2025年房地产估价师之开发经营与管理能力测试试卷A卷附答案.docx

2025年房地产估价师之开发经营与管理能力测试试卷A卷附答案

单选题（共600题）
1、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。
A.是否考虑计算公式的影响
B.是否的考虑设备寿命影响
C.是否考虑资金时间价值的影响
D.是否考虑设备磨损的影响

【答案】 C
2、借贷记账法以（ ）作为记账理论依据。
A.会计法
B.会计规则
C.会计规程
D.会计恒等式

【答案】 D
3、就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（　）的回收。
A.经营资金
B.开发经营成本
C.开发建设投资
D.总开发成本

【答案】 D
4、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（　　）。
A.成本导向定价
B.销售导向定价
C.购买者导向定价
D.竞争导向定价

【答案】 B
5、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1>F2>F3>F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（　）。
A.F1
B.F2
C.F3
D.F4

【答案】 A
6、 ）是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。
A.机械消耗定额
B.劳动消耗定额
C.材料消耗定额
D.施工定额

【答案】 B
7、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为（　）万元。
A.13.2
B.15.9
C.19.5
D.20.4

【答案】 B
8、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（　　）。
A.最高投资收益率
B.平均投资收益率
C.最低投资报酬率
D平均成本利润率

【答案】 C
9、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（　）。
A.吸纳率分析
B.市场占有率分析
C.估计项目市场占有率
D.估算项目吸纳量

【答案】 A
10、下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。
A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C.常规项目的财务内部收益率是唯一的
D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

【答案】 D
11、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（　）。
A.投资期限较长
B.资金来源广泛
C.流动性好
D.绝少涉及公开市场的操作

【答案】 C
12、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（　）。
A.折旧费
B.审计费
C.金融机构手续费
D.无形资产摊销费

【答案】 C
13、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（　　）。
A.项目投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.投资者各方现金流量表
D.财务计划现金流量表

【答案】 D
14、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（ ）的砖。
A.5%
B.8%
C.10
D.15%

【答案】 D
15、从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开的变形缝是（ ）。
A.伸缩缝
B.沉降缝
C.防震缝
D.施工缝

【答案】 B
16、市场需求的预测一般需要从（　　）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A.三
B.四
C.五
D.六

【答案】 D
17、（ ）承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。
A.吊车梁
B.外墙围护系统
C.柱子
D.基础

【答案】 A
18、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.全面覆盖
D.市场集中化

【答案】 B
19、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（ ）。
A.流动比率
B.应收账款周转率
C.股东权益报酬率
D.成本费用净利率

【答案】 A
20、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（　　）。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.8

【答案】 C
21、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。
A.超额利润
B.投资回报
C.内部收益
D.风险报酬

【答案】 D
22、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（　　）。
A.提高投资收益
B.降低系统风险
C.降低个别风险
D.使投资毫无风险

【答案】 C
23、根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。
A.购买行为
B.购买习惯
C.购买动机
D.购买心理

【答案】 A
24、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（　）的特性。
A.区位选择异常重要
B.易产生资本价值风险
C.需要适时的更新改造投资
D.存在效益外溢和转移

【答案】 D
25、开发商应当自工程竣工验收合格之日起（　）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A.14
B.15
C.28
D.30

【答案】 B
26、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（　　）。
A.I3＞I2＞I1
B.I2＞I3＞I1
C.I1＞I3＞I2
D.I1＞I2＞I3

【答案】 D
27、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（　　）。
A.持有期风险
B.时间风险
C.周期风险
D.机会成本风险

【答案】 C
28、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。
A.零售商的财务能力
B.零售商的声誉
C.零售商的组合与位置分配
D.零售商的经营内容

【答案】 B
29、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。
A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费
D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

【答案】 D
30、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和( )两部分。
A.广告费
B.销售费用
C.促销费用
D.不可预见费用

【答案】 B
31、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（　　）。
A.吸纳率分析
B.房地产市场的商业周期分析
C.家庭规模与结构分析
D.投资购买和使用购买的比例分析

【答案】 B
32、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。
A.物业管理水平
B.同类型物业的市场供求关系
C.业主目标收益要求
D.物业适应性

【答案】 B
33、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（　　）。
A.收益现金流风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.未来运营费用风险

【答案】 D
34、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。
A.物业的交通通达程度
B.停车的便利程度
C.物业的周围环境
D.物业所处区域的繁华程度

【答案】 A
35、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。
A.位置固定性
B.各异性
C.适应性
D.相互影响性

