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物业管理服务设备设施管理服务标准及措施
（一）服务目标
为保证用户各方面的需求，项目装备完善致使管理难度加大。通常包括以下几部分系统：给排水系统、供电系统、保安系统、消防系统、电梯系统、通讯系统、照明系统、自控系统、空调系统、备用发电机组系统等。我司致力于创建一个“安全、高效、便捷、舒适”的办公平台。
（二）管理理念及管理模式
1、物业设备设施管理理念
现代建筑物内所设置的每一个功能设备设施系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它内在的、独特的运行规律。设备设施管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理，才能达到物业管理的目的。
**物业集团公司设备设施管理在广泛吸取国内外的先进理念和管理体系的基础上，通过多年的努力探索和实践形成了自己独有的设施设备管理模式。
我们探索出来的这套成功的、具体可操作的管理理念，它对物业设备设施管理过程中有很强的指导作用。事实证明，我司对在服务项目的物业设备设施管理，得到客户、业主、管理者和同行的一致好评，树立了我司在物业管理行业中的品牌。
2、物业设备设施管理模式
根据物业管理理念和物业设备运行的一般规律，建立了科学而又严密的金字塔式的企业技术管理架构，以具有较强专业理论知识和丰富工程管理经验的专业系统工程师，组成了工程部，成为公司的技术功关、管理、决策层；以具有丰富的现场综合管理经验的工程部经理和专业领班组成的现场操作管理层；以具备多年综合专业知识和操作经验的技术工人为现场操作层。
（三）**物业集团公司设备设施管理标准
我司一直严格执行“科学的运行管理，严密的系统保养”的管理理念和管理体系，通过多年的努力探索和实践，制定了现代物业设备设施管理标准。标准分为规范、制度和表格三个部分，从设备设施的运行环境、制度、操作行为，系统保养项目及内容、工艺要求、进行了规范和约束。
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【1】项目管理实施及系统保养计划：
建立完善的物业设备设施基础档案和运行环境。
1、完善物业设备设施基础档案
根据据我司《物业设备设施管理标准》（企业内部标准）对项目物业设备设施按系统分类建立设备设施档案，档案包括以下内容：

（1）物业设备设施台帐。设备设施名称、铭牌技术参数、安装调试参数、技术资料以及配件资料等。
（2）设备设施运行、系统保养资料。
（3）设备设施运行记录与状况评价（包括故障和事故）、设备设施系统保养情况、设备设施报废、更新和技改等。
2、完善物业设备设施基础运行环境
（1）清除墙体和地面建设时期的建筑残留物，并采取相应措施解决设备设施房渗漏。
（2）按我司设备设施管理标准，对相关设备设施、管井房防尘、防虫鼠防水害措施处理。
（3）按我司设备设施管理标准对所有设备设施房进行达标整治，如：画出距运行设备设施的安全标示线、设备设施房的地面排水处理等。
（4）按我司设备设施管理标准悬挂设备设施功能标识牌、操作规程，规范设备设施运行流程。
【2】建立设备设施运行和系统保养体系
1、按我司管理标准完善设备设施运行管理体系
（1）完善设备设施运行记录。
（2）建立设备设施运行管理制度和监管机制。
（3）建立设备设施运行状况分析机制，依据设备设施的运行、环境、需求
等技术参数制定设备设施运行计划。
2、按我司设备设施管理标准建立设备设施系统保养体系
（1）制定设备设施系统保养计划和修订机制。
（2）建立设备设施系统保养计划实施与监督机制。
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在项目设立工程技术部，负责公共物业设施的运行管理与系统保养、紧急抢修工作。每月把对物业设施的运行、系统保养与维修情况送甲方管理人员检查验收并签署认可意见后报公司工程部审查备案。
（3）建立设备设施系统保养计划实施成本统计与分析机制。
建立科学的成本统计与分析机制，通过这一行为可以有效地延长物业设施的寿命周期成本（注：设备设施寿命周期成本包括规划设计与建设费用、日常运行及系统管理费用和废弃处置费用三个部分）。
（4）每月底向服务中心提交本月物业设施的运行、保养总结，同时提供下月的计划和存在问题应采取的措施。
（5）公司工程部对派驻现场工程部提供全面的技术支持。
【3】设备设施的运行检查：
楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量，提供一个高质量的安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到楼宇的供电、供水等供应状况能否正常及运行安全。
1、运行管理
设备运行首先要在技术上考虑安全性能和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效用。
（1）编制设备详细的技术资料，并建立设备台帐。
（2）建立严格的机房管理制度，巡视检查制度和岗位责任制作。
（3）制定科学、严格的操作规程。
（4）制定周密、合理的设备维护保养计划。
（5）对操作人员进行专业培训，明确各自的岗位职责，掌握专业知识和操作技能。
（6）实施维护保养工作。
（7）定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。
（8）工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在危险，采取有效措施进行清除确保安全运行。
