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怎样管理房地产开发项目工程

房地产项目开发的全过程管理方法
1、决策阶段的管理
决策阶段是决定房地产项目是否可行的关键，也是决定房地产项目质量、进度、成本的关键，关于项目的全过程管理有着重要的影响，也决定着其他几个阶段的成本管理是否科学、合理。在实际对房地产项目进行可行性研究的过程中，投资单位会依据总资金投入状况对项目的规模、设施、功能对工程指定多种方案，制定人员就按照方案进行制定，因此，投资决策阶段也直接影响着制定阶段的工程造价，关于全寿命周期的工程的成本管理起到决定性的作用。
2、制定阶段的管理
房地产项目的制定阶段是决定整体房地产项目造价的基础，是对施工材料、施工设备、施工人员等各个因素进行决定的关键阶段。由于制定阶段决定了整个房地产项目的施工人员数量、施工技术、施工材料价格和种类、施工机械设备型号等，这些都是决定整体质量、进度和成本的基础。因此，在制定阶段，房地产项目开发单位应强化对其控制和管理，或者采纳制定和施工一体的承包方式，使负责施工的承包商能够依据房地产项目的具体状况对房地产项目的施工技术和材料等要素进行整体的控制，实现对房地产项目进度、质量、造价的全面控制。同时，要注重对制定的监督，通过强有力的监督实现制定方案的合理化和科学性。

3、建立房地产〔项目管理〕体系
很多房地产项目中都没有一个规范的房地产项目管理体系，没有对施工中的各项标准进行严格的制定和落实落实，使得施工中的行为无章可循，造成了房地产项目管理的随意性。因此，房地产项目开发单位应依据工程量的多少和施工单位的具体状况，来建立房地产项目管理体系，将施工中的各种要素进行整合，并实施责任制，使每个人都对整个项目负责，使施工中的每个人都具备管理意识，才干够有效控制人员的行为，实现对所有要素的控制。
房地产开发项目工程管理中的常见问题
1.前期准备工作不充分
当前很多房地产项目存在着盲目决策开发的问题，往往没有进行充分前期调研论证，通常地产开发公司很多地关怀的是工程项目建设的位置、配套设施以及和商业环境等，然而对其开发技术、经济因素的论证关注不够，往往造成因工程项目前期无法进行猜测和控制，而引发一系列后续问题。例如结构制定不够合理、户型单一造成公摊过大、空置率高、成本较高问题。
2.对施工许可程序不重视
房地产开发〔企业〕为追求更大的经济利益，在进行项目开发时施工单位为了工程进度，往往还没有经过建设主管部门施工许或相关手续没有办理完毕之前，就提前施工。不少开发企业钻制度上的漏洞。例如在开挖和填坑手续办理之后，在相关施工许可未完成之前，就进行开工。往往会导致施工进度被叫停，施工单位遭罚款处理，这不但影响到工程的顺利进行，而且也造成了不良的社会影响。

3.监理制度不规范，完工验收不严谨
由于制定单位和监理单位之间配合不紧密，导致施工过程中出现大量制定问题，很多施工单位随意变更制定图纸，这不但增加了施工成本，也造成了管理上的混乱。监理上的缺失，使得施工单效的缺乏有效的制度确保和规范监督。许多开发单位对工程施工中的分项验收等管理环节不严谨，往往造成工程完工总体验收时产生验收的资料不齐、结算依据不够状况，从而出现不能为验收办理相关手续，导致拖延交付和备案邂逅的结果。
改善房地产开发工程项目管理的措施
1、房地产开发在施工之前做好充分的准备工作
房地产开发在施工之前应当做好充分的准备工作，切实履行好一系列的手续，只有在得到国家相关单位的批准之后才干真正开展工程建设工作。在开始房地产开发项目工程以后做好相应的工程的规划管理工作是十分必要的，不仅必须要有秩序的按部就班予以完成，而且要求房地产开发商充分了解市场行情，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点，进行充分的市场调查，合理规划所要开发的产品。并且尽可能及时与国家相关规划部门进行〔沟通〕与协调，依据具体的政策进行房地产项目的开发，再进行相关工程的施工工作，为了保证建筑物的施工安全一定要做好充分的防护措施，把确保施工人员的生命安全作为第一任务。
2、强化施工现场质量管理
为了保证房地产开发项目现场质量管理效益的提升，房地产开发企业及工程施工单位应当在理解现场质量管理目标及管理重点内容的基础上从以下几个方面入手：项目主管做好现场质量的监控工作，及时搜集反映质量状况的数据，同时协同工程参加各方，对工程数据进行实时的分析，及时发现数据中的异常状况，并有针对性的研究质量问题的改正措施。会同监理单位落实改正措施，并及时收集质量处理状况的反馈结果。在质量关键部位及易于发生质量通病的工序上要求承包商编制具体的专项施工方案，对工序技术标准及施工质量要求做出明确的规定，然后由监理单位监督执行。参加并监督监理单位强化对材料，成品，半成品的进场检验工作，并按照施工材料标准的要求，进行严格的材料取样检测。监理完善且严格的质量付款机制，将监理费用及各个承包商工程款的发放和工程施工质量进行直接挂钩。
3、强化成本管理和风险控制
价格是房地产企业之间竞争的重要筹码，开发项目时必须完善强化项目的成本管理，要严格控制项目成本。在项目开发之前充分做好猜测和评估工作，对项目成本、利润等进行严格的控制，在施工过程中，充分做到投标招标的市场化，引入竞争机制，只有这样才干降低成本，提升市场竞争力。房地产行业是投资大、周期长，风险大的行业，因此，控制风险是非常必要的。房地产企业可以通过合同的形式，明确开发过程中的各参加方的责任，来减少隐蔽损失。同时房地产企业可以通过投保的方式，在客观上降低房地产业的风险。