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本报告是严格保密的。报告共分六大部分报告共分六大部分本体分析本体分析25亩地块项目开发方案研究亩地块项目开发方案研究项目后期工作安排项目后期工作安排Part.4Part.470亩地块项目开发方案研究亩地块项目开发方案研究Part.3Part.3三亚湾房地产市场研究三亚湾房地产市场研究Part.2Part.2项目目标解析项目目标解析Part.1Part.1Part.5Part.5Part.6Part.6本报告是严格保密的。三亚湾新城位于三亚湾海坡二线，占地三亚湾新城位于三亚湾海坡二线，占地6.86.8平方公里，紧邻凤凰平方公里，紧邻凤凰国际机场，与市区相隔十公里的军事管理区国际机场，与市区相隔十公里的军事管理区红塘湾红塘湾海海棠棠湾湾亚龙湾亚龙湾大东海大东海三亚湾三亚湾市市区区机场机场本报告是严格保密的。三亚湾新城总体规划为包括游艇、高尔夫、度假养老、娱乐会展等多个主题的度假新城，三亚湾新城总体规划为包括游艇、高尔夫、度假养老、娱乐会展等多个主题的度假新城，未来与海坡一线、凤凰国际机场、凤凰镇等周边地区共同形成三亚城市副中心未来与海坡一线、凤凰国际机场、凤凰镇等周边地区共同形成三亚城市副中心ABC游艇港湾社区游艇港湾社区 土地使用土地使用中低密度住宅为主，游艇码头附近开发度假酒店和部分高层公寓 娱乐设施娱乐设施游艇俱乐部、酒店主题餐饮、特色商街临海滨海生态公园 高尔夫绿地社区高尔夫绿地社区 土地使用土地使用高尔夫球场、分时度假、低密度住宅娱乐设施娱乐设施高尔夫球场、酒店美丽城度假社区美丽城度假社区 土地使用土地使用中密度住宅、中高密度住宅娱乐设施娱乐设施美丽产业常住和养老社区常住和养老社区 土地使用土地使用中高密度住宅娱乐设施娱乐设施地区级商业街配套设施配套设施教育设施安置区安置区 土地使用土地使用-中高密度住宅，不会中密度配套设施配套设施教育设施EDCBA美丽美丽MallMall：开发项目包括水上运动园、影院、体育、酒店等项目，除作为社区娱乐配套外，吸引所有到三亚的游客，成为旅游度假吸引点。FFED本报告是严格保密的。本项目的研究对象为游艇港湾社区的本项目的研究对象为游艇港湾社区的7070亩教育科研用地和高尔亩教育科研用地和高尔夫三区的夫三区的2525亩商业配套用地亩商业配套用地70亩地块规划技术指标亩地块规划技术指标:用地性质：用地性质：教育科研设计用地（教育科研设计用地（C6）用地面积：用地面积：46600平方米平方米容积率：容积率：0.4建筑密度：建筑密度：18%限高：限高：5层层25亩地块规划技术指标亩地块规划技术指标:用地性质：用地性质：商业金融用地商业金融用地（C2）用地面积：用地面积：17147.97平方米平方米容积率：容积率：0.8建筑密度：建筑密度：35%限高：限高：4层层 停车位：停车位：300本报告是严格保密的。7070亩地块四至：道路交通亩地块四至：道路交通机场路机场路凤凰机场凤凰机场地块临近机场，未来路网地块临近机场，未来路网建成后与机场相距不足十建成后与机场相距不足十分钟车程分钟车程新城路是未来城市主干道，新城路是未来城市主干道，20分钟直通市中心分钟直通市中心规划社区规划社区道路可直道路可直通往海边通往海边新城路新城路新城路机场路本报告是严格保密的。7070亩地块四至：周边状况亩地块四至：周边状况新城路机场路高尔夫球场高尔夫球场度假别墅度假别墅游艇码头、别墅游艇码头、别墅帝王花园帝王花园地块与占地地块与占地1800亩的高尔夫球场亩的高尔夫球场相聚不足相聚不足500米米地块地块东侧东侧的游艇、高尔夫双主题的游艇、高尔夫双主题别墅即将动工别墅即将动工海航亚太国际会议中心海航亚太国际会议中心地块地块南侧南侧为为一线五星级一线五星级酒店与高档酒店与高档独栋别墅度独栋别墅度假社区假社区地块地块北侧北侧规划为水系与度假别墅规划为水系与度假别墅地块地块西侧西侧是规划中的游艇码头度假区是规划中的游艇码头度假区本报告是严格保密的。7070亩地块现状亩地块现状:地块平坦，已经经过初步平整，周边基础设施十地块平坦，已经经过初步平整，周边基础设施十分完善分完善东侧东侧160亩地块亩地块地块现状地块现状新城路新城路规划社区路规划社区路地块地块平坦，已经过初步平整平坦，已经过初步平整东侧规划社区道路东侧规划社区道路铺设完工铺设完工新城路新城路建成通车建成通车东侧东侧160亩地块亩地块即将动工即将动工本报告是严格保密的。