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（9）发生设备故障后对其原因进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。
2、设备系统的日常运行
（1）变配电系统
变配电系统是为建筑物提供电源的系统，是楼宇设备正常运行的最基本保障，运行人员将对变、配电设备运行状态进行全面监控，结合本项目楼宇自动控制系统对变配电室进行巡视检查，监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。
（2）给排水系统
建立项目用水、供水管理制度。工程人员结合项目楼宇自动控制系统定时检测水池、水箱的水位情况，管道及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆，立即通知有关人员前往处理。并按政府规定，定期清洗二次供水蓄水池，确保二次供水无污染隐患。当发生运行故障时，维修人员及时到场，按应急处理预案及时处理，恢复系统正常运行。
（3）照明系统
照明系统质量的好坏直接影响到项目的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查项目的公共照明，发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间，按预先的设定，通过项目楼宇自动控制系统对公共照明进行开/关控制。
（4）消防系统
消防系统是整个项目消防安全的保证，所以要求时刻保持正常工作状态，消防监控中心实行24小时值班室制度。消防管理人员定期巡视检查，真正做到“预防为主、防消结合”。当发生险情时，消防管理人员及时到场，按突发火灾应急方案及时处理，确保生命财产安全。
（5）电梯系统
电梯系统是项目不可少的运输工具，管理人员将按规定检查其运行情况以及
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平层是否准确、指示灯显示是否准确、指示灯显示是否正确、按钮功能是否有效
按客流情况分不同时段调整运行方式，以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。当发生电梯困人等事故时，按电梯困人救援程序及时处理。
【4】系统的维护保养：
设备维护保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。
1、维护保养工作方式
维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养两个层次：
（1）日常维护保养属运行操作人员的职责范围，使用的设备要有专人负责，并严格按照操作规程操作使用。其工作内容主要是巡视检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于设备的外观、功能状态。
（2）定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修，由维保技术人员按照设备技术参数标准实施。
2、日常维护保养、定期维护保养的质量控制
日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，发现不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结合，将作为员工工作业绩量化考核的依据。
3、主要系统定检工作重点
（1）变配电系统：对相零地线端子检查是否接触良好，牢固可靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常，读数是否在正常范围内，其接线是否牢固，显示是否清晰。变压器运行声音是否正常。
2）给排水系统：检测各种水位和控制器件动作灵敏度，是否有误动作。管道是否有泄漏，阀门动作是否灵活、可靠，有无漏水。水泵运行声音是否正常
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（3）空调系统：对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试，对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常，水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。
（4）防雷接地：雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检查和维护，提前做好防雷准备。在大雷雨后，也要尽快对系统进行检查，查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和断开。若有问题，立即处理。
（5）电梯系统：按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。
【5】节约资金、降低能耗的经济运行方案：
1、充分发挥我公司专业化优势，建立技术为本、强化监控的管理方式。
2、全面导入ISO92质量保证体系，建立严密的制度，控制设备运行、检查和维修各环节，实现规范化管理。
3、建立完备的设备帐册，设备技术档案，设立设备管理卡，执行设备责任人制度。
A、电梯系统
电梯系统通常根据项目的运用情况制定合理的停梯使用台数，住宅楼使用电
梯建议在日常搬运家私等避免人货梯混用情况。
B、照明系统
建立合理的公共照明开关时间同样可以达到减少能耗的目标，对公共照明开关时间拟定如下：
1、住宅楼大堂照明开启时间规定：安保巡逻于夏季每天19： — 5： 30，冬季每天1 7： 30 — 6： 30开启大堂、电梯厅及信报箱的筒灯。节假日或特别需要可适当增加开启时间另定。
