上海市二手房租赁市场调研报告.doc

2013年上海市二手房租赁市场调研报告
长期以来，我国在住房市场的培育、发展和管理上存在重买卖、轻租赁的倾向,住房租赁极少得到政策上的关注。近年来，由于住房租金过快上涨，房源供给不足等现实问题，租赁市场才开始引起政府的重视。为了重新认识住房租赁市场，我们小组对二手房租赁市场进行了一系列的调查，分析上海二手房租赁市场现状及存在问题，提出建议，以期推动上海二手房租赁市场的健康发展。
调查对象: 单身白领，毕业大学生，外来务工人员，本地人口等
调查范围：21世纪不动产：长岛路1273号
我爱我家：德平路38号（近栖山路）
中原地产：杨高中路四方路82号
金桥创瑞不动产：博山东路767号
明耀路先原房产：民耀路84 号
调查方法：问卷调查、现场问答、实际走访等
调查时间：历时两天
一、 市场概述性简介及问卷分析
房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，培育和完善房屋租赁市场对解决部分低收入群众买不起房的问题、健全房地产市场预警预报系统，提高宏观调控能力和提升城市综合管理水平具有十分重要的意义。二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。二手房交易相对复杂，涉及的相关政策较多，其市场体系也处于进一步发育与完善阶段，再加上二手房本身又具有不同于新开发房地产商品的许多特征，使二手房交易环节更多、程序更加复杂，风险也较大。同时，二手房市场作为房地产市场的重要组成部分，又有房地产市场的许多共性。

从数据统计结果来看，我们得知接近50%租客是从中介公司得到租房信息，也有35%的人是从网络获取租房信息。这一方面说明了大家对中介公司比较信任，认为其房源信息充足，也说明了网络媒介在房屋租赁中起到的重要作用。

针对令人满意的房源调查显示，有接近1/3的人认为房源不充足。上海的房源在总的供给上充足的，只是能全面满足人们的生活需求的房屋不太充足。这种交通，上班等原因造成的结构性的不平衡是现在宏观市场面临的一个问题。

从100份的问卷中统计中，我们可以看到在上海大家普遍能接受的月租金在800-1500元之间。虽然500元的租金很低廉，但可能房屋的质量，地段等原因，大家还是普遍无法接受的。