2525亩地块四至：道路交通亩地块四至：道路交通凤凰机场凤凰机场机场路陶然路新城路陶然路陶然路相较相较70亩地块，与机场距离更亩地块，与机场距离更近，更为便捷近，更为便捷陶然路与机场路直接连通陶然路与机场路直接连通新城路新城路新城路新城路15分钟直通分钟直通市区市区本报告是严格保密的。2525亩地块四至：周边状况亩地块四至：周边状况地块距离海滩地块距离海滩200余米，余米，南侧南侧一线为度假公寓和武一线为度假公寓和武警疗养院，无海景资源警疗养院，无海景资源椰风海韵椰风海韵武警三亚疗养院武警三亚疗养院美丽城一期规划图美丽城一期规划图高尔夫三区规划图高尔夫三区规划图北侧和西侧北侧和西侧为高尔夫为高尔夫三区度假别墅三区度假别墅东侧东侧为美丽城一期度假公寓为美丽城一期度假公寓本报告是严格保密的。2525亩地块现状：已经平整代建，周边度假物业均亩地块现状：已经平整代建，周边度假物业均已动工已动工地块现状地块现状北侧别墅工地北侧别墅工地4米高差米高差p地块已经平整，等待开工地块已经平整，等待开工p北侧高尔夫别墅认筹结束，已经动工北侧高尔夫别墅认筹结束，已经动工p东侧美丽城一期度假公寓已经开工东侧美丽城一期度假公寓已经开工p南侧与一线地块存在南侧与一线地块存在4米高差米高差本报告是严格保密的。报告共分六大部分报告共分六大部分本体分析本体分析25亩地块项目开发方案研究亩地块项目开发方案研究项目后期工作安排项目后期工作安排Part.4Part.470亩地块项目开发方案研究亩地块项目开发方案研究Part.3Part.3三亚湾房地产市场研究三亚湾房地产市场研究Part.2Part.2项目目标解析项目目标解析Part.1Part.1Part.5Part.5Part.6Part.6本报告是严格保密的。客户目标与限制性条件客户目标与限制性条件客户目标客户目标目标目标1 1：实现新城总体的快速滚动开发，新城总体的快速滚动开发，新城总体的快速滚动开发，新城总体的快速滚动开发，增大今明两年开工面积，保障两个地块在下半年顺利动工目标目标2 2：实现地块市场价值最大化市场价值最大化市场价值最大化市场价值最大化25亩地块为商业金融用地商业金融用地商业金融用地商业金融用地，70亩地块为科研教育设计用地科研教育设计用地科研教育设计用地科研教育设计用地两块地块规模不大，容积率较低，开发规模有限开发规模有限开发规模有限开发规模有限限制性条件限制性条件客户语录：客户语录：u 新城今年将开发量将达到25.7万平米，明年开发量可能会达到15万平米 u 凯宾斯基的资本运作很值得鲁能学习，我们之前只会做住宅，快速回现，增值不高，实际上通过持有经营物业带来融资，一样是给我们带来了现金流，实现更高的价值。目标目标3 3：尝试资本运作资本运作资本运作资本运作，持有优质物业，改变企业盈利模式本报告是严格保密的。限制性条件分析限制性条件分析1 1：商业金融用地：商业金融用地用地功能限定的情况下，用地功能限定的情况下，市场价值的实现需要建筑设计的弹性市场价值的实现需要建筑设计的弹性1.规划局意见：作为区域中仅有的两块商业配套用地之一，应从原有的社区级商业升级为区域级商业区域级商业区域级商业区域级商业，与美丽Mall区域共同为未来新城提供商业配套2.作为商业金融用地，未来建筑必须全部用于商业功商业功商业功商业功 能能能能1.周边物业主要为短期度假人群，商业需求类型、商业需求类型、商业需求类型、商业需求类型、数量有限数量有限数量有限数量有限2.区域核心商业美丽Mall，占地约3.3万平方米包含主力卖场、名品店、酒吧街、剧院和酒店3.项目地块占地仅25亩，容积率0.8，且距美丽城不足一公里，难以形成区域级商业氛围难以形成区域级商业氛围难以形成区域级商业氛围难以形成区域级商业氛围规划要求规划要求现实条件现实条件地块价值的实现需要灵活的建筑设计，既满足商业功能的规划要求，同时保障未来地块价值的实现需要灵活的建筑设计，既满足商业功能的规划要求，同时保障未来地块价值的实现需要灵活的建筑设计，既满足商业功能的规划要求，同时保障未来地块价值的实现需要灵活的建筑设计，既满足商业功能的规划要求，同时保障未来实现功能的弹性实现功能的弹性实现功能的弹性实现功能的弹性本报告是严格保密的。