【答案】 D
36、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。
A.密度
B.表观密度
C.密实度
D.孔隙

【答案】 B
37、、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（　）。
A.设计寿命
B.经济寿命
C.法定寿命
D.自然寿命

【答案】 B
38、房地产开发企业税后利润应首先用于（　　）。
A.弥补企业以前年度的亏损
B提取法定盈余公积金
C.提取公益金
D.向投资者分红

【答案】 A
39、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（　）。
A.商品住宅
B.商用房地产
C.经济适用住宅
D.出让国有土地使用权

【答案】 A
40、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（　　）。
A.建筑安装工程费
B.土地费用
C.空置率
D.容积率

【答案】 C
41、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。
A.财务盈利能力
B.清偿能力
C.资金平衡情况
D.营运能力

【答案】 A
42、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（　　）。
A.长期投资
B.短期投资
C.风险投资
D.金融投资

【答案】 A
43、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（　）。
A.小于20%
B.满足目标收益率要求
C.大于20％
D.不满足目标收益率要求

【答案】 C
44、（　　）对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。
A.工业物业
B.居住物业
C.零售商业用房
D.写字楼

【答案】 C
45、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。
A.需求预测
B.吸纳率分析
C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析
D.家庭规模与结构分析

【答案】 C
46、关于预算，下列说法错误的是（　　）。
A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

【答案】 D
47、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（　　）。
A.企业利润可分为营业利润、税后利润和可分配利润三个层次
B.经营收入＝销售收入＋出租收入
C.销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入
D.可分配利润＝税后收入－未分配利润

【答案】 C
48、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40㎡，外墙面积8㎡，单元间分隔墙面积10㎡，公摊面积5㎡，那么，可出租面积应为（　）㎡。
A.44
B.48
C.54
D.64

【答案】 C
49、某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（　　）年。
A.1.70
B.1.79
C.2.43
D.2.86

【答案】 C
50、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（　），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。
A.数额
B.用途
C.发生时间
D.付款特点

【答案】 D
51、某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为112万元，年平均资产负债率为60%，则该企业本年度的净资产收益率是（ ）。
A.5.6%
B.9.3%
C.14.00%
D.16.00%

【答案】 C
52、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是（　　）。
A.空置量
B.空置率
C.空置水平
D.空置面积

【答案】 B
53、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是( )。
A.80%
B.120%
C.171%
D.200%

【答案】 A
54、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　　）。
A.12.00%
B.14.00%
C.14.80%
D.17.20%

【答案】 C
55、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了( )元。
A.994.37
B.1016.81
C.1255.16
D.1387.24

【答案】 A
56、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称（　　）
A.市场潜量
B.市场预测量
C.市场最低量
D.市场最高量

【答案】 C
57、员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的（　　）。
A.人工费
B.办公费
C.法定税费
D.保险费

【答案】 A
58、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（　）特征。
A.垄断竞争
B.寡头垄断
C.垄断
D.竞争

【答案】 A
59、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。
A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费
D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

【答案】 D
60、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（　　）。
A.意愿
B.途径
C.能力
D.动机

【答案】 B
61、下列选项中不可以用于土地储备资金的是（　　）。
A.土地出让收入中安排的一部分资金
B.向银行业金融机构举借的贷款
C.国有土地收益基金中安排的资金
D.经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金

【答案】 B
62、城乡规划管理部门在（　）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。
A.《规划意见书（选址）》
B.《建设用地规划许可证》
C.《建设工程规划许可证》
D.《建设工程施工许可证》

【答案】 A
63、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（　）。
A.单元估算法
B.概算指标法
C.单位指标估算法
D.工程量近似匡算法

【答案】 B
64、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。
A.周期风险
B.比较风险
C.资本价值风险
D.时间风险

【答案】 A

65、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（　　）子市场。
A.租赁
B.销售
C.保险
D.抵押

【答案】 C
66、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（　　）征收。
A.土地出让金
B.占用面积
C.经营收入
D.销售收入

【答案】 B
67、最常见的会计期间是（ ）。
A.三个月
B.六个月
C.一年
D.二年

【答案】 C
68、产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。
A.土地稀缺
B.城市化进程快
C.投机需求膨胀

D.过度放贷

【答案】 C
69、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（　　）。
A.1.82%
B.2.33%
C.3.57%
D.5.45%

【答案】 C
70、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（　　）。
A.概率分析法
B.蒙特卡洛法
C.解析法
D.杠杆分析

【答案】 C
71、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（　　）研究阶段。
A.投资机会
B.初步可行性
C.详细可行性
D.项目的评估和决策

