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刍议多产权建筑存在的消防安全隐患及防范措施

随着城市化建设进程的加快，各类多产权建筑单位在大、中型城市中的数量越来越多，各产权单位在资源上争相抢夺，在管理上互相推诿，造成建筑的消防安全责任不明、消防安全管理链条脱节，为各类消防安全隐患的出现提供了“温床〞，由此滋生的消防安全隐患涉及面广，整改难度大，给各级公安消防机构监督执法工作造成了极大的压力和前所未有的挑战。面临着这一困扰消防工作的难题，笔者结合江苏省盐城市多产权建筑消防安全隐患整治的实际，对多产权建筑存在消防安全隐患、隐患形成的原因及防范性的对策进行了总结，供大家在工作中借鉴参照。

　　一、多产权建筑及其火灾隐患产生的主要原因

　　多产权建筑，顾名思义即建筑产权多元化，是指有2个或2个以上产权单位共同使用、出租同一幢建筑。它主要是由于在企业改制、银行抵押、投资多元、企业破产等运作过程中，大楼被分层、分段拍卖或出售，出现了一幢建筑多家产权单位的问题。多产权建筑之所以出现诸多消防安全隐患，主要根源有三：一是多产权建筑的多元性、复杂性与消防安全管理的共同性、单一性之间存在矛盾；二是多产权建筑权属的私有性与消防设施固有的公益性之间存在矛盾；三是使用性质的多变性与消防安全标准的特定性之间存在矛盾。这些矛盾表现到具体实际就是各类消防安全隐患。

　　二、多产权建筑存在的主要火灾隐患

　　依据对盐城市区的太极大厦、城中城等建筑的调查，多产权建筑存在的火灾隐患主要有以下几个方面：

　　一是消防设施不完整。各产权单位按照各自使用状况将建筑局部出租、出让、出售，使用单位按照自己的意愿随意装修、随意间隔，轻者破坏了原有的防火分区、消防通道，重者造成部分消防管道无法敷设，先天性火灾隐患严重。

　　二是消防安全条件缺乏。多数产权单位擅自改变原来建筑的使用功能，增大火灾的荷载量；公用疏散通道不畅，产权单位从自身的安全和经营、生产的需要出发，将属于自己产权建筑内的公共疏散通道锁闭、占用、封堵，从而造成整幢建筑的公共疏散通道不畅。

　　三是经营性“三合一〞建筑频现。多产权建筑内各产权单位受资金的约束，往往集经营或生产、存储、生活、办公于一起。这样的“三合一〞虽然整改的难度小，但反弹的可能性也很大，这就给消防安全整治工作带来了难度。

　　四是消防设施维护保养制度不落实。各类多产权建筑在投入使用之初的消防设施基本上都是按照国家消防技术标准要求进行设置的，但由于没有一个专业的消防管理队伍、维护保养的资金难以落实等原因，火灾自动报警、自动喷水灭火等固定设施处于无人管理、无人维护保养的状态，维护保养的制度难以落到实处。

　　三、多产权建筑消防安全隐患的防范措施

　　多产权建筑的管理打破了传统单一主体独立经营、使用管理的模式，消防安全工作的开展更是要涉及到多方的协调合作，笔者紧扣矛盾的主要方面，从政府领导、部门监管、单位责任、经费保证等四个方面着手，分析研究多产权建筑消防安全隐患的整治措施和长效机制，总结出“1234〞式防范对策。

　　〔一〕制定完善“一项〞规定，从源头上强化多产权建筑安全监管的法律依据和制度保证

　　各级地方政府应按照《中华人民共和国消防法》、《物权法》的规定，切实履行领导本辖区消防安全工作开展的职责，催促协调公安、建设、规划、房管、消防等职能部门以及相关街道办事处，专题对涉及多产权建筑安全监管的地方性法规、规章进行研究分析，制定完善本地区的《多产权建筑消防安全管理规定》，最大限度地预防多产权建筑火灾事故的发生，保证本地区多产权建筑消防管理规范化。