限制性条件分析限制性条件分析2 2：教育科研用地：教育科研用地未来使未来使用人和销售方式的限制用人和销售方式的限制政府对教育科研用地的控制主要体现在使用人、规划设计和政府对教育科研用地的控制主要体现在使用人、规划设计和政府对教育科研用地的控制主要体现在使用人、规划设计和政府对教育科研用地的控制主要体现在使用人、规划设计和销售方面销售方面销售方面销售方面教育科研用地主要包括国民教育系列和各类非国民教育系列的学校以及政府所属的科研机构的用地。政府所属的设计机构已基本市场化经营，其办公建筑是通过自建或租赁商业性办公建筑的渠道来获得，但设计机构的办公建筑用地从用地性质上还是属于“教育科研设计用地”。城市规划标准与准则条文说明对于教育科研用地，一般情况下不允许分割为小产权，必须整体出让，举例来说：建一个学校总不能单独把食堂用地转让出去，哪以后学生去哪里吃饭？深圳国土资源局房产交易中心本报告是严格保密的。限制性条件分析限制性条件分析3 3：开发规模有限：开发规模有限销售较销售较持有更符合开发商目标持有更符合开发商目标两个地块自身属性和客户目标决定了未来物业销售模式好于持有两个地块自身属性和客户目标决定了未来物业销售模式好于持有两个地块自身属性和客户目标决定了未来物业销售模式好于持有两个地块自身属性和客户目标决定了未来物业销售模式好于持有p项目地块规模有限，一块25亩、一块70亩。而同期鲁能开工的项目中还包括占地32685.14 m的美丽Mall，包括酒店式公寓、商业、主力店、品牌店、酒吧街、剧院等优质经营物业，未来一线还规划有数个五星级酒店项目。无论是项目规模还是区域影响力，本项目两个地块都不具备相对优势，不适合作为优质物业持有.p三亚湾新城今明两年开发量将超过40万平米，项目的快速滚动开发需要前期项目的快速回现，对于非重点项目进行快速销售更符合公司的整体开发目标.本报告是严格保密的。项目目标解析：在满足规划要求的前提下，实现项目项目目标解析：在满足规划要求的前提下，实现项目未来市场价值的最大化和可销售未来市场价值的最大化和可销售客户目标客户目标实现新城总体的快速滚动开发实现地块市场价值最大化尝试资本运作限制条件限制条件25亩地块为商业金融用地70亩地块为科研教育设计用地两块地块规模不大，容积率较低，开发规模有限项目目标：在满足规划要求的前提下，实现项目未来市场价值项目目标：在满足规划要求的前提下，实现项目未来市场价值的最大化和可销售的最大化和可销售本报告是严格保密的。报告共分六大部分报告共分六大部分本体分析本体分析25亩地块项目开发方案研究亩地块项目开发方案研究项目后期工作安排项目后期工作安排Part.4Part.470亩地块项目开发方案研究亩地块项目开发方案研究Part.3Part.3三亚湾房地产市场研究三亚湾房地产市场研究Part.2Part.2项目目标解析项目目标解析Part.1Part.1Part.5Part.5Part.6Part.6本报告是严格保密的。1酒店与会议市场酒店与会议市场本报告是严格保密的。三亚旅游人口数量高速增加，05年以来增速稳定在11.8%03年受到非典影响，增加的旅游人数下降，04年开始迅速恢复增长速度05年起国际游客总量增长迅速，俄罗斯、日韩游客是主要客源占到了1半以上06年其他欧洲国家游客比例加大与俄罗斯游客都为1.4万人左右从城市面积和人口数量看，三亚的酒店密度为全国之最。三亚人均拥有的星级酒店是全国城市平均数的4倍倍，其中五星级和四星级酒店是全国平均数的11倍倍。三亚旅游业发展迅速三亚旅游业发展迅速，0505年起，国内外游客增长势头年起，国内外游客增长势头迅猛，并带动迅猛，并带动酒店业异军突起酒店业异军突起1995-20061995-2006游客总数量、国际游客数量及国际游客比例游客总数量、国际游客数量及国际游客比例20062006年各国游客比例年各国游客比例本报告是严格保密的。亚龙湾亚龙湾长约长约7.5km7.5km大东海大东海长约长约2 2公里公里三亚湾三亚湾长长2020多里多里目前三亚酒店市场主要集中在三亚湾、大东海和亚龙湾，并已形成各自相对目前三亚酒店市场主要集中在三亚湾、大东海和亚龙湾，并已形成各自相对独立的功能特色，三亚湾成为国内中小企业会议团的首选地独立的功能特色，三亚湾成为国内中小企业会议团的首选地三亚湾三亚湾酒店：以四星级为主，是最有潜力的市场客户：国内较好旅游观光团队、中小企业会议团、中产阶层度假等大东海大东海酒店：以四星级为主，由于发展容量有限，档次很难提升客户：国内家庭度假客、旅行团、消费能力较差以俄罗斯为主的外国人亚龙湾亚龙湾酒店：已形成高档酒店集群，以五星级酒店为主，占据高端市场客户：国内外知名企业会议度假、国内家庭度假客、消费能力较高的外国人区域区域三星级三星级酒店酒店四星级四星级酒店酒店五星级酒五星级酒店店三亚湾三亚湾210-320210-320300-430300-430580-1180580-1180大东海大东海220-280220-280320-380320-380450-680450-680亚龙湾亚龙湾-550-750550-750980-1880980-1880三亚各区域酒店价格三亚各区域酒店价格（平季）（平季）单位：元单位：元/间间.