调、照明、灭火器、卫生等正常完好。
35.3发现不正常现象及时报告领导和告知电梯维保人员。
36.0风机房的保养
36.1开关面板、风机、控制柜要完好。
36.2门窗、照明、卫生情况要完好。
370公共区域的保养
37.1景观喷泉、路灯、草坪灯、射灯要完好。
37.2雨水井盖、污水井盖、阴井盖子要完好。
37.3标记、门窗、信报箱、游乐健身设施设备要完好。
37.4别墅地下车库的各种设施设备要完好。
37.5消防栓、水泵结合器要完好。
38.0地下车库的保养
38.1各种仪表指示稳定正常。
38.2阀门、管道无漏水锈蚀。
38.3良好的通风、照明，排水畅通。
38.4各种指示标记有无损坏、缺少。
38.5防火卷帘门、排污泵要能正常使用。
39.0楼顶平台的保养
39.1各类门窗、栏杆玻璃、地面、落水、标记、各种照明、消防栓等各种设
施设备正好完好。
39.2安全标记、楼层标记、各种照明、消防栓等各种设施设备正常完好。
40.0设备管理员、工程维修主管应对保养过程进行质量监控。保养完毕，及时
验收，凡是不合格，必须整改，直到合格为止。