　　〔二〕保证“两个〞专项，充实多产权建筑消防设施维护管理的经费

　　一方面，《物权法》可保证多产权建筑消防设施维护管理经费的落实。《物权法》第6章规定：“建筑物专有部分以外的部分及建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房属业主共有，业主对共有部分享有权利，承当义务，不得以放弃权利不履行义务；业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的修理资金〞；第8章规定“共有人按照约定管理共有物，承当管理费用；没有约定或约定不明确的，按照份额负担管理费用〞。上述规定明确了业主承当公共消防设施的管理及维护义务，筹集和承当修理资金，多产权建筑管理组织或物管可按此规定，落实消防设施维护管理费用。另一方面多产权建筑管理组织或物管要建立专用帐户，该帐户的资金专用于本建筑日常消防设施和消防安全管理的维护保养，从而真正解决多产权建筑消防设施正常运行的后顾之忧。

　　〔三〕采用“三项〞措施，强化消防安全监管力度

　　一是严格源头控制。对多产权建筑内的新、改、扩建的工程、建筑内部装修工程、使用用途变更的工程，在进行项目论证、现场勘察时，安监、规划、建设、消防等部门要严把工程项目选址关；在项目审核时，消防部门要严格按照国家消防法规、技术规范和标准对工程项目的防火制定进行审核，增加对施工现场的检查频次，保证消防设施严格按消防审核看法保质保量地施工；在项目报验、申领各类许可执照时，工商、文化、卫生、旅游等主管部门应严把消防安全关，对未经消防验收合格的工程项目，不得办理有关证照。通过以上的措施，从源头上减少多产权建筑“先天性〞消防安全隐患出现的可能性。

　　二是强化监督检查力度，狠抓隐患整改。各行业主管部门和公安消防机构应加大对多产权建筑内单位和场所的抽样监督检查的力度，不定期，重点检查其用火、用电是否违章；安全出口、疏散通道是否畅通；疏散指示标志、应急照明是否完好有效；消防设施、器材是否完整好用；消防控制中心值班人员是否在位、持证上岗。一旦发现问题，要及时催促整改，做到隐患不消除不放过，从而将各类隐患发现、消除在萌芽状态。

　　三是建立协调联系机制。在整治多产权建筑消防安全隐患过程中，消防、建设、房管、规划等部门应在政府的统一领导下，按照各自职责进行分工，消防部门负责查隐患，提出整改方案；建设、房管部门负责成立多产权建筑管理组织，管理整幢建筑；规划部门负责违章搭建建筑的拆掉。在落实长效管理时，消防部门可要求多产权建筑管理组织每月反馈消防安全状况，各行业主管部门也应主动强化与其的联系沟通，任何职能部门自隐患消除后再发现隐患反弹的，应及时向相关部门反馈信息，多部门联合执法，以保证多产权建筑消防安全隐患整治的效果。

　　〔四〕强化“四个〞统一，全面提升自身防控火灾的能力

　　一是建立统一消防安全组织。多产权建筑必须成立由各方成员参加的消防安全委员会，对整幢建筑实施统一管理，层层落实消防安全责任制，明确消防控制室的值班人员、安全巡查人员，明确各自的消防安全职责和义务，特别是在产权变更或使用性质发生改变之前，必须告知消防安全委员会，因使用用途变更而增设消防设施、或装修原因造成消防设施损坏的修理等费用，由变更单位负责，形成消防安全网状管理。

　　二是制定统一的防火公约。多产权建筑消防安全委员会应依据公安部《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的要求，按照“谁经营、谁负责，谁使用、谁负责，谁在岗、谁负责，谁出事、谁负责〞的原则，针对多产权建筑存在的动态管理方面的消防安全隐患，建立和完善相应的防火公约，以保证整幢建筑不出现如“三合一〞、通道锁闭等人为的消防安全隐患。

　　三是委托有维保能力的单位统一管理。通过各产权单位协商达到共识，签订共管协议，招标聘请有维保能力的单位对建筑的消防设施和器材进行专业化的维护、保养，从而可有效减少公共消防设施的检修率，避免出现公共消防设施有问题后无人能懂、无人会修的现象。

　　四是定期开展消防安全常识培训和灭火演习活动。消防安全委员会应定期组织产权单位的职工进行消防安全安全培训教育，学习国家消防法律、法规，学习消防安全常识，了解本单位、本岗位的火灾危险性及预防措施，掌握消防设施、器材的使用方法以及报火警、扑救初起火灾及自救逃生的知识和技能；依据建筑的实际状况，制定切实可行的灭火、应急疏散预案，定期组织各单位职工进行灭火演习，提升人员的消防安全素养，提升整幢建筑人为防控火灾的能力。