从100份回收有效的问卷中，我们统计出，35%的人是选择房子的首要条件的离上班地点近。这一点和上海的交通又很大的联系，由于上海市一个具有3000多万人口的大城市，虽然交通相对完善，但们还是有点不便利的。那么房屋在靠近地铁，公交站等交通便利的地段就比较受欢迎。
二、存在问题
近年来，上海市房地产市场运行平稳有序，总体保持平稳快速发展的态势。二手房出租由于价格相对低廉，入住后基本不用进行大的装修等优势得到大多数外来务工人员的认可，留沪学生及开学季学区房的增加等因素都导致了上海市二手房租赁需求量在逐年递增。单身白领、学生、外来务工人员组成的租房大军将租赁市场推向高潮。在新“国五条”对二手房交易从严征收差额20%个税后，租赁市场如鱼得水，热门地段的租金继续水涨船高。
（一）租金上涨过快
国家统计局公布2013年7月份居民消费价格变动情况，全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.7%。其中，住房租金价格上涨4.4%，较6月份涨幅环比扩大0.3%，全国房租涨幅继续“跑赢”CPI。自2010年以来，住房租金一直保持持续上涨的趋势,上海连涨37个月，7月租赁指数还创下今年以来的最高涨幅，涨幅相比6月扩大0.32个百分点。
（二）结构性供需不平衡，限制二手房市场的发展
开学季，陪读家长涌入租赁市场。21世纪不动产的抽样调查显示，在普陀曹杨、浦东源深、张江、徐汇长桥、南黄浦等本市示范性高中集中的学区板块，8月份二手房租赁成交环比提升明显，多数区域增幅达30%以上。其中8月中旬后，部分知名学校周边为读书而租房的客户基本能占到租赁客户的五成以上，导致供需不平衡，另外交通等因素加剧结构性不平衡。
（三）租赁市场纠纷频发
随着房屋租赁市场日益活跃，随之引发的租赁纠纷也不断增多。
1、房租价格上涨，拼租、群租自然成了租客无奈的选择，尤其在一些高校周边的社区已成为拼租客聚集重点区域，单间出租、床位出租……各种拼租形式层出不穷，这类租房方式导致纠纷和各类盗窃案件的频发。
2、租赁双方因续约、提前终止租约、公用事业费交缴以及住房装修、设备、家具质量、维修、增配乃至第三方损失（如漏水损坏邻居房屋）等问题而产生的各类纠纷也很多。
（四）出租住房缺乏专业管理，存在大量安全隐患
目前，私人出租的住房，存在着产权人与使用人分离的状态，出租住房的日常监护常常处于缺失状态。如出租房的设备老化，产权人不知晓，承租人也因房屋产权并不属于自己和非长期使用而疏于检查，导致出租住房存在大量安全隐患。同时，出租住房中的居住人处于一种相对匿名状态，为其实施不法、不轨行为提供了较便利的条件，因此，出租住房内的社会治安也存在很大隐患。
（五） 租赁合同备案率低，市场监管缺失
长期以来，租赁登记备案制度远没有得到落实，普通居民在进行住房租赁时，不办理租赁合同备案的情况十分普遍。根据2010年上海易居房地产研究院对上海租赁住房的抽样调查显示，上海也仅有30%左右出租住房进行了备案。由于租赁合同备案率低，房地产管理部门无法掌握住房租赁市场的交易情况。另外由于大多数住房出租人是私人，工商、税务部门也难以掌握出租人情况。同时，公安、计生、街道目前也缺乏对租赁住房的承租人进行管理的有效制度，因此，目前住房租赁市场处于严重的监管缺失状态。
三、原因分析
（一）政府政策指引不足。
政府相关部门虽然已经减少二手房公积金贷款等一系列措施进行了调控一手房与二手房的失衡。但在如何发展二手市场、如何促进一级市场与二级市场互补发展的政策指引上，基本还是空白，政府在构建二级市场体系的指导职能还未完全体现。
（二）行业监管不完善。
房地产管理部门不行使其权利，具体表现在：一是有黑心中介、素质差的工作人员进人。二是房地产管理部门对经纪人违反相关法律法规和职业道德规范的行为监管不力,一般只是罚款，很少采取吊销营业执照、收回资格证书和刑事惩罚等严厉措施。
（三）住房租赁市场供给主体相当落后、非产业化；
到目前为止，我国尚未出现成形的房屋出租业。目前上海住房租赁市场上的出租房主要是居民家庭的多余住房，供给方式以各家各户的分散出租为主。受供给主体自身原因影响，大多数出租住房不能保证出租的稳定性且难以(或不愿)提供良好的家具、家电配置以及专业化的管理和及时的维修服务。同时，2010年开始的“限贷”和2011年开始实施的“限购”政策使住房改善和投资需求大幅萎缩，可供出租的住房总量减少。
（四）住房租赁市场运行制度缺失；
住房租赁是比住房买卖更为复杂的房地产交易。在住房租赁交易中，出租方与承租方在租约存续期间存在着复杂的债权债务关系。租赁双方依据租约而产生的债仅债务关系正是影响承租人居住安定感的关键。目前，上海对于住房租赁市场的制度建设还处于起步阶段，住房租赁市场尚缺乏制度约束，并且政府对住房租赁市场长期处于缺乏基本数据、基本无法监控的状态，承租人权益极难得到保障。
四、建议和意见
面对这样的情况，为了建立健全房地产市场经济体制，保证二手房市场的健康发展，针对上海二手房市场发展中存在的问题我提出以下几点建议和意见：
（一）政府应建立健全管理体制，建立适应市场经济发展的管理模式
1、多部门协作管理，形成行之有效的管理模式：如租赁所与工商部门合作的管理模式；租赁所、综治办和物业管理公司合作的“三位一体”管理模式。
2、推行政务公开。为保证房屋租赁市场管理公平、公正、公开，积极推行政务公开。可以采取设立固定咨询点、编印派发办事指南、租赁法规宣传单、现场办公以及利用报纸、电视、电台宣传等多种形式
3、调解租赁纠纷。及时、有效地调解房屋租赁当事人的纠纷，当租赁当事人遇到租赁纠纷提出调解申请时，按照依法、公正、公平的原则，及时予以协调解决。
（二） 对房屋租赁中介进行等级评估,加强行业诚信。
1、 在行业监管方面,应该加大行业协会内部自行管理的力度。政府部门要将相关行业管理职能转移给行业协会,让房屋租赁市场的中介行业实现内部自治；
2、在行业协会和各中介机构的合作下,建立地区性甚至全国性的中介机构信用档案,全面提高整个中介行业的诚信；
3、制定严格的认证制度，加强员工的岗位培训，提高从业人员各方面的素质，从而逐步抬升行业的整体水平。
（三）消费者全面考虑，多加对比，慎重选择
　 1、选择正规中介，选择有良好口碑的房屋中介机构，他们手上有很多房源信息，可帮你快速寻找到适合的房源，而且正规的中介机构看房之前是不需要缴纳任何费用的；验房要仔细，房子有任何小毛病都要写进交房单，特别是从中介租房的时候，不然退房的时候就要扯皮,；
2、在签订房屋租赁合同之前，查看水、气、电、电话费、物业费等是否已结清。同时，这些费用负担也要事先谈妥，是否包括在房租内，如果不包括，怎么交这笔费用，要弄明白；
3、租房一定要双方协商后签订合同，不能是口头协议，以免租住后出现纠纷，签订租赁合同时要仔细阅读合同条款。在双方签订《房屋租赁合同》时，最好将屋内所有物品详列一份清单，作为合同附件收好，注明如果出现破损，维修费用由谁来承担；
4、违约责任要明确。比如，出租人逾期交付房屋，或者租期结束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金标准收取违约金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金。