2、监控员对草坪照明于夏季19： — 21 : 30、冬季17： 30 — 20： 30开启。
【6】设备系统的应急处理方案
1、设备故障处理规程
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（1 ）故障分类
设备在运行中，凡由于人为因素造成不能提供正常服务情况均为故障，凡故障发生时，均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。
重大故障包括：人身伤亡事故；设备故障导致经济损失达人民币万元以上；因故障引起整个项目停水、停电、发生火灾等。
除上述重大故障外，其他为一般故障。
（2）故障处理通则
发生故障时，值班员应立即处理，一般故障应先汇报后处理，事后做好记录
。
重大故障应一面处理，一面汇报，无法处理的应尽快报告工程部经理。
根据表计的批示和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障发展，迅速地排除危及人员与设备安全的因素。
最迅速恢复设备（设施）至正常运行状态。处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程。
管理处项目经理是处理故障的全面领导人，负责调动对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部位和性质后在工程技术人员达到之前，把工作现场安全措施做好。
（3）重大故障处理职责
凡发生重大故障，由值班人员立刻通知工程部，按相关应急处理程序采取措施。工程部接到报告后应立即到现场指挥故障处理，并上报管理处相关负责人。
管理处相关负责人应尽快赶赴现场，负责全面指挥。
（4）一般故障处理职责
对于一般故障，服务中心可授权工程部处理，工程部应及时报告并做好有关故障发生和处理记录。
2、供电电源停电故障处理规程
电源故障分以下几种情况处理：
（1）在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应立即通知项目内各单位
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（2）正常情况下的倒闸操作，管理处提前一天发出停电通知。
（3）如因项目内故障引起供电回路停电，应尽快排除故障后恢复送电。
（4）如设备或线路的电气联络部分发热、发红，不能继续运行时，应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷，并继续观察，采取相应措施。
（5）低压配电柜母线及其引出线故障时，应将故障段母线隔离，然后设法对未受影响的部分恢复送电。
（6）如供电局对项目突然全部停电，则应立刻给楼内各有关单位发出通知，告知原因，设备值班员应坚守岗位，待恢复供电后，马上启动设备，确保项目的正常工作。
3、停水及故障处理规程
（1）在接到自来水公司发出的停水通知后，管理处应立即转告项目内各有关单位，并积极采取储水保障措施，减少停水影响。
（2）若安排水池清洗，管理处应提前三天以书面形式发出通知，通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。
（3给排水设备故障一般处理程序：
① 给水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。
② 排污泵出现故障时，应迅速抢修，若一时不能修复，应准备临时排污泵。
③ 若供水网出现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及时通知维修人员抢修。
④ 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即组织人员疏通。
4、发生火警处理规程
（1）项目发生火警时，要做到忙而不乱，及时报警，并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。
（2）火灾报警程序
① 发现火警时，立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警，也可启动手动报警器，使搂层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。
② 用电话报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的具体地点、火势大小、燃
8 /13烧物质、报警人的姓名和身份。
（3 ）接到报警后的处理办法
① 中央监控室接到报警信号后，利用对讲机通知巡逻安保员立刻前往火警现场。如属火警误报，应通知中央监控室复位；如证实火警，应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救。
② 中央监控室利用消防广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；使电梯降至首层；切除火灾区域电源，准备启动应急电源；启动相关防、排烟风机、消防泵。
③ 管理处项目经理到现场指挥灭火，其他人员要立即到现场参与灭火，设备值班人员则坚守岗位，随时听从指挥
④ 派人到项目门引导消防队进入火场，指示消防栓位置。
5、其他设备故障处理规程
（1）当设备发生故障时，应立即检修，并尽可能把影响减到最低。
（2）由于停电导致设备不能正常使用时，有应急电源的应立即供应，确保重要设施设备正常运行。
【7】房屋设施的维保服务
1、房屋、设施的运行检查
（1）楼层配电系统
配电箱、电表箱、电话分线箱、有线电视箱、电源插座等箱体完好，关锁良好。管线无乱牵挂、无裸露。
