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无效成本管理,总部财务管理部成本审算中心,2005.6,目 录,1,万科成本管理体系简介,2,无效成本的相关概念,3,实施无效成本管理,1,万科成本管理体系简介,无效成本管理,万科成本管理架构,万科成本管理模式,责任成本管理,目标成本与动态成本管理,作业过程管理,成本管理软件,公司总经理层,成本、工程文件,领导机构,万科成本管理基本架构,管理工具,管理制度,组织系统,信息系统,控制系统,万科成本管理模式,造价管理,方案优化,招标管理,变更签证管理,预决算管理,责任成本体系,成本信息化,目标成本,责任成本,无效成本,成本软件,信息月报,成本数据库,目标成本,责任成本,无效成本,综合成本,2,无效成本的相关概念,无效成本管理,通用定义,无效成本与有效成本的区分,结合房地产开发的定义,无效成本对利润的影响,有效成本：,无效成本：,通用定义,耗费能带来对应经济收益的支出,耗费不能带来任何经济收益的支出,成 本：,成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费,有效成本在短期或长期的收益中,可以获得补偿,无效成本,无法获得补偿,竹篮打水一场空,搬起石头砸自己的脚,种瓜得瓜，种豆得豆,无效成本与有效成本的区分,区分两者的关键：,能否获得补偿？！,结合房地产开发的定义,有效成本：,无效成本：,能形成有效产品或对提升价值、促进营销有积极作用的成本费用。,房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，属于费用浪费的成本。,计算公式：,物理学中：,=,总成本,无效成本,有效成本,总功,无用功,有用功,=,你知道无效成本对利润的影响吗？,据不完全统计：,56,万 利润！,5,kg,黄金,每减少百分之一无效成本，增加利润,56,万！,目前无效成本占总建造成本的,2,左右。,按照平均建造成本,2000,元,/m2,计，达到,40,元,/m2,。,年结算,140,万,m2,时，对利润影响达到,5600,万！,16,个集团“黄金大奖”,3,实施无效成本管理,无效成本管理,实施无,效成本的意义和目的,无效成本形成原因分析,无效成本管理过程及统计分析方法,降低无效成本的措施,实施无效成本管理的目的和意义,1,2,3,4,5,减少无效成本支出，以最少的经济消耗取得最优的经济效益，提高利润,培养、提高全员成本意识,以数据语言展现建造成本浪费情况,分析项目成本有效性构成，形成合理目标成本,促进各部门专业能力和计划能力的提高,无效成本形成过程,设计,招标,施工,销售,结算,覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。,无效成本形成原因分析设计环节,作业,环节,无效成本产生原因,现象表现,设计,设计,失误,拆除和重建,变更费用高,大幅增加后,续费用,工艺不合理,影响质量,设计,保守,经济性不合理,设计效果把握不准设计变更下达不及时,材料部品的选择,图纸问题,多工序设计图矛盾,装饰设计未结合建筑现状,施工工艺,没有对保守设计进行优化,无效成本形成原因分析招标环节,作业,环节,无效成本产生原因,现象表现,招标,招标,策划,影响工,期、质量,和造价,投标,单位,选择,串标、废,标、造价,大幅偏高,招标,文件,编制,造价偏高,评定,标,中标价格,偏高,标段划分不合理,招标方式选择不合理,招标计划不准,投标单位不合格,投标竞争不充分,合同条款有误,经济标编制有误,评标分析失误,无效成本形成原因分析施工环节,作业环节,无效成本产生原因,现象表现,施工,施工,准备,过高标准的临建,影响施工期间工期、质量、成本,施工,过程,拆除与重建,返工、增加造价,工程项目的耐用性超过了其更新周期,合同,执行,成本增加，费用无法扣回,维修,责任不明，增加费用,临时设施,施工组织设计,施工安排失误,质量管理不善,工程项目质量过剩,拆分合同内容,维修工作程序不正确,无效成本形成原因分析销售和预结算环节,作业环节,无效成本产生原因,现象表现,销售,销售,交楼内容增加，成本上升,赔偿、增加设施和服务，成本增加,营销设施,预结算,预算失误,结算失误,不合理的交楼标准,不准确销售承诺,展示资料有误,营销卖点的选择,营销设施建造过多、标准过高、销售收回太少，导致成本增加,合同价偏高，付款失误,结算价不符，工程款超付,设 计,无效成本管理过程,确,定,目,标,成,本,结,算,及,结,算,分,析,公司管理层,按月,按项,目统,计数,据,有效成本,招 标,设计变更,施 工,合 同,无效成本,各专业部门,现场签证,单个合同,无效成本分析,避免类似合同再发生同样类型的无效成本。,月度,无效成本分析,归纳月度无效成本发生情况。,项目,无效成本分析,促进成本结构优化，为新项目目标成本编制提供参考。,无效成本的统计分析方法,公司,无效成本状况,无效成本的统计分析合同无效成本分析,结算总造价：,元,其中签证造价：,元,设计变更共计,份,元,设计变更率,%,现场签证共计,份,元,工程签证率,%,结算中无效成本共计：,占结算造价的比例：,%结算中有效成本共计：,占结算造价的比例：,%,序号,无效成本责任部门,无效成本造价合计,(,万元,),产生原因,归入成本科目,1,设计部,2,项目部,3,营销部,4,其他部门,无效成本的统计分析月无效成本分析,合同,(,或非合同成本,),名称,结算造价,(,元,),其中无效成本,(,元,),无效成本比例,(,),归入成本科目,无效成本产生原因,改进办法,花城三期砌体三方供货,0.00%,花城一期墙地砖零星供货,6.45%,花城三期砌体三方供货,14.38%,合计,2.20%,无效成本的统计分析项目无效成本分析,序号,成本科目,总成本,其中无效成本,无效成本比例,无效成本产生主要原因分析,总价,单方,总额,单方,一,土地获得价款,二,开发前期准备费,三,主体建筑工程费,四,主体安装工程费,五,社区管网工程费,六,园林环境费,七,配套设施费,八,开发间接费,合计,降低无效成本的措施,设计,招标,限额设计,设计方案优化,加强审图，确保图纸质量,推广使用标准化,加强清单招标的使用,加强合格供应商的选择和评估,加大集中采购力度,降低无效成本的措施,施工,销售,综合,确定合理的施工技术方案,(,降低废品率,),严格执行现场签证制度,提高各部门的专业水平,加强部门间信息沟通,充分把握市场变化,制定合理的项目营销目标,谢 谢 大 家！,THE END,无效成本管理,