晚晚本报告是严格保密的。目前三亚湾已形成酒店集聚区，以中档酒店为目前三亚湾已形成酒店集聚区，以中档酒店为主，并呈中高端化的发展趋势主，并呈中高端化的发展趋势2005-20082005-2008年星级酒店变化趋势年星级酒店变化趋势三亚凯宾斯基酒店三亚凯宾斯基酒店三亚万嘉戴斯酒店三亚万嘉戴斯酒店随着三亚湾的开发、政府的引导规划和认知度的提高，三亚湾将形成中高档酒店集群中青旅三亚湾的酒店多以度假型为主，随着三亚湾的规划，旅游经济的飞速发展，越来越多的酒店进驻三亚湾本报告是严格保密的。三亚湾酒店需求旺盛，酒店式公寓及沿海居民三亚湾酒店需求旺盛，酒店式公寓及沿海居民的自建房实现部分酒店的功能的自建房实现部分酒店的功能淡季时候价格便宜，才100元/间.晚；到旺季，大家都找不到酒店住了，我们这可以满足部分需求，基本上能够住满，价格为400-500元/间.晚天然公寓玉海国际度假公寓玉海国际度假公寓承担酒店功能的物业数量及比例承担酒店功能的物业数量及比例沿海居民自建房沿海居民自建房沿海居民自建房沿海居民自建房本报告是严格保密的。三亚湾酒店客户包括中产阶层度假散客、国内旅游观光三亚湾酒店客户包括中产阶层度假散客、国内旅游观光团、中小规模会议团等，且会议团的比例呈上升趋势团、中小规模会议团等，且会议团的比例呈上升趋势我们接待的会议客户越来越多，人数一般在300人以下华源度假酒店销售部肖小姐一般在三亚湾度假的散客属于中产阶级，高收入的散客一般集中在亚龙湾天福源酒店销售部本报告是严格保密的。会议旅游能够使合作方或内部员工间，以一种“工作休闲”的形式共同相处，使合作/工作关系更融洽。随着国内经济的发展，会议旅游市场在不断扩张。会议旅游客户一般是公司/组织的中高层人员，此类客户具有消费力强、停留时间相对较长的特点，对优化三亚湾客户结构起到作用三亚湾中高档的品牌酒店通过日益增长的会议团，平抑三亚湾中高档的品牌酒店通过日益增长的会议团，平抑淡旺季差异，优化客户结构，经营状况良好淡旺季差异，优化客户结构，经营状况良好酒店酒店淡季入淡季入住率住率旺季入旺季入住率住率凯宾斯基70%100%华源度假酒店70%100%假日酒店68%100%通过会议团，我们淡季的入住率一直保持在70%以上，有时候能达到100%。华源度假酒店销售部肖小姐 会议市场没有淡旺季，只有5月份比较淡。海南旅游总公司三亚分公司阎总亚太会议中心客户比例亚太会议中心客户比例三亚湾假日酒店客户比例三亚湾假日酒店客户比例本报告是严格保密的。三亚湾会议团以国内中小型企业的内部会议及三亚湾会议团以国内中小型企业的内部会议及行业内培训、研讨会为主行业内培训、研讨会为主公司内部会议在三亚湾的较多，主要是因为三亚湾价格便宜，酒店品牌、档次也不错、近海，并且离市区较远，比较清静海南鹏程旅行社陈小姐选择在三亚湾的客户讲求实惠，举行会议的费用较少，通常为内部会议中青旅旅行社酒店酒店成功举办会议举例成功举办会议举例亚太国际会议中心亚太国际会议中心一汽丰田-银行承兑会议 中国橡胶市场发展论坛 康明斯电力东亚区特约经销商年会南京金中天计算机网络会议 天福源天福源华东医药第九届一次百令学术研讨会 第四届钢铁冶金新技术发展论坛三亚湾假日酒店三亚湾假日酒店南京艾志机械05产品预订会 东风标致206汽车媒体见面会凯宾斯基凯宾斯基参天制药-眼科手术性干眼治疗的思考及展望 迈图高新材料集团年会万嘉戴斯万嘉戴斯拜耳2008年度重点经销商会议企业自备铁路货车用户座谈会重庆耀奇汽车2007年度终总结暨员工表彰大会三亚湾银苑度假村三亚湾银苑度假村中人财保公司客户服务管理会议 北京金至泰克公司启动会 中国人保财险地市分公司负责人培训班三亚度假村三亚度假村西安扬森销售研讨会 菲迪克合同条件暨工程项目管理业务交流国航总部培训本报告是严格保密的。三亚湾会议市场出现两极分化的趋势，有品牌、三亚湾会议市场出现两极分化的趋势，有品牌、有特色、软硬件设施强的会议室供不应求有特色、软硬件设施强的会议室供不应求 我们酒店的会议市场不错，平时几乎每天都有团队和会议，不少企业甚至提前一年进行预订。