【答案】 A
72、小区内停车场建设费属于（　　）。
A.公共配套设施建设费
B.建筑安装工程费
C.基础设施建设费
D.物业管理维修资金

【答案】 A
73、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于（　　）。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.假设性调查

【答案】 B
74、下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（　）。
A.房屋价值补偿费
B.搬迁补偿费
C.停产停业损失补偿费
D.土地补偿费

【答案】 D
75、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（　）。
A.房地产的用途和等级划分的
B.房地产的交易方式划分的
C.目标市场细分的
D.房地产购买者目的划分的

【答案】 C
76、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（　）。
A.1.82%
B.2.33%
C.3.57%
D.5.45%

【答案】 C
77单利计息与复利计息的区别在于( )。
A.是否考虑资金的时间价值
B.是否考虑本金的时间价值
C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D.采用名义利率还是实际利率

【答案】 C
78、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（　）。
A.抵御通货膨胀的影响
B.提高资本金的投资收益水平
C.提高全部投资的平均收益率
D.降低借贷资金的资金成本

【答案】 B
79、某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（　　）。
A.6.8%
B.10.0%
C.13.0%
D.13.3%

【答案】 D
80、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为( )。
A.150%
B.200%
C.300%
D.400%

【答案】 C
81、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（　）。
A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆
B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率
C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例
D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响

【答案】 B
82、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（　　），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
A.越小
B.越大
C.无法判断
D.不存在关系

【答案】 B
83、关于收益性物业的说法，正确的是（　　）。
A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定
B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金
C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中
D.在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高

【答案】 C
84、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（　）。
A.相互排斥
B.相互独立
C.相互关联
D.互补

【答案】 B
85、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（　　）。
A.8%
B.6.12%
C.12.62%
D.8.24%

【答案】 A
86、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（　　）。
A.挑战定价法
B.领导定价法
C.目标定价法
D.随行就市定价法

【答案】 D
87、物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。
A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断

【答案】 B
88、物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（　）。
A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断

【答案】 B
89、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。
A.空置率取值偏大
B.报酬率取值偏小
C.运营费用率取值偏大
D.租金增长率取值偏小

【答案】 B
90、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。
A.成本利润率
B.动态投资回收期
C.投资利润率
D.财务内部收益率

【答案】 B
91、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（　　）。
A.存在效益外溢和转移
B.易获得金融机构的支持
C.具有保值增值性
D.可提高投资者的资信等级

【答案】 C
92、在房地产定价方法中，名牌策略属于（　　）。

A.成本加成定价法
B.目标定价法
C.认知价值定价法
D.领导定价法

【答案】 C
93、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为( )。
A.成本加成定价法
B.价值定价法
C.目标定价法
D.认知价值定价法

【答案】 B
94、产生房地产价格泡沫的基础是（　）。
A.土地稀缺
B.城市化进程快
C.投机需求膨胀
D.金融机构过度放贷

【答案】 A
95、对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（　）作为其投资对象。
A.刚刚竣工的收益性物业
B.进入稳定期的优质收益性物业
C.未进入稳定期的收益性物业
D.机会型房地产投资

【答案】 B
96、下列市盈率的表达式中，正确的是（　　）
A.市盈率=股价/每股净资产
B.市盈率=股价/每股收益
C.市盈率=市值/销售收入
D.市盈率=市值/现金流

【答案】 B
97、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（　）
A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优
B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优
C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优
D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较

【答案】 A
98、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。
A.空置率取值偏大
B.报酬率取值偏小
C.运营费用率取值偏大
D.租金增长率取值偏小

【答案】 B
99、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　）万元。
A.28.73
B.29.11

C.344.74
D.349.31

【答案】 B
100、在房地产定价方法中，名牌策略属于（　　）。
A.成本加成定价法
B.目标定价法
C.认知价值定价法
D.领导定价法

【答案】 C
101、房地产抵押贷款不包括( )。
A.个人住房抵押贷款
B.商业房地产抵押贷款
C.维修基金
D.在建工程抵押贷款

【答案】 C
102、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（　）。
A.逐渐减少
B.逐渐增加
C.数额相等
D.先增后减

【答案】 A
103、员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的（　　）。
A.人工费
B.办公费
C.法定税费
D.保险费

【答案】 A
104、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（　）。
A.成本利润率
B.投资利润率
C.偿债备付率
D.资本金利润率