资料来源：
[1]《上海二手房市场现状分析和发展建议》 同济大学经济与管理学院 董大旻
[2]
[3] 刘淑芳.浅析二手房市场现状及存在的问题[J].活力, 2010.
[4] 何晶.二手房市场回暖[J].扬子晚报，2012.10（第20期）
[5]苏州网络电视台 《二手房租赁市场调查;僧多粥少 价格看涨》
[6] 吴筱舟.我国房地产中介企业社会资本培育研究[D];重庆大学;2010年

2013年上海二手房租赁市场调研问卷
您好，我们是大学生，正在完成有关上海二手房租赁市场调研问卷。现需要您的几分钟时间，谢谢您的配合和支持！
1. 您在什么情况下会考虑租二手房：（ ）
A. 求学 B. 外来就业 C. 结婚 D.就近上班 E.学区房 F.动迁
2、你一般通过哪些方式获取租房信息？
A.朋友介绍 B.中介公司 C.网络媒体 D.其他
3.您对所租房屋有哪些要求（ ）
A.交通便利 B.物业管理好 C.环境优良 D.水电、空调、网络齐全
4.您能承受的租金是多少：（ ）
A．500以下元/月 B.500-800元/月 C. 800-1500元/月
D. 1500-2500元/月 E. 2500元/月以上
5.您觉得可租的二手房房源充足吗？
A.充足 B.较充足 C.一般 D.不充足
6.请评价中介公司的资信和服务水平（单选）
A.好 B.较好 　 C.一般　 D.较差　 E.差
7.为什么选择中介公司？ （可多选）
A.安全 B.方便，可以代办手续 C.房源多，选择余地大
D.交易速度快 E.中介服务好 F.中介具有专业眼光和建议 G.其他
8.您觉得中介公司存在哪些问题？
A.中介费用高 B.见不到房东本人，不放心 C.中介吃差价
D.中介不诚信 E.其他
9.租房时，您会查询房产的哪些信息？（可多选）
A.卖房人身份证和房产证上“房屋所有权人”是否一致　 B.产权是否完整　 C.该房是否符合上市条件　 D.房屋是否在租　 E.没注意过这些信息
10.您对二手房租赁市场的健康发展有何建议？
A. 市场加强调节，维持供需平衡 B.政府出台政策，规范市场发展 C. 中介自我规范，提高行业价值