华源度假酒店销售部肖小姐16个会议室基本上没断过会议。亚太会议中心销售部负责人三亚湾会议市场主要集中在亚太会议中心、三亚湾假日和天福源、凯宾斯基、戴斯等这几家酒店，几乎每天都有会议几乎每天都有会议，而其他酒店的会议市场比较冷淡，有时候一个月才有一次会议有时候一个月才有一次会议中青旅旅行社凯宾斯基凯宾斯基天福源天福源本报告是严格保密的。三亚会议团的数量、规模不断扩大，三亚已成为会议旅三亚会议团的数量、规模不断扩大，三亚已成为会议旅游的热门目的地，会议市场发展前景良好游的热门目的地，会议市场发展前景良好2005-2007三亚会议团最大规模人数三亚会议团最大规模人数2005-2007三亚会议团数量三亚会议团数量从三亚许多酒店销售部获悉，过去三亚的会议团大多集中在冬季，举办时间从月到次年月之间。随着会议团的增多，会议团到来的时间会议团到来的时间已向冬季两端延伸已向冬季两端延伸。目前三亚国际会议团越来越多，国际化色彩越来越浓国际化色彩越来越浓海南日报三亚的会议市场前景很好，对比前几年，我们现在接的会议团越来越多了，很多是跨国知名企业。海南鹏程旅行社陈小姐本报告是严格保密的。但三亚湾酒店及会议软硬件设施限制了三但三亚湾酒店及会议软硬件设施限制了三亚湾会议市场的进一步发展亚湾会议市场的进一步发展u限制因素一：会议厅面积的限制，会议规模为中小型，无法满足大型会议的需求u限制因素二：会议室的设计不合理、不隔音并缺乏先进的会议设施u限制因素三：管理不完善，服务人员素质不高三亚湾内能够承担较高规格会议的只有亚太、凯宾斯基、天福源、holiday inn几家，其他档次都一般，而且会议硬件设施比较差。海南鹏程旅行社陈小姐区域区域酒店酒店最大会议厅面积（平方米）最大会议厅面积（平方米）亚亚龙龙湾湾喜来登1250红树林975天域516三三亚亚湾湾天福源384亚太850假日390三亚湾与亚龙湾会议厅面积对比三亚湾与亚龙湾会议厅面积对比本报告是严格保密的。三亚湾酒店及会议市场小结三亚湾酒店及会议市场小结1.三亚湾酒店中高档品牌酒店通过团队与会议客户，三亚湾酒店中高档品牌酒店通过团队与会议客户，缩小淡旺季差距，运营情况良好缩小淡旺季差距，运营情况良好2.目前三亚湾会议市场客户主要是国内中小企业的目前三亚湾会议市场客户主要是国内中小企业的内部会议、行业内培训及研讨会内部会议、行业内培训及研讨会3.三亚湾依托海景资源、高性价比在会议市场具备三亚湾依托海景资源、高性价比在会议市场具备相当优势，但一线酒店及会议硬件设施存在较多问相当优势，但一线酒店及会议硬件设施存在较多问题，限制了三亚湾会议市场的进一步发展题，限制了三亚湾会议市场的进一步发展本报告是严格保密的。2住宅市场住宅市场本报告是严格保密的。三亚房地产市场属于典型的外销型市场，三亚房地产市场属于典型的外销型市场，供需比约为供需比约为1 1：1 1，供需稳定，涨势良好，供需稳定，涨势良好u预计2009年的三亚总供应量在100万平米左右，供应量无激增趋势u由于三亚具有十分优越的自然资源，度假市场相对成熟，但交通可达性弱，三亚度假置业客户主要仍集中于岛外客户，尤其是环渤海和长三角经济发达区域三亚商品房销售比例三亚商品房销售比例三亚商品房年供应面积三亚商品房年供应面积（万平米）（万平米）三亚商品房历年成交面积（万平米）三亚商品房历年成交面积（万平米）三亚商品房价格走势三亚商品房价格走势本报告是严格保密的。三亚各房地产板块核心驱动力各不相同，形成差异化竞争，三三亚各房地产板块核心驱动力各不相同，形成差异化竞争，三亚湾亚湾已形成度假居住氛围，吸引高端度假客户及部分养老客户已形成度假居住氛围，吸引高端度假客户及部分养老客户来源来源身份特征身份特征置业驱动力置业驱动力置业目的置业目的需求特征需求特征置业特征置业特征三亚湾三亚湾北京、上海、长三角客户，有部分四川、重庆客户高端及高端以上客户，企业老板、高校教授、政府高层、部分退休养老客户海景资源独占性、希望能观海并亲海顶级客户顶级客户注重海景资源和物业保值升值高端客户高端客户看重近海、社区环境顶级客户顶级客户：别墅、100平米以上观海条件最好的物业高端客户：高端客户：90平米左右的1房和2房，总价150万左右顶级客户：顶级客户：总价承受力强、关注资源占有高端客户：高端客户：有一定总价限制，关注近海和社区环境亚龙湾亚龙湾北京、上海、江浙客户企业老板、大型企事业领导、演艺界人士等顶级人士2线海景+区域价值近海，不一定要观海，度假为主、养老、投资80-100平米2房、独栋别墅对总价不敏感，看重区域价值大东海大东海北京、江浙、上海客户企业老板、大型企事业领导、演艺界人士等顶级人士海景离城较近度假、投资为主100平米以上观海条件好的物业对总价不敏感，关注保值升值市区市区以东北为主、内蒙古、重庆、成都、三亚本地人退休养老人士三亚气候环境+市区生活配套养老、投资为主，部分本地人自用40-90平米公寓、1房、2房看重性价比，总价承受在60万内、生活便捷、环境本报告是严格保密的。