【答案】 C
105、下列不属于房地产商用物业市场的是（　　）。
A.写字楼市场
B.零售商场或店铺
C.休闲旅游设施市场
D.仓储用房市场

【答案】 D
106、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（　　）物业。
A.收益性
B.工业性
C.居住性

D.特殊性

【答案】 A
107、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（　　）导向定价法。
A.成本
B.购买者
C.竞争
D.市场

【答案】 B
108、《伤寒明理论》 的作者是
A.唐慎微
B.王肯堂
C.王焘
D.成无己

【答案】 D
109、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（　　）。
A.1%
B.2%
C.3%
D.8%

【答案】 D
110、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。
A.3.57%
B.4.00%
C.6.56%
D.10.56%

【答案】 A
111、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（　　）。
A.变现风险
B.时间风险
C.自然损失风险
D.通货膨胀风险

【答案】 B
112、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于（ ）。
A.永久荷载
B.必然荷载
C.可变荷载
D.偶然荷载

【答案】 C
113、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地实施前期开发进行融资等活动由（　　）负责实施。
A.开发商
B.土地储备机构
C.建筑商
D.土地一级开发企业

【答案】 B
114、下列属于会计恒等式的是（　　）。
A.资产－费用＝负债＋所有者权益－收入
B.所有者权益＝资产＋负债
C.资产＋费用＝负债＋所有者权益＋收入
D.负债＝资产＋所有者权益

【答案】 C
115、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（　　）。
A.0.63
B.1.63
C.2.25
D.12.50

【答案】 C
116、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（　　）。
A.收益现金流风险
B.未来运营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险

【答案】 B
117、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元

【答案】 D
118、下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（　　）。
A.市场因子推演法
B.加权移动平均法
C.简单平均法
D.指数平滑法

【答案】 A
119、“三项预测值”分析方法是（　）中的一种。
A.概率分析方法　　
B.盈亏平衡分析方法　　
C.多因素敏感性分析方法　　
D.单因素敏感性分析方法

【答案】 C
120、资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与( )之比。
A.经营收入
B.资本金
C.经营成本
D.销售收入

【答案】 B
121、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（　　）。
A.房地产平均价格
B.房地产中位数价格
C.房地产价格指数
D.房地产同质价格

【答案】 C
122、( )是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。
A.廉租房
B.经济适用房
C.市场价商品住宅
D.商品房

【答案】 B
123、以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（　）。
A.拟租售物业的类型.时间和数量
B.租售价格
C.租售收入及收款方式
D.租售方式

【答案】 D
124、房地产投资的经济效果主要表现为( )。
A.销售收入
B.开发利润
C.成本利润率
D.投资收益率

【答案】 A
125、单利计息与复利计息的区别在于（　　）。
A.是否考虑资金的时间价值
B.是否考虑本金的时间价值
C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D.采用名义利率还是实际利率

【答案】 C
126、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（　　）。
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%

【答案】 D
127、关于还本付息的方式说法错误的是（　　）。
A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息
B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息
C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金
D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息

【答案】 C
128、当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A.50%
B.60%
C.80%
D.90%

【答案】 B
129、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（　　）个基本评价方案。
A.1～2
B.1～3
C.2～3
D.2～4

【答案】 D
130、房地产的租金水平是由（ ）决定的。
A.房地产资产市场的供求关系
B.房地产资产价格
C.房地产空间市场的供求关系
D.家庭收入水平

【答案】 C
131、不应计入收益性物业经营费用的是（　　）。
A.抵押贷款利息
B.公共设施维修费
C.房产税
D.物业保险税

【答案】 A
132、房地产投资的弊端不包括( )。
A.变现性差
B.投资数额巨大
C.投资回收期较长
D.政府难以支持

【答案】 D
133、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。
A.预期通货膨胀
B.非预期通货膨胀
C.成本型通货膨胀
D.需求型通货膨胀

【答案】 A
134、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（　）。
A.市场营销空间
B.市场营销总量
C.市场营销敏感性
D.市场营销需求量

【答案】 C
135、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（　　）。
A.试探性调查
B.推测性调查
C.因果性调查
D.描述性调查

【答案】 D
136、下列现金流计算的表达式中，错误的是（　）。
A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流
B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流
C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值
D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值

【答案】 C
137、用于物业大规模维修的资金来自于（　　）。
A.保证金基金
B.资本支出预算
C.年度运营预算
D.季度预算

【答案】 B
138、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（　）。
A.Pb＜Pb＇
B.Pb≤Pb＇
C.Pb=Pb＇
D.Pb＞Pb＇

【答案】 D
139、下列关于贷