（2）扶手及护栏
扶手完好，无颜色脱变；护栏完好，无脱焊，完全符合要求。
（3）楼梯
无凹坑，表面平滑。边角整齐，无缺；无积水、无霉斑、无污渍、无手脚印、无颜色脱变、无裂纹、无起泡（注意查顶层楼梯间天花板）。
（4）天台门
开关灵活，锁扣、门闩齐全，无锈蚀。
（5）天台、平台
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无衣水、掉水管（）畅通，无堆积物，天面完好，排水顺畅。
（6）外裙墙
无青苔、无留水、无泥沙、无污渍。
（7）散水坡
不积水、无污渍，边角整齐无缺。
（8）外墙面
无裂纹，马赛克无脱落、无起泡、无乱开孔（洞），空调孔修复，空调架全部油漆，无污渍，无乱牵管线，无蜂窝、燕窝、虫巢，边角线整齐。（注意查后外墙面）
（9）给排水管道
供水总阀及水表等连接处无滴漏、无锈蚀，阀门关闭灵活；排污管、雨水管、消防水管无滴漏、堵塞、锈蚀，排、入通畅，无私搭乱接水管。
（10）消防箱、消防栓
消防箱箱体完好，玻璃明亮，关闭灵活，消防带干燥无霉变。消防枪、消火栓、消防泵接合器接完好，消火栓阀门关闭灵活。有检查记录，检查、维修责任明确。
（11）污水井、雨水井、沙井
井盖完好，轻重规格符合要求，标识正确。
（12）明暗沟
沟渠通畅无阻塞，沟体完好。
（13）路面
人行道、车行道、广场、停车场路面平滑，无凹坑；边角整齐无缺，无污渍。机动车辆停放标识醒目。
（14）变配电房
编号、安全标识醒目；室内通风良好，不潮湿，无积水，绝缘板（屉）配置符合要求，无乱改建，有检查记录，安全、维修责任明确。
（15）加压泵房
设备图纸、资料档案齐全，管理完善。设备良好，运行正常，无事故隐患。
10 /13有运行记录、操作规程、维修保养规范、二次供水许可证、水质定期化验报告，
操作人员健康合格证齐全。机房整洁，不积水，不潮湿，设备及管道不锈蚀，卫生消毒符合要求。
2、房屋、设施维修保养管理规程
（1）每月对项目公用部位进行巡查一次，将结果记录于《房屋建筑设施巡查记录表》内，每年进行一次普查，记录于《房屋检查抢险记录卡》、《房屋完好程度鉴定表》内。
（2）房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。
（3）按《房屋维修保养检查表》、《房屋、设施检查养护计划表》要求进行维修保养，将维修保养情况记录于《房屋修缮表》内，做好记录。
（4）工程部经理负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作。
（5）工程部经理负责每年12月制订下一年度《房屋、设施检查、保养计划表》，并按普查情况制订中、大修计划报告。
（6）房屋设施修缮一般不超过48小时，若无法修缮解决的重要部位，应将原因、解决方案、解决时间书面上报项目，限期解决。
3、交接班要求
（1）接班人员认真听取交班人员的当班和设备运行报告，查看上一班的《设备运行工作日志》、《日常巡视操作内容、要求记录表》；检查仪器、工具是否完好、齐全，并在《交接班记录本》上签名。
（2）有以下情况之一不准交接班上一班运行情况未交代清楚，记录不规范
，
值班室不清洁；接班人未到岗，交班人不准下班；严禁在事故处理过程中交接班；若交班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。
4、安全操作工作程序
（1）维修当班人员应严格按操作规程操作，确保房屋、设施正常使用。
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（2）进行房屋设施养护、维修检查时，维修检查人员应填写《房屋、设施维护、记录卡》，经工程部经理批准后，方可进行。
（3）在公共场所、部位及道路进行设施施工和维修时，应竖有“注意安全，正在施工”的三角牌。
（4）在作业时，防止事故的发生。
5、封闭道路及公共场所设施管理工作程序
（1）因工程施工养护原因封闭道路及公共部位场所设施，应由维修当班人员书面申请，经管理处项目经理批准后，由管理处提前24小时通知有关业户。
（2）因建筑物突发事件，应在根据实际情况联系有关部门，及时抢险清理堆积物，查清原因后24小时内由客服人员向有关业户做解释。
【8】技术资料的收集、管理、使用
技术资料的收集、管理、使用是项目物业管理的一个重要组成部分，是机电设备管理、运行、维护的依据，是技术改造和节能运行的基础，是设备管理必需的条件和保证。
1、收集设备管理法规政策
政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件，这些文件具的法律责任，设备管理必须不折不扣贯彻执行。
2、建立技术档案
各主要设备及设备系统，要有齐全详细标准的技术档案：
（1）所有设备建立设备卡片，一台设备有一张设备卡。按系统、设备编号，再按编号逐台登记。
（2）将各设备卡片统一汇集登记，形成设备台账。
（3）每一台主要设备均建立技术档案，记录设备运行、改造、大修和故障情况，用于指导设备管理的实施工作。
（4）大修、改造施工结果、验收合格后，把已修改完毕的全部图纸整理归档。
3、做好技术资料收集、管理工作
我们将做好以下几个方面的技术资料收集、管理、使用工作。
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(1 )竣工资料
(2 )运行资料
(3 )值班记录
(4) 大修改造资料
(5) 二次装修图纸及审批资料
(6 )设备故障处理资料
(7) 区内市政设施资料
(8 )检查、验收、年审资料
(9 )计算机软件及录像资料
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