三亚湾住宅市场整体呈现稳中上升的趋势，销三亚湾住宅市场整体呈现稳中上升的趋势，销售速度快，市场实现性好售速度快，市场实现性好 楼盘的销售销售情况很好，不到半年的时间，只剩下十几套房 金海岸销售人员于先生 预计在2008年12月开盘，共800多套房，已经有500多人排号认筹了 三亚湾国际公馆 三亚湾个盘年消化量三亚湾个盘年消化量2006-2008年国光滨海花园价格走势年国光滨海花园价格走势本报告是严格保密的。为了最大化地获取景观资源，一线海景用地以公寓产品为了最大化地获取景观资源，一线海景用地以公寓产品及少量别墅产品供应为主，销售情况良好及少量别墅产品供应为主，销售情况良好u美丽新海岸：美丽新海岸：南区为别墅和酒店等度假区；北区由9栋度假式高层公寓组成，面积有50、100、280等多种面积u天赐天赐1818蔚蓝蔚蓝 ：自南向北为二层别墅、小高层点式公寓、小高层连体式公寓 u国光滨海花园：国光滨海花园：由1160套豪华公寓，22幢38户顶级度假别墅 组成一线海景楼盘容积率多在1.0以上，小高层产品+别墅的产品线保证户户观景，以小高层产品保证回现速度，聚集人气，用别墅产品提高赢利空间美丽新海岸美丽新海岸天赐天赐1818蔚蓝蔚蓝 公寓共9栋，一期销售5栋，2007年11月开盘，到现在是剩下2套280平米左右的大户型了，销售情况很理想。美丽新海岸销售代表国光滨海花园国光滨海花园 本报告是严格保密的。三亚湾一线区内海景楼盘价格集中在在三亚湾一线区内海景楼盘价格集中在在1.51.5万万-2-2万，非海景楼盘的价格在万，非海景楼盘的价格在1.21.2万元左右，少数精品楼盘已突破区域价值，售价远高于周边楼盘，溢价明显万元左右，少数精品楼盘已突破区域价值，售价远高于周边楼盘，溢价明显三亚湾国际公馆三亚湾国际公馆海阔天空二期海阔天空二期销售均价：销售均价：3.5万万/平米平米容积率：容积率：1.5占地面积：占地面积：62802平米户型面积：户型面积：51-230平米 发力点：发力点：独特的三级退台设计16米的超高架空层房间设计4.5米的超大开间电梯直入家门每个房间180度观海独一无二的直升飞机停机坪提供餐饮等配套，并对外开放销售均价：销售均价：4-6万万/平米平米容积率：容积率：1.5建筑面积：建筑面积：40000平米户型面积：户型面积：72-152平米 发力点：发力点：独特的入户花园超豪华装修双观海阳台电梯直入家门270度观海拥有观海花池和依山花池享受海航五星级酒店的配套项目项目海景房海景房非海景房非海景房玉海国际公寓1430011000金海岸1800015000美丽新海岸1700010000棕榈泉13000本报告是严格保密的。一线公寓产品的面积集中在一线公寓产品的面积集中在50-9050-90平米，总价平米，总价在在80-15080-150万左右的户型易被市场接受万左右的户型易被市场接受畅销平均滞销面积：M2700080009000100001100012000130001400015000160005070110120906080100阳光海岸阳光海岸阳光海岸帕尔美娜圣芭芭拉蓝色海岸蓝色海岸总价总价8080万万总价总价150150万万美丽新海岸美丽新海岸美丽新海岸棕榈泉棕榈泉天赐18蔚蓝国光滨海花园国光滨海花园蓝波湾本报告是严格保密的。别墅产品占据最佳资源，凭借海景资源和稀缺别墅产品占据最佳资源，凭借海景资源和稀缺性，别墅产品溢价较高性，别墅产品溢价较高三亚湾国际公馆三亚湾国际公馆国光滨海花园国光滨海花园u三亚湾国际公馆：超豪华空中别墅，共3层，总售价超过总售价超过1亿元亿元u国光滨海花园：单价超过12万元/平米，总售价超过总售价超过7千万元千万元本报告是严格保密的。二线以鲁能的别墅、公寓产品为主，凭借鲁能二线以鲁能的别墅、公寓产品为主，凭借鲁能品牌、高性价比、配套优势，市场需求旺盛品牌、高性价比、配套优势，市场需求旺盛物业类型物业类型房型房型总套数总套数销售总套数销售总套数剩余套数剩余套数销售率销售率独栋独栋A1110191%B1310377%C2319483%联排联排D5649788%E96367%F25250100%总套数总套数137137剩余套数剩余套数1818高尔夫一期成交情况分析（高尔夫一期成交情况分析（20072007年年1212月）月）高尔夫一期客户成交因素分析高尔夫一期客户成交因素分析鲁能的产品虽然在二线，但户型设计、外立面、开发商的知名度、良好的配套和高尔夫资源为其加分不少，销售情况当然不错凤凰水城销售代表本报告是严格保密的。二线区域出现联排、双拼等多元化别墅产品，二线区域出现联排、双拼等多元化别墅产品，联排别墅因总价较低而有较好的市场表现联排别墅因总价较低而有较好的市场表现独栋销售套数10独栋销售面积2356.12独栋销售额42725300独栋成交均价18133元/平米独栋销售率独栋销售率21%21%双拼销售套数双拼销售面积651.84双拼销售额8959600双拼成交均价13745元/平米双拼销售率双拼销售率25%25%联排销售套数23联排销售面积3966.18联排销售额44664300联排成交均价11261元/平米联排销售率联排销售率31%31%高尔夫一期客户成交分析（高尔夫一期客户成交分析（2007年年10月）月）p二线区域出现独栋、联排、双拼等多元化别墅产品二线区域出现独栋、联排、双拼等多元化别墅产品p联排产品的高性价比产品类型，正逐步受市场欢迎联排产品的高性价比产品类型，正逐步受市场欢迎本报告是严格保密的。北京、上海、江浙、东北、山西、太原及少数川渝地区北京、上海、江浙、东北、山西、太原及少数川渝地区高端客户是三亚湾物业的主要消费群体高端客户是三亚湾物业的主要消费群体目前有越来越多的北方城市以及成都等二三线城市的退休族加入到三亚购房大军 三亚某房地产开发商最开始是江浙客户、上海客户，然后有北京和上海客户，现在主要是北京客户和四川成都、重庆客户。帕尔美娜销售代表户型大的主要是北京、上海人购买，户型小的主要是东北人和成都重庆人，重庆、成都客户占总客户数的34成 蓝色海岸销售代表楼盘名楼盘名套数套数客户来源客户来源国光滨海花园500北京、上海、哈尔滨、广东客户很很少，少量国外客户国航帕尔美纳386北京、上海，无广东客户、有少量国外客户三亚湾客户来源三亚湾客户来源三亚湾客户付款方式比例三亚湾客户付款方式比例本报告是严格保密的。住宅市场小结住宅市场小结4.4.二线区域出现联排、双拼等多元化别墅产品，联排二线区域出现联排、双拼等多元化别墅产品，联排别墅因总价较低而有较好的市场表现别墅因总价较低而有较好的市场表现1.三亚房地产市场属于典型的外销型市场，供需稳三亚房地产市场属于典型的外销型市场，供需稳定，定，市场前景看好市场前景看好2.三亚各房地产板块核心驱动力各不相同，形成差三亚各房地产板块核心驱动力各不相同，形成差异化竞争，三亚湾已形成度假养老居住氛围，吸引异化竞争，三亚湾已形成度假养老居住氛围，吸引北京、上海、江浙等地高端度假客户及养老客户北京、上海、江浙等地高端度假客户及养老客户3.三亚湾一线区内海景楼盘价格集中在在三亚湾一线区内海景楼盘价格集中在在1.5万万-2万，万，非海景楼盘的价格在非海景楼盘的价格在1.2万元左右，少数精品楼盘已万元左右，少数精品楼盘已突破区域价值，售价远高于周边楼盘，溢价明显突破区域价值，售价远高于周边楼盘，溢价明显本报告是严格保密的。3商业市场商业市场本报告是严格保密的。三亚湾一、二线酒店及公寓均提供小型配套，以小型超三亚湾一、二线酒店及公寓均提供小型配套，以小型超市与餐饮为主，但产品及服务形式单一、主要服务于内市与餐饮为主，但产品及服务形式单一、主要服务于内部客户部客户u酒店和公寓均设有超市，但商品集中于简单的日用品和海南特产，品种单一u酒店内部均设有餐厅，一般以自助餐的形式，主要服务于酒店内部客户，且价格均在68元/位以上，价位偏高本报告是严格保密的。海坡村提供大量以大排档为主要形式的餐饮配海坡村提供大量以大排档为主要形式的餐饮配套，档次较低，存在卫生隐患，且服务半径小套，档次较低，存在卫生隐患，且服务半径小u区域内中间有海坡村，提供大量的海鲜大排档等餐饮配套，档次低，同时存在严重的安全隐患，加工、洗涤在室外，厨房处于开放式，无法保证就餐的卫生环境。u海坡村大排档式的餐饮配套服务半径小，与高尔夫社区及游艇社区存在较远的步行距离本报告是严格保密的。区域内中高端客户以养老、度假为目的，对餐区域内中高端客户以养老、度假为目的，对餐饮等小型配套的周期性需求旺盛饮等小型配套的周期性需求旺盛 对于大的配套，我们物业公司会提供班车，供业主到市区去采购，业主主要是不满意周边没有餐饮等配套，就餐很不方便 天赐18度蔚蓝 物管这里几乎没有什么餐饮配套，我们都去周边的村庄买菜，很不方便，如果附近有餐饮等配套，生活就方便多了 椰风海韵度假客户p本项目区域的中高端关注城市性生活配套，小规模的日常生活服务类商业能很好地满足住户需求本报告是严格保密的。商业市场小结商业市场小结1.三亚湾现有商业配套以小型超市与餐饮为主，公三亚湾现有商业配套以小型超市与餐饮为主，公寓内的配套主要为小型超市，酒店内的配套主要为寓内的配套主要为小型超市，酒店内的配套主要为餐厅和小型超市；超市商品主要集中于日用品和海餐厅和小型超市；超市商品主要集中于日用品和海南特产，品种单一，南特产，品种单一，酒店餐饮主要以自助餐的形式，酒店餐饮主要以自助餐的形式，价格偏高，主要服务于内部客户价格偏高，主要服务于内部客户2.海坡村提供大量以大排档为主要形式的餐饮配套，海坡村提供大量以大排档为主要形式的餐饮配套，档次较低，存在卫生隐患，且服务半径小档次较低，存在卫生隐患，且服务半径小3.区域内中高端客户以度假、养老为目的，对餐饮区域内中高端客户以度假、养老为目的，对餐饮等小型配套的需求旺盛等小型配套的需求旺盛本报告是严格保密的。报告共分六大部分报告共分六大部分本体分析本体分析25亩地块项目开发方案研究亩地块项目开发方案研究项目后期工作安排项目后期工作安排Part.4Part.470亩地块项目开发方案研究亩地块项目开发方案研究Part.3Part.3三亚湾房地产市场研究三亚湾房地产市场研究Part.2Part.2项目目标解析项目目标解析Part.1Part.1Part.5Part.5Part.6Part.6本报告是严格保密的。17070亩地块发展方向初判亩地块发展方向初判本报告是严格保密的。科研教育用地的的两种开发模式科研教育用地的的两种开发模式pp土地转性土地转性土地转性土地转性转性是国内开发商在处理教育科研用地时的惯用手法，转性后可根据市场情况和规划指标灵活选择物业类型pp与教育科研机构等相关合作与教育科研机构等相关合作与教育科研机构等相关合作与教育科研机构等相关合作政府对教育科研用地的控制更多是在使用人、规划设计和销售方面进行把控，在实际使用方面很难控制，与教育科研等相关机构联合开发物业，进行变相经营和销售是近年来开发商处理科研教育用地的常用方法。本报告是严格保密的。开发模式一：土地转性开发模式一：土地转性土地转性对于土地转性对于土地转性对于土地转性对于70707070亩教育科研用地是可行的操作手段亩教育科研用地是可行的操作手段亩教育科研用地是可行的操作手段亩教育科研用地是可行的操作手段p转性规划阻力小：土地性质为教育科研设计用地，上层规划中将其定位为游艇学院而非一般的教育配套用地，政府规划控制相对较弱，且地块为招拍挂途径取得的经营性教育用地，土地专项阻力相对较弱p转性经济成本小：土地通过招拍挂取得而非协议出让，转性只需补偿差价，经济成本相对较小土地转性的前提下开发住宅物业更符合项目开发目标土地转性的前提下开发住宅物业更符合项目开发目标土地转性的前提下开发住宅物业更符合项目开发目标土地转性的前提下开发住宅物业更符合项目开发目标p市场实现性好利于快速回现：三亚市内滨海住宅地块基本开发完毕且三亚湾二线别墅物业市场已经为市场所接受p可与西侧160亩地块联合开发，借势销售p物业销售的前提下，酒店等经营性物业需整体出让，市场实现相对较难本报告是严格保密的。开发模式二：与相关机构合作开发模式二：与相关机构合作方向一方向一方向二方向二方向三方向三建设住宅建设住宅类教育配类教育配套套建设科研建设科研楼等办公楼等办公性物业性物业建设专业学校、建设专业学校、培训机构等经营培训机构等经营性物业性物业本报告是严格保密的。方向一：小产权的性质和内部销售的模式将方向一：小产权的性质和内部销售的模式将限制住宅类配套市场价值的实现限制住宅类配套市场价值的实现u土博士城项目属于通州创业科技园的一部分，是土博士联盟与中国建筑设计研究集团共同开发的教育、科研和配套居住组合项目，入市时间为2003年。u土博士城的用地性质和开发目标决定了该项目住宅产品为非商品住宅性质。u基本未进行对外营销推广，以内部消化为主。结论：结论：